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臺灣橋頭地方法院民事簡易判決　　　　 110年度橋簡字第57號 原　　　告　建大資產管理有限公司 法定代理人　田若雯 訴訟代理人　田若堯 被　　　告　王冰 訴訟代理人　史乃文律師 上列當事人間請求給付居間服務報酬等事件，本院於民國110年4 月7日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：原告於民國109年9月19日與訴外人莊孟軒簽定一 般委託銷售契約（下稱系爭委售契約），由莊孟軒委託原告 以新臺幣（下同）480萬元銷售其所有高雄市○○區○○街 ○○○號12樓房屋（含坐落基地，下稱系爭房地），並約定以 成交價格3%為服務報酬（下稱賣方服務費）。嗣被告於109 年11月15日經原告仲介後有意購買系爭房地，因而簽訂不動 產買賣意願書（下稱系爭意願書）、買方給付服務費承諾書 （下稱系爭承諾書）表明願以400萬元承買系爭房地之意願 ，並約定若賣方接受此價格買賣契約即成立生效，買方應於 5日內簽訂不動產買賣契約書、買方願於契約成立時給付買 賣總價款之2%給原告作為服務報酬（下稱買方服務費），若 因可歸責於買方因素致契約不成立，仍應給付買方服務費， 被告同時交付斡旋金5萬元給原告，俾由原告於契約成立時 交付莊孟軒作為定金。其後經原告努力協調，莊孟軒於109 年11月21日10時同意以400萬元出售系爭房地，原告人員隨 即將上開5萬元斡旋金交付莊孟軒（下稱系爭定金），並通 知被告成交、簽約事宜。詎被告於109年11月21日12時44分 許接獲原告人員以LINE及簡訊通知成交後，卻於同日20時23 分以LINE向原告表示不願購買系爭房地、拒絕簽約。被告於 契約成立後無故拒絕簽約，依系爭承諾書仍應給付原告買方 服務費8萬元（計算式:400x2%=8），又原告本可向莊孟軒收 取12萬元之賣方服務費（計算式:400x3%=12），因被告毀約 而無法取得，應由被告賠償，以上合計20萬元，爰依系爭承 諾書及債務不履行之法律關係提起本件訴訟。聲明：被告應 給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息。 二、被告則以：被告於109年11月7日上網看到訴外人即原告人員 陳美玲所刊登之系爭房地銷售訊息後，與陳美玲相約於同月 15日至系爭房地看屋況，嗣於當日經陳美玲遊說，而在未及 詳細審閱之情形下簽訂系爭意願書及系爭承諾書，系爭意願 書及承諾書均屬定型化契約，依消費者保護法第11條之1第1 項、第3項及內政部公告之不動產委託銷售契約書範本規定 ，原告本應給予被告至少3日審閱期間，但原告卻未依此辦 理，又未經被告同意放棄審閱期，自不得依此請求被告給付 買方服務費。又被告於109年11月21日20時許通知原告無意 系爭房地之前，從未接到原告任何關於系爭房地成交與否之 通知，原告是於被告表示不買後，才突然向原告表示屋主已 於當日上午同意以400萬成交，則原告主張莊孟軒在被告表 示不買之前就已同意成交、收受系爭定金等情，實有可疑等 語，資為抗辯。聲明：原告之訴駁回。 三、本院之判斷： 原告主張莊孟軒於前開時間以系爭委售契約委託原告銷售系 爭房地，並約定以成交價3%為服務報酬，嗣被告於109年11 月15日簽訂系爭意願書、系爭承諾書表示願以400萬元承買 系爭房地之意願，嗣被告於109年11月21日許以LINE向原告 人員表示無意購買系爭房地後，原告向被告表示莊孟軒已於 同日上午同意成交等事實，業據提出系爭委售契約、系爭意 願書、系爭承諾書、LINE對話紀錄為證（本院卷第15至23頁 ），堪以認定。而原告主張被告應給付買方服務費，並賠償 原告所受賣方服務費之損失，為被告所否認，茲就本件應審 酌之點分敘如下： (一)原告主張被告應給付買方服務費，為無理由: 1、按消費者保護法第2條第7款規定，定型化契約條款，係指企 業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出 預先擬定之契約條款。查系爭意願書、系爭承諾書均係由原 告事先印製，預留空白欄位，預定同類契約條款而訂定，性 質上自屬定型化契約。 