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臺灣彰化地方法院民事判決　101年度訴字第179號 原　　　告　謝秀貞 　　　　　　王湘淳 兼　上二人 訴訟代理人　蔡宿娟 被　　　告　劉淑玲 上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國101年9月27日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬參仟捌佰伍拾壹元，並應自民國 一百零一年三月一日起，在彰化縣彰化市○○○段下廍小段七一 三五建號建物得使用之期限內，於每月一日給付原告新臺幣參仟 零玖拾貳元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之十五，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣參拾柒萬壹仟 零肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、本件原告起訴主張：彰化縣彰化市○○○段下廍小段127之3 號、地目建、面積359平方公尺土地（約108坪，下稱系爭土 地），為原告三人共有，原告謝秀貞應有部分為1/4，原告 王湘淳應有部分為1/16，原告蔡宿娟應有部分為11/16；又 彰化縣彰化市○○○段下廍小段7135建號建物（即門牌號碼 彰化縣彰化市○○路○段○○○巷○○號、4層鋼筋混凝土造樓房 ，下稱系爭建物）坐落系爭土地上，為被告於民國96年8月1 日經拍賣拍定取得所有權，並於96年9月28日完成所有權登 記，是被告占有原告之系爭土地使用收益，原告自96年10月 1日起，自得請求被告給付租金。再被告使用系爭土地計108 坪，雖該部分土地位於巷內，然至金馬路不及公里內有肯德 基、大賣場家樂福、麥當勞，且附近有泰和國小、彰泰國中 、陽明國中、大成國小等學校，東西向有金馬路、南北向有 建國北路，故比照附近同小段131之1地號土地（土地約82坪 ，建物約48坪），每月租金新臺幣（下同）20,000元，原告 自得請求被告自96年10月1日起按月給付租金20,000元，計 算至101年2月1日相當於租金之損害共4年又5月，計1,060,0 00元，及自101年3月1日起按月以20,000元計算之租金給付 原告。另就系爭建地坐落系爭土地以外之其他部分，因有法 定空地之問題，原告無法使用，故被告就此部分亦應給付租 金予原告。爰依民法第421條、第425條之1規定，基於租賃 之法律關係，請求本院就系爭土地全部核定租金數額後，判 決被告給付租金，並聲明：㈠被告應給付原告1,060,000元 ，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利 率5％計算之利息，並自101 年3月1日起，於每月1日給付原 告20,000元；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行；㈢訴訟費 用由被告負擔。 二、被告則以：被告所有系爭建物坐落系爭土地面積僅122.68平 方公尺（約37.1坪），非原告所主張108坪，且原告主張應 比照附近即彰化市○○○段下廍小段131之1地號土地（土地 約82坪，建物約48坪）之每月租金20,000元為計算標準，惟 該地為彰化市○○里○○○街○○號，緊鄰12公尺道路，且供 吉豐玻璃工程有限公司辦公、營業之用，然被告所有系爭建 物前之巷道僅有1.5公尺，為死巷，除一般住宅，並無商業 活動，自不得比照此標準計算租金。又依土地法第97條第1 項規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及建築物申報總 價10％為限，原告所主張之租金每月20,000元實屬過高。再 原告於97年4月29日，對被告提起拆屋還地之訴，經本院以 97年度訴字第413號判決原告敗訴，嗣因原告仍阻撓被告， 不得經過系爭土地進入屋內（因被告建物無臨外道路），被 告遂於98年12月3日提出確認通行權存在訴訟，業經本院以 99年度簡上字第92號判決被告勝訴確定，被告取得通行權， 並已依判決給付償金予原告蔡宿娟。另被告復對原告提出確 認管線安設權存在之訴，已經本院以100年度彰簡字第329號 判決被告勝訴確定。至系爭建物坐落系爭土地以外之其餘部 分，原告亦有在通行，且被告僅須由彰化市○○○段下廍小 段131之10地號土地通行即可，故其餘部分土地之租金不應 由被告負擔。另目前系爭建物因原告阻撓，迄今仍無水電可 供使用，尤其原告蔡宿娟於訴訟期間，向臺灣電力股份有限 公司申請暫停用電，被告欲恢復用電，原告百般阻撓，不准 臺灣電力股份有限公司依照舊線路恢復供電，是被告拍得房 屋已近5年，迄今仍無水電可供使用，更無法居住，原告如 何給付租金，故被告主張縱本院認其應給付租金，亦應從臺 灣電力股份有限公司在水利地施工之日起給付，爰聲明：㈠ 請求駁回原告之訴；㈡訴訟費用由原告連帶負擔；㈢如受不 利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本院得心證之理由： ㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數 額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定 有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與 他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上 見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人 繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質， 當屬租賃」。足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相 異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續 「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房 屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土 地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無 不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原 有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權 或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土 地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時 ，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請 求房屋權利人給付租金，要屬別一問題（最高法院93年臺上 字第1328號判決意旨參照）。再者，執行法院之拍賣，其性 質屬於買賣之一種，依強制執行拍賣取得之土地，應與一般 受讓人無異。經查，訴外人王榮彬原為系爭土地應有部分2 分之1、系爭建物暨增建部分（建號11804號，下合稱系爭房 屋）之所有權人，系爭土地之共有人除訴外人王榮彬外，尚 有訴外人王介男、王吉彰，應有部分各為1/4，嗣訴外人合 作金庫銀行股份有限公司執本院92年度執丙字第7769號債權 憑證，聲請拍賣訴外人即債務人王榮彬所有之系爭房屋所有 權全部及系爭土地應有部分1/2，由本院以95年度執字第522 4號執行事件受理，其後系爭房屋部分經被告拍定取得，並 於96年8月9日領得本院核發之權利移轉證書，而取得系爭房 屋之所有權；訴外人王榮彬就系爭土地之所有權應有部分1/ 2，則由訴外人王介男行使優先承買權而取得，並於96年8月 20日領得本院核發之權利移轉證書，而取得系爭土地應有部 分1/2之所有權；再系爭土地共有人即訴外人王吉彰，於96 年1月2日將系爭土地應有部分1/4，以夫妻贈與為由登記予 其妻即原告謝秀貞；訴外人王介男於96年10月30日，將系爭 土地應有部分3/4，以買賣為由登記予原告王湘淳、蔡素娟 ，應有部分各為1/16、11/16，故系爭土地之共有人現為原 告謝秀貞、王湘淳、蔡素娟3人，應有部分各為1/4、1/16、 11/16，以上業經本院調閱95年度執字第5224號全卷查核屬 實，並有原告提出之系爭土地、建物登記謄本、土地登記舊 簿、異動索引等件附卷可按（見本院卷第7頁至第8頁、第72 頁至第97頁），堪以認定。又系爭建物為有保存登記之建物 ，有建物所有權狀在卷可按（見本院卷第29頁），顯見訴外 人王榮彬以其共有之系爭土地供其所有之系爭房屋使用，本 即為合法使用而不生無權占有之問題。則訴外人王榮彬就系 爭土地之所有權應有部分1/2及系爭房屋所有權全部，既同 時分別讓與訴外人王介男及被告，揆諸前揭說明，自應類推 適用民法第425條之1第1項之規定，推定在系爭房屋得使用 期限內就系爭土地有租賃關係存在。從而，被告與系爭土地 之所有人謝秀貞、王湘淳、蔡素娟在系爭房屋得使用之期限 內，推定成立租賃契約。另兩造於本院審理時對租金數額協 議不成，是原告依民法第425條之1第2項規定，請求本院核 定租金數額後，判決被告給付租金，即無不合。 ㈡次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，其後土地及房屋 先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間 或房屋受讓人與土地受讓人間，將之推定在房屋得使用期限 內有租賃關係之旨，主在促進房屋所有權之安定性，使基地 使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與 房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平（最高法 院92年臺上第957號判決參照），是據此基礎事實而受推定 有租賃關係者，範圍應以房屋坐落之土地合理使用範圍為界 ，期間則以房屋得使用之期限為限，不宜無限擴張；否則如 許房屋買受人以增建附屬建物之方式任意擴充租賃標的之範 圍、或以拆除建物重建（改建）之方式變相延長租賃期間， 非惟置土地所有權人權益於不顧，亦與推定兩造間租賃關係 存立原欲調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟 ，並維公平之意旨相悖。本件系爭房屋占用系爭土地面積為 160平方公尺（計算式：120＋12＋14＋10＋4＝160），業經 本院另案以97年度訴字第413號拆屋還地事件審理時，囑託 彰化縣彰化地政事務所測量人員測量屬實，有該所收件日期 97年6月17日彰土測字第1494號、複丈日期97年6月30日複丈 成果圖1份（詳附圖）在卷可按，是兩造受推定有租賃關係 之範圍，自應以房屋坐落之土地合理使用範圍即160平方公 尺為基準。至原告雖主張被告就系爭土地之租賃範圍應及於 系爭建物之法定空地，然法定空地之留設乃建管機關之對建 築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離所為之行政 管理，與推定之租賃關係（民法425條之1規定）分屬二事； 法定空地既為空地，即無建物坐落其上，自無從依建物坐落 於土地之事實推定兩造就系爭建物占用土地部分外之空地亦 有租賃關係存在，是原告上開主張，於法無據。 ㈢再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。此項規定 於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦定有明文。又 土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定 地價，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地 法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。 故土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而 言。另供營業用房屋，承租人係用以營業獲取利潤，得營商 而享受商業上特殊利益，並非供居住安身，與人民安居之基 本需求即生存權之保障無涉，自無立法限制之必要。而土地 法第97條、第105條限制房屋、土地租金最高額，旨在保護 經濟上弱者，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住 問題，是承租房屋，既非供居住安身之用，即與生存權之保 障無涉，故土地法第97條、第105條之規定，不包括供營業 用使用之房屋、土地（最高法院94年度臺簡上字第8號判決 、最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照）。從而，權 利人請求租金者，如行為人占用標的物未作營利使用，基於 上開規定之規範意旨，權利人所請求租金之金額，自應受前 揭土地法第105條準用第97條規定之限制。經查，被告就系 爭建物占用系爭土地係作為居住使用，為兩造所不爭執，並 有系爭建物照片可稽（見本院卷第47頁），是原告所請求之 租金，自應受前揭土地法第105條準用第97條規定之限制。 經查，系爭土地為建地位於巷道內，附近大部分○住○區○ ○○○路2段135巷轉彰泰三街再往建國西路出去，可通往附 近之探索國小、托兒所、泰和國小、彰泰國中等學校，交通 尚屬便捷，業經本院勘驗現場，製有勘驗筆錄可憑（見本院 卷第51頁），又系爭房屋為4層鋼筋混凝土造樓房及鋼筋混 凝土造停車空間，亦經本院核閱95年度執字第5224號全卷查 核屬實，復有現場照片可證，且系爭土地之99年1月申報地 價為每平方公尺3,360元，亦有土地登記謄本1份在卷可稽（ 見本院卷第7頁），是本院審酌系爭房屋之坐落位置、被告 利用基地之經濟價值及所受利益、系爭房屋之現況等情，認 原告請求之租金，以系爭土地申報總價年息7％計算，尚稱 妥適，是就原告每年應給付年租金定為37,632元（計算式： 3,360×160×7％＝37,632，元以下四捨五入），每月應給 付之月租金為3,136元（計算式：37,632÷12＝3,136，元以 下四捨五入）。又被告於96年8月9日取得系爭建物之所有權 ，原告謝秀貞於96年1月2日取得系爭土地所有權應有部分1/ 4，原告王湘淳、蔡素娟於96年10月30日，取得系爭土地所 有權應有部分各1/16、11/16，業經本院認定如上，是原告 向被告請求自96年10月1日起日起至101年2月28日止之租金 164,011元【計算式：原告謝秀貞部分為96年10月1日起至10 1年2月28日止共計4年又5月租金，即37,632×（4＋5/12） ×1/4＝41,552；原告王湘淳、蔡素娟部分為96年10月30日 起至101年2月28日止共計4年又4月又2日租金，即37,632× （4＋4/12＋2/365）×3/4＝122,459，元以下均四捨五入， 以上合計共41,552＋122,459＝164,011】，及自101年3月1 日起於系爭房屋（即彰化縣彰化市○○○段下廍小段7135建 號建物及增建之同小段11804建號建物部分）得使用之期限 內，於每月1日給付原告租金3,136元，為有理由，逾此部分 之請求，即屬無據，應予駁回。至被告抗辯原告阻撓系爭房 屋之供水供電，致被告無法使用收益系爭房屋，故應從臺灣 電力股份有限公司在水利地施工之日起給付租金云云，然本 件租金之給付係基於推定之租賃關係而來，非惟被告所有之 系爭房屋早已建築在系爭土地上，且系爭房屋目前僅被告有 鑰匙得進入該屋，並得在該屋堆放所有物品及停放車輛，而 原告復未占有使用系爭房屋所坐落之基地，是系爭房屋所使 用之基地，自始即係在被告之占有使用中，而得由被告為使 用收益之狀態，並不因系爭房屋無水電可供使用而異，是被 告上開主張即非的論，難認有理。 ㈣末按關於請求法院核定租金，其訴之性質，為形成之訴，未 經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之 權利，故當事人就地租協議不成時，必先經法院核定其地租 數額後，土地所有人始得據以請求如數給付，最高法院84年 度臺上字第2707號判決意旨可資參照。是土地所有人既須經 法院核定地租數額後始得請求給付租金，則在法院核定地租 前，確切之給付數額尚非明確，縱未為給付，亦難謂已陷於 給付遲延，故土地所有人須待法院核定租金數額後，始合於 民法第229條第2項所謂「得請求給付時」之要件，依該條項 之規定，又須再經催告債務人而未獲給付時，始得請求遲延 利息，從而，本件被告應給付之租金數額，既仍有待法院確 定，原告於本訴訟中一併請求被告給付遲延利息，即屬無據 ，應予駁回。 四、綜上所述，原告主張依民法第425條之1之規定，請求核定兩 造間就系爭土地，於系爭房屋得使用期限內之月租金3,136 元後，基於推定之租賃關係請求被告應給付164,011元，及 自101年3月1日起於系爭房屋（即彰化縣彰化市○○○段下 廍小段7135建號建物及增建之同小段11804建號建物部分） 得使用之期限內，於每月1日給付原告租金3,136元，核屬有 據，為有理由，逾此部分之請求，應予駁回。 五、本件為通常訴訟程序事件，原告勝訴部分所命給付之金額未 逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，本院應 依職權宣告假執行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行， 就原告勝訴部分，僅係促本院依職權發動而已。又被告陳明 願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核合於法律規定，爰酌 定相當之擔保金額376,320元（計算式：37,632元×10年＝3 76,320元）宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失 所依據，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、389條第1項第5款、第392條第2項，判決 如主文。 中 華 民 國 101 年 10 月 11 日 民事第一庭 法 官 黃楹榆 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 10 月 12 日 書記官 彭月美