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臺灣彰化地方法院民事判決　101年度重訴字第68號 原　　　告　楊東仁 訴訟代理人　陳世煌律師 　　　　　　黃俊昇律師 被　　　告　楊施桂枝 　　　　　　楊莊怨 　　　　　　楊忠貴 　　　　　　楊保章 　　　　　　楊岱錚 　　　　　　楊李富 上列六人 共同訴訟 代理人　　　陳居亮律師 複代理人　　徐文宗律師 被　　　告　楊豐宏 　　　　　　楊慶益 上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國102 年 2 月4日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 壹、程序方面： 本件被告楊慶益、楊豐宏受合法通知，未於言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請 ，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張略以： （一）原坐落彰化縣○○鎮○○段○○○ ○號土地（下稱系爭原45 0 號土地）之全體共有人【即被告楊施桂枝、楊莊怨、楊 忠貴、楊保章、楊岱錚、楊豐宏及訴外人楊清賜（其應有 部分嗣於民國99年11月8 日以買賣為原因移轉登記予被告 楊慶益）、楊榮寬（嗣歿，由被告楊李富於98年9 月11日 辦理分割繼承登記）】於97年6 月3 日將該土地出租予原 告，與原告簽訂租用基地建築房屋之租賃契約（下稱系爭 租賃契約）。嗣系爭原450 號土地於98年3 月30日，分割 而為同段450 地號土地、450-1 號土地、450-2 號土地、 450-3 地號土地（下依序簡稱為：系爭450 號土地《即附 表一編號1 土地》、450-1 號土地《按：此地號土地並非 本件訟爭範圍》、系爭450-2 號土地《即附表一編號2 土 地》、系爭450-3 號土地《即附表一編號3 土地》）。系 爭租賃契約係租用基地建築房屋之租約，且只要是承租人 即原告所建之建物即可，並無限制原告不得以第三人之名 義登載為建物之所有權人。是原告借用第三人之名義登記 為所有權人，與該契約並無不合。 （二）原告於承租系爭原450 號土地後，於97年底，出資於其上 興建附表二所示建物（原告將其中附表二編號1 、2 分別 借名登記在原告之子即被告楊豐宏、訴外人楊龍茂名下， 附表二編號4 建物為未辦理保存登記之建物），該等建物 坐落位置、門牌號碼及登記所有權人（登記起造人）如附 表二所示。依照土地法第104 條第1 項前段及民法第426 條之2 第1 項規定，原告對系爭450 號土地、系爭450-2 號土地、系爭45 0-3號土地（即附表一所示系爭3 筆土地 ）及450-1 號土地享有優先購買權，且因上開4 筆土地現 均經鈞院100 年度司執壬字第45604 號進行變價分割強制 執行之拍賣程序，鈞院認原告僅就450-1 號土地有優先承 買權，然認原告就附表一所示系爭3 筆土地並無優先承買 權，是原告就系爭3 筆土地是否有以同一條件優先購買權 利之法律上地位顯處於不安之狀態，並得以確認判決予以 除去，且由台灣高等法院97年度上易字第116 號判決理由 ，亦可認原告有提起本件訴訟之確認利益。是爰依法訴請 並聲明確認原告對附表一所示系爭3 筆土地有優先購買權 存在。 （三）對被告答辯則以： 1、依系爭租賃契約第4 條第1 項、第2 項約定「本土地供乙 方搭建鐵架建築物或其他工作物，經營使用」、「甲方應 無條件提供必要之文件、用印等供乙方申請建照、使用等 執照及辦理營業許可之用。嗣後如擬增建者，亦同」，可 證原告向被告等租用系爭原450 號土地係要建築房屋，原 告與被告等間之系爭租賃契約屬租用基地建築房屋租約。 且原告亦已依約於其上建築附表二所示房屋，被告嗣依約 提供必要文件、用印供原告申請附表二編號1 至3 所示房 屋之使用執照，足見被告等同意原告將附表二編號1 至2 號建物借用原告之子即被告楊豐宏、訴外人楊龍茂名義為 起造人並登記為該等建物之所有權人。 2、（一）附表二編號3 所示房屋坐落之其中451-1 號土地係 登記為原告之妻黃淑嬌所有，又為角間，故原告以自己名 義登記建物所有權；（二）附表二編號2 所示房屋坐落之 其中449-1 號土地係登記在原告之3 位兒子即訴外人楊龍 茂、被告楊豐宏、楊慶益3 人名下，故原告所有附表二編 號2 所示房屋借用被告楊龍茂名義登記；（三）附表二編 號1 所示房屋坐落之其中449-2 號土地亦係登記在原告之 上開3 位兒子名下，故原告所有附表二編號1 所示房屋借 用被告楊豐宏名義登記。原告將附表二編號1 、2 所示房 屋分別借名登記在被告楊豐宏、楊龍茂名下，主要是因其 等均為原告之子，且均為該等房屋坐落之其中1 筆土地之 共有人如上述，非被告所辯係為家族財產分配，否則附表 二編號3 所示房屋何以登記在原告名下，而無登記在原告 兒子訴外人楊慶益名下？ 