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臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　109年度橋簡字第332號 原　　　告　互信資產管理有限公司 法定代理人　高素幸 被　　　告　王銀河 上列當事人間請求給付仲介服務費事件，本院於民國109 年7 月 9 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣參拾陸萬元，及自民國一○八年十二月十 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行，但被告以新臺幣參拾陸萬元，為原告預 供擔保後，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張：被告於民國107 年2 月4 日就高雄市○○區○○ 段○○○ ○號土地（應有部分1/3 ，下稱系爭土地）與原告簽 有土地一般委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約書）， 約定如買賣成交，被告應支付實際成交價4%計算之服務費。 嗣於同日被告與訴外人張期富及達富數位科技有限公司（下 稱買方）以新臺幣（下同）14,827,794元就系爭土地成立買 賣契約（下稱系爭買賣契約），並簽立系爭土地之不動產買 賣契約書（下稱系爭買賣契約書）。後因被告要求降低服務 費，經原告折讓後，兩造約定被告應給付原告450,000 元之 服務費（下稱系爭服務費），被告並於同日簽立服務費確認 單（下稱系爭確認單）。原告既已依約完成任務，被告已與 買方就系爭土地簽訂系爭買賣契約，被告即應依約給付原告 系爭服務費，但被告經原告請求仍迄未給付。為此，爰依系 爭確認單及居間之法律關係，請求被告給付系爭服務費等語 ，並聲明：被告應給付原告450,000 元，及自支付命令送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 二、被告則以：伊雖有委託原告提供仲介服務，簽立系爭委託銷 售契約書，並與買方簽訂系爭買賣契約，但後來買方並未依 約給付價金，系爭買賣契約已經解除，伊自無庸給付系爭服 務費。又在買方於第二次付款有違約情形時，原告未善盡善 良管理人義務提醒伊可沒收定金1,000,000 元，以致日後同 意買方延遲付款而損失，再經法院酌減買方之違約金，原告 未盡受委任之責任，自不得請求伊給付系爭服務費。再兩造 約定待增值稅完稅後，伊才需要繳交服務費，現未完稅，原 告亦不得向伊請求系爭服務費。縱伊須給付服務費，然原告 在本件仲介角色所付出之精神及費用相當輕微，其付出之勞 務價值僅簽約而已，且未盡到督促買方確實履行買賣之約定 ，致系爭買賣契約解除後，伊只獲得400,000 元之違約金， 如伊仍需給付原告450,000 元，顯然失衡，有報酬過鉅失其 公平之情形，請求本院依民法第572 條酌減系爭服務費等語 ，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。 三、不爭執事項： ㈠被告於107 年2 月4 日就系爭土地與原告簽有系爭委託銷售 契約書，約定如買賣成交，被告應支付實際成交價4%計算之 服務費。嗣於同日被告與買方以14,827,794元就系爭土地成 立系爭買賣契約，並簽立系爭買賣契約書。後因被告要求降 低服務費，經原告折讓後，兩造約定被告應給付原告系爭服 務費，被告並於同日簽立系爭確認單。 ㈡原告有協助系爭買賣契約之磋商斡旋與簽定。另於系爭買賣 契約履約過程中，買方每次遲延付款時，原告皆有向被告說 明、協調雙方遲延付款事宜，並經被告同意作付款程序變更 。 ㈢系爭買賣契約後因買方無法按期給付價金而解除。 四、本件之爭點： ㈠原告請求被告給付仲介服務費，是否有理由？ ㈡如原告請求被告給付仲介服務費有理由，原告得請求之金額 為何？ 五、本院得心證之理由： ㈠原告請求被告給付仲介服務費，是否有理由？ ⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第 568 條第1 項，分別定有明文。又民法第565 條所定之居間 有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒 介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之 說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人 之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。 至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效 果時，亦應許居間人得請求報酬之支付，最高法院52年台上 字第2675號判例要旨參照。復按居間人於契約因其媒介而成 立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並 無影響，最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照。故而 ，居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約 類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。