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臺灣彰化地方法院民事判決　102年度簡上字第169號 上　訴　人　范書瑜 輔　佐　人　張記嘉 被上訴人　　三大不動產專業有限公司 法定代理人　翁偉賢 訴訟代理人　劉騰霖 上列當事人間請求給付仲介費事件，上訴人對於中華民國102年 11月14日本院員林簡易庭第一審判決（102年度員簡字第211號） 提起上訴，本院於民國103年6月13日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、被上訴人主張： 一、上訴人於民國（下同）102年3月11日向被上訴人之營業員即 訴外人劉騰霖表示，願委託被上訴人出售坐落彰化縣○○鎮 ○○段○○○○號土地（權利範圍20000分之79）及其上904建 號之建物即門牌號碼彰化縣○○鎮○○○路○○○巷○號2樓房 屋（以下合稱系爭不動產），兩造並於當日簽立不動產委託 銷售契約書（下稱系爭契約書）。系爭契約書第5條約定仲 介服務報酬為成交總價款4%；又系爭契約書第12條載明：「 委託人如有下列之情事者，視同受託人已完成仲介之義務， 委託人仍需支付本契約第五條約定之仲介服務報酬予受託人 ：一、委託銷售期間，委託人自行將本契約標示不動產標的 出售或另行委託第三人仲介者。」等語，是兩造就系爭不動 產之出售相關權益，自應受系爭契約書上之上開約定所拘束 。詎上訴人為規避仲介費之給付，竟於委託銷售期間內（委 託銷售期間係自102年3月11日起至102年9月11日止）之102 年4月2日，私下將系爭不動產出售予訴外人陳溢雄，且於同 年月19日將系爭不動產之所有權辦妥移轉登記至陳溢雄名下 。是依系爭契約書之約定，上訴人應給付被上訴人仲介費新 台幣（下同）130,000元（計算式：3,250,000元×4%＝130, 000元），惟迭經催告，上訴人均置之不理。爰依民法第568 條第1項及系爭契約書之約定，求為判決命上訴人給付130, 000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。 二、劉騰霖與上訴人簽訂系爭契約書時，非但逐條說明，且亦說 明公司委託契約書與一般授權書間，有關媒體廣告效果之區 別，上訴人為求儘速售屋，乃選擇簽定委託契約書。又系爭 契約之簽訂地點係於上訴人與輔佐人張記嘉之住處，兩造簽 約時，張記嘉亦在場，因二者係同居關係，故互以老公老婆 相稱，是焉有容被上訴人借詞欺矇之餘地，自不得以上訴人 係外籍人士為由，而指系爭契約之簽訂係上訴人受被上訴人 片面欺騙所致，再觀之系爭契約書之不動產標的現況說明書 ，上訴人對贈送沙發、冷氣等附屬設備都有明確之表示，足 認上訴人非係不懂系爭契約內容而隨意簽名於其上。 三、系爭不動產原由被上訴人仲介張記嘉所購得，故系爭契約書 於簽約前及簽約日，皆由劉騰霖與張記嘉接觸討論，於簽約 日張記嘉亦在現場，劉騰霖誤以為系爭不動產仍屬張記嘉所 有，方直接於系爭契約上受託人欄書寫「張記嘉」，時經張 記嘉當場指出系爭不動產已移轉登記予上訴人，劉騰霖隨即 將之更正為上訴人之名字「范紅嫣」，並經上訴人確認無誤 ，加蓋印文，此更足證張記嘉於系爭契約簽時確係在場，且 上訴人係明暸系爭契約之內容，被上訴人之職員劉騰霖對之 並無任何欺騙之舉，是上訴人既於聲明「已充分了解本契約 書之內容，無須另行攜帶審閱時，請進入簽署本約」欄下簽 名表示同意上開約定，自不得以簽訂系爭契約前，未攜回契 約書審閱3日以上為由，指系爭契約之約定條款無效。 貳、上訴人則辯稱： 一、系爭不動產原係上訴人與訴外人周鴛鴦共有，惟兩造簽訂系 爭契約書時，未經過周鴛鴦同意，是兩造間所簽訂之系爭契 約不成立。 二、系爭契約之簽訂係來自張記嘉聯絡，而劉騰霖與上訴人簽約 時，張記嘉並不在場，且上訴人係來自越南國人士，看不懂 契約內之文字，劉騰霖非但未告知委託銷售不動產之契約有 2種，即分專屬與非專屬委託銷售，2者內容不同，關係權益 甚大，且亦未告知系爭契約書有3天審閱期及契約係約定， 於委託期間僅得由被上訴人仲介出售系爭不動產，不可以再 由其他公司仲介出賣等內容，此舉依民法第247條之1及消費 者保護法第12條之規定，系爭定型化「不動產委託銷售」契 約書之上開條款應屬無效，不構成契約之內容。 三、系爭契約書及所有文件，未有張記嘉之任何簽字，且除上訴 人之簽名外，系爭契約書之手寫文字含系爭不動產之屋況之 勾選均是由劉騰霖代寫，若張記嘉果真在場，當不可能放任 劉騰霖一手包辦，至於契約書首頁之所有權人欄位（即委託 人欄）由原本之「張記嘉」塗改為「范紅嫣」，竟遭被上訴 人以為張記嘉在場之依據，更係不符事實。 