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臺灣彰化地方法院民事判決　102年度訴字第1065號 原　　　告　旭富不動產仲介有限公司 法定代理人　張守富 訴訟代理人　施廷勳律師 被　　　告　張慶榮 訴訟代理人　楊錫楨律師 上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國103年5月29日言 詞辯論終結，茲判決如下： 主 文 被告應給付原告新台幣玖拾陸萬元，及自民國一百零二年十二月 六日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 原告其餘之訴及該部分假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣叁拾貳萬元為被告供擔保 後得假執行；但被告如以新台幣玖拾陸萬元為原告預供擔保，得 免為假執行。 事實及理由 壹、原告方面： 一、原告起訴主張： （一）原告旭富不動產仲介有限公司（即住商不動產彰化家樂福 加盟店）於民國（下同）102年02月05日第一次受被告張 慶榮之委任執行仲介事務，代其以新臺幣（下同）5000萬 元之價格出售其所有坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號， 權利範圍全部之土地乙筆，約定委託銷售期間自102年3月 1日起至同年5月31日止，仲介報酬為系爭土地實際成交價 4％（土地專任委託銷售契約書第4條）。惟當日被告即要 求變更出售條件，改為售價「地主4500萬元整實拿」，超 出部分之售價方屬原告得收取之仲介報酬，此有委託銷售 契約內容變更同意書可參。於上揭第一次委託仲介期限屆 滿後，被告接續再委託原告執行上開仲介事務至102年9月 30日止，並變更出售條件，將出售價格提高為4800萬元， 超出該金額者方屬原告得收取之仲介報酬。 （二）嗣經原告公司經紀人員數個月期間之多方廣告、尋覓買主 後，終於102年09月25日覓得訴外人蕭淑珠願以4985萬元 購買上揭土地除簽署買賣議價委託書為憑外，並同時簽 發以其為發票人（票號XT0000000，面額200萬元）之即期 支票乙紙充為保證金交付原告，原告隨即通知被告已覓妥 買主願以高於其要求之出售價格購買系爭土地，並已收取 要約人之上開保證金支票。詎料，經原告一再催促被告依 約前來訂定不動產買賣契約，被告竟反悔，來函諉稱：「 因不動產市場交易熱絡，價格已提高為每坪5萬元以上， 必須重訂價格。台端如未重簽新價，契約即已失效」云云 ，惟原告於系爭土地成交前根本未曾接獲被告變更出賣條 件之通知，被告上開函示內容無非係其意圖片面違約之藉 口。嗣經原告多方打探，始知被告係因已自行覓得買主並 成交之故，不願依約給付系爭仲介報酬，而片面違約。 （三）依據被告所簽訂之前揭土地專任委託銷售契約書第十條第 一項第三款約定：「委託人如有下列情形之一者視為 受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託 銷售總價百分之六計算之服務報酬，並應全額一次付予受 託人：…㈢委託人違反第五條第六項之義務或拒絕與受託 人依約洽談之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者」，系爭 土地業經原告為被告居間覓得買主，被告嗣後竟藉由片面 要求變更出賣條件之理由，惡意拒絕依約履行，是被告因 違約而需支付上開違約金。 （四）按「當事人得約定債務人於債務不履行時應支付違約金」 ，「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或為其他相類之行為者，與催告 有同一之效力」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者， 債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」，民法第 199條前段、第250條第1項、第229條第2項及第233條第1 項分別定有明文，原告為達成被告委託出售系爭土地條件 而花費人力、物力多方廣告、尋覓買主、不斷撮合、媒介 、協調，終於委託銷售期間內達成委託條件，完成仲介任 務，詎被告拒不履約，任意以不實藉口即企圖免去其違約 責任，令原告公司上下全體仲介人員之努力化成泡影，實 嚴重侵害交易秩序、違反誠信；被告所為已構成上揭違約 情狀，自有依約給付原告以系爭土地委託銷售總價4800萬 元之百分之六計算違約金計貳佰玖拾玖萬壹仟元之義務， 從而，原告依系爭契約第十條違約處罰約定及民法第250 條第1項等規定請求被告給付違約金及其法定遲延利息， 自屬有據。