2、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之 合理期間，供消費者審閱全部條款內容；企業經營者以定型 化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效；違反第1項規 定者，其條款不構成契約之內容；但消費者得主張該條款仍 構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型 化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項， 公告定型化契約之審閱期間；企業經營者應向消費者明示定 型化契約條款之內容；明示其內容顯有困難者，應以顯著之 方式，公告其內容，並經消費者同意者，該條款即為契約之 內容，消費者保護法第11條之1、第13條第1項分別定有明文 。又企業經營者如主張符合上開規定之事實者，就其事實負 舉證責任，同法第17條之1亦有明定。 3、經查： (1)系爭意願書首段第3行雖記載「買方業已於中華民國109年11 月15日攜回審閱三日，並已充分瞭解本契約書及其附件之內 容無誤」等語，並於被告在旁簽名，但查該意願書末段所押 日期亦為「109年11月15日」，可見該意願書首段所載業已 攜回審閱三日云云顯非事實，而綜觀該意願書全文，又無被 告自願同意放棄審閱期之記載，是被告主張未獲合理審閱期 等語，自非無據。 (2)原告雖主張被告實際上已同意放棄審閱期，是怕涉及偽造文 書所以才未將日期往回寫成3天前云云（本院卷第107頁）， 但系爭意願書並無此類記載，已如前述，且觀諸系爭意願書 內容，除前述審閱期記載之矛盾外，尚有其它未盡明確之處 諸如：該意願書是以買賣系爭房地為目的，但僅「建物標示 」欄有填寫房屋地址，「土地標示」欄卻完全空白，無從特 定所欲購買之土地及權利範圍，且契約末段買方簽章及身分 證字號欄位均完全空白（見本院卷第19頁）等，於此情形實 難認定被告確實是在充分瞭解該意願書內容之情形下，出於 真摯意思對所涉權利義務表示同意。又原告所提出之系爭承 諾書影本雖有「立書人承諾應於契約成立時，給付買賣總價 款百分之貳之服務報酬」之文字，但該「貳」是並非印刷文 字，而是另以手寫記載（本院卷第21頁），而經本院當庭檢 視兩造所提出系爭承諾書原本（以複寫紙製作一式四聯，被 告持有第二聯，原告持有一、三、四聯），被告所提第二聯 上並無上述「貳」之字樣，但原告所持第一、三、四聯則已 填上「貳」之字樣（本院卷第86頁），考量承諾書各聯係以 複寫方式製作，若一開始就已填上「貳」之字樣，被告所持 第二聯應該同樣會有此記載，可見系爭承諾書上關於服務報 酬百分之貳之記載，應是由原告人員事後寫上，則本件實無 從認定被告簽署上開文件時，已充分認知到後續無論簽約與 否，均可能遭到原告請求給付2%之買方服務費之事實，且由 被告在「服務費成數」如此重要事項留白的情況下，仍在系 爭承諾書上簽名之事實，亦顯示被告所辯當時未詳細審閱、 僅因陳美玲遊說就簽名等語，當非無稽。 (3)綜上，本件原告於被告簽訂系爭意願書、承諾書前，未提供 被告合理審閱契約之期間，且原告並未舉證證明被告簽約前 確已充分瞭解契約內容，依消費者保護法第11條之1項、第3 項規定，原告請求被告給付買方服務費，尚屬無據。 (二)原告主張被告應賠償原告賣方服務費12萬元，為無理由: 1、本件系爭意願書因未提供被告合理審閱期間，而不構成契約 內容，已如前述，從而原告主張依系爭意願書之約定，系爭 房地之買賣契約於莊孟軒同意被告所提價格時就已成立生效 ，被告嗣後毀約應負賠償之責云云，已難認有據。 2、另查系爭委售契約第6條第4項約定「因可歸責於買方之事由 而未能簽立不動產買賣契約書時，則定金由甲方（賣方）沒 收，甲方應支付該定金之百分之五十（但不得逾約定定金百 分之五十且不得逾約定之服務報酬）予乙方，以作為該次委 託銷售服務之支出費用，且不得再收取服務報酬」（本院卷 第15頁），則依上開約定，若買方已交付定金但嗣後無故拒 絕簽約，賣方於沒收定金後，原告可向賣方請求給付定金之 50%作為賣方服務費，且不得再額外收取服務報酬（即此際 原告得請求之賣方服務費上限為50%定金）。故本件即使認 定系爭意願書有效，因被告已交付系爭定金，原告自得依上 開約定向莊孟軒請求給付賣方服務費，原告主張因被告違約 受有12萬元損害，應由被告賠償云云，並無可採。 四、從而，原告主張被告應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由 ，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經本院審酌後認 與判決之結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 110 年 4 月 22 日 橋頭簡易庭 法 官 以上正本與原本相符。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 110 年 4 月 22 日 書 記 官 薛如媛