3、附表二所示房屋承造人均為大志土木包工業吳啟志，其可 證明該等建物係原告所建；原告提出之支票及簽收簿、取 款憑條，亦可證明該等建屋支出先以久富餘工業有限公司 支票付款，再由原告以取款憑條取款、轉入久富餘工業有 限公司用支票帳戶清償，該等建屋支出均為原告支出；原 告建屋時，均係向福聯預拌混凝土有限公司購買混凝土， 該公司負責人施文欽亦可證明該等房屋確實係原告建築。 4、本件依系爭租賃契約第4 條約定，可見是由原告向被告租 用土地搭建鐵架建築物或其他工作物。雖於契約第5 條第 4 項約定「其他租賃之約定：四、租賃期屆滿，甲方配合 蓋房屋時，地上物全歸乙方乙方負責清除乾淨租賃期屆滿 不蓋房子，繼續出租乙方，地上物全歸甲方」，而約定 租期屆滿後，土地合建、不合建時，地上物歸何人，然並 無約定承租人代出租人出資建築房屋，房屋、土地均歸出 租人之情形。其土地屬出租人所有，建物屬承租人，土地 、建物異其所有人，尚無最高法院39年度台上字第1313號 判例所示情形，原告仍有土地法第104 條第1 項、民法第 426條之2 第1 項之適用。 5、本件原告並無違反租賃契約書第4 條所約定之內容。又租 賃契約中並無限制原告不得以第三人名義登載為建物之所 有權人。是原告借用訴外人楊龍茂、被告楊豐宏名義登記 為建物所有權人，與契約並無不合，被告主張終止租約， 並無可採。 貳、被告方面： 一、被告楊慶益：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何陳 述或答辯。 二、被告楊豐宏：未於最後言詞辯論期日到場，然其前稱同意原 告請求。 三、被告楊施桂枝、楊莊怨、楊忠貴、楊保章、楊岱靜、楊李富 答辯略以： （一）否認原告主張系爭建物均為原告出資興建及附表二編號1 、2 所示房屋登記所有權人係借名登記之事實。按借名登 記契約係無名契約，原告完全未說明其與被告楊豐宏、訴 外人楊龍茂彼此之間，關於借名登記契約之成立及生效要 件內容，徒謂為求土地與建物所有權人一致始借名登記， 乃為將來得與被告楊豐宏、楊慶益、訴外人楊龍茂串供而 已。況依土地法第43條規定，登記有絕對之效力，假設借 名登記契約存在的話，原告亦不得以借名登記契約來對抗 被告等人。 （二）原告雖稱借名登記係「為求土地與建物所有權人一致」者 ，然根本無此必要，法律上並無如此限制。又被告楊豐宏 、楊慶益與訴外人楊龍茂均係原告之子，被告楊豐宏、訴 外人楊慶益係附表一所示系爭3 筆土地及450-1 號土地共 有人；被告楊豐宏、楊慶益與訴外人楊龍茂3 人則是449 、449- 1、449-2 號土地共有人，此種土地共有情形已略 顯複雜，然原告卻僅借名以被告楊豐宏、訴外人楊龍茂為 附表二編號1 、2 所示建物之登記所有權人（此為假設之 詞，被告並未承認原告借名登記之主張），而另筆附表二 編號3 所示建物卻登記為原告自己所有，此舉反而讓事情 更複雜，何來「為求土地與建物所有權人一致」可言。原 告此種分配情形，令人懷疑是家族財產分配事宜預先作安 排而已，並非借名登記。 （三）原告謂興建系爭建物之費用係其支出云云。然其所提原證 六資料之付款人係久富餘工業有限公司，付款總額及付款 細目（付款原因、日期、金額、受款人等等）均不詳；所 提原證七則只是一些匯款資料而已，付款總額及付款細目 均不詳；所提原證六與原證七之金額亦兜不攏。則原告所 稱係其支付系爭建物興建費用云云者，顯然不實。 （四）按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益…；承租 人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止 而仍繼續為之者，出租人得終止契約。民法第438 條第1 項前段及第2 項分別定有明文。系爭租賃契約第4 條之約 定內容，兩造就何人得於系爭承租土地搭建建築物及申請 建照、使用執照等，已明白限定於乙方（即原告）1 人而 已，不含原告以外之第三人，原告自行擴張解釋，主張附 表二編號1 、2 所示建物係借用被告楊豐宏、訴外人楊龍 茂名義興建，已違反兩造間系爭租賃契約之約定。嗣經被 告等人委請律師分別於100 年11月1 日以台中法院郵局第 2568號存證信函及100 年12月8 日以台中民權路郵局第 3125號存證信函通知原告，然原告均置之不理。揆諸前開 規定，被告等自得終止系爭租賃契約。原告自不得再以承 租人之身份依民法第104 條第1 項前段規定，就附表一所 示系爭3 筆土地主張優先承買權。 （五）按承租人代出租人出資建築房屋，既約明其房屋所有權仍 屬於出租人，即與單純承租基地建築房屋其房屋所有權屬 於承租人之情形不同，自無土地法第104 條第1 項之適用 （最高法院39年台上字第1313號判例要旨參照）。