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臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　110年度潮簡字第351號 原　　　告　東港房屋仲介有限公司 法定代理人　黃麗華 訴訟代理人　吳江宗 被　　　告　楊惠好 訴訟代理人　黃建雄律師 上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國110 年8 月5 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣（下同）340,000 元。 訴訟費用3,640 元由被告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告於執行標的物拍定、變賣或物之 交付前，以340,000元為原告預供擔保，或將請求標的物提存後 ，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張：被告於109 年11月18日與原告簽訂土地專任委託 銷售契約書（下稱系爭本約）及土地委託事項變更契約書（ 下稱系爭變更書），委託原告銷售坐落屏東縣○○鄉○○段 ○○○ ○○○○ ○號土地（下稱系爭土地），約定委託銷售價額 為1017萬元、底價850 萬元、服務費為4 ％，被告同意授權 原告於買方出價達委託價額時，無須通知被告即可全權代理 收受定金。嗣訴外人羅玉惠出價已達850 萬元，且於110 年 3 月16日簽訂不動產買賣意願書並交付斡旋金10萬元，惟原 告通知被告履行簽約義務，被告皆不出面，為此依系爭本約 及系爭變更書（下合稱系爭契約）第8 條第3 項第3 款請求 被告給付服務報酬34萬元等語。並聲明：如主文所示。 二、被告則以：被告委託銷售系爭土地之價額為1017萬元，買方 羅玉惠僅係交付斡旋金委託原告出面斡旋，原告並未代羅玉 惠向被告提出斡旋，被告亦未收受該10萬元，雙方買賣契約 尚未成立，原告自不得向被告請求居間報酬等語，資為抗辯 ，並聲明：原告之訴駁回 三、兩造於前揭時間就系爭土地簽訂系爭契約乙節，為兩造所不 爭，堪信為真實。 四、法院之判斷 ㈠、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項 ，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之 人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為 營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能 力，有調查之義務，民法第565條、第567條定有明文。次按 解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條定有明文。再按契約應以當事人立約當時之 真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資 料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院19年上 字第453 號判例亦可資參照。系爭本約、變更書為同日簽訂 ，自應將兩份契約合併觀察解釋。被告雖辯稱被告委託之銷 售價額為1017萬元，底價850 萬元僅係被告提供原告擇定買 方之最低標準云云。惟觀諸系爭本約及變更書之內容，就不 動產價格之內容分別記載：「（本約第二條）委託銷售價額 ：新臺幣1017萬元（委託價額已包含甲方負擔之土地增值稅 及服務報酬在內）」、「（變更書- 肆、特約條款）底價 850 萬、服務費4 ％、一般買賣」等語（本院卷第6 、9 頁 ）。綜合觀察上開關於銷售價格之約定，應認為上開關於底 價之部分，即為賣方（即被告）所願意出售之最低價格，亦 包含於「委託價額」範圍內。亦即於委託銷售期間內，在僅 有單一買方出價情形下，倘買方提出承買金額達於底價，雙 方即可成交。倘如被告所抗辯底價僅係代理買方議價之最低 標準，雙方當無須於系爭變更書之特約條款另行約定底價 850 萬元之服務費仍為4 ％。蓋系爭本約業已約定服務報酬 為成交價額之4 ％。是被告所辯，並不可採。 ㈡、被告固辯稱依照羅玉惠與原告簽訂之買賣意願書第2 、3 條 記載，因羅玉惠之承買條件與賣方出售條件有所差距，羅玉 惠乃交付斡旋金10萬元予原告，由原告代為斡旋，若承買價 款於斡旋期間內不為賣方接受，本意願書自動失效等語，而 認交付斡旋金僅係要約性質，被告尚未承諾，故買賣契約尚 未成立等語。惟就賣方與仲介公司間所簽訂銷售契約而言， 並無何斡旋金可言。依系爭本約第6 條第3 項之約定：甲方 同意授權乙方於買方出價達於委託價額且承購條件與本委託 書相當或更有力於甲方時，乙方無需再行通知甲方即可全權 代理收受定金。被告業已授權原告於買方出價達於銷售價額 時，可代為收受定金，無需再通知被告，則原告於買方出價 已達850 萬元底價後，代被告收受羅玉惠交付之10萬元，就 兩造間之系爭契約而言，性質上已經屬於定金。被告前開所 辯，亦無可採。 ㈢、另系爭本約第8 條第3 項第3 款約定：乙方收受定金後，因 可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立 土地買賣契約書時，視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方 仍應支付依第5 條第1 項約定之服務報酬，並應立即全額一 次支付予乙方。本件原告於買方羅玉惠出價達約定之銷售底 價850 萬元後，代為收受10萬元，性質上屬於定金，業如前 述。依前揭約定，被告未能依系爭本約第8 條約定與買方簽 訂買賣契約，自應依約定給付4 ％服務報酬即34萬元（850 萬元*4％＝34萬元）。 ㈣、綜上，原告請求被告依照系爭契約約定給付服務報酬34萬元 ，為有理由，應予准許。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。 六、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應職權宣告 假執行，並依同法第392 條第2 項、第3 項規定，依職權宣 告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。又本件訴訟費用 確定為3,640 元，命由敗訴之被告負擔，附此敘明。 七、據上論結，原告之訴為有理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 110 年 8 月 19 日 潮州簡易庭 法 官 麥元馨 正本係照原本作成。 如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未 表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（ 均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應 一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 8 月 19 日 書記官 洪雅玲