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臺灣彰化地方法院民事判決　100年度簡上字第53號 上　訴　人　東森不動產有限公司 法定代理人　林宜億 被上訴人　　吳志松 上列當事人間請求給付仲介費事件，上訴人對於中華民國100 年 3 月21日本院99年度彰簡字第562 號第一審判決提起上訴，本院 於100年11月3日辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判 ，均廢棄。 被上訴人應再給付上訴人新臺幣陸萬元及自民國九十九年十二月 十九日起至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔三分之一，餘由上訴人負擔 。 事實及理由 一、上訴人起訴主張：兩造於民國99年10月15日簽訂專任委託銷 售契約書，約定由被上訴人將其所有坐落彰化縣彰化市○○ 段○○○○○號土地及其上門牌號碼彰化市○○路○ 段○○號建物 （下稱系爭房地）以新臺幣（下同）1,050 萬元之價格委託 上訴人銷售，並約定服務報酬為系爭房地成交總價款4%，委 託期間自99年10月15日起至100 年1 月15日止（下稱系爭契 約）。上訴人努力對外廣告、銷售，在6 大入口網站刊登廣 告、製作海報共8 萬張派報、集合80餘位員工看屋、製作50 0 份廣告看板、沿彰南路挨家挨戶派報及拜訪介紹、帶15組 客戶看屋，嗣於99年11月10日覓得訴外人郭水泉同意依前述 委託價格購買系爭房地，上訴人乃於當日通知被上訴人安排 簽約事宜，被上訴人竟拒不依約履行。按系爭契約第12條第 3 項約定：「買賣契約因第8 條第2 項而成立後，甲方反悔 不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼 續履行契約者，甲方應給付委託總價額4%與乙方。」被上訴 人經通知後拒不與郭水泉簽訂買賣契約，上訴人自得依上開 約定請求被上訴人給付委託銷售價格4%即42萬元之服務報酬 ，且仲介不動產買賣交易過程中，耗費心力最大者乃找尋買 主及價格磋商，系爭房地在彰化市屬高單價物件，在上訴人 所製作之廣告海報中亦占最大之版面，足見上訴人確實盡心 盡力銷售，上訴人因被上訴人違約，而未能向買受人收受1. 5%之服務報酬，亦受有損害，系爭契約所約定委託總價額4% 之違約金較內政部官方版本所定5%為低，並無酌減之必要。 並聲明：被上訴人應給付上訴人42萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起，按週年利率5%計算之利息。 二、被上訴人則以：系爭房地為祖產，被上訴人未依約簽訂買賣 契約係因母親反對。本件實際委託銷售期間甚為短暫，上訴 人縱受有損害，數額亦非鉅大，且其僅在系爭房地對面及旁 邊看到廣告看板，其曾至上訴人網站上查看，上訴人當時並 未將系爭房地委託銷售資料上線，又上訴人已減省簽訂不動 產買賣契約後至過戶交屋時提供服務之勞費，且其明知系爭 房地為被上訴人之祖產，應為被上訴人妥為謀劃，以免被上 訴人家庭失和，故上訴人自不得請求相當於系爭房地成交、 過戶、辦理移轉登記完畢之報酬，其所請求之違約金實屬過 高，應予酌減等語，資為抗辯。並聲明：㈠上訴人之訴駁回 。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。 三、原審判決被上訴人應給付上訴人8 萬元，及自99年12月19日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並依職權為假執 行之宣告，而駁回上訴人其餘請求。上訴人就其敗訴部分， 提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上 廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人34萬元及自99年12月19 日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。被上訴人則聲明 ：駁回上訴。（原審判決被上訴人敗訴部分，未據聲明不服 。） 四、兩造不爭執之事實： （一）兩造於99年10月15日簽訂系爭契約，且系爭契約已成立生 效。 （二）系爭契約第12條第3 項約定：「買賣契約因第8 條第2 項 而成立後，甲方（即被上訴人）反悔不賣或因可歸責於甲 方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，甲 方應給付委託總價額4%與乙方（即上訴人）。」