最高法院民事判決 八十九年度
台上字第一○八五號
上 訴 人 戊○○
己○○
甲○○
被
上訴人 乙○○
丙○○
丁○○
右
當事人間請求交出
不動產事件，上訴人對於中華民國八十八年一月十二日臺灣高等
法院第二審更審判決（八十七年度上更㈠字第一二四號），提起上訴，本院判決如左
：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：上訴人戊○○、己○○、甲○○於民國六十九年間，分別向被上訴
人乙○○、丙○○、丁○○購買坐落苗栗縣頭份段三小段五四六號、四一三號土地上
華華百貨商業廣場一樓編號五、六、七攤位，價款依序為新臺幣（下同）一百萬元、
一百零六萬元、一百十二萬元。伊均已依約付款至第三十二期，且己○○並已給付三
期「公司無息貸款」。依約被上訴人應將
系爭房地辦理產權移轉登記並交付伊占有使
用後，經通知辦理貸款，伊始有辦理「公司貸款」及「銀行貸款」以為給付尾款之義
務。
詎被上訴人
迄未合法催告伊辦理貸款，竟以伊未給付尾款為由解除系爭
買賣契約
，自有未合。況甲○○購買之攤位基地，劉良榮將之移轉與訴外人方榮吉等人，已屬
給付不能。而系爭房屋每間實際面積均較契約約定面積減少五平方公尺，應由被上訴
人負
不完全給付之責任，扣除該減少面積之價款。又被上訴人迄未交屋，亦應負遲延
給付之賠償責任，其遲延完工一百七十四日，尤應給付伊
違約金。經與伊未繳交之買
賣價款相抵銷之結果，被上訴人尚應返還伊價款或給付伊損害金、違約金
等情。求為
命乙○○將如原判決附表（下稱附表）一測量圖編號３所示之建物及如附表二所示之
土地與建物
所有權狀交付戊○○，丙○○將同測量圖編號２所示之建物及如附表三所
示之土地與建物所有權狀交付己○○，丁○○將同測量圖編號１所示之建物及如附表
四所示之建物所有權狀交付甲○○。乙○○並應給付戊○○六萬七千零二十一元、丙
○○應給付己○○十六萬六千零四元、丁○○應給付甲○○三十五萬四千四百二十四
元，
暨均加計法定
遲延利息之判決。（逾
上開金額之請求，業經判決上訴人敗訴確定
。）
被上訴人則以：買賣
標的物面積之計算應包括營業面積及受益面積，系爭攤位面積並
無短少，伊亦無逾期完工之情形。上訴人未依約繳納應付買賣價款，伊無點交系爭攤
位之義務，自無須負
給付遲延之責任，上訴人以損害金及違約金與買賣價金抵銷之主
張，為無理由。上訴人經伊承辦人員黃瑞玉多次電話或當面定期催告，仍不繳納價金
，應負遲延責任。伊再於七十五年七月及十月間以書面通知上訴人十日內前往代書事
務所辦理過戶，以便辦理貸款手續，上訴人仍置之不理。又伊於七十六年間先將房屋
產權移轉與上訴人時，上訴人即應繳清價款或辦妥銀行貸款手續，上訴人既未如期繳
款，伊自得以遲延付款為由，解除本件買賣契約等語，資為
抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，
駁回其上訴，無
非以：上訴人分別向被上訴
人購買系爭攤位，第三十二期以前價款均依約給付，戊○○「公司無息貸款」及「銀
行貸款」未付，己○○「公司無息貸款」付至第三期，「銀行貸款」未付，甲○○尾
款未付。被上訴人尚未將買賣標的物所有權狀交與上訴人，亦未將該標的物交付上訴
人占有使用，僅將建物登記為上訴人名義，至土地所有權
應有部分，乙○○、丙○○
已移轉與戊○○、己○○，甲○○則未取得土地所有權各情，有買賣契約書、土地及
建築物改良物謄本
可稽，且為被上訴人所不爭執，
堪信為真實。
按物之出賣人於交付
時，負
瑕疵擔保責任。面積之短少為物之瑕疵擔保範圍，系爭建物尚未點交，為
兩造
所不爭，依法被上訴人尚不負物之
瑕疵擔保責任，縱系爭攤位面積有所短少，上訴人
在物之交付前，亦不能為此項主張。又甲○○所購攤位坐落基地，縱已移轉為他人名
下，然被上訴人仍有將該地購得再行移轉登記與甲○○之可能，並無給付不能之情形
，上訴人主張給付不能請求給付損害金，為無理由。次查兩造契約並未約定交付攤位
之期限，其交付自應依法理定之。買賣契約為雙務契約，在無約定之情形下，雙方有
同時履行之義務，亦即於買方交付價金之同時，賣方有交付標的物之義務。上訴人迄
未付清價款，為其所是認，則被上訴人所為未付清款項不點交之抗辯，即有理由，尚
不負給付遲延之責。再查系爭工程於七十二年四月三十日完成之事實，
業據證人陳文
華證實，經核計系爭工程自開工日起至完工日止，扣除假日及不能工作之雨天，合計
工作天為四百一十日，逾越契約約定工作日僅十日，依約被上訴人每日應賠償按已交
價金千分之一計算之違約金，計應給付戊○○、己○○、甲○○違約金分別為六千四
百元、七千六百元、六千一百元，此違約金額，並不足與上訴人未支付之價金相抵銷
