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臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　 105年度橋簡字第95號 原　　　告　昕居不動產有限公司 法定代理人　鍾昌文 訴訟代理人　莊宗穎 被　　　告　宏業不動產經紀有限公司 法定代理人　楊宏文 訴訟代理人　阮文泉律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106 年2 月14日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠、原告於民國104 年12月4 日受訴外人沈美宜委託，議價購買 坐落高雄市○○區○○段○○段000 地號土地，及其上同段 4866建號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號10 樓之2 房屋，下合稱系爭房地），而因系爭房地乃訴外人即 所有權人張惠玲委由被告仲介出售，原告遂以同業間物件流 通方式徵得被告同意後，進行調件流通聯賣，並於同日在被 告營業處所，協助沈美宜與張惠玲合意系爭房地買賣價金為 新臺幣（下同）940 萬元，及簽訂不動產買賣契約書（下稱 系爭買賣契約）。詎被告利用買賣雙方簽約之際，另安排其 他買家購買系爭房地，藉以拉高買價，復於沈美宜與張惠玲 完成簽約程序後，由訴外人即被告加盟台慶不動產仲介業之 店長曾勝堂出面誆稱系爭買賣契約，尚未經被告高層承認而 屬無效，且拒絕於契約書之經紀業欄位用印，同時要求原告 所屬業務員黃士維與買方沈美宜離開簽約現場。事後經原告 查證賣方張惠玲已於104 年12月4 日當天與第三人完成系爭 房地之買賣，並辦理所有權移轉登記。 ㈡、惟兩造既均以不動產仲介為業，並同意藉由同業間借調案件 之方式，共同居間媒合買賣系爭房地，更使沈美宜、張惠玲 簽訂系爭買賣契約完成，是引行政院公平交易委員會之不動 產仲介業者聯賣制度規範與習慣，與原告加盟之住商不動產 加盟店流通辦法，及被告加盟之台慶不動產加盟店經管會流 通規章等相關規定，自應認兩造間已就共同居間系爭房地成 立「聯合開發與行銷契約」（下稱系爭聯賣契約），被告並 應將仲介系爭房地買賣所得收取之報酬即買賣價金940 萬元 之6 ％，計56萬4 仟元與原告平均拆算，並給付原告28萬2 仟元。退步言，縱認被告於系爭買賣契約簽訂後，另安排其 他買家購買之毀約行為致原告不得請求報酬，然被告以不正 當之行為損害原告因條件成就可得之利益，原告亦得請求被 告負賠償責任。綜此，爰依民法第226 條、第100 條、第10 1 條第1 項規定提起本訴等語，並聲明：被告應給付原告28 萬2 仟元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率5 ％計算之利息。 二、被告則以：被告確有受張惠玲委託處理系爭房地出售之經紀 事宜，惟兩造並無成立系爭聯賣契約，原告應先就已達成聯 賣協議此節盡舉證責任，況兩造各受買賣之一方委託為不動 產經紀業務，分別屬獨立之契約，自不得以原告曾帶委託人 至被告處議價，即認成立系爭聯賣契約。再者，原告提出之 台慶不動產加盟店經管會流通規章，要屬被告加盟台慶不動 產仲介業之內部規定，並非對外成立系爭聯賣契約之相關文 件，尚不得為任何證明。另沈美宜與張惠玲雖於104 年12月 4 日簽訂系爭買賣契約，惟該買賣契約書尚未經被告用印， 依不動產經紀業管理條例第22條第1 項規定，系爭買賣契約 應未合法成立；又縱認系爭買賣契約已合法成立，然沈美宜 於被告拒絕用印後，旋即要求返還身分證等簽約資料，並要 求退還定金，張惠玲亦於同日與他人簽約，是以買賣雙方行 為觀之，業可認系爭買賣契約已合意解除。此外，被告仲介 第三人買賣系爭房地，已由臺灣高等法院高雄分院以105 年 度上易字第341 號民事判決認無不法確定，則系爭房地最終 既非由原告仲介之買方完成交易，原告自無任何請求權存在 等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、本院得心證之理由： ㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最 高法院20年台上第2466號判例參照）。