臺灣屏東地方法院民事判決 94年度潮簡字第14號
原 告 甲○○
訴訟
代理人 曾慶雲
律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 沈志祥律師
被 告 丙○○
上列
當事人間請求
遷讓房屋事件，本院於民國94年11月10日
言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告乙○○應自坐落屏東縣○○鎮○○○段二六五之三五地號土
地上，門牌號碼為屏東縣○○鎮○○路○○○號如附圖Ａ、Ｂ部
分所示面積合計一百七十八平方公尺之房屋遷出，並交還予原告
。
被告丙○○應自坐落屏東縣○○鎮○○○段二六五之三五地號土
地上，門牌號碼為屏東縣○○鎮○○路○○○號如附圖Ａ部分所
示面積八十四平方公尺之房屋遷出，並交還予原告。
訴訟費用由被告乙○○負擔百分之六十八，被告丙○○負擔百分
之三十二。
本判決第一項得
假執行。
事實及理由
一、
本件被告丙○○經
合法通知，未於言詞辯論
期日到場，核無
民事訴訟法第386 條各款所列情形，
爰依原告
聲請，由其
一
造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：坐落屏東縣○○鎮○○○段265 之35地號之
土地，及其上門牌號碼為屏東縣○○鎮○○路○○○ 號之房屋
及增建部分（下稱
系爭房屋，即附圖所示編號Ａ、Ｂ部分面
積合計178 平方公尺之磚造蓋瓦平房）為原告所有，雖系爭
房屋之前手即訴外人江西河將該房屋出租予被告乙○○，租
金每月新臺幣（下同）2萬元，租期自民國92年1月23日至10
2年1 月23日止，依
民法第425條之規定，原告本應承受
上開
租賃契約，
惟被告乙○○卻於93年1、2月間某日，未經江西
河之同意，私自將如附圖Ａ部分所示面積84平方公尺之系爭
房屋一部出租予被告丙○○，違反不得轉租之約定，今原告
以94年5月9日民事
準備程序書（二）狀之送達（本院卷第60
、74頁）做為終止與被告乙○○租賃契約之意思表示，爰依
租賃物返還
請求權及物上請求權，分別請求被告乙○○自上
開系爭房屋遷出，及被告丙○○自如附圖Ａ部分所示面積84
平方公尺之系爭房屋遷出，並將系爭房屋均返還原告。
三、被告乙○○則以：（一）訴外人江西河有同意被告乙○○轉
租，當時有書面資料，惟現無法找到。（二）縱認被告乙○
○有違法轉租，因被告乙○○轉租部分僅係附圖所示Ａ部分
房屋之屋前，並沒有包含房屋本身，未違反契約的精神，並
非重大等語置辯。被告丙○○未於言詞辯論期日到場，亦未
提
出
準備書狀作何聲明或陳述。
四、
按「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但
租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分
轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者
，出租人得終止契約。」，民法第433 條定有明文。本件原
告主張坐落屏東縣○○鎮○○○段0265之0035地號土地上，
門牌號碼為屏東縣○○鎮○○路○○○ 號如附圖Ａ、Ｂ部分所
示面積合計178 平方公尺之房屋為其所有，及上開房屋前經
該房屋之前手即訴外人江西河將之出租予被告乙○○，租金
每月2萬元，租期自92年1月23日起至102年1月23日止，另原
起訴主張依租賃契約第2 條之規定終止與被告乙○○之租約
，而以民事準備程序書（二）狀為終止
兩造租契約之意思表
示，被告乙○○已於94年5 月16日收到該民事準備程序書（
二）狀
等情，
業據原告提出土地登記謄本、建物登記謄本、
公證書及房屋租賃契約書、本院
不動產權利移轉證書為證（
本院卷第4至7、11至15頁），復經本院會同屏東縣潮州地政
事務所測量人員
勘驗現場屬實，有勘驗筆錄1 紙及地政機關
出具之
土地複丈成果圖1紙在
可參（本院卷第107至109、118
頁），且為兩造所不爭執，而被告丙○○經合法通知，未到
庭爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述供本院
參酌，自
堪信
原告上開主張為真實。至原告主張被告乙○○違法轉租系爭
房屋之一部予被告，原告依法終止兩造租約後，被告乙○○
及丙○○應分別自系爭房屋遷出，則為被告以
前揭情詞置辯
，
經查：
（一）系爭房屋得否轉租：
1、依上開房屋租賃契約書特別約定條款第2 條所記載：「乙
方（即被告乙○○）非經甲方書面同意（即訴外人江西河
），不得將租賃物之全部或一部轉租，借與他人使用，與
