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臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　108年度橋簡字第166號 原　　　告　久禾不動產仲介有限公司 法定代理人　張瑞梅 訴訟代理人　黃志雄 被　　　告　吳雅靜 兼上一人 訴訟代理人　劉仲宸 上列當事人間請求履行債務等事件，本院於民國108 年4 月9 日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告劉仲宸應給付原告新臺幣參拾參萬元，及自民國一○二年七 月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告劉仲宸負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行；但被告劉仲宸如以新臺幣參拾參 萬元為原告供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張：被告2 人為夫妻關係，前因有購屋需求，約定由 原告居間仲介向訴外人郭小菁購買門牌號碼高雄市○○區○ ○○路○○號房屋（下稱系爭房屋），並於民國102 年6 月30 日由被告劉仲宸與原告書立買方給付服務費承諾書1 紙（下 稱系爭承諾書），約定被告劉仲宸應於系爭房屋買賣契約成 立時，給付買賣總價金2%之服務報酬予原告。嗣於102 年7 月9 日原告成功居間仲介被告與郭小菁合意以價金新臺幣（ 下同）1650萬元買賣系爭房屋，並推由被告吳雅靜與郭小菁 簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被告劉仲宸 並於同日書立服務費同意書1 紙（下稱系爭同意書），約定 其同意給付原告以上開價金2%計算之服務報酬33萬元，惟被 告劉仲宸迄未依約給付原告服務報酬。又被告吳雅靜雖未與 原告成立居間契約，然其因與郭小菁成立系爭買賣契約而取 得系爭房屋所有權，實際上享有原告居間服務之利益，該利 益之價值亦應以33萬元為合理，被告吳雅靜自應返還原告33 萬元之不當得利，且與被告劉仲宸之給付義務為不真正連帶 關係，爰依居間及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語 ，並聲明：（一）被告劉仲宸應給付原告33萬元，及自102 年7 月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二 ）被告吳雅靜應給付原告33萬元，及自107 年8 月24日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）前二項給付， 如其中任一被告為給付時，其他被告於給付之範圍內，免除 給付責任。。 二、被告則以：系爭承諾書、系爭同意書並非買方即被告吳雅靜 親簽或授權被告劉仲宸代理，且無印章或騎縫章，應屬無效 契約，且原告居間仲介過程中違反不動產經紀業管理條例第 24-2條，且被告吳雅靜前因系爭房屋有多處裂穿性裂縫等瑕 疵，對郭小菁及原告提起請求損害賠償之民事訴訟訴訟（下 稱前案訴訟），經本院以103 年度重訴字第68號民事判決（ 下稱前案一審判決）、臺灣高等法院高雄分院以106 年度上 字第281 號民事判決確定（下稱前案二審判決），被告在訴 訟過程中支出律師費、裁判費、鑑定費等費用達數十萬元， 原告卻未協助被告向郭小菁溝通，說服郭小菁應負擔瑕疵擔 保責任，造成被告之損失，且原告未善盡調查、告知及協調 之責等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、本院之判斷： （一）被告劉仲宸部分： 1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定 有明文。經查，原告主張其與被告劉仲宸成立居間契約， 其已媒介訂約，居間報酬為33萬元等情，業據其提出與所 述相符之系爭承諾書、系爭同意書、系爭買賣契約為證（ 見本院卷第10~14 頁），被告劉仲宸雖主張系爭承諾書、 系爭同意書並非買方即被告吳雅靜親簽或授權被告劉仲宸 代理，且無印章或騎縫章，應屬無效契約等語，惟亦陳稱 ：假設伊有簽系爭承諾書及系爭同意書，是因為家裡通常 都是伊先簽文件，但房子決定掛名在被告吳雅靜名下等語 （見本院卷第54頁），參以原告曾於前案訴訟中提出系爭 承諾書及系爭同意書，主張該等文件為被告劉仲宸所書立 ，被告吳雅靜並陳稱就上開文件形式真正不爭執等語（見 本院103 年度重訴字第68號卷三第185 、187 、190~191 頁），參以被告2 人自上開文件書立之時起即為夫妻關係 ，對於家中購屋此一人生大事，配偶各自簽署何等購屋相 關文件等情事，自難諉為不知，堪認系爭承諾書及系爭同 意書確為被告劉仲宸所書立，且其係以自己之名義與原告 成立居間契約，而對原告負有給付服務報酬之義務，與被 告吳雅靜是否親簽或授權、是否蓋用印章或騎縫章無關， 其前揭所辯，屬避重就輕之詞，不可採信。 2.被告劉仲宸另主張被告吳雅靜前因系爭房屋有多處裂穿性 裂縫等瑕疵，對郭小菁及原告提起前案訴訟，原告未善盡 調查、告知及協調之責，致其與被告吳雅靜須提起訴訟而 受有損失等語。惟按以居間為營業者，關於訂約事項及當 事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；經營 仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時 接受雙方之委託，並依下列規定辦理：四、告知買受人或 承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵，民法第567 條 第2 項、不動產經紀業管理條例第24-2條分別定有明文。 