爰聲明：被告應給付原告貳佰玖拾玖萬壹仟元 及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之 五計算之利息，併陳明願供擔保，請准宣告假執行。 二、對被告抗辯所為之陳述： （一）被告主張土地專任委託銷售契約書（下稱系爭契約）第十 六條，在於約定「規範本件土地委託買賣之〝最低銷售委 託價格〞」，須經原告公司蓋用印文方能生效；凡用以規 範最低銷售委託價格之約款，同有上開第十六條須經原告 公司蓋用印文方能生效之拘束，故「委託銷售/出租契約 內容變更同意書」（下稱系爭內容變更同意書）未經原告 公司蓋用印文，是尚未生效云云，惟查：委託銷售不動產 之「銷售價格」則明定於系爭契約第二條，與第十六條約 定毫無關聯。而上開系爭內容變更同意書，係專就出賣人 變更如：委託出售底價或委託仲介銷售期間或其他變更內 容所製作之書面，根本與系爭契約第十六條約定無關。故 被告辯稱二者性質相近，自應做同一解釋云云，自屬無稽 。 （二）兩造未曾於102年9月19日合意變更系爭土地銷售價格為每 坪5萬元，若系爭土地鄰近因政府預定作為重劃區，故導 致「每日價格多有波動上漲」，則系爭土地何以自102年 3月1日委由原告出售，迄同年9月25日即半年餘後方售出 ？出售價格又何必自剛開始之委託出售底價5000萬元分別 調整至4500萬元、4800萬元，可見被告所辯，與卷存客觀 事實不符。若原告所屬仲介人員楊雅婷102年9月19日確曾 同意被告調整出售價格為每坪5萬元，何以被告自9月19日 合意變更日起迄25日覓得買主日止之期間，均未要求原告 作成變更委託出售底價之書面契約，或發出其他通知、簡 訊等為憑？足徵被告所辯，純係事後編造，原告鄭重否認 之。 （三）被告辯稱確認書及買賣議價委託書與發票日102年9月25日 ，面額200萬元支票上之「印文」不同，故否認上開私文 書之真正；且以原告未依約將上揭文書轉交被告，並擅自 收受訴外人蕭淑珠簽發之200萬元支票已違約云云。然查 ：102年09月25日蕭淑珠向原告仲介人員出價欲以4,985萬 元購買系爭土地，同時簽立議價委託書並簽發交付面額 200萬元支票予原告人員，以便被告簽認同意出售後充為 定金。原告仲介人員楊雅婷當下即刻通知被告成交，惟被 告回以須經其父親同意，楊雅婷遂約於當日晚間至被告家 中拜訪其父並交付上開議價委託書即200萬元支票等，然 被告之父閱後拒絕收受並表示不願出賣；楊雅婷遂遂發出 簡訊予被告告知上情，且於翌日再至被告工作地點拜訪， 並欲交付上揭買賣議價委託書、支票等予被告，惟遭被告 拒收。詎料，被告與其父二人竟於當日下午自行前往找尋 買主蕭淑珠，並向伊表示此價格無可能出賣，其有同學當 律師、去告也沒用云云，蕭淑珠則回以委由住商不動產即 原告處理，由此可知：原告於成交當日或翌日不斷欲交 付蕭淑珠所簽議價委託書等資料予被告或其父，惟均遭渠 等所拒，並非原告未依系爭契約第六條第五項、第七項約 定義務履行，致其無從為同意與否之意思表示，被告違約 拒絕收受議價委託書及定金支票並於其上簽認，足徵原告 無法按上開約定交付相關文書，乃被告惡意所致，非因原 告違約。若被告未曾閱覽過蕭淑珠所簽議價委託書等資料 ，渠等如何能於原告通知翌日，既知對原告出價之買主姓 名、又知買主蕭淑珠之住所，自行到府與其爭議。 （四）被告抗辯其並未授權原告代收買方之定金、原告違反主管 機關公告之定型化契約範本，故系爭契約條款無效云云， 然依系爭契約第七條第一項、第七項約定：「委託人同意 受託人得為買賣雙方定金收受之代理人者。……委託人同 意定金若因為其他事由致無法送達時，暫由受託人保管… …」，足徵原告有權代理被告收受出價承買者交付之定金 或議價款。按不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記 載事項附件二要約書所附之「要約書簽約注意事項六」記 載：「仲介業者應提供消費者公平自由選擇交付『斡旋金 』或使用內政部所頒『要約書』之資訊。可知仲介業者得 同時提供「要約書」或「斡旋金」性質之書面予消費者作 為出價方法之選項，並非被告所辯僅有要約書乙途。又採 用要約書與否，乃承買人蕭淑珠與原告間之事項，與被告 無關，被告藉此無關之事指稱原告對其未盡善良管理人義 務，亦屬無據。 （五）系爭契約書第十條違約處罰條款有效，亦無令消費者負擔 顯不相當之賠償責任或違反平等互惠原則：系爭契約書第 十條第一項之所以約定以〝委託銷售總價〞百分之六計算 之數額作為違約金，係因出賣人即被告若違約不依其約定 之委託銷售價格出售時，將造成仲介業者即原告無法收取 賣方以〝實際成交價〞百分之四計算、買方以〝實際成交 價〞百分之二計算，二者合計為〝實際成交價〞百分之六 計算之服務報酬。