本件系 爭租賃契約第5 條第2 、4 項中約定：「租期屆滿，甲方 （即被告等人）之租賃土地如無法完成合建，則由乙方（ 即原告）依照本合約相同條件繼續承租，甲方不得異議， 且租金（為）原租金壹倍」、「租賃期屆滿，甲方配合蓋 房子時，地上物全歸乙方（乙方負責清除乾淨），租賃期 屆滿不蓋房子（時）繼續出租乙方，地上物全歸甲方」， 可知系爭建物於租期屆滿即103 年8 月31日時，即歸被告 等人所有，是故兩造之間已非單純承租基地建築房屋其房 屋所有權屬於承租人之情形，揆諸前揭判例要旨，原告自 無援引土地法第104 條第1 項規定主張就系爭3 筆土地有 優先承買權之餘地。又原告援引之民法第426 條之2 第1 項規定內容係與土地法第104 條第1 項規定內容同其立法 （修法）意旨，最高法院39年台上字第1313號民事判例於 此均有適用。 （六）再者，對於尚未存在優先承買權之法律關係，當屬將來之 法律關係，而非現在之法律關係，當無確認之實益，本件 將來是否能夠拍定？拍定後將來拍定人是否會有異議？均 屬未知之數，是原告在尚未拍定前，即優先承買權尚未發 生時，即提起本件訴訟，乃有可議。原告提出之台灣高等 法院97年度上易字第116 號判決理由顯然忽略如果將來拍 賣結果並未拍定且撤銷拍賣時，該一不曾存在發生過之優 先承買權，其法律關係怎可能會是「現在之法律關係」。 參、兩造不爭執事項： 一、系爭原450 號土地之全體共有人【即被告楊施桂枝、楊莊怨 、楊忠貴、楊保章、楊岱錚、楊豐宏及訴外人楊清賜（其應 有部分嗣於99年11月8 日以買賣為原因移轉登記予被告楊慶 益）、楊榮寬（嗣歿，由被告楊李富於98年9 月11日辦理分 割繼承登記）】於97年6 月3 日將該土地出租予原告，與原 告簽訂系爭租賃契約。嗣系爭原450 號土地於98年3 月30日 ，分割而為附表一所示之系爭3 筆土地（即系爭450 號土地 、系爭450-2 號土地、系爭450-3 號土地）及450-1 號土地 。上開4 筆土地現經本院10 0年度司執字壬第45604 號案件 進行變價分割強制執行之拍賣程序中，均尚未拍定，本院執 行處認原告就其中之450-1 號土地有優先承買權，然未認原 告就系爭3 筆土地（即附表一所示土地）具優先承買權。 二、附表二所示房屋坐落土地地號及建物建號、門牌號碼、登記 所有權人（登記起造人）、使用執照編號均如附表二所示。 肆、本院之判斷： 一、原告起訴主張其與系爭原450 地號土地全體共有人所簽訂之 系爭租賃契約係屬租用基地建築房屋租約，其嗣在該土地上 出資興建附表二所示房屋，並將其中附表二編號1 、2 所示 房屋分別借名登記在被告楊豐宏、訴外人楊龍茂名下，依照 系爭租賃契約，原告對附表一所示系爭3 筆土地具優先承買 權等情。為被告楊施桂枝、楊莊怨、楊忠貴、楊保章、楊岱 錚、楊李富否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點乃為： （一）原告本件所確認者是否為現在之法律關係？即其有無提起 本件訴訟之確認利益？ （二）承上，若原告得提起本件確認之訴，則其對附表一所示系 爭3 筆土地有無優先承買權存在？ 二、按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決 之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條定有明 文。確認法律關係成立或不成立之訴，以確認現在之法律關 係為限，如已過去或將來應發生之法律關係，則不得為此訴 之標的（最高法院49年臺上字第1813號判例參照）。次按基 地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購 買之權。土地法第104 條第1 項前段定有明文。該條所定之 優先購買權，為物權之先買權，先買權人於該不動產出賣於 第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉 其不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定 代價之義務，故亦為形成權之一種，此形成權之行使，須以 行使時所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件（最高法 院67年度第5 次民事庭庭推總會議決議(1) 參照）。查原告 提起本件訴訟，固提出附表一所示系爭3 筆土地登記謄本、 地籍圖、土地異動索引、建物謄本、建物所有權狀、系爭租 賃契約書、現場照片等證據，並經本院會同彰化縣溪湖地政 事務所現場履勘，製有勘驗筆錄及本院囑託該地政事務所繪 製101 年12月27日土地複丈成果圖存卷。