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臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　104年度潮簡字第120號 原　　　告　寶港鐘錶股份有限公司 法定代理人　張韶純 被　　　告　陳聖賢 訴訟代理人　陳儷方 　　　　　　蔡秋聰律師 上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國105 年5 月 12日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣參拾貳萬柒仟肆佰壹拾玖元，及自民國一 百零四年一月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之九十四，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣參拾貳萬柒仟肆佰壹 拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張：兩造於民國103 年4 月30日締結房屋租賃契約（ 下稱系爭租約），約定由原告向被告承租門牌號碼屏東縣○ ○鎮○○路○○○ 號房屋1 、2 樓（下稱系爭房屋），租賃期 間自103 年5 月1 日起至104 年4 月30日止，每月租金為新 臺幣（下同）5 萬元，押金10萬元，原告於103 年5 月2 日 一次交付103 年5 月至104 年4 月共1 年之租金60萬元及押 金10萬元予被告。原告向被告承租系爭房屋已有25年之久， 期間內被告未曾就系爭房屋為任何修繕，故系爭房屋屋況甚 為老舊，原告於簽訂系爭租約當時，曾請求被告簽訂租期3 年之租約，以利原告裝潢系爭房屋，被告則表示希望原告能 預付1 年之租金，並表示若原告欲提前搬遷，被告願退還原 告所預付之未到期租金。嗣原告於103 年8 月決定搬遷至他 處，遂於103 年9 月間以電話通知被告提前於103 年11月底 終止系爭租約，原告於103 年11月30日後即未再使用系爭房 屋，且原告已於103 年12月14日返還系爭房屋及交付鑰匙予 被告。詎被告並未返還押金10萬元及原告先前所預付之103 年12月至104 年4 月之租金25萬元，共計35萬元。是被告迄 今仍積欠原告35萬元未返還，爰依系爭租約及民法第179 條 不當得利之法律關係提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付 原告35萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即104 年1 月30 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡願供擔保 請准宣告假執行。 二、被告則以：被告對於原告主張兩造間簽訂系爭租約，原告向 被告承租系爭房屋，被告已收受103 年12月至104 年4 月之 租金25萬元及押金10萬元等情，均不爭執。惟系爭租約係定 有期限之租賃契約，被告並未同意原告得於租期屆滿前終止 系爭租約，且原告終止系爭租約之事由亦與法定終止租賃契 約之事由不符，故原告於租期屆滿前單方終止系爭租約並非 合法，系爭租約既未合法終止，被告受領103 年12月至104 年4 月之租金25萬元，即非屬不當得利。又系爭租約於104 年4 月30日屆滿後，原告未依約將系爭房屋回復原狀，因原 告於系爭房屋安裝及拆除招牌、鐵門，造成系爭房屋頂樓女 兒牆及1 樓柱子毀損，估計修復費用須142,275 元，原告之 行為已違反系爭租約第2 條之約定，依約被告得沒收原告所 交付之押金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、原告主張其於103 年4 月30日與被告就系爭房屋簽訂系爭租 約，兩造約定租賃期間自103 年5 月1 日起算，每月租金為 5 萬元，原告並已於103 年5 月2 日繳納1 年份租金60萬元 及押金10萬元予被告等情，業據原告提出房屋租借合約書、 匯款單據等件為證（見本院卷第4 至8 頁），並為被告所不 爭執，應堪認定。惟原告復主張兩造系爭租賃關係已於103 年11月30日終止，被告應退還未到期之租金25萬元及押金10 萬元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院審酌兩 造間之爭執厥為：㈠系爭租約於何時終止？㈡原告請求被告 返還未到期租金25萬元，是否有據？㈢原告得否請求被告返 還押金10萬元？ ㈠系爭租約於何時終止？ 1.按契約之終止，除有法定及約定終止事由外，亦得由當事人 雙方依合意為之。復按當事人互相意思表示一致者，無論其 為明示或默示，契約即為成立，民法第153 條定有明文，再 參諸契約自由之原則，契約亦可因雙方互相表示意思一致而 終止。又契約之合意終止為契約行為，法定或約定終止權之 行使則為單獨行為，後者發生效力與否，端視有無法定或約 定終止之事由存在，無待他方當事人之承諾，二者不同，效 果亦異。契約合意終止，係契約雙方當事人，依合意訂立契 約，使原有契約之效力向後歸於無效，亦即以第二次之契約 終止原有之契約（第一次之契約），最高法院99年度台上字 第60號判決意旨參照。 2.本件依兩造間系爭租約之記載，既已約定租賃期間為103 年 5 月1 日起至104 年4 月30日止，自屬定有期限之租賃契約 ，復參以系爭租約並未定有得提前終止租約之約定事由，可 知如無法定事由，承租人即原告即不得任意終止系爭租約。 原告主張其於103 年9 月間以電話通知被告欲提前解約，嗣 兩造約定於103 年12月14日當日返還系爭房屋，原告並於10 3 年12月14日將房屋鑰匙交還被告等情，為被告所不爭執， 應堪認定。惟被告否認其有合意終止系爭租約之意思，並辯 稱原告須先處理系爭房屋毀損之情形後再決定租約之問題， 不得僅以原告交還鑰匙即認被告有同意提前終止租約之意等 詞。