上開規定固課以不動產經紀業者就訂約事項調查之義務， 惟該調查義務若未特別約定，應以通常所能查證之方法為 已足，非謂媒介訂約後所發現之瑕疵或不符債務本旨之處 ，均歸由居間者負責，否則無異致使居間者承擔擔保之責 ，而過度擴張其作為義務之範圍。 3.被告吳雅靜於前案訴訟中係主張因系爭房屋頂版、地板有 多處影響結構安全之裂穿性裂縫等瑕疵，郭小菁應負買賣 瑕疵擔保責任，及主張原告未善盡調查義務，應負損害賠 償責任等情，而經本院於前案訴訟中囑託土木技師公會鑑 定並製作鑑定報告，認系爭房屋確有部分地板或頂版有裂 穿性結構裂縫裂穿性裂縫等瑕疵，並經前案一審判決認定 郭小菁應就此部分瑕疵負買賣瑕疵擔保責任等情，業經本 院調取前案一審判決及前案二審判決核閱無訛。惟就原告 是否應對被告吳雅靜負損害賠償責任部分，被告吳雅靜於 前案訴訟中自陳其係於上開鑑定報告作成後始知悉系爭房 屋有裂穿性裂縫之瑕疵等語（見本院103 年度重訴字第68 號卷三第116 頁），況上開鑑定報告書指出有裂穿性裂縫 之處所，諸多位在系爭房屋三、四樓之地磚，部分則在四 樓、一樓頂版。而該等地磚之表面裂痕雖係一般人以肉眼 觀察即可得知其存在，惟磁磚下方是否存在裂穿性結構裂 縫，並非不具專業知識者所能識見，且位於四樓、一樓頂 版之裂隙，以肉眼通常觀察已屬較難辨認（見外放之上開 鑑定報告書第51~54 頁），更有賴專業人士鑑別，是此部 分裂穿性結構裂縫之瑕疵，顯非原告依通常查證方法所得 辨別或確認，亦非屬原告依仲介專業應查知之不動產瑕疵 範圍，被告劉仲宸主張原告於訂約前未盡調查義務，即非 可採。至被告劉仲宸主張原告未善盡協調義務說服郭小菁 應負瑕疵擔保責任部分，蓋原告於系爭買賣契約因其媒介 而成立時，即得請求報酬，郭小菁與被告因系爭房屋瑕疵 發生糾紛，則屬原告媒介訂約後之情事，縱原告基於儘量 提供後續服務之態度，願協助買賣雙方進行溝通，然最終 雙方是否能以成本較低之私下協議，而非成本較高之訴訟 方式來解決糾紛，仍取決於郭小菁與被告之意願，被告亦 無從要求原告負擔說服郭小菁賠償被告之責任，原告既已 居間使系爭買賣契約成立，後續買賣雙方之糾紛並不影響 原告對被告劉仲宸之服務報酬請求權，被告劉仲宸此部分 抗辯亦非可採。 （二）被告吳雅靜部分： 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條定有明文；主張不當得利請求權存在 之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任， 即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害 。如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因， 係指給付欠缺給付之目的。故主張該項不當得利請求權存 在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的（最高法 院103 年度台上字第2198號判決意旨參照）。原告雖主張 其居間仲介被告吳雅靜與郭小菁成立系爭買賣契約，被告 吳雅靜受有相當於2%服務報酬之不當得利等語，惟原告亦 自陳被告吳雅靜與其之間並無成立居間契約，而係被告劉 仲宸與其成立居間契約等語，則原告基於其與被告劉仲宸 間之居間契約，而自願一併提供被告劉仲宸之配偶即被告 吳雅靜仲介服務，進而媒介被告劉仲宸指定之被告吳雅靜 與郭小菁成立系爭買賣契約，以求因媒介成功而向被告劉 仲宸請求居間報酬，亦屬不動產買賣仲介實務上常見之情 形，原告既係自願對被告吳雅靜一併提供服務，要難認被 告吳雅靜受領原告提供之居間仲介服務屬無法律上之原因 ，而被告劉仲宸嗣後雖未依約給付原告服務報酬，此亦僅 屬被告劉仲宸對原告債務不履行之問題，與被告吳雅靜對 原告有何法律責任無關，自不能因被告劉仲宸對原告不履 行債務，即認被告吳雅靜先前受領原告之給付轉變為欠缺 法律上原因，原告又未提出其他證據，證明其對被告吳雅 靜所為給付係欠缺給付之目的，其主張被告吳雅靜應返還 相當於服務報酬之不當得利33萬元，及主張被告吳雅靜與 被告劉仲宸應負不真正連帶給付義務等情，即屬無據。 四、末按立書人（即被告劉仲宸）承諾應於契約成立時，給付買 賣總價2%之服務報酬，系爭承諾書約定有明文，又系爭買賣 契約係於102 年7 月9 日成立（見本院卷第12頁反面），堪 認於該日被告劉仲宸對原告之居間報酬給付義務已屆清償期 ，被告劉仲宸應自翌日起負遲延責任。從而，原告主張被告 劉仲宸應給付原告33萬元，及自系爭買賣契約成立翌日即10 2 年7 月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為 有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回 。 五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定 ，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依 職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 108 年 4 月 23 日 橋頭簡易庭 法 官 張立亭 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 108 年 4 月 23 日 書 記 官 塗蕙如