而居間 人之報酬請求權乃繫於一定之條件（即契約之成立），縱事 後該契約因故未履行或解除，亦不影響居間人所應得之報酬 。經查，被告有委託原告提供仲介服務，簽立系爭委託銷售 契約書，並已因原告之居間仲介，而就系爭土地與買方成立 系爭買賣契約一節，為兩造所不爭執，準此以言，系爭買賣 契約既係因原告之居間而成立，則原告自得請求被告給付本 件服務報酬。被告辯以系爭買賣契約已經解除，伊自無庸給 付系爭服務費等語，顯屬無據，洵無足採。 ⒉被告雖辯以在買方於第二次付款有違約情形時，原告未善盡 善良管理人義務提醒伊可沒收定金1,000,000 元，以致日後 同意買方延遲付款而損失，再經法院酌減買方之違約金，原 告未盡受委任之責任，自不得請求伊給付系爭服務費等語。 原告則主張於買方遲延付款時，皆有向被告表示可代被告發 存證信函予買方，係被告說做人不要這麼硬，未授權原告做 相關處理，而買方每次遲延付款，原告皆有經過被告同意作 付款程序變更等語，並提出同意書、繳款紀錄各1 紙為據（ 本院卷第49、51頁），復為被告所不爭執（本院卷第39頁） ，顯見原告在買方遲延付款時，有向被告說明處理方式，而 後由被告自行決定同意變更付款方式令系爭買賣契約繼續履 行，原告並協助處理付款程序變更事宜，原告並未有被告所 述未盡善良管理人義務之情形。被告復辯稱原告沒有告知如 果之後買方違約，伊不一定可以取得全額違約金等語，惟查 ，縱原告確未告知，然此並未對被告不利，因原告如有告知 上開事項，被告因此選擇在買方第二次付款違約時即沒收定 金而不同意買方延遲付款，買方仍可依法請求法院酌減違約 金，是此事項之告知既對於被告權利無影響，難認原告未告 知即未盡善良管理人義務。佐以，原告已依被告要求於被告 與買方之履約協調過程中在同意書上加註「如買方違約，買 方已付之錢全數沒收」等語，此有同意書1 紙在卷可參（本 院卷第49頁），依此以言，買賣雙方當事人間就系爭買賣契 約如違約時之相關權利、義務，業已明定清楚，堪認原告對 於被告於系爭買賣契約中之權利，已盡其注意義務。而被告 之所以無法取得全額違約金，乃因訴外人即買方之債務承擔 人梁健男提起訴訟請求法院酌減違約金，此有本院108 年度 重訴字第131 號判決1 份在卷可佐（本院卷第32至35頁反面 ），法院得酌減違約金為法條所明定，無論原告有無告知皆 不影響法院依法判決，原告既已於被告與買方磋商過程中依 被告要求為被告權利事項作完整記載，自不得據法院判決違 約金酌減之判決結果，認定原告因此即有未盡仲介業者之義 務。是被告上揭所辯，尚難憑採。 ⒊被告又辯稱兩造約定待增值稅完稅後，伊才需要繳交服務費 ，現未完稅，原告亦不得向伊請求系爭服務費等語。按民法 所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成 就，決定法律行為效力之發生之一種附款。茍當事人非以法 律行為效力之發生繫於將來不確定之事實，而僅以其履行繫 於不確定之事實之到來者，則非條件，應解釋為於其事實之 到來時，為權利行使期限之屆至。在此情形，若該事實之到 來確定不發生，應認其期限已屆至，最高法院95年度台上字 第2750號判決意旨參照。經查，被告有委託原告提供仲介服 務，簽立系爭委託銷售契約書，並已因原告之居間仲介，而 就系爭土地與買方成立系爭買賣契約，系爭買賣契約既係因 原告之居間而成立，依民法第568 條第1 項規定，被告已確 定負有給付服務費之義務。至系爭確認書上系爭服務費應於 「增值稅完稅時」支付之記載，僅係將被告履行給付服務費 義務之時期即清償期，繫於將來不確定之事實即系爭買賣契 約之增值稅完稅，其性質自非民法第99條所謂之條件，而係 給付期限之約定。而本件兩造以將來不確定之「完稅」事實 之發生定給付期限，而此「不動產買賣完稅」之事實，今因 系爭買賣契約解除，致確定不發生，依照前揭說明，應認本 件給付期限已經屆至，是原告對於被告之服務報酬請求權， 自不因「完稅」之事實未發生而受影響。被告上揭所辯，亦 難憑採。 ⒋從而，原告請求被告給付仲介服務費，為有理由。 ㈡如原告請求被告給付仲介服務費有理由，原告得請求之金額 為何？ ⒈按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公 平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572 條本文定有明文。而該條規定所適用者，係指居間人雖已為 委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託 人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較， 係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院 酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益， 而對契約自由稍作限制。且按，受當事人之委託而為居間者 ，其報酬之給付，仍有民法第572 條規定之適用，又委託人 依該條規定請求酌減，並未明定其方式，自得以起訴或抗辯 方式為之，最高法院57年度台上字第2749號判決意旨參照。 ⒉被告辯稱原告在本件仲介角色所付出之精神及費用相當輕微 ，其付出之勞務價值僅簽約而已，且未盡到督促買方確實履 行買賣之約定，致系爭買賣契約解除後，伊只獲得400,000 元之違約金，如伊仍需給付原告450,000 元，顯然失衡，有 報酬過鉅失其公平之情形，是縱認原告有請求居間報酬之權 利，亦當予扣減等語。