。系爭買賣價金之付款方式，依契約第三條約定，分為自備款與貸款兩部分，其中自
備款部分先是載明按工程進度共分三十二期繳納，再將公司無息貸款分為八期繳納，
最後始為企銀貸款及銀行貸款。按契約之記載，本件貸款與自備款之不同，在於付款
方式。若為貸款，不問貸款結果如何，貸款金額均一次付與被上訴人，若為自備款則
為分次給付。公司無息貸款，既分八次給付，依契約本旨，其應屬自備款之一部分。
兩造契約並未約定「公司無息貸款」部分應於何時繳納，自屬無確定期限之給付。己
○○稱伊均依公司之通知繳款，且已支付三期公司無息貸款，
足證被上訴人確曾多次
通知上訴人繳交公司無息貸款，上訴人主張被上訴人未通知繳納公司無息貸款，即不
足採。據證人即華華百貨商業廣場之會計黃瑞玉之證述，上訴人應繳交之公司無息貸
款，經黃瑞玉於七十四年底前一再定期催繳多次而不繳納，該不定期債務已成為定期
債務，上訴人因此應負給付遲延責任，上訴人迄今十餘年仍未依約履行支付公司無息
貸款之義務，則被上訴人依前開法條規定，於八十三年十一月十日以書狀之送達為
解
除契約之意思表示，應生解約之效力。兩造間已無契約關係，上訴人基於買賣契約，
訴請被上訴人交付買賣標的及所有權狀，尚乏依據，其請求賠償損害及給付違約金，
亦無理由，均不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查
民法第三百五十四條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有
適用，
但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物
之買賣，依
法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之
者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保
請求權，並得拒絕給付相當之價金，以
免往後之
法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。本件買賣雙方所爭執者為系爭攤位
之實際面積是否較契約約定面積短少，被上訴人謂其所完成之攤位並無面積不足情形
，顯無修補之意，客觀上亦不能補正，倘攤位面積確有短少，上訴人自可於該攤位交
付之前主張瑕疵擔保。證人黃瑞玉證稱向上訴人催繳自備款，上訴人表示坪數不足，
不願繳款
云云。原審徒以系爭攤位迄未交付，被上訴人尚不負瑕疵擔保責任，認該攤
位面積
縱有短少，上訴人亦不得主張，進而謂上訴人經證人多次催繳價金而不繳納，
應負給付遲延責任云云，自有未合。次按物之出賣人固有使買受人取得該物所有權之
義務，惟買賣契約成立後，出賣人為二重買賣，並已將該物
所有權移轉於後之買受人
者，理論上，出賣人雖得向後之買受人洽商買回，惟其能否買回，取決於後之買受人
願否出賣之不確定情況，因此，出賣人移轉該物所有權於原買受人之義務，即應認屬
不能給付。原審以甲○○所購攤位坐落基地，縱已移轉為他人名下，被上訴人仍有將
該地購得再行移轉登記與甲○○之可能，謂無給付不能之情形，即屬可議。又
債務人
享有
同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行
使之後始能免責。原審未查明被上訴人於行使同時履行抗辯權之前，就攤位之交付，
應否負遲延責任，僅以買賣契約為雙務契約，雙方於價金與標的物之交付有同時履行
之義務，上訴人迄未付清價款，被上訴人於訴訟中為未付清款項不點交之抗辯，即不
負給付遲延之責，亦欠允洽。再者，上訴人主張系爭建物，被上訴人於七十二年七月
一日完成，逾期完工一百七十四日，被上訴人亦
自認該建物於七十二年七月間完工（
見一審卷第一三二頁）。
乃原審徒依證人陳文華之
證言，認系爭工程係於同年四月三
十日完成，僅逾期完工十日，上訴人得請求被上訴人給付之違約金，不足與其尚未支
付之價金相抵銷，尤非適法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 十一 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 許 朝 雄
法官 陳 淑 敏
法官 葉 勝 利
法官 朱 建 男
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 五 月 二十六 日
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