四、內政部依規範不動產經紀業者所使用之不動產委託銷售契約 定型化契約，頒有「不動產委託銷售定型化契約應記載及不 得記載事項」中，委託人即被上訴人之義務，共有9項，然 系爭合約中有關受託人之義務卻僅有4項，明顯規避或減輕 其依法所應盡之義務，而其中「二、受託人於簽約前，應據 實提供該公司（或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂 定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。」、「六、 受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況。」 等攸關上訴人之權益，卻故意避而不談，使得上訴人在資訊 不透明情況下簽約，系爭契約顯然符合民法第247條之1第l 款之「免除或減輕預定契約條款之當事人之責任」，因此應 為無效。是綜上，被上訴人請求上訴人給付上開仲介服務報 酬130,000元及法定遲延利息，應無理由，應予駁回。 叁、原審斟酌兩造全辯論意旨及調查證據之結果，判命：一、上 訴人應給付被上訴人65,000元，及自102年6月21日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被上訴人其餘 之訴駁回。三、訴訟費用940元由上訴人負擔；其餘由被上 訴人負擔。四、本判決被上訴人勝訴部分得假執行。其餘假 執行之聲請駁回。被上訴人對其敗訴部分，未提起上訴，該 部分已經確定。上訴人則對其敗訴部分，不服提起上訴，並 於本院上訴聲明：一、原判決不利於上訴人之部分廢棄。二 、第一項廢棄之部分，被上訴人第一審之請求駁回。三、第 一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人對於上訴人之 上訴則聲明求為駁回上訴。 肆、得心證之理由： 一、被上訴人主張兩造於102年3月11日簽訂系爭契約書，由上訴 人委託被上訴人仲介出售系爭不動產，約定委託期間係自10 2年3月11日起至102年9月11日止，且於系爭契約書第5條、 12條分別約定仲介服務報酬為成交總價款4%；委託人如有下 列之情事者，視同受託人已完成仲介之義務，委託人仍需支 付本契約第五條約定之仲介服務報酬予受託人：一、委託銷 售期間，委託人自行將本契約標示不動產標的出售或另行委 託第三人仲介者，及上訴人於102年4月2日，自行將系爭不 動產出售予陳溢雄，並於102年4月19日移轉登記完畢等事實 ，業據其提出相符之不動產委託銷售契約書、不動產標的現 況說明書、網路申領異動索引影本等件為證（見原審卷第7 至8頁背面）及經原審調取系爭不動產所有權移轉登記資料 附卷為憑（見原審卷第15頁29頁），並為上訴人所不爭執， 此部分之事實，自堪信為真實。 二、被上訴人又主張上訴人於委託期間，私自將將系爭不動產出 售予陳溢雄，並辦妥移轉登記，此依系爭契約書第12條第2 款之約定，自應給付仲介服務報酬予被上訴人等語，上訴人 非但予以否認，要求駁回該請求，並以前揭情詞置辯。 三、經查： ㈠系爭不動產何以會委由被上訴人仲介出售，乃肇因張記嘉之 聯繫，而張記嘉所以會聯繫被上訴人前來受託仲介，係緣系 爭不動產之前手所有人係張記嘉，而張記嘉經過被上訴人仲 介而取得系爭不動產，且簽訂系爭契約之初，來自越南國而 時與張記嘉居於同一住處之女性友人即上訴人並不識被上訴 人之男性職員劉騰霖等情，為兩造所不爭執，是衡諸常情， 焉有容任劉騰霖至上訴人與張記嘉之住處，獨會上訴人，且 與之洽談系爭契約之可能，另參以系爭契約書內容，除上訴 人簽名部分，其餘條文空白欄內手寫字跡與劉騰霖簽名字跡 相似，應係劉騰霖所代筆，其中委託人欄原記載「張記嘉」 ，嗣修改為上訴人，並由上訴人蓋章確認，此足認張記嘉確 係於系爭契約簽訂時在場，始造成劉騰霖誤將張記嘉記載為 委託人，若僅上訴人與劉騰霖在場簽約，劉騰霖應無誤寫之 可能。另上情亦與證人劉騰霖於原審具結證稱：系爭不動產 原係張記嘉透過被上訴人居間購買，且登記在張記嘉名下， 簽約前係張記嘉聯絡伊前往上訴人住處，簽約時上訴人與張 記嘉均在場，上訴人係外籍人士，若無人在場，伊不會單獨 與之簽約等情相符（見原審卷第46頁背面至第48頁），是上 訴人所辯簽訂系爭契約時，僅上訴人與劉騰霖為之，張記嘉 並不在場云云，與事實不符，不可採信。 ㈡承上，張記嘉既於兩造簽訂系爭契約書時在場，且其本人有 買賣不動產之經驗（特別係經由被上訴人居間仲介購買系爭 不動產之經驗），則焉有不協助女性友人之上訴人暸解系爭 契約之內容，而放任劉騰霖不告知委託契約之種類及相關權 益內容之理。