原告則主張其於本件居間服務已盡諸 多心力，包含協調買賣雙方遲延付款事宜、協助被告尋找承 租人等事項，且依系爭委託銷售契約書第8 條約定，被告應 給付原告服務費為成交價之4%即593,111 元，惟於系爭確認 單已酌減為450,000 元等語。 ⒊經查，系爭委託銷售契約書第8 條約定買賣成交，被告應支 付實際成交價之4%計算之服務費予原告，嗣兩造於簽立系爭 委託銷售契約書之同日就服務費合意改為450,000 元等節， 有系爭委託銷售契約書1 份、系爭確認單1 紙在卷可證（本 院卷第26至27、29頁），原告並於本院審理時自陳兩造係於 成交後合意服務費實收450,000 元等語（本院卷第25頁）， 而當時系爭買賣契約已成立且尚未發生履約爭議，原告既同 意服務費改為450,000 元，即係考量其完成本件居間契約之 成本及利潤後，認450,000 元為其可接受之居間報酬，足認 兩造於簽訂系爭委託銷售契約書同時即已合意以服務費450, 000 元取代系爭委託銷售契約書原約定之成交價之4%計算之 服務費，原告主張本件服務費業已酌減云云，自無可取。 ⒋次查，就兩造間所簽立之系爭委託銷售契約書而言，倘系爭 買賣契約雙方能順利履約，則原告所需為被告處理者，除了 代為議價，並居間協調以仲介買賣雙方訂立買賣契約外，後 續之事宜包括協助辦理土地之過戶事務，以及買賣雙方在該 筆買賣過程中相關問題之協調處理等情，且依一般業界之慣 例，上開事宜通常亦為仲介者依仲介契約對買賣雙方所需負 之契約從給付或附隨義務，此亦為原告所不否認（本院卷第 39頁反面）。本院審酌本件因買方違約不買之事由，致買賣 雙方未能繼續履行以完成系爭買賣契約，原告因此省卻本需 處理系爭土地相關之過戶事宜所需付出之人事、勞務費用。 參以原告於本院審理時自陳本件經過為：買方原為系爭土地 之承租人，買方希望原告居間向系爭土地之三位所有權人購 買系爭土地，因被告不願出售，買方先向訴外人即系爭土地 之另一共有人謝東昇購買其持分，再向法院起訴請求變價分 割，被告方與原告聯絡委託和買方協調買賣事宜等語，又原 告有協助系爭買賣契約之磋商斡旋與簽定，於系爭買賣契約 履約過程中，買方每次遲延付款時，原告皆有向被告說明、 協調雙方遲延付款事宜，並經被告同意作付款程序變更等情 ，為兩造所不爭執，可知原告先前為仲介買賣雙方成交並訂 立系爭買賣契約，雖有協助系爭買賣契約之協商與簽定，然 無如一般居間契約中常見之開發、行銷企劃、帶看房地等行 為，其後則因買方違約不買發生爭執而進行協調。考量原告 為上開行為所已支出之相關成本及人事費用及所應加計之營 業利潤，與系爭確認單所約定之系爭服務費比較結果，併考 量原告未能完成系爭委託銷售契約書本所欲達成之買賣雙方 完成交易之目的，故上開原告所已任勞務等之價值，尚不及 於約定之系爭服務費數額450,000 元，是參酌上開民法第57 2 條本文之規定，被告請求本院酌減該約定之報酬數額，尚 屬有據。而本院斟酌原告因系爭土地之買賣，為被告所已進 行之前述磋商協調買賣雙方議定價金及進行買賣契約簽訂事 宜等委託議價契約之主要給付內容，原告所已支出之成本及 人事費用等，較之系爭買賣契約簽訂後原告原本應為被告進 行之協助處理過戶等從給付或附隨義務所須支出之人事費用 為高，且前者係占大部分之費用支出等情，認為本件於原告 在系爭買賣契約簽訂後，因買方違約不買之事由，致其公司 人員未能就後續事宜處理以完成買賣交易之情形下，原告所 得向被告請求之報酬，應以原約定系爭服務費之8 成計算即 360,000 元（計算式：450,000 元×0.8 ＝360,000 元）為 合理，是經被告為前述酌減報酬之抗辯後，本院爰予以酌減 本件兩造間之居間報酬為原約定系爭服務費之8 成計算即36 0,000 元。至被告抗辯原告未盡到督促買方確實履行買賣之 約定云云，查原告受委託者乃係不動產買賣之居間、代理業 務，督促買方確實履行買賣約定並非原告之受任內容，尚難 認原告有未盡協助履約之義務，被告此部分所辯，尚屬無據 。被告復辯以就系爭土地，原告已有其他仲介費收入，係張 期富等人所給付，約850,000 元，且系爭土地的房屋租賃仲 介也有收入約150,000 元等語，然此與本件居間契約為不同 之契約關係，與原告依系爭確認單、與被告間居間之法律關 係請求被告給付服務費無涉，被告此部分所辯，亦屬無據。 六、綜上所述，原告依系爭確認單及居間之法律關係，請求被告 給付360,000 元，及自支付命令送達翌日即108 年12月10日 （本院108 年度司促字第15953 號卷第15頁）起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部 分之請求，即屬無據，不應准許。 七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用 簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項規 定，依職權宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判 決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 109 年 8 月 11 日 橋頭簡易庭 法 官 蔡宜靜 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 109 年 8 月 11 日 書 記 官 程淑萍