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臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　 110年度橋小字第1052號 原　　　告　國王城堡社區管理委員會 法定代理人　郭迦勒 訴訟代理人　伍元龍 被　　　告　蘇毓哲 訴訟代理人　蔡建賢律師 上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國110 年11月18日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣玖萬參仟貳佰肆拾捌元，及自民國一一○ 年十月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。 本判決得假執行。但被告如以新臺幣玖萬參仟貳佰肆拾捌元為原 告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序事項 一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386 條各款所列情形，爰依民事訴訟法第436 條第2 項適 用同法第385 條第1 項規定，依原告之聲請，由其一造辯論 而為判決。 二、按小額訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但請求之基礎事實同一、擴張或縮減應受判決事項之聲明 者，不在此限，民事訴訟法第436 條之23、第436 條第2 項 、第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。本件原告 起訴時聲明請求：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）58,280 元，並自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。嗣具狀變更聲明如主文第1 項所示，核屬請 求之基礎事實同一，及屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前 揭規定，應予准許。 貳、實體事項 一、原告主張：被告自民國108 年11月25日起登記取得高雄市○ ○區○○路○○○ 號36樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權，為 國王城堡社區之區分所有權人，負有按月繳納管理費之義務 。依國王城堡社區住戶管理規約（下稱系爭規約）第6 條第 1 項第1 款規定，「管理維護費」依房屋權狀總坪數計算， 每月每坪新臺幣（下同）90元、平面汽車停車空間收取「清 潔費」，每月每個300 元。被告所有系爭房屋建物總坪數為 122.84坪，並持有2 個停車位，故被告每月應繳交「管理維 護費」、「清潔費」（下合稱管理費）合計11,656元。惟被 告自109 年6 月起至110 年1 月止，共8 個月未按月繳納管 理費，累計欠繳管理費93,248元（計算式：11,656×8 ＝93 ,248），原告經催告繳納積欠之管理費，被告仍置之不理。 爰依公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第21條及系爭規約 第6 條第1 項規定，提起本訴等語。並聲明：被告應給付原 告93,248元，及自民事擴張訴之聲明暨準備狀送達翌日起至 清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。 二、被告則以：依系爭規約第6 條及國王城堡社區財務管理辦法 （下稱系爭財務管理辦法）第7 條、第8 條規定，管理費係 由「住戶」負擔，並按「使用面積」計算，亦即區分所有權 人如與住戶非屬同一人，自應由住戶負管理費繳納義務。本 件被告與前手屋主即曄龍開發股份有限公司（下稱曄龍公司 ）間因買賣房屋糾紛尚在訴訟中，故曄龍公司雖於108 年11 月25日即辦畢所有權移轉登記予被告，但拒絕交屋，直至11 0 年2 月23日始將系爭房屋點交被告占有使用。原告曾於10 9 年5 月15日函知被告「原區分所有權人表示與現區分所有 權人（即被告）就貴戶之買賣事宜目前有訴訟爭議，且貴戶 管理費如今仍由原區分所有權人繳納」等語，足見原告亦知 悉交屋前，被告尚未成為「住戶」，該管理費用應向曄龍公 司收取。是原告請求管理費之期間，被告並非住戶，無須繳 交管理費，應由曄龍公司負擔。若認原告需繳納上開期間之 管理費，然原告拒絕被告使用系爭大樓之公共設施、停車場 及出席區分所有權人會議，侵害被告之房屋所有權，被告自 得以損害賠償債權與本件管理費債權為抵銷等語為抗辯。並 聲明：原告之訴駁回。 