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臺灣彰化地方法院民事判決　101年度訴字第791號 原　　　告　三信不動產有限公司 法定代理人　曾敏華 訴訟代理人　陳淑玲 　　　　　　李淵源律師 被　　　告　陳王秀枝 訴訟代理人　莊國禧律師 複　代理人　張重棋 上列當事人間請求給付報酬金事件，本院於民國102年2月27日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣伍拾伍萬捌仟元，及自民國一Ｏ一年七月 二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬陸仟元為被告供擔保後， 得假執行。但被告如以新臺幣伍拾伍萬捌仟元為原告預供擔保後 ，得免為假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張：兩造於民國101年4月29日簽訂不動產委託銷 售契約書（下稱系爭委託銷售契約），由被告委託原告辦理 彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）之仲介 銷售，委託銷售期間自101年4月29日起至101年8月31日止， 被告同意委託銷售總價款為實拿新臺幣（下同）11,388,000 元（不含仲介服務費），如原告依委託銷售總價款仲介成交 ，被告拒絕簽訂不動產買賣契約及辦理產權移轉，被告仍應 支付成交總價款4％作為原告仲介服務報酬。詎原告於委託 銷售期間內，已於101年6月1日依約覓得訴外人賴依芙願意 以總價款1,395萬元承購系爭土地，並簽訂不動產購買意願 書及交付購買保證金支票100萬元，是原告已達成仲介之義 務，被告即應與原告所仲介之買方簽訂不動產買賣契約，並 給付原告仲介報酬，然被告卻拒絕簽訂不動產買賣契約書。 嗣經原告親至被告住所告知，並於101年6月15日函送存證信 函通知簽約，被告於同日收受該存證信函，卻仍置之不理， 為此有督促其履行之必要。以上有不動產委託銷售契約書、 不動產標的現況說明書、購買意願書、支票、存證信函、中 華郵政掛號郵件收件回執等件影本在卷可證。又系爭委託銷 售契約第9條第1款約定：「買方支付定金後違約不買已支付 之定金由委託人全數沒收；委託人違約不賣則需賠償已收之 定金予買方，買賣雙方絕無異議。」；第12條第1款約定： 「委託人如有下列之情事，視同受託人已完成仲介之義務， 委託人仍需支付本契約第5條約定之仲介服務報酬予受託人 ：一、委託銷售期間，受託人依委託銷售總價款仲介成交， 委託人違反本契約第11條之約定，拒絕簽訂不動產買賣契約 及辦理產權移轉。」；第5條約定：「委託人同意於買賣成 交簽訂不動產買賣契約時，支付成交總價款4％作為受託人 仲介服務報酬，並同意1次付清不得拒付。」；第11條約定 ：「受託人依本契約仲介成交，委託人應與受託人所仲介之 買方另行簽訂【不動產買賣契約】，並同意由委託人及買方 協商之地政士辦理產權移轉等相關手續。」是原告爰依上開 約定，請求被告支付原告依買受人賴依芙願意買受之價款1, 395萬元4％計算之報酬金，即仲介報酬558,000元（計算式 ：13,950,000元×4％＝558,000元），及自支付命令送達被 告之翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。 二、原告對被告答辯所為之陳述： 當初係被告之女陳素女與原告公司營業員陳淑玲聯繫，系爭 委託銷售契約係被告與其家人商討後，由訴外人陳素女委託 原告公司營業員陳淑玲，於101年4月29日前往被告住處簽立 ，訴外人陳素女說一分地實拿400萬元。原告公司營業員陳 淑玲前往被告住處後，有告知被告系爭委託銷售契約之內容 ，系爭委託銷售契約係被告所簽立。 三、被告則以： ㈠被告雖有在系爭委託銷售契約上簽名，然其餘內容均係原告 公司營業員陳淑玲所書寫，原告事前並未將系爭委託銷售契 約交予被告審閱，被告不知道系爭土地之現值，一分地400 萬元係原告公司營業員陳淑玲所告知。又被告之女陳素女於 兩造簽訂系爭委託銷售契約時有在場，當初係因被告想要賣 土地，訴外人陳素女之友介紹原告公司營業員陳淑玲仲介。 ㈡依系爭委託銷售契約第2條約定：「委託銷售不動產標的總 價款新臺幣（實拿）11,388,000元（不含仲介服務費）…… 委託銷售總價款得經雙方同意以書面變更之。」何以被告請 求調整委託銷售總價款，原告不但置之不理，竟宣稱被告違 約不賣？又本件並未買賣成交，更無簽訂買賣契約，何來支 付仲介服務報酬？再被告並未於買受人購買意願書上「出賣 人」欄簽名，原告依此為依據，實屬可議。 ㈢原告雖稱仲介成交，然何以買方並未與賣方之被告訂立「不 動產買賣契約書」？且亦無交付原告所稱之定金100萬元？ 又原告提出之購買意願書，其上記載「付款條件：簽約款15 ％」，即應給付2,092,500元支票，何以僅開立100萬元支票 ？足見其等為通謀虛偽之買賣。又原告稱買方願意以總價款 1,395萬元購買，而被告實拿11,388,000元，該差額 2,562,000元，再加上558,000元，則原告所得仲介傭金高達 3,120,000元，明顯與內政部頒布房屋仲介買賣雙方佣金不 得超過總價金之6％規定不符。 ㈣原告並未依民法第541條之規定及最高法院72年臺上字第472 0號判例履行其義務，竟憑空捏造之詞，請求被告支付原告 報酬金，原告之訴非有理由，並聲明：⒈原告之訴及假執行 之聲請均駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利之判決 ，願供擔保請准免為假執行。 四、本院得心證之理由： ㈠原告主張兩造於101年4月29日簽訂系爭委託銷售契約，由被 告委託原告仲介銷售系爭土地，委託銷售總價為11,388,000 元（實拿，不含仲介服務費），委託期間為101年4月29日起 至101年8月31日止，委託人同意於買賣成交簽訂不動產買賣 契約時，支付成交總價款4％作為受託人仲介服務報酬，並 同意1次付清不得拒付等情，業據其提出系爭委託銷售契約 影本附卷為證（見本院101年度司促字第9672號卷第5頁至第 6頁），堪信屬實。又原告主張訴外人賴依芙於101年6月1日 表示願意以1,395萬元買受系爭土地，並依購買意願書第4條 第1項「買受人於簽訂本意願書之同時，需給付乙方依賣方 委託價7％計算之出價金（以現金或即期支票）」之約定， 提出100萬元即期支票，原告並即通知被告，然被告拒不履 約，原告復於101年6月15日以溪湖郵局第103號存證信函， 通知被告依系爭委託銷售契約簽訂不動產買賣契約等情，業 據其提出購買意願書、100萬元支票、郵局存證信函及中華 郵政掛號郵件收件回執等件影本為證（見本院101年度訴字 第791號卷第25頁至第26頁、第9頁至第11頁），核與證人即 原告公司營業員陳淑玲於本院審理時證稱：買方一共簽了2 次購買意願書，第1次是5月初，買方出1分地4百零多萬元， 被告他們不賣要加價，我才去找買方談，第2次是在101年6 月1日，買方出1,395萬元，買方喜歡出價時，我們就跟他收 現金或支票，就是斡旋金，然後由我們去跟被告談，購買意 願書上的仲介經紀人卓岳榮是我們公司的代書，是我們公司 的經紀人，他跟我的買方有業務往來，是他幫我跟買方談， 將價格加更高，但賣方一直不賣且避不見面，我如何讓被告 在購買意願書上簽名等語相符（見本院101年度訴字第791號 卷第40頁至第41頁），是堪認原告於系爭委託銷售契期間屆 至前，已覓得買方賴依芙提出100萬元即期支票，願意以超 過委託銷售總價即1,395萬元之價格承購系爭土地，原告並 即通知被告，然被告拒不履約。被告空言泛指訴外人賴依芙 係通謀虛偽之買賣云云，尚難憑採。 ㈡按定型化契約條款係指企業經營者為與不特定多數消費者訂 立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款；定型化契約係 指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部 或一部而訂定之契約，消費者保護法第2條第7款、第9款分 別定有明文。基於契約自由原則，此等契約條款，原則上均 屬有效，當事人雙方理應受其拘束。次按企業經營者與消費 者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者 審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之 內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保 護法第11條之1第1項、第2項固有明文。惟核該規定之立法 目的，係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前 ，有充分了解定型化契約條款之機會，避免消費者匆忙間不 及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失 公平之契約而受有損害；故僅於消費者因未於合理期間審閱 某定型化契約條款，致無法充分瞭解該條款之內容，始得主 張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消 費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效。 又法並無明文禁止消費者不得拋棄前開合理審閱期間之權利 ，企業經營者如未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費 者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業 經營者成立契約關係，而基於其他考量選擇放棄審閱期間者 ，要僅係消費者自行放棄權利，於私法自治及契約自由原則 之下，並無不可，消費者自不得於事後再以違反審閱期間之 規定為由，主張排除契約條款之適用。查原告係以提供不動 產仲介服務之企業經營者，被告係以接受原告居間服務之消 費者，雙方就系爭居間契約之法律關係核屬消費關係，且雙 方簽訂之系爭委託銷售契約，為原告與不特定多數消費者訂 立同類型契約之用，預先擬定之契約書面，故屬消費者保護 法第2條第7款所稱之定型化契約。次查系爭委託銷售契約在 契約審閱欄已記載：「本契約已經委託人攜回審閱3日【審 閱期間至少3日】充分瞭解契約內容，確認無誤特此聲明。 」等語，原告並於該欄項下之委託人簽章欄親自簽名確認， 有系爭委託銷售契約附卷可證（見本院101年度訴字第791號 卷第23頁至第24頁），被告亦不否認該簽名之真正，且據證 人即原告公司之營業員陳淑玲於本院審理時證稱：我當天帶 不動產委託銷售契約書過去，系爭委託銷售契約之契約審閱 欄是我打勾的，該處簽名是原告簽的，我有將契約內容念給 原告及她女兒陳素女聽，契約書簽完後有留1份給陳素女她 們等語（見本院101年度訴字第791號卷第40頁背面），堪認 被告於簽訂系爭委託銷售契約前，雖未將該契約攜回審閱3 日，然原告於被告簽名前，並未有妨礙被告要求事先審閱契 約之行為，被告亦自願放棄審閱期間之權利，而同意與原告 成立系爭土地委託銷售契約關係，自難認兩造所簽訂之系爭 委託銷售契約無效。又系爭委託銷售契約之內容並非艱澀難 懂，亦未隱藏風險轉嫁，自簽約日即101年4月29日起至101 年6月1日即原告覓得買受人賴依芙簽訂「購買意願書」之日 止，中間已間隔1個月以上，被告既持有系爭委託銷售契約 ，本得於該期間內隨時查閱，然其未於該期間內主張原告未 給予審閱期間，尚難認被告有未能充分瞭解契約內容，而致 不公平之情事，是被告自應受系爭委託銷售契約約定之拘束 。 ㈢至被告抗辯其請求調整委託銷售總價款，但原告都置之不理 ，且原告所得仲介傭金高達3,120,000元，明顯與內政部頒 布房屋仲介買賣雙方佣金不得超過總價金之6％規定不符云 云，惟依兩造簽訂之系爭委託銷售契約第2條後段約定「委 託銷售總價款得經雙方同意以書面變更之」等語，則兩造在 簽訂系爭委託銷售契約後，如欲變更委託銷售價格，自應以 書面為之，始發生效力。本件被告並未舉證證明兩造在簽訂 系爭委託銷售契約後，曾經合意變更委託銷售價格，並已做 成書面，故兩造合意之委託銷售總價仍應為11,388,000元（ 不含仲介服務費）。又依系爭委託銷售契約第5條約定：「 委託人同意於買賣成交簽訂不動產買賣契約時，支付成交總 價款4％作為受託人仲介服務報酬，並同意1次付清不得拒付 。」，及參以證人即原告公司營業員陳淑玲於本院審理時證 稱：買方出1,395萬元扣掉4％仲介費，剩下的金額都是賣方 的等語明確（見本院101年度訴字第791號卷第41頁背面）， 足見若原告仲介成交，被告與買方簽訂不動產買賣契約時， 被告應支付成交總價款4％即558,000元（計算式：1,395萬 元×4％＝558,000元）作為受託人仲介服務報酬。故本件並 無被告抗辯仲介服務報酬過高之情事，被告上開抗辯自非可 採。 ㈣依兩造簽訂之系爭委託銷售契約第12條第1款約定：「委託 人如有下列之情事，視同受託人已完成仲介之義務，委託人 仍需支付本契約第5條約定之仲介服務報酬予受託人：一、 委託銷售期間，受託人依委託銷售總價款仲介成交，委託人 違反本契約第11條之約定，拒絕簽訂不動產買賣契約及辦理 產權移轉。」；第5條約定：「委託人同意於買賣成交簽訂 不動產買賣契約時，支付成交總價款4％作為受託人仲介服 務報酬，並同意一次付清不得拒付。」；第11條約定：「受 託人依本契約仲介成交，委託人應與受託人所仲介之買方另 行簽訂【不動產買賣契約】，並同意由委託人及買方協商之 地政士辦理產權移轉等相關手續。」，本件原告既已於委託 銷售期間內，覓得購買條件達委託銷售總價之買方，買方已 提出即期支票100萬元表示有購買意願，原告並即通知被告 ，然被告拒不履約，業如前述，自已符合系爭委託銷售契約 第11條「受託人依本契約仲介成交」約定之意旨，被告即應 與原告所仲介成交之買方另行簽訂系爭土地買賣契約及辦理 產權移轉。本件被告拒不履約，已違反系爭委託銷售契約約 定之內容，依系爭委託銷售契約第12條第1款約定，自應視 同原告已完成仲介之義務，被告仍需支付該契約第5條約定 之仲介服務報酬予原告。從而，原告依系爭委託銷售契約第 12條第1款約定，請求被告支付該契約第5條約定成交總價款 4％之仲介服務報酬558,000元（計算式：13,950,000元×4 ％＝558,000元），洵屬有據。 五、綜上所述，本件原告本於系爭委託銷售契約第12條第1款約 定，請求被告應給付成交總價款4％之仲介服務報酬558,000 元，及自支付命令送達被告之翌日即101年7月28日起至清償 日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。 六、兩造陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，核 無不合，茲酌定相當之擔保金額予以准許。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決 結果不生影響，爰不一一論敘，併此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 3 月 15 日 民事第一庭 法 官 黃楹榆 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須附繕 本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應 於判決送達後10日內補提上訴理由書。如委任律師提起上訴者， 應一 併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 3 月 19 日 書記官 翁美珠