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臺灣屏東地方法院民事判決 原　　　告　甲○○ 訴訟代理人　曾慶雲律師 被　　　告　乙○○ 訴訟代理人　沈志祥律師 上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國95年3月16日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　 　文 被告應給付原告新臺幣貳拾捌萬元，及自民國九十五年二月八日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決得假執行，但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新台 幣貳拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 一、原告起訴主張：坐落屏東縣○○鎮○○○段○○○○○○○號之土 地及其上門牌號碼為屏東縣○○鎮○○路○○○號之房屋及增 建部分（下稱系爭土地、房屋，即附圖所示編號Ａ、Ｂ部分 面積合計178平方公尺之磚造蓋瓦平房）為原告所有，雖系 爭房屋之前手即訴外人江西河將該房屋出租予被告，租金每 月新臺幣（下同）2萬元，租期自民國92年1月23日至102年1 月23日止，依民法第425條之規定，原告本應承受上開租賃 契約，惟被告卻於93年1、2月間某日，未經訴外人江西河之 同意，私自將如附圖Ａ部分所示面積84平方公尺之系爭房屋 一部出租予訴外人賴盈如，違反不得轉租之約定，爰依租賃 契約及所有權之法律關係提出訴訟，並於本院94年度潮簡字 第14號遷讓房屋事件審理中，以94年5月9日民事準備程序書 ㈡狀之送達，做為終止與被告租賃契約之意思表示，分別請 求被告自上開系爭房屋遷出及訴外人賴盈如自如附圖Ａ部分 所示面積84平方公尺之系爭房屋遷出，並將系爭房屋均返還 原告，復經本院以94年度潮簡字第14號判決勝訴（被告不服 ，提起上訴）。被告自93年11月19日即原告取得上開土地及 建物之所有權後，均未給付租金予原告，爰依租賃契約及不 當得利之法律關係，提起本件訴訟，請求被告應給付原告自 93年11月19日起至95年1月18日止，每月以2萬元計算之租金 損害，共計28萬元。於本院聲明：求為判決如主文第1項所 示；願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：伊並無違法轉租，原告據此主張終止租賃契約不 合法，本院94年度潮簡字第14號判決業經被告提出上訴，現 正審理中，尚未確定；被告使用系爭房屋係基於租賃契約之 法律關係，況自92年1月23日起至97年1月23日止系爭房屋之 租金，均已交付訴外人江西河，伊並非無權占有等語置辯。 於本院聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。 三、按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租 賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉 租於他人；承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者， 出租人得終止契約，民法第443條定有明文。本件原告主張 系爭土地、房屋為其所有，及系爭房屋前經該房屋之前手即 訴外人江西河將之出租予被告，租金每月2萬元，租期自92 年1月23日起至102年1月23日止，另原告起訴主張依租賃契 約第2條之規定終止與被告之租約，而以民事準備程序書㈡ 狀為終止兩造租賃契約之意思表示，被告已於94年5月16日 收到該民事準備程序書㈡狀之事實，業據原告提出與所述相 符之土地登記謄本、建物登記謄本、公證書及房屋租賃契約 書、本院不動產權利移轉證書為證，復經本院94年度潮簡字 第14號遷讓房屋事件審理時，會同屏東縣潮州地政事務所測 量人員勘驗現場屬實，此有本院依職權調取之本院94年度潮 簡字第14號卷宗在卷可稽（本院94年度潮簡字第14號卷第4 至7、11至15頁、第107至109、118頁），且為兩造所不爭執 （見本院卷第28頁），是原告上開主張，應堪信實。 四、至原告主張被告係違法轉租系爭房屋之一部予訴外人賴盈如 ，故原告依法終止兩造租約後，被告及訴外人賴盈如應分別 自系爭房屋遷出，則為被告以前揭情詞置辯，經查： ㈠系爭房屋得否轉租： 1、依上開房屋租賃契約書特別約定條款第2條所記載：「乙 方（即被告乙○○）非經甲方書面同意（即訴外人江西河 ），不得將租賃物之全部或一部轉租，借與他人使用，與 他人共用。」之內容所示，可知系爭房屋之轉租，需有訴 外人江西河書面之同意，被告始得將系爭房屋轉租他人使 用，惟迄本件言詞辯論終結前，被告始終未提出江西河有 同意轉租系爭房屋之書面文件，復於本院94年度潮簡字第 14號遷讓房屋事件審理時自承：「（有無經江西河的書面 同意）有，但資料找不到（見94年度潮簡字第14號卷第75 頁）」等語，顯見被告上開所辯，已乏所據；且上開同意 轉租之書面資料，事涉系爭房屋是否得轉租之重大權利義 務事項，攸關兩造得否終止租約，衡情應為被告妥善加以 保存，焉有如此輕易遺失，足見被告所稱雖有轉租書面資 料，但找不到等語，顯不足採。 