惟本件縱認原告主 張之上情為真，然查，附表一所示系爭3 筆土地現經本院以 100 年度司執壬字第45604 號案件進行變價分割強制執行之 拍賣程序，均尚未拍定，此為兩造所不爭，且原告亦未提出 被告等就系爭3 筆土地與第三人間存有買賣契約之證明，原 告本無從於現時行使系爭3 筆土地之優先購買權，其對系爭 3 筆土地之優先購買權存否，即非現在之法律關係，並無確 認利益，揆諸上揭規定及說明，自不得為確認之訴之標的。 至原告舉台灣高等法院97年度上易字第116 號判決主張其得 提起本件確認訴訟，然該案判決並非判例，本無拘束本院之 效力，且該案之事實係確認優先承買權不存在，亦與本件原 告起訴確認優先承買權存在之事實迥異，尚難比附援引，況 退言之，本件縱經認定原告對系爭3 筆土地將來具優先承買 權（即原告本件獲勝訴判決），且之後系爭3 筆土地亦經拍 定，然拍定人仍得否認原告之優先承買權，使原告優先承買 權存否之法律地位依然處於不明確之狀態，則原告提起本件 確認訴訟獲得勝訴判決，顯亦難認能除去其優先承買權存否 之不明確狀態。從而，本件原告訴請確認對系爭3 筆土地（ 即附表一所示土地）有優先承買權，於法自有未合，為無理 由，應予駁回。 三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核於判決結 果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明 四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前 段、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 2 月 27 日 民事第二庭 法 官 吳芙如 以上正本係照原本作成。 如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 3 月 5 日 書記官 謝志鑫 附表一： ┌──┬────────────────┬──┬─────┐ │編號│土地地號 │地目│面積（㎡）│ ├──┼────────────────┼──┼─────┤ │ 1 │彰化縣○○鎮○○段○○○號土地 │ 田 │ 719 │ │ │（即系爭450號土地） │ │ │ ├──┼────────────────┼──┼─────┤ │ 2 │彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地 │ 田 │ 170 │ │ │（即系爭450-2號土地） │ │ │ ├──┼────────────────┼──┼─────┤ │ 3 │彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地 │ 田 │ 382 │ │ │（即系爭450-3號土地） │ │ │ └──┴────────────────┴──┴─────┘ 附表二： ┌──┬────────────┬───────┬───────────┬───────────┐ │編號│房屋門牌號碼及建號 │登記所有權人 │坐落土地地號 │建物使用執照編號 │ │ │ │（登記起造人）│ │ │ ├──┼────────────┼───────┼───────────┼───────────┤ │ 1 │彰化縣○○鎮○○路○○○號 │ 楊豐宏 │①系爭450-3號土地 │（98）府建管字第（使）│ │ │（彰化縣○○鎮○○段458 │ │②同上段449-2號土地 │字第78534號 │ │ │建號） │ │ │ │ ├──┼────────────┼───────┼───────────┼───────────┤ │ 2 │彰化縣○○鎮○○路○○○號 │ 楊龍茂 │①系爭450-2號土地 │（98）府建管字第（使）│ │ │（彰化縣○○鎮○○段459 │ │②同上段449-1號土地 │字第78533號 │ │ │建號） │ │ │ │ ├──┼────────────┼───────┼───────────┼───────────┤ │ 3 │彰化縣○○鎮○○路○○○號 │ 楊東仁 │①同上段449 號土地 │（98）府建管字第（使）│ │ │（彰化縣○○鎮○○段460 │（即原告） │②同上段450-1號土地 │字第78532號 │ │ │建號） │ │③同上段451-1號土地 │ │ ├──┼────────────┼───────┼───────────┼───────────┤ │ 4 │未辦理保存登記建物 │ 無 │系爭450號土地 │無 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ └──┴────────────┴───────┴───────────┴───────────┘