他人共用。」之內容所示，可知系爭房屋之轉租，需有江
西河書面之同意，被告乙○○始得將系爭房屋轉租他人使
用，惟
迄本件
言詞辯論終結前，被告始終未提出江西河有
同意轉租系爭房屋之書面文件，
復於本院審理時
自承：「
（有無經江西河的書面同意）有，但資料找不到（本院卷
第75頁）」等語，顯見被告上開所辯，已乏所據；且上開
同意轉租之書面資料，事涉系爭房屋是否得轉租之重大權
利義務事項，攸關兩造得否終止租約，衡情應為被告乙○
○妥善加以保存，焉有如此輕易遺失，足見被告乙○○
所
稱雖有轉租書面資料，但找不到等語，顯不足採。
2、被告固於本件原告起訴後之94年5月19日、同年5月24日具
狀提出現人在美國之江西河於94年4 月24日所書立，內容
為：「二、民國92年初元月23日在台確實將自有土地五魁
寮段265-35地上建物房屋租給乙○○並同意房屋另一間租
給別人經本人同意在先」之聲明書（本院卷第81、82、86
頁、87頁背面），惟因：⑴聲明書之日期為94年4 月24日
，顯係於原告起訴後，再由江西河書寫，如此聲明，證據
證明力自屬薄弱。⑵
倘若確有同意轉租，依上開租賃契約
書之約定，自有書面之資料，而江西河既為出租人，衡諸
常情，攸關兩造得終止租約之同意轉租之書面資料，被告
乙○○自應取得1 份，惟卻未見乙○○提出，何以僅為上
開之書面聲明。從而，本院認被告所提出之上開聲明書，
亦無法為江西河有轉租之證明。
3、綜合上述，系爭房屋並未經原出租人江西河同意轉租乙事
，堪可認定。
（二）被告乙○○有無將系爭房屋之一部轉租：
1、附圖所示編號Ａ部分面積84平方公尺之部分系爭房屋，現
堆放被告丙○○所有經營鹽酥雞之材料及冰箱等雜物等情
，已經本院至現場勘驗屬實，有上開勘驗筆錄及土地複丈
成果圖各1 份及現場照片13幀為證，復為兩造所不爭執，
自
堪認屬實，則被告丙○○確有使用附圖所示編號Ａ部分
系爭房屋之情，已堪認定。
2、雖被告乙○○辯稱：僅出租附圖所示Ａ部分房屋之屋前，
並沒有包含房屋本身等語，
惟查：⑴被告丙○○每月支付
予被告乙○○之租金為1萬4千元之情，已據被告丙○○於
本院勘驗房屋現場時自陳在卷（本院卷第107 頁），並為
被告乙○○所不爭執，自
堪以認定，則倘若被告丙○○所
承租之部分僅為屋前之部分，其所繳納之租金數額，顯然
較被告乙○○向江西河承租系爭房屋全部僅每月2 萬元之
租金高出甚多，並不合常理。⑵且經本院勘驗房屋現場時
，附圖所示編號Ａ部分之系爭房屋，現確由被告丙○○使
用中，已如上述，復
觀諸上開照片所示，被告丙○○所占
用之面積並非少部分，而係大部分之面積，若被告乙○○
未將之出租予被告丙○○，衡情自難有上開被告丙○○占
用系爭房屋之現況，故被告乙○○所辯，顯然與常情不符
，自非可採。
3、綜上，被告乙○○確有違法轉租如附圖所示編號Ａ部分面
積84平方公尺之部分系爭房屋予被告丙○○，亦可認定。
（三）準此，原告於提起本件訴訟後，於94年5月9日之民事準備
程序（二）狀對被告乙○○為終止終約之意思表示，
即屬
有據。
五、
綜上所述，原告與被告乙○○間系爭土地租約既經原告合法
終止，而被告丙○○與被告乙○○間所簽訂之租賃契約為
債
權契約，僅得於出租人及承租人間發生效力，自不得以之對
抗為系爭房屋
所有權人之原告，被告丙○○自屬
無權占有如
附圖所示編號Ａ部分面積84平方公尺之部分系爭房屋。從而
，原告依租賃契約之
法律關係及民法第767 條之規定，請求
被告乙○○應將系爭房屋全部（含增建部分）即如附圖所示
編號Ａ、Ｂ部分面積合計178 平方公尺之
房屋遷讓交還原告
；被告丙○○應自如附圖所示Ａ部分面積84平方公尺之房屋
遷出，
洵屬有據，應予准許
六、又依據民事訴訟法第389條第1項第3 款之規定，本件係
適用
簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，自應由本院
依職權宣告
假執行。
七、據上論結，
原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第385條第1項前段、第78條、第85條第1項、第389條第 1
項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 11 月 24 日
潮州簡易庭 法 官 楊宗翰
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出
上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附
繕本）。
正本係照原本作成。
書記官 張福山
中 華 民 國 94 年 11 月 24 日