本件原告主張兩造均 以不動產仲介為業，既同意藉由借調案件方式，共同居間媒 合買賣系爭房地，使沈美宜、張惠玲簽訂系爭買賣契約，自 應認成立系爭聯賣契約並平均拆算居間報酬，或請求被告賠 償原告損失等節，均為被告所否認，依上開規定，自應由原 告就系爭聯賣契約之存在負舉證之責。而原告就此已向本院 自承兩造並無簽立任何書面契約書等語於卷（見本院卷第29 頁反面），而引行政院公平交易委員會之不動產仲介業者聯 賣制度規範與習慣，與原告加盟之住商不動產加盟店流通辦 法，及被告加盟之台慶不動產加盟店經管會流通規章等為系 爭聯賣契約已合法成立之依據，惟查： １、按「本規範所稱聯賣制度，限指不動產經紀業者利用網際網 路行銷通路之特性，共用資訊系統以組成聯賣資訊網，將開 發完成之待租售物件上網，讓其他不動產經紀業者透過該資 訊平台，了解各家業者待租售物件訊息，並共同尋找買方（ 承租人），以增加成交機會。因此，開發案源之經紀人與銷 售案源之經紀人可能分屬於不同不動產經紀公司。」104 年 12月29日廢止前之公平交易委員會對於不動產經紀業實施聯 賣制度之規範說明第2 條定有明文。而考諸上開聯賣制度規 範說明之訂定意旨，係為：「利用日益便利之網際網路資訊 ，讓各該不動產經紀業者將其開發完成之待租售物件個案上 網，而使其他經紀業者，得透過同一網路平台了解各家公司 仲介銷售（出租）的物件產品，並尋找買方（承租人）促成 交易，以達成消費者一家委託即可享受多家服務的好處；且 對賣方（出租人）而言，經由將委託物件上網，不但可增加 物件的曝光機會及成交機會，亦可縮短銷售（出租）時間， 及減少搜尋不動產經紀業者及買方（承租人）的成本；對買 方（承租人）而言，可經由一個經紀人居間介紹服務，即可 就網路上眾多的待租售物件遴選中意的不動產，減少搜尋合 意物件及仲介時間的成本；另對於不動產經紀業者而言，不 但可增加其開發案件銷售（出租）的機會，亦可增加銷售（ 出租）其他不動產經紀業者開發案件的機會，同時可減少人 力、物力的耗損，從而降低成本，提高經營效率。」亦經廢 止前之上開聯賣制度規範說明第1 條臚列甚詳。又觀以廢止 前該規範全部，主管機關即公平交易委員會主要係避免不動 產經紀業者實施聯賣制度可能產生之限制競爭效果予以說明 ，並禁止不同經紀業者達成事業結合、聯合行為、限制競爭 行為、或其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為，進 而影響消費者之權益所設立；復就不同經紀業者間如藉由聯 賣制度成功媒合交易，居間報酬應如何分配等節，則均未予 規範。是原告逕引廢止前之公平交易委員會對於不動產經紀 業實施聯賣制度之規範說明，主張兩造間已成立系爭聯賣契 約，進而主張應平均拆算居間報酬，自非有據。 ２、其次，原告固主張兩造各自加盟之住商不動產加盟店流通辦 法、台慶不動產加盟店經管會流通規章，均有規範共同媒介 買賣雙方成立不動產買賣契約後，應按照開發店（即賣方委 託銷售之仲介業者）與行銷店（或稱銷售店，即買方委託議 價之仲介業者）各50％之比例分配居間報酬等節。然查，「 住商不動產加盟店流通辦法」（下稱系爭流通辦法）係為規 範加盟住商不動產仲介業之各加盟店於銷售或受委託購買不 動產時，應本於加盟同一品牌之精神相互合作，以達資源共 享、創造最佳業績之經濟效益，已據系爭流通辦法第1 條總 則規定甚明，有系爭流通辦法在卷足考（見本院卷第69頁至 第72頁）；另「台慶不動產加盟店經管會流通規章」（下稱 系爭流通規章）則係規範加盟台慶不動產仲介業之各加盟店 於銷售或受委託購買不動產時，應相互合作以充分發揮同一 體系間物件流通之意義與效果，業據系爭流通規章第1 條規 定明確，有系爭流通規章附卷可稽（第81頁至第93頁）。由 上以觀，無論系爭流通辦法或系爭流通規章，其規範主體毋 寧均為加盟同一不動產仲介業之各加盟店，而未涉及不同品 牌、體系之加盟業者。則原告引不同加盟體系之內部規範， 主張兩造間借調案件並居間媒合簽訂系爭買賣契約後，即應 成立系爭聯賣契約，亦有誤會，顯無足採。更遑論，被告加 盟台慶不動產仲介業之系爭流通規章第2 條第29項已規定： 「不與住商不動產（含大家房屋）流通聯賣成交」等語綦詳 （見本院卷第83頁），當不得依此遽為有利原告之認定。 ㈡、至原告復主張：其公司業務員業務員黃士維曾於104 年12月 4 日，偕同買方沈美宜至被告營業處所簽訂系爭買賣契約； 另被告店長曾勝堂於104 年12月7 日亦就毀約行為親自至原 告營業處所表示歉意，兩造倘未同意聯賣，不可能有相關舉 措等詞。