惟查，原告既於103 年9 月間以電話向被告表達欲提前 解約之意，嗣兩造約定於同年12月14日返還系爭房屋，原告 並將鑰匙當場交還被告，且被告當場親自收受系爭房屋之鑰 匙，揆諸社會通念，原告既表示欲終止系爭租約，被告亦收 受鑰匙而未有反對之意思表示，足認兩造合意於103 年12月 14日終止系爭租約，原告固主張系爭租約係於103 年11月30 日終止，惟原告業已自認被告並無同意伊得提前於103 年11 月30日終止系爭租約（見本院卷第91頁反面），是原告此部 分主張，並無理由。系爭租約既因兩造合意而發生終止之效 力，自不因兩造就違約金等之計算有無爭執，或原告之前有 無違約而異其結果（最高法院96年度台上字第1102號判決可 資參照）。況若被告確無提前終止租約之意，何以與原告約 定時間返還系爭房屋，縱兩造於該日就系爭房屋是否有毀損 而應由原告負回復原狀之責等情未達共識，而被告無意提前 終止，亦應當面表明，被告捨此不為，又當場收受原告所交 還之鑰匙，使得原告無法再使用系爭房屋，倘認兩造租賃關 係仍然存續，原告於無法使用系爭房屋後仍負有繼續給付租 金之義務，顯失事理之平。至被告另辯稱原告所交付之鑰匙 僅係方便被告得出入系爭房屋3 、4 樓之用云云，惟原告於 返還房屋當日交付鑰匙予被告時，兩造並未特別約定該鑰匙 之用途僅供被告進出系爭房屋3 、4 樓，且依系爭租約第3 條「乙方租借房屋後，應留通路一條方便甲方出入通行樓上 之用，不得借故堵塞甲方出入之方便」，足見兩造於簽訂系 爭租約時，被告已得隨時出入系爭房屋樓上，而無可能遲至 原告於103 年12月14日返還系爭房屋時始取得出入系爭房屋 3 、4 樓之鑰匙，被告所辯上情，實無足採。再者，系爭房 屋有無受損及是否可歸責於原告，均可由兩造在終止租約後 另行處理，自不影響系爭房屋之返還，否則如原告主張上開 爭執未解決前不能達成交屋之合意，莫非被告認為系爭房屋 迄今仍未交屋，仍應處於原告占有使用狀態？故被告泛稱原 告未依約將系爭房屋回復原狀而否認系爭租約已合意提前終 止及交屋云云，委無可採。 ㈡原告請求被告返還未到期租金25萬元，是否有據？ 兩造間就系爭租約已提前於103 年12月14日合意終止，並於 當日交屋完畢，已如前述，則兩造間自103 年12月15日起既 已無租賃關係，被告取得103 年12月15日至104 年4 月30日 之租金自係欠缺法律上原因，被告自應將103 年12月15日至 104 年4 月30日之租金227,419 元（計算式：50,00017/3 1 ＋50,0004 ＝227,419 ，小數點下四捨五入）返還原告 。 ㈢原告得否請求被告返還押金10萬元？ 1.按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租 賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅 ，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還 押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例 意旨參照）。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租 賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不 履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵 充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度 台上字第1631號民事判決參照）。押租金依其性質與內容乃 承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償 債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依 約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行 其債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金 全額返還承租人之義務。又按解釋契約之結果應符合公平原 則，故除將誠信原則涵攝在內外，亦應斟酌立約當時之情形 ，通觀契約之全文，從契約之主要目的、社會通念、及一般 客觀情事，就文義上及論理上詳為推求；倘當事人所訂立之 契約真意發生疑義時，法院固應為闡明性之解釋，就文義上 及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判 斷當事人間權利義務之依據；解釋契約應探求當事人立約時 之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時交易上之習慣 等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，作全盤之 觀察（最高法院103 年台簡上字第17號、103 年台上字第71 3 號、102 年台上字第2211號判決參照）。而依系爭租約第 2 條「租借期間甲（即被告）乙（即原告）雙方洽定，願意 訂為自103 年5 月1 日起至104 年4 月30日止共計一年，每 月租金5 萬元整。在期限屆滿時本合約作廢，雙方同意無條 件終止本契約，乙方應即日自動搬遷撤離，將房屋回復原狀 交還甲方，否則視為乙方違約論，乙方交付甲方之違約押金 10萬元，任由甲方沒收，乙方絕不異議。乙方將租借房屋如 約交還甲方時，甲方應將違約押金10萬元整無息送還乙方。 」（見本院卷第4 、5 頁），且被告於105 年5 月12日言詞 辯論期日亦認系爭租約第2 條所定之違約押金係用以擔保承 租人租金之給付及租賃債務之履行（見本院卷第162 頁反面 ），足見原告所交付押金之目的在於擔保承租人即原告租金 之給付及租賃債務之履行，於租賃關係終了、承租人遷出並 返還租賃物時，出租人即負有將押金全額返還承租人之義務 。 ⒉復按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約 定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」、「承 租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力 者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀 損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性 質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限 。」，民法第438 條第1 項、第432 條分別定有明文。可知 承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明 確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除 應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並 應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。而承租 人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有 容忍承租人以合於契約目的之方法使用、收益租賃物之義務 ，故為營業目的而承租店面空間者，除承租人進行大規模之 改建，已影響房屋之安全或結構，而超出合意之範圍或營業 之必要者外，其他如安裝電話、冷氣、懸掛招牌或進行裝潢 等措施，出租人即有容忍之義務。又依國內房屋租賃之實務 ，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時， 負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除 當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有 」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損 、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原 則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之 「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或 其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問題，強求出 租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律 所應保護之權利。 ⒊查依系爭租約第5 條「乙方（即原告）對承租房屋應慎重使 用，不論乙方過失或故意而損毀該房屋以及如有違背本合約 各條項等情事時，乙、丙（即連帶保證人）兩方決負完全賠 償連帶責任，並願拋棄先訴抗辯權，決不食言。」之約定（ 見本院卷第5 、6 頁），原告僅就因其過失或故意所致之房 屋毀損負損害賠償之責，如為自然耗損之損害，則由被告負 責修繕之。而系爭房屋係於54年間完工（見本院卷第89頁） ，距原告起訴時，系爭房屋屋齡已約有50年之久，已達系爭 房屋之耐用年數，系爭房屋之屋頂女兒牆及1 樓柱子經使用 50餘年後導致水泥剝落等部分毀損，應屬自然耗損，本件經 送中華民國工程法律學會鑑定亦同此見解（見鑑定報告第5 頁）。且原告係因應其營業目的之需求而設置招牌等設施， 尚非故意或過失而致系爭房屋受有損害，參依前揭民法規定 及說明，非由原告負修繕回復之責，被告以上開事項辯稱原 告並未將系爭房屋回復原狀而有違約之事實云云，並不可採 。被告復未舉證證明該等損害非屬自然耗損，而係原告未依 約定之方法或租賃物之性質，保管、使用、收益系爭房屋所 致，被告此部分之主張，核非有據，原告自得請求被告返還 押金10萬元。 四、綜上所述，原告依系爭租約及民法第179 條不當得利之法律 關係，請求被告給付327,419 元（227,419 ＋100,000 ＝32 7,419 ），及自起訴狀繕本送達被告翌日即104 年1 月30日 （見本院卷第16頁送達證書）起至清償日止按週年利率5 ％ 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無 理由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 六、又本件係就民事訴訟法第427 條第2 項訴訟適用簡易程序所 為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，原告聲明供擔保 准為宣告假執行，並無必要。並依同法第436 條第2 項、第 392 條第2 項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣 告。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併 予駁回 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 105 年 5 月 24 日 潮州簡易庭 法 官 曾思薇 正本係照原本作成。 如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未 表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（ 均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應 一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 5 月 24 日 書記官 許丹瑜