2、被告固於本院94年度潮簡字第14號遷讓房屋事件原告起訴 後之94年5月19日、同年5月24日具狀提出現人在美國之江 西河於94年4月24日所書立，內容為：「二、民國92年初 元月23日在台確實將自有土地五魁寮段265-35地上建物房 屋租給乙○○並同意房屋另一間租給別人經本人同意在先 」之聲明書（見94年度潮簡字第14號卷第81、82、86頁、 87頁背面），惟因：⑴聲明書之日期為94年4月24日，顯 係於原告起訴後，再由江西河書寫，如此聲明，證據證明 力自屬薄弱。⑵倘若確有同意轉租，依上開租賃契約書之 約定，自有書面之資料，而江西河既為出租人，衡諸常情 ，攸關兩造得終止租約之同意轉租之書面資料，被告自應 取得1份，惟卻未見被告提出，何以僅為上開之書面聲明 。從而，本院認被告所提出之上開聲明書，亦無法為江西 河有轉租之證明。 3、綜合上述，系爭房屋並未經原出租人江西河同意轉租乙事 ，堪可認定。 ㈡被告有無將系爭房屋之一部轉租： 1、附圖所示編號Ａ部分面積84平方公尺之部分系爭房屋，現 堆放訴外人賴盈如所有經營鹽酥雞之材料及冰箱等雜物等 情，已經本院至現場勘驗屬實，有本院94年度潮簡字第14 號遷讓房屋事件審理之勘驗筆錄及土地複丈成果圖各1份 及現場照片13幀為證，復為兩造所不爭執，自堪認屬實， 則訴外人賴盈如確有使用附圖所示編號Ａ部分系爭房屋之 情，已堪認定。 2、雖被告另辯稱：僅出租附圖所示Ａ部分房屋之屋前，並沒 有包含房屋本身等語，惟查：⑴賴盈如每月支付予被告乙 ○○之租金為1萬4千元之情，已據賴盈如於本院94年度潮 簡字第14號勘驗房屋現場時自陳在卷（見本院94年度潮簡 字第14號卷第107頁），並為被告所不爭執，自堪以認定 ，則倘若賴盈如所承租之部分僅為屋前之部分，其所繳納 之租金數額，顯然較被告向江西河承租系爭房屋全部僅每 月2萬元之租金高出甚多，並不合常理。⑵且經本院94年 度潮簡字第14號遷讓房屋事件勘驗房屋現場時，附圖所示 編號Ａ部分之系爭房屋，現確由賴盈如使用中，已如上述 ，復觀諸上開照片所示，賴盈如所占用之面積並非少部分 ，而係大部分之面積，若被告未將之出租予賴盈如，衡情 自難有上開賴盈如占用系爭房屋之現況，故被告所辯，顯 然與常情不符，自非可採。 3、綜上，被告確有違法轉租如附圖所示編號Ａ部分面積84平 方公尺之部分系爭房屋予賴盈如，亦可認定。 ㈢綜上所述，原告於提起本件訴訟後，於94年5月9日之民事準 備程序書㈡狀對被告為終止終約之意思表示，即屬有據；被 告並於94年5月16日收到該民事準備程序書㈡狀，是兩造之 租賃契約應於此時終止無誤。被告抗辯原告係不合法終止租 賃契約云云，並無可採。 ㈣按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會 通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無 法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請 求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所 受損害若干為準，最高法院92年度台上字第324號判決可資 參照。查原告於94年5月16日終止系爭房屋之租賃契約後， 被告仍繼續占有使用系爭房屋，即係無法律上之原因而受有 相當於租金之利益（每月2萬元），致土地所有人即原告受 有損害，故原告主張於系爭房屋租賃契約終止前，依據租賃 契約之法律關係；於系爭房屋租賃契約終止後，依據不當得 利之法律關係，分別請求㈠自93年11月19日起至94年5月16 日止之租金；㈡自95年5月17日起至95年1月18日止相當於租 金之不當得利損害，以上均以每月2萬元計算，共計28萬元 之租金損害，應予准許。 五、至被告抗辯已經給付5年租金交付江西河，並提出收據5張為 證（見本院卷第30至34頁）云云，惟為原告所爭執（見本院 卷第28頁）。按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第 357條前段定有明文。是被告應就此部分事實，應負舉證責 任。此外，被告並無提出其他匯款資料證據證明確有交付5 年租金予江西河，且江西河現人在美國，亦無法出庭作證， 是本院自難據此為被告有利之認定。 六、從而，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告應 給付原告自93年11月19日起至94年5月16日止之租金及自95 年5月17日起至95年1月18日止相當於租金之不當得利損害， 每月以2萬元計算，共計28萬元，為有理由，應予准許。又 依據民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，本件為適用簡 易訴訟程序所為被告敗訴之判決，自應由本院依職權宣告假 執行。被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，經核並無不 合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。 八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主 文。 中　　華　　民　　國　　95　　年　　3 　　月　　30　　日 　　　　　　　　　潮州簡易庭 法 官 許蓓雯 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中　　華　　民　　國　　95　　年　　3 　　月　　30　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐錦純