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114年度橋原簡字第3號

原      告  沈宜潔  

訴訟代理人  張加穎  

被      告  孫曉玲  

訴訟代理人  孫曉慧  

上列當事人間請求給付租金及損害賠償等事件，本院於民國114年7月23日言詞辯論終結，判決如下：

被告應給付原告新臺幣柒萬伍仟柒佰參拾玖元，及自民國一一四年二月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之十六，餘由原告負擔。

本判決關於原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣柒萬伍仟柒佰參拾玖元為原告預供擔保後，免為假執行。

一、原告主張略以：被告前於民國112年12月10日向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋(下稱系爭房屋)，並簽立住宅租賃契約書(下稱系爭租約)，約定租賃期間自112年12月10日起至113年12月10日止，每月租金新臺幣(下同)15,000元。嗣被告於113年8月23日告知原告將於同年9月10日搬離，惟被告卻自同年9月14日始遷離，且未將垃圾清空，原告因此拒絕點交，是被告積欠113年7月至12月租金共90,000元，又被告將增建鐵皮屋拆除，損害原告出租權利，經廠商估價備料需1個月，建造需2個月，受有不能出租之損失，原告自得將被告給付之押金全數扣除。另被告租賃期間應負擔水、電費各785元、12,039元，惟其未為給付，反由原告代為墊付，被告自應如數給付原告。再被告積欠原告工程尾款40,000元，遷離後未清運廢棄物衍生之清運費用18,000元，及因在草皮堆置大量工程廢棄物，原告因此支出草皮修復費用28,000元，自均得請求被告如數給付。又兩造約定租金時，被告曾承諾退租時願將新建鐵皮屋留給原告，然被告卻將鐵皮屋拆除，並破壞水泥地面，致原告受有水泥、地上物重建及方管柱修繕費用共220,000元之損害等語。為此提起本件訴訟，聲明：被告應給付原告468,869元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。

二、被告答辯略以：我於113年8月6日給付原告7月份租金，翌日原告配偶即告知慢幾天沒關係，慢慢搬，113年9月14日搬空後，我通知原告員工拍電錶，原告員工叫我直接找原告，我line原告、原告配偶均不讀，113年8、9月房租我打算用租金抵扣。另系爭租約水費勾選無，被告無義務給付，電費我是付到7千度，原告用6千度計算，我們是1千度算一次，一度6.3元，電費應僅有911度沒有付，故被告應給付之電費應為5,739元。又原告稱有免費廢棄物、工人可以幫我蓋鐵皮屋、店面，112年12月22日開張後，原告沒有幫我們搭建鐵皮屋，浪板是我幫原告所謂的員工一起搭，後來我花了18萬元請工人搭建鐵皮屋，原告當時跟我收了10萬元說要買材料。原告提出之現場廢棄物照片僅有3個旗子底座是我的，其他玻璃門、塑膠布、防水布、鵝卵石都是原告的，桌子是我們搬過去的，我問他們要不要用，原告說留著就好。再原先放門的草皮是鋪鵝卵石，本來就沒有在長草，原告配偶還說草長出來要趕快拔。而鐵皮屋是我蓋的，水泥也是我打的，我是現況返還給原告等語，資為抗辯。聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張被告前向原告承租系爭房屋，並簽立系爭租約，約定租賃期間自112年12月10日起至113年12月10日止，每月租金15,000元等事實，業據提出系爭租約為證(見本院卷第13頁至第21頁)，此部分之事實應首堪認定。而被告業於113年9月14日遷出系爭房屋，為兩造所不爭執(見本院卷第92頁、第103頁)，茲分就原告請求被告給付之各項目、金額是否有理由，分述如下：

（一）積欠租金部分：

　　1.按本契約於期限屆滿前，除依第16條及第17條規定得提前終止租約外，甲乙雙方不得任意終止租約，系爭租約第13條第1項訂有明文。是系爭租約原則不得單方任意終止，然本於契約自由原則，自非不得由契約當事人合意終止。經查，被告抗辯曾向原告表示系爭租約於113年9月10日提前終止，經原告同意，原告則不否認被告訴訟代理人曾有告知(見本院卷第94頁)。而依原告提出之兩造對話紀錄，可見原告於113年8月20日即向被告要求結清房租、裝潢尾款、水費、電費，並於113年8月22日詢問被告何時退租，且於113年8月23日再請求被告結清款項，表示款項未清拆房子將有法律問題等語(見本院卷第115頁至第117頁)。倘被告未曾告知將提前終止租約，及原告同意提前終止租約，原告實無屢次要求結清、詢問退租時間之理，足見被告所辯非虛。是系爭租約業經兩造提前合意終止，應可認定。

　　2.又對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務，民法第321條規定甚明。被告抗辯其於113年8月6日給付113年7月份租金，原告則就被告於113年8月6日確有給付15,000元不為爭執(見本院卷第175頁)，參酌被告始終主張其於113年8月6日給付之金錢為113年7月份租金，可徵被告就此債務清償業已指定抵充債務，應可採認。再兩造已合意終止租約，且被告業於113年9月14日遷出系爭房屋，前均敘及，則原告請求被告給付113年8月份，及計至113年9月14日之租金共22,000元(計算式：15,000+15,000×14/30=22,000)，當屬有據，逾此範圍請求，即無理由。　