又系爭契約書條文空白欄與不動產標的現況說 明欄雖由劉騰霖代筆書寫，然衡諸常情，系爭契約書中「銷 售總價款」、「委託銷售期間」及現況說明書所記載之系爭 不動產現況，如停車位位置、有無滲漏水、有無冷氣、沙發 等附屬設備等，均係關係買賣成交與否之重要事項，若非上 訴人或張記嘉告知與授權填寫，劉騰霖豈敢任意記載。另細 繹系爭契約書之條文，就重要事項，如銷售價款、銷售期間 、服務報酬、受領定金效力、違約之處罰（即本件被上訴人 請求之依據）等，均另以特殊字體標示，其目的應在提醒委 託人特別注意該等條文之約定，是此均足以證明上訴人於簽 訂系爭契約之初，係明白暸解系爭契約之內容，而後出於自 由意志於未受任何欺矇下為該簽訂系爭契約之行為。 ㈢按以不能之給付為契約標的者，其契約無效，此為民法第 246條第1項前段所明定，此條項所稱之「不能之給付」者， 係指自始客觀不能，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給 付，不能依債務本旨實現之意。如僅係主觀、暫時之不能給 付，自難謂其契約為無效（最高法院87年度台上字第281號 民事判決參照）。查兩造簽訂之系爭契約書，僅係上訴人委 託被上訴人居間、媒介訂約之機會，自契約形式觀之，並無 客觀上給付不能之情事，是該契約即已成立。雖上訴人於簽 約時，僅有系爭不動產應有部分2分之1，惟此係被上訴人居 間媒介有意購買系爭不動產之買方後，上訴人能否與他方簽 訂買賣契約，或所簽訂之買賣契約能否履行之問題，對兩造 已成立之居間契約並無影響，上訴人執此抗辯系爭契約不成 立，系爭契約書有無效事由等，洵非可採。 ㈣兩造所簽定者，厥為系爭契約，而非上開規範不動產經紀業 者所使用之不動產委託銷售契約定型化契約，是系爭契約內 容除有違反強制規定及公序良俗而無效外，縱與上開規範不 動產經紀業者所使用之不動產委託銷售契約定型化契約範本 有所不同，兩造就系爭不動產委託銷售所生之權利與義務， 自不得捨系爭契約於不顧，觀系爭契約內容無論係本件主要 爭執點所述之違約之處罰即私賣條款（即系爭契約第12條第 2款規定）或係其他相關約定，均無違反強制規定及公序良 俗之情形，且系爭契約第18條復規定「本契約如有未盡事宜 依相關法令習慣、平等互惠與誠實信用原則公平解決之」以 資充兩造有關權益約定之不足，是尚難單憑系爭契約內容與 上開規範不動產經紀業者所使用之不動產委託銷售契約定型 化契約範本有些許不符，即否定其效力。 ㈤按定型化契約條款，係指企業經營者為與不特定多數消費者 訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款；定型化契約 指以企業經營者提出之定型化契約條款做為契約內容之全部 或一部而訂定之契約；企業經營者與消費者訂立定型化契約 前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容 ；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容；中央主管機 關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事 業之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間； 中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記 載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型 化契約條款無效，消費者保護法第2條第7款、第9款、第11 條之1第1項、第3項。本件被上訴人係從事不動產仲介業， 兩造所簽訂之系爭契約書，則係被上訴人事前繕打印製供同 種類契約訂立之用，有系爭契約書在卷足稽，自屬定型化契 約。又內政部於92年6月26日公告之「不動產委託銷售定型 化契約應記載及不得記載事項」第1條「應記載事項」固規 定：「本定型化契約及其附件之審閱期間＿（不得少於3日 ）。」，惟參酌上開消費者保護法第11條之1之立法理由為 ：「為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有 充分了解定型化契約條款之機會，爰將本法施行細則第11條 修正移列於本法規定。」