三、本院之判斷： ㈠按所謂「住戶」，指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其 他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停 車空間建築物所有權者；區分所有權人或住戶積欠應繳納之 公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金 額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員 會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓條例第 3 條第8 款、第21條定有明文。次按本規約之效力及於本社 區全體區分所有權人及住戶；「住戶」指本社區之區分所有 權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使 用者，或業經取得停車空間建築物所有權者；又本社區區分 所有權人或住戶應按月繳交經常管理費，依下列各項收費標 準收取：1.依房屋權狀總坪數計算收取「管理維護費」，每 月每坪90元整。2.平面汽車停車空間收取「清潔費」，每月 每個300 元整，系爭規約第1 條第1 、3 款、第6 條第1 項 亦有規定。 ㈡被告於108 年11月25日以買賣為原因登記取得系爭房屋之所 有權，有原告提出之系爭房屋建物登記謄本可證（見支付命 令卷），足認系爭房屋自108 年11月25日起之區分所有權人 為被告無誤。被告固辯稱：曄龍公司至110 年2 月23日始將 系爭房屋點交由其占有使用，在此之前其非住戶，依系爭財 務管理辦法第7 條、第8 條規定，自不負有繳納管理費之義 務等語。惟依公寓條例第3 條第8 款、系爭規約第1 條第3 款，均明白規定「住戶」係指公寓大廈之「區分所有權人」 、「承租人」或其他經區分所有權人「同意」而為專有部分 之使用者，是原告自108 年11月26日起成為系爭房屋之區分 所有權人，即為公寓大廈管理條例及規約所稱之住戶。且系 爭房屋無承租人，亦無其他經被告同意使用系爭房屋之人， 自無除被告以外之住戶，則被告依規定自負有繳納管理費之 義務。至被告與其前手間之爭執，為被告與其前手間之關係 ，與兩造間之關係各自獨立，基於債之相對性原則，被告自 不得以其與他人間契約所生之抗辯事由對抗原告。故原告請 求被告繳納管理費，即有理由。被告執系爭財務管理辦法第 7 條、第8 條規定之文字為「住戶」，抗辯其於110 年2 月 23日未受交付系爭房屋之占有而拒絕繳付管理費，即無理由 。 ㈢被告雖辯稱原告拒絕被告使用系爭大樓之公共設施、停車場 及出席區分所有權人會議，侵害被告之房屋所有權，被告自 得以損害賠償債權與本件管理費債權為抵銷云云，為原告否 認，被告自應就此部分負舉證責任。經查，被告提出之LINE 對話訊息（見本院卷第105 頁），雖得證明被告於110 年2 月23日始點交占有使用系爭房屋，然依上所述，此係被告與 其前手曄龍公司之爭執，不得以此對抗原告，再者，被告提 出之停車位使用照片（見本院卷第107 頁），雖有不同車輛 停放，然此充其量僅能證明是其他車輛使用人停放於被告車 位內，無法佐證是原告不讓被告停放，又被告亦未能證明確 實受有損害，並具體特定其所受損害之數額，故其主張抵銷 難認有據。 ㈣被告自109 年6 月起，積欠管理費已逾2 期，經原告於109 年10月及同年11月間催告，迄今仍未為給付，有存證信函及 郵件回執可證。是原告請求被告給付自109 年6 月起至110 年1 月止共8 個月之管理費93,248元，即有理由。 四、綜上所述，原告依公寓條例第21條、系爭規約第6 條第1 項 規定，請求被告給付93,248元，及自民事擴張訴之聲明暨準 備狀送達翌日之110 年10月6 日起（110 年10月5 日當庭交 付被告訴訟代理人，本院卷第57頁）至清償日止，按週年利 率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。 五、本件係訴訟標的金額10萬元以下之民事小額訴訟，為被告敗 訴之判決，應依民事訴訟法第436 條之20規定，依職權宣告 假執行。並依民事訴訟法第392 條第2 項之規定，依職權宣 告被告預供擔保得免為假執行之金額。 六、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張舉證併所提證據，經本 院審酌認與判決之結果不生影響，不再一一論列，附此敘明 。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 110 年 12 月 2 日 橋頭簡易庭 法 官 郭育秀 以上正本係照原本作成。 民事訴訟法第436 條之24第2 項：對於本判決之上訴，非以違背 法令為理由，不得為之。如對本判決上訴，須於判決送達後20日 內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內 容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由 。（均須按他造當事人之人數附繕本）。 中 華 民 國 110 年 12 月 2 日 書記官 塗蕙如