　　3.至原告雖主張系爭房屋未完成點交，請求被告持續給付租金，然租賃關係消滅時，甲方(即原告)應即結算租金及第5條約定之相關費用，並會同乙方(即被告)共同完成屋況及附屬設備之點交手續，乙方應將租賃住宅返還甲方並遷出戶籍或其他登記；前項租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交；租賃關係消滅，依第14條完成點交或視為完成點交之手續後，乙方仍於租賃住宅有遺留物者，除甲乙雙方另有約定外，經甲方定相當期限向乙方催告，屆期仍不取回時，視為拋棄其所有權，系爭租約第14條第1、2項、第18條前段約定甚明。則兩造間既就系爭房屋於租賃關係消滅後定有點交、視為點交、遺留物處理等約定，原告當不能僅因被告遺留廢棄物即拒絕點交，原告此部分主張，並無可採，併此說明。 

（二）水、電費：

　　1.原告主張被告積欠水費785元，並提出台灣自來水股份有限公司113年8月水費通知單、113年10月水費通知單為證(見本院卷第23頁至第25頁)，為被告所爭執(見本院卷第235頁)。參酌系爭租約第5條就電費明確約定由乙方(即被告)負擔，且附掛附表依台電收費帳單計算，就水費部分則勾選「其他」，並註記「無」，當難認兩造就水費已有約定由被告負擔，則原告請求被告給付水費，即乏依據。

　　2.當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條有所明文。原告另主張被告積欠電費12,039元，並提出電錶翻拍照片、台灣電力公司繳費憑證為佐(見本院卷第27頁至第29頁)，被告則以前詞為辯，並提出記帳資料為證(見本院卷第191頁至第231頁)。參酌被告提出之前揭記帳資料，確可見被告有記載7次繳納電費紀錄。且系爭租約第5條第3項約定，電費由乙方即被告負擔，且依台電收費帳單，附掛附表計算，原告就電費計算之起始度數既未能舉證證明，當應以被告抗辯之7,000度為起始，復以電錶翻拍照片所示，被告所應負擔之電費度數應為911度(計算式：7,911-7,000=911)。再由原告提出之繳費憑證，此期間每度費用為6.3元，亦為被告所自承(見本院卷第235頁)，故原告得請求被告給付之電費應為5,739元(計算式：911度×6.3元=5,739元，小數點後四捨五入)，堪可認定。　　

（三）工程尾款：

　　　按請求履行債務之訴，當事人就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若他造自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由其負舉證之責。本件原告主張其受被告所託，搭蓋鐵皮屋、拉水電、設置變電箱，被告現仍積欠工程尾款40,000元，並提出報價單為憑(見本院卷第31頁至第37頁、第153頁至第159頁)，被告雖辯稱前情，然亦不否認確有委請原告施作鐵皮屋等，並自行提出手寫報價單為佐(見本院卷第94頁、第97頁至第98頁)。經核該手寫報價單所列項目、金額，與原告提出之前揭報價單所載大致相符，堪信兩造間確另存有承攬關係無疑，則被告就該承攬報酬已經清償而消滅乙節，既未能提出證據證明之，原告請求被告給付工程尾款40,000元，應屬有據。至被告雖迭要求原告提出發票證明，然承攬契約係當事人約定，一方為他方完成一定工作，他方待工作完成，給付報酬之契約(民法第490條第1項規定參照)，故審酌重點在於工作是否完成，若已完成，被告即有依約給付報酬之義務。被告既已在系爭房屋外增建鐵皮屋營業一段時間，可見該增建物業已完成，依上開說明，被告當應依約給付報酬。另被告雖稱原告僅完成部分鐵皮屋工程，惟由其提出之錄音譯文以觀，被告曾向蔡瑞宸表示「裝潢錢130000我一句話沒有說我吞了」(見本院卷第311頁)，可見被告就該等工作遲延後受領時，並未為遲延責任之保留，被告此部分之抗辯，當難資為對被告有利之認定。　　　

（四）廢棄物清潔費：

　　　原告另主張被告遷出後，遺留多數物品，受有廢棄物清除費18,000元之損害，並提出現場照片、報價單為證(見本院卷第39頁至第59頁)，被告則辯稱僅現場旗座為其所有等情。查系爭租約第18條約定：租賃關係消滅，依第14條完成點交或視為完成點交之手續後，乙方仍於租賃住宅有遺留物者，除甲乙雙方另有約定外，經甲方定相當期限向乙方催告，屆期仍不取回時，視為拋棄其所有權。甲方處理前項遺留物所生費用，得由第4條第1項規定之押金中抵充，如有不足，並得向乙方請求給付不足之費用。是租賃關係消滅後，被告當應自行清運物品，若有遺留物，原告依上開約定，自得向被告請求清運費用。而原告於113年9月15日傳送訊息予被告，表明「我過去看地坪未拆除、工程垃圾亂丟，麻煩你聯繫幫你們拆除的工人，將廢棄物跟地坪拆掉再跟我約時間點交」等語(見本院卷第117頁)，可見被告受原告催告清除仍未履行，原告請求被告給付清運費用，當有理由。再觀之原告提出之現場照片，現場遺有塑膠板、防水布、旗座、桌椅、門窗、風扇等廢棄物，縱被告抗辯多數物品均為原告所有乙節為真，然該等物品既經原告提供予被告使用，被告於系爭租約終止後，本應自行清運，而非任意堆置。況原告業已告知被告請求清除廢棄物，當難認原告有欲將其提供被告之物品取回之意，被告抗辯應無可採。從而，原告請求被告給付廢棄物清潔費18,000元，可以准許。　　