該項違約 金之約定屬於損害賠償總額預定性質違約金。 （三）上訴人嗣於99年11月10日覓得訴外人郭水泉同意依照上述 委託價格購買系爭房地，被上訴人則違約拒絕出售系爭房 地。 五、得心證之理由： 本件經兩造協議簡化爭點為：兩造約定之違約金是否過高？ 如過高，應以若干為適當？爰析述如下： （一）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金； 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債 務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債 務所生損害之賠償總額，民法第250 條第1 項、第2 項定 有明文。經查，系爭契約第12條第3 項約定之給付，雖名 為服務報酬，惟其實際並非被上訴人於系爭土地成交時所 應給付之服務報酬，而屬債務不履行之違約金性質，此觀 諸系爭契約第12條明確記載「違約罰則」自明。再綜合該 條款約定觀察，可知兩造係合意當被上訴人拒絕與上訴人 洽妥之買受人簽定不動產買賣契約書時，即視為違約，因 此上訴人得不待舉證證明其損害係因債務不履行所致及其 數額之多寡，即請求被上訴人給付按委託銷售總價4%計算 之金額，此係以預定債務不履行之損害賠償額為目的，依 上訴人如完成仲介服務可得之報酬為賣方給付總價4%為固 定賠償總額，揆諸民法第250 條第2 項規定，應屬損害賠 償總額預定性質違約金，此亦為兩造所不爭執。本約款所 約定4%報酬給付既屬違約金性質，則被上訴人拒絕與上訴 人洽妥之郭水泉簽訂不動產買賣契約書時，已違反系爭契 約第8 條第4 項之約定，而有反悔不賣之情事，上訴人自 得依系爭契約第12條第3 項約定請求被上訴人給付違約金 。 （二）按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252 條定有明文。約定之違約金如有過高之情事，法院 即得依此項規定核減至相當之數額，無待於當事人請求給 付後始行核減，且此項核減，法院得以職權為之，亦得由 遭沒收之一方訴請法院核減。至違約金是否相當，則應依 一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以 為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者 ，法院自得酌予核減，並不因其為懲罰性違約金或賠償額 預定性違約金之性質而有差異。本件被上訴人抗辯系爭契 約所約定按委託銷售價格4%計算之違約金過高等語，雖為 上訴人所否認，惟本院審酌上訴人依系爭契約所負之義務 ，含居間、仲介、銷售及過戶系爭房地，而系爭房地委託 銷售價額為1,050 萬元，上訴人為仲介買賣系爭土地，須 進行帶看土地、議價及透過各類型之廣告媒體刊登廣告等 行銷行為，固有廣告單附卷可佐（見原審卷第48至49頁） ，然上訴人就其在所稱曾6 大入口網站刊登廣告、製作海 報共8 萬張派報、集合80餘位員工看屋、製作500 份廣告 看板、沿彰南路挨家挨戶派報及拜訪介紹、帶15組客戶看 屋等情，均無法舉證以實其說，且上訴人因被上訴人違約 而省卻處理後續事宜所需付出之人事、勞務費用，並加計 其所應得之營業利潤等情綜合以觀，認系爭契約約定按委 託總價4%計算之違約金即42萬元，尚屬過高，應核減為14 萬元為合理，是上訴人於此範圍內請求被上訴人給付違約 金，始屬允當，逾此部分，即非正當。 六、綜上所述，上訴人依系爭契約第12條第3 項約定請求上訴人 給付14萬元，及自99年12月19日起至清償之日止，按週年利 率5%計算之利息，為有理由，逾此部分之請求，為無理由， 不應准許。上開應准許部分，原審判命被上訴人給付8 萬元 及法定遲延利息，駁回其餘之訴。上訴人之上訴於請求被上 訴人再給付6 萬元（14萬元-8萬元＝6 萬元）及法定遲延利 息範圍內，為有理由，應由本院將原判決此部分廢棄，改判 如主文第2 項所示，其餘部分之上訴則無理由，應駁回之。 七、據上論結，本件上訴為一部為有理由、一部為無理由。依民 事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條 、第79條，判決如主文。 中 華 民 國 100 年 11 月 15 日 民事第三庭 審判長法 官 羅培昌 法 官 洪榮謙 法 官 楊舒嵐 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 100 年 11 月 15 日 書記官 蕭雅馨