，顯見審閱期間條款之目的在給予 消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在 未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約 之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張 之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害 ，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係 ，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即 不得引用上開規定而主張；且法亦無明文禁止拋棄審閱期間 之權利，故若消費者有充分瞭解契約條款之機會，而自行選 擇放棄該等審閱權，基於私法自治及契約自由原則，自無不 可。查：承上，因張記嘉確係於兩造簽訂系爭契約書時在場 ，彼時非係僅由上訴人單獨出面與劉騰霖簽約及上訴人係明 白暸解系爭契約之內，已如上述，則上訴人於記載「＊委託 人您在簽訂本契約書，得要求將本契約書之空白影本攜回審 閱三日以上（若您尚未行使此項契約審閱權，而現在欲行使 時，請勿簽署本契約；契約審閱期至少三日）。＊若您已行 使前契約條契約審閱權或已充分了解本契約書之內容，無須 另行攜帶審閱時，請進入簽署本約」等文字之聲明欄（見原 審卷第7頁），簽名確認已暸解系爭契約之內容，無須另行 攜回審閱，揆諸前開說明，上訴人已自行放棄契約審閱權， 自不得於事後，據此爭執兩造簽訂系爭契約於法未合。 ㈥上訴人既於系爭契約所定之委託期間內即102年4月2日，自 行將系爭不動產出售予陳溢雄，並於102年4月19日移轉登記 完畢，則被上訴人主張上訴人應依系爭契約書第12條第2款 項之約定，給付約定之服務報酬，核屬有據。又該系爭契約 書第12條條款之約定，其目的無疑是防止委託人於委託期間 ，為規避應給付予仲介業服務報酬，而私下交易之情事，所 為之處罰條款，此一約定並無顯失公平之處。且上開條文之 用語雖為委託人仍需支付約定之「仲介服務報酬」，然該條 之條文名稱已明文約定為「違約之處罰」，而觀諸該條各款 內容，均係有關委託人違約致買賣契約無從因受託人之居間 順利簽訂或依約履行之情形，足見於該等情形，委託人實際 所應給付者，並非服務報酬，而屬債務不履行之賠償總額預 定性之違約金。復按約定之違約金額過高者，法院得減至相 當之數額，民法第252條定有明文。末按當事人約定契約不 履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權或由 債務人訴請法院核減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般 客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定 標準（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1612號 判例要旨參照）。查：被上訴人雖主張於委託期間，有刊登 電視廣告等費用支出，惟未能舉證證明之支付之費用金額若 干，本院審酌兩造自102年3月11日簽訂契約，迄上訴人於10 2年4月2日，將系爭不動產出售他人，期間可能付出之金錢 及人力、時間成本，及因上訴人違約而後續省去之勞務費用 等損害發生情形，依一般客觀事實及社會經濟情況，認系爭 契約書第5條所約定總價款百分之4報酬，予以核減為支付以 委託價百分之2計算之違約金即65,000元（計算式：3250,00 0元x2%=65,000元）為適當。 四、綜上所述，被上訴人依系爭契約書第12條第2款之約定，請 求上訴人給付65,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即102 年6月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有 理由，應予准許；被上訴人逾前揭範圍之請求，為無理由， 自不應准許。原審就被上訴人前揭請求有理由部分，為被上 訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，核無違誤，上訴意 旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為 無理由，應駁回其上訴。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資 料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。 伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 6 月 27 日 民事第四庭 審判長法 官 蘇清恭 法 官 郭玄義 法 官 洪志賢 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 103 年 6 月 27 日 書記官 蔡杰玲