（五）草皮修復費用：

　　　原告另主張被告將廢棄物堆置於草皮，受有草皮修復費28,000元之損害，並提出112年10月13日監視器畫面擷圖、報價單為證(見本院卷第61頁至第63頁)，被告則抗辯草皮本無長草云云。而按乙方應以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅；乙方違反前項義務，致租賃住宅毀損或滅失者，應負損害賠償責任；前項乙方應賠償之金額，得由第4條第1項規定之押金中抵充，如有不足，並得向乙方請求給付不足之金額，系爭租約第11條第1項、第2項本文、第3項約定甚明。觀諸原告提出之監視器擷圖、現場照片，可見系爭房屋庭院原草皮茂密，被告遷出後，現場草皮枯黃、缺陷，則原告依上開約定，請求被告負擔修復費用，當屬有據。再由原告提出之現場照片以觀，現場土方未見流失，則原告提出報價單中所載回填土費用，難認屬修復草皮之必要費用。故原告所得請求之草皮修復費用經扣除回填土費用8,000元後，應於20,000元之範圍內為有理由。逾此範圍，即不應准許。　　

（六）水泥、地上物、方管重建費用：　　　　　　　　　　　

　　　原告再主張兩造約定租約屆滿後，被告應將新建鐵皮屋留予原告，惟被告將鐵皮屋拆除，並破壞水泥地面，致原告受有重建費用220,000元及租賃損失。惟系爭租約第9條第1項、第3項係分別約定：乙方有室內裝修之需要，應經甲方同意並依相關法令規定辦理，且不得損害原有建築結構之安全；第一項情形，乙方返還租賃住宅時，應現況返還。該項約定係為防免原有建物結構，針對室內裝修部分所為約定。新建鐵皮屋既係增建於室外(見本院卷第96頁)，而獨立於租賃物之外，當難認有前開約定之適用。復參酌原告於113年9月15日傳送訊息予被告，表明「我過去看地坪未拆除」等語(見本院卷第117頁)，亦徵原告就被告拆除新建鐵皮屋未有反對之表示。被告抗辯其將增建鐵皮屋拆除回復原狀，自非無據，原告據此請求被告給付重建費用並賠償租賃損失，非有理由。此外，原告雖另主張被告擅自拆除方管柱，併請求被告給付重建費用，並提出GOOGLE街景照片、現場照片、擷圖、紋德企業有限公司報價單為憑(見本院卷第265頁至第271頁)。然由街景照片以觀，已難認照片上圍牆內曾有方管4支，現場照片設置方管處亦與街景位置不符，原告主張已乏證據可佐，則被告抗辯此為新建鐵皮屋一部而得由其拆除，應可採信，原告此部分之請求，同屬無據。

（七）押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力(最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照)。經查，被告就系爭租約給付之押租金為30,000元，迭經原告於起訴狀載稱「有2個月押金，一個月押金為違約金，扣除一個月應給付3個月」，及於民事追加訴之聲明狀稱「不能租賃之損失請求惟(應為為之誤)2個月，應底(應為抵之誤)扣2個月押金」等語(見本院卷第7頁、第105頁)，復有系爭租約第4條約定可稽，應可認定。原告於114年7月9日始具狀改稱被告僅支付押租金20,000元，為被告所否認(見本院卷第339頁)，原告就被告給付押租金不足之利己事實，自應負舉證之責。然由原告提出之對話紀錄、交易紀錄等(見本院卷第291頁至第299頁)，均難見被告實際支付押金金額若干，原告就此復未提出其他證據以實其說，當應認被告交付之押租金確為30,000元無訛。而被告有積欠租金、廢棄物清理費、草皮修復費用等，依前開判決意旨，自得用於抵充。從而，原告所得請求被告給付之金額應共為75,739元(計算式：22,000+5,739+40,000+18,000+20,000-30,000=75,739)，洵堪認定。

四、綜上所述，原告請求被告給付75,739元，及自起訴狀繕本送達翌日即114年2月27日起(見本院卷第75頁)至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，則屬無據，應予駁回。

五、本判決關於原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。另依職權宣告被告預供相當之擔保，得免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。　　

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　　　　

中　　華　　民　　國　　114 　年　　8 　　月　　 6　　日

　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　　　官  薛博仁

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中　　華　　民　　國　　114 　年　　8 　　月　　 6　　日

　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　曾小玲