臺灣屏東地方法院民事判決 97年度潮簡字第9號
原 告 乙○○○
號
訴訟
代理人 陳清朗
律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 孔福平律師
複 代理 人 邱芬凌律師
上列
當事人間請求
遷讓房屋事件，本院於民國97年4月1日
言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及
假執行之
聲請均
駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告部分：
㈠原告起訴主張：原告於民國87年5 月24日向訴外人即其女鄭
淑貞購買坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地上，如附圖
所示斜線部分、面積137.32平方公尺，門牌號碼為屏東縣○
○鄉○○村○○路○○號之未辦理保存登記房屋（下稱
系爭房
屋），該系爭房屋原有鄭淑貞與被告甲○○之房屋
租賃契約
存在，
嗣訴外人即原告之配偶丙○○再與被告於90年9月1日
訂立房屋租賃契約，租期自90年9月1日起至91年8 月31日止
計1年，每月租金為新台幣（下同）5,000元，因屆期未再簽
訂書面契約，而有不定期租賃關係繼續存在。
惟因出租人丙
○○已高齡80歲，漸無法負荷務農工作，欲在系爭房屋經營
小生意，遂於96年7 月25日以
存證信函知被告將收回系爭房
屋自用，並告知雙方之租賃關係至96年9 月30日終止，則依
民法第450條第2項之規定，雙方之租賃關係已於96年10月份
終止。
詎被告目前仍占用系爭房屋，依民法第767 條之規定
，原告自得起訴請求被告遷出系爭房屋，將系爭房屋返還予
原告。再者，被告
無權占有系爭房屋，受有相當於租金計算
之利益，致原告受有相當於租金之損害，依被告承租之每月
租金5,000元計算，
爰依民法第179條之
不當得利之
法律關係
併請求被告給付相當於租金之不當得利等語。
並聲明：㈠被
告應自系爭房屋遷出，將系爭房屋交還原告，並應自
起訴狀
繕本送達
翌日起至遷讓返還房屋之日止，
按月給付原告5,00
0 元。㈡原告願供
擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告
抗辯所為之陳述：
⒈按「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為
不動產
所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認
為讓與人已將讓違章建築之事實上處分權讓與受讓人。」最
高法院67年第2 次決議（一）
參照。系爭房屋由原告出資向
前手鄭淑貞購買，雙方並無特別相反之約定，自應由原告取
得系爭房屋之事實上處分權。而事實上處分權實質上為所有
權能之集合，是受讓人仍得本於該事實上處分權，主張民法
第767 條前段之物上
請求權，此有台灣台北地方法院95年度
訴字第456號、台灣高等法院96年度上易字第470號民事判決
可稽。
是以，原告既已取得系爭房屋之事實上處分權，參照
上開判決意旨，自得依物上請求權請求被告遷讓房屋。
⒉復查，證人丙○○既為出租人，基於收回自行經商而終止與
被告間租賃關係自屬有效，而系爭房屋位於新園村媽祖廟廣
場前約100 公尺，係該村市集所在之處，兩旁為商家，系爭
房屋目前作為經營早餐店及冰店，約300 公尺處有新園國小
，並直通台27號公路，約5 分鐘路程可至雙園大橋，交通便
利，確屬於易於經商之處。復據丙○○到庭證稱欲經營賣湯
圓、冰品及原告所種植之玉米、蔬菜等生意，此種小生意只
須於經營前幾日由市場大、中盤商處洽談即可經營，且鄉村
市集，未申請營利證件而經商者之情況比比皆是，況僅為小
規模生意，
足證丙○○確實欲收回自行經商，自得終止與被
告間之租賃關係。再查，土地法第100 條之規定於施行前未
終止契約之不定期租賃亦
適用之。至定期租賃契約，無論其
訂約係在施行前或後，均無同條之適用（院解3489號意旨參
照），是被告主張不定期限租約無土地法第100 條之適用，
似有誤解。
二、被告則辯以：
㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約（民法
第451 條）。不定期限繼續契約，
非出租人另有合法終止契
約之意思表示，
兩造之租賃關係，尚
不得謂非存續。（33上
3763號判例參照）。再者，視為未定期限之繼續租賃契約，
如未經合法終止，則得自契約更新日起繼續至二十年以上，
不受民法第449條第1項定期租賃之期限不逾二十年之限制（
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台上2854判決參照）。
㈡次按民法第451 條所訂租賃契約之默示更新，即視為以不定
期限繼續契約。立法意旨
乃在防止出租人於租期屆滿後，明
知承租人就租賃物繼續使用收益，而無反對之表示，過後忽
又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，以顧全雙方
當事人之利益（77台上1737 號判決、55台上276號判決、69
台上3044號判決、55台上1099號判決意旨），而原告主張依
450條第2 項之規定主張隨時終止契約，顯屬無據。因第450
條第2 項僅適用於未定期限之租賃契約，而兩造乃為訂有期
限之租賃契約，期限屆滿，出租人對承租人就租賃物之使用
收益，不即表示反對續約，即生民法第451 條視為不定期繼
續租賃契約之法律效果，故原告之主張，並無理由。再按，
定期租賃更新為不定期限繼續契約，本無土地法第100 條之
適用（36年院解3489號參照）。又讓與違章建築之事實上處
分權者，僅以違章建築之所有權人為限，原告之前手鄭淑貞
，非系爭違章建築之原始出資起造人，自無從讓與該違章建
築之事實上處分權，故原告並非系爭房屋之所有權人，亦非
出租人，而丙○○為系爭房屋之出租人，並非所有權人，均
無土地法第100 條之適用。況且，原告為鄭淑貞之母，原告
主張向鄭淑貞購買乙節，亦容有可疑等語。並聲明：
原告之
訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠系爭房屋為未保存登記之建物，且係訴外人即原告之女鄭淑
貞向他人購買取得事實上處分權。
㈡訴外人即原告之配偶丙○○與被告就系爭房屋原存有不定期
租賃關係存在，且每月租金為5,000元。
四、
本件兩造之爭點在於：㈠事實上處分權人可否再讓與事實上
處分權予他人？㈡原告是否取得系爭房屋之事實上處分權？
㈢訴外人即系爭房屋之出租人丙○○是否已合法終止與被告
間就系爭房屋之租賃關係？㈣事實上處分權人得否主張適用
或
類推適用民法第767 條之物上請求權？茲分述本院得
心證
之理由如下：
㈠事實上處分權人可否再讓與事實上處分權予他人？
按「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產
所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認
為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又房
屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者
，始有拆除之權限」，最高法院86年度臺上字第2272號著有
判決
可資參照。準此而論，事實上處分權並非無法移轉，只
要受讓人與讓與人有讓與之
合意，並為事實上之移轉占有，
事實上處分權即移轉至受讓人，非僅有原始起造人始得讓與
事實上處分權，被告上開所辯，容有誤會。
㈡原告是否取得系爭房屋之事實上處分權？
被告雖辯稱：原告為鄭淑貞之母，原告主張向鄭淑貞購買乙
節，亦容有可疑
云云。
惟查，原告已提出房屋稅繳款書、契
稅繳款書、監證費繳納通知書、及買賣
所有權移轉契約書各
1 份為證（本院卷第5至8頁），被告僅空言為上開陳稱，並
未陳明有何可疑之處，復未提出任何證據以為證明，則在無
反證之情況下，自
難認為被告上開
所稱為可採，故原告已取
得系爭房屋之事實上處分權乙事，自
堪認屬實。
㈢訴外人即系爭房屋之出租人丙○○是否已合法終止與被告間
就系爭房屋之租賃關係？
⒈被告固又辯稱：定期租賃更新為不定期限繼續契約，本無土
地法第100 條之適用云云。惟查，司法院36年院解字第3489
號之內容係：「土地法第一百條之規定於施行前未終止契約
之不定期租賃亦適用之，至定期租賃契約無論其訂約係在施
行，前抑在施行後均無同條之適用，院解字第三二三八號解
釋應予變更」，亦即定期租賃契約並無適用，惟不定期租賃
係有適用，被告所認，恐有誤會，先予說明。
⒉次按「土地法第100條第1款所謂收回自住，固包括收回出租
之房屋供自己營業之用；但須客觀上有正當理由及收回自營
必要，並能為相當之證明者為限，不以主觀情事發生為已足
。」（最高法院41年度台上字第138號、43年度台上字第119
9號、48台上字第228號、50年台上字第1761號判例意旨參照
）。準此而論，原告自應就出租人丙○○係為收回出租之系
爭房屋供自己營業之用之事實負
舉證責任，不能僅憑出租人
主觀上之認知，即遽為上開事實之認定。
經查，證人即出租
人丙○○固到院證稱：「（房屋你要收回去？）是的，我要
收回來賣湯圓及涼水；（賣湯圓是你要做？）是的。另外我
太太所種植的玉米及其他蔬菜也可以拿到這裡賣；（你要賣
東西是否有向廠商接觸？）目前還沒有，因為房子還沒有要
回來，而且是做小生意，也不要執照。我雖七、八十歲身體
還健朗（本院卷第54頁）」等語，惟丙○○係本件系爭房屋
之出租人，為收回系爭房屋已難期待丙○○為真實之
證言。
且丙○○並未與任何相關廠商接觸乙情，為其自證如上，顯
然丙○○僅係主觀上為上開之認知，客觀上並無法提出相關
之證明。再者，丙○○係00年0月00日出生，原告係00年0月
00日出生，分別有
渠等
年籍資料在卷
可參（本院卷第38、54
頁），可知2 人之年紀均已逾75歲，是否有再自已經營商業
之可能，已屬有疑。然丙○○若將系爭房屋出租予被告，每
月有5,000 元之租金
一節，既如上述，則連同原告及丙○○
所能領取之相關政府津貼，不論係老農或敬老津津貼等等，
應已足夠2 人花用，丙○○應無
捨棄固定之租金收入，而忙
碌於獲利不可知之經營商業之理。是以，原告之舉證並不足
以認定確有經營商業之真意，則原告空言主張，自非可採。
⒊從而，依原告上開具狀所陳，及於本院審理時所
自承：「（
租賃關係存在於何人之間？）訴外人丙○○與被告之間。所
以就是丙○○尚未與被告終止租賃前，原告仍同意出租給被
告（本院卷第78頁）」等語，可知丙○○出租系爭房屋係經
由原告同意，則在丙○○與被告之租賃契約仍屬繼續存在之
情況下，被告繼續占有使用系爭房屋即屬有權占用，原告請
求被告遷讓及給付相當於租金之不當得利，即無理由。
㈣事實上處分權人得否主張適用或類推適用民法第767條之物
上請求權？
原告並無法證明被告與丙○○就系爭房屋租賃契約已合法終
止，則此問題即無加以審究之必要，附此說明。
五、
綜上所述，原告請求被告遷讓返還系爭房屋及給付相當於租
金之不得當利，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回
，則其假執行之聲請即失所依附，自應併予駁回。
六、又因
本案事證
已臻明確，兩造其餘主張陳述，均毋庸再予審
酌，
附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條
第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 4 月 15 日
潮州簡易庭 法 官 楊宗翰
以上
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出
上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 4 月 15 日
書記官 張福山