惟查，原告係受系爭房地買方沈美宜委託向賣方進 行議價之經紀業者；被告則係受賣方專任委託銷售系爭房地 之經紀業者，為兩造所不爭執，則兩造之業務員為盡其委任 義務、獲取居間報酬，自應協助系爭房地之買賣雙方簽訂系 爭買賣契約，是原告之業務員黃士維曾偕同沈美宜至被告營 業處所商談買賣事宜乙節，衡情本無從推論兩造間已有任何 聯賣協議存在。再者，曾勝堂雖於104 年12月7 日前往原告 營業處所表示歉意，惟其致歉並表示和解對象乃系爭房地之 買方沈美宜等情，已據曾勝堂於另案即臺灣高雄地方法院10 5 年訴字第700 號審理時證述明確（見上開案件卷宗第109 頁反面）；又沈美宜、張惠玲於104 年12月4 日，係就系爭 房地約明價金並簽名確認後，遭曾勝堂執以：這個契約伊沒 有辦法簽，簽了會出事情，契約沒有蓋被告公司大小章，伊 不承認等詞拒絕用印，亦有臺灣高雄地方法院105 年訴字第 700 號勘驗筆錄、系爭買賣契約書存卷可查（見上開案件卷 宗第184 頁；本院卷第144 頁）；稽以系爭買賣契約無法順 利進行後，張惠玲旋於104 年12月4 日另將系爭房地售予第 三人蔣靜華，有不動產登記謄本足參（見本院卷第101 頁） 。是依上可見，曾勝堂於系爭買賣契約因其拒絕用印致無法 進行後續事項後，復使張惠玲另行成立系爭房地之買賣契約 ，則其基於自身考量表達願同沈美宜和解之意，應與常情無 違，且此均屬曾勝堂與沈美宜間之糾紛，業核與兩造間有無 成立系爭聯賣契約無涉，是原告執以前詞主張，應非可採。 ㈢、此外，據證人即被告負責銷售系爭房地之業務員戴榮凱具結 證稱：伊任職於被告公司時負責銷售系爭房地，當初原告公 司業務黃士維有打電話跟伊要房子資料，伊有跟黃士維說房 屋如果成交，賣方的4 ％佣金是伊應得的；至於兩造公司間 之抽佣，伊沒有與黃士維談到，且不同公司聯賣佣金不是業 務可以決定的，是店長負責談的；另伊理解的聯賣契約就是 客戶委託伊賣房子，那其他仲介公司可以透過伊來作賣方的 唯一窗口，資訊可以流通，但抽取佣金部分還是看伊跟賣方 如何談等語觀之（見本院卷第110 頁、第111 頁），可見證 人戴榮凱銷售系爭房地時，其主觀認知乃可獲取系爭房地之 居間報酬即買賣成交價之4 ％；又證人戴榮凱目前改任職於 原告公司（見本院卷第109 頁），並為原告起訴時主張與黃 士維協調系爭房地聯賣事宜之人（見本院卷第3 頁反面之原 告起訴狀），衡其利害關係顯與原告較為密切，應無虛偽證 述袒護被告之可能。是依前揭證述，佐以兩造及證人戴榮凱 均從事不動產經紀業並實際進行銷售業務，就內政部頒訂之 不動產仲介經紀業報酬計收標準第1 條已規定：「不動產經 紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或 雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6 ％或1 個半月之租金。」顯無從諉為不知，則倘原告主張成 立系爭聯賣契約並應平均拆算居間報酬等情均屬為真，兩造 與業務戴榮凱於銷售系爭房地時，主張居間報酬計算方式， 豈非矛盾？況證人戴榮凱乃被告公司負責銷售系爭房地之業 務，並參與系爭買賣契約成立之經過，卻對於兩造間有無談 及抽佣乙情均未能知悉，益徵原告之主張無所依憑，難為本 院所信實。 四、綜上所述，原告主張兩造間已成立系爭聯賣契約，被告應給 付居間報酬之半數，或因被告以不正當行為阻止原告獲取報 酬條件之成就，應負賠償之責，均因原告未能先就系爭聯賣 契約之存在盡舉證責任，而難為本院所採憑。故原告依民法 第226 條、第100 條、第101 條第1 項規定，請求被告應給 付原告28萬2 仟元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5 ％計算之利息，尚無理由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與 判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併予敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 106 年 3 月 10 日 橋頭簡易庭 法 官 楊博欽 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 106 年 3 月 10 日 書 記 官 葉彥伶