次按民法第216條規定，損害賠償之債 ，包含債權人所受損害及所失利益。故被告於違約時應負 擔較成交時更多比例之違約金，其係因可歸責於被告即出 賣人之事由導致仲介業者所生損害（包含所失利益），自 須負損害賠償責任，無何令其負擔顯不相當賠償責任可言 。 （六）被告另辯稱系爭契約書內容並無原告違反義務時之違約約 定，亦有不公云云。然查，系爭契約第六條第二項、第四 項、第十一項等，皆約定受託人即原告如有隱匿不實或未 誠實告知相關資訊，即須對委託人即被告負損害賠償責任 。次由仲介業者之經營型態可知，仲介業者縱使受消費者 委託出售或購買不動產，惟於買賣成交前，仲介業者不得 向消費者收取報酬或仲介過程中支出之費用，亦即投入之 行銷成本、人力、物力皆成為虛擲；而於仲介過程中，若 因違反仲介業之約定或法定義務，即將受消費者單方終止 委任契約，令所付出頓成泡影，抑或更遭請求損害賠償， 足徵仲介業者之責任明顯高於消費者，若消費者得於仲介 成交後任意違約、拒絕履行，而無需負擔任何違約成本， 則根本無從維持交易秩序。被告之所以違約，係因其已自 行覓得買主，為免除仲介報酬而為。此參系爭土地最新登 記謄本可知，被告至少於102年10月之前即已覓妥買主賴 金鎮，並於提供擔保撤銷假扣押後之同年12月5日辦妥所 有權移轉登記。從而，被告諉稱其同年9月29日所寄之存 證信函係表示已調整出售價格為每坪5萬元以上，並非表 示不賣云云，實係牽強。 （七）次按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額， 為民法第二百五十二條所明定，惟此規定乃係賦與法院得 依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造 利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集 、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而 因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所 應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約 自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自 己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程 度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定， 除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平， 法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情 事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事 人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，使 符契約約定之本旨。被告所以應負以〝委託銷售總價〞百 分之六計算違約金之原因，係出於違約致原告受損害與失 利益，業如上陳，並非違約金過高。被告自行出售系爭土 地之售價定高於蕭淑珠之4985萬元出價，換言之，本件原 告請求系爭違約金，相較於被告出售系爭土地之價金最少 5000多萬元，顯然區區小數，何來過高？況被告未舉任何 證據說明本件違約金有過高之情，已有未盡舉證責任；被 告違約以高價出售系爭土地，又以違約金過高之理由圖使 原告分攤其違約之不利益，自非公平。 （八）另按，民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定， 一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報 酬之契約」，可知居間人得因「為他方報告訂約之〝機會 〞」或「為訂約之媒介」而請求給付報酬，並非必須於居 間之「買賣契約成立」方得請求報酬。故被告辯稱居間人 之報酬請求權僅限於〝買賣契約成立〞時云云，自屬誤會 ；又民法債編「居間」乙節之相關規定，並非「強制規定 」，故契約雙方當事人合意約定之居間條件或其效果等， 縱與民法居間乙節之規定不同，亦非屬違反強制規定而屬 無效。故被告辯稱系爭委託銷售契約第5條第6項、第10條 第1項第3款約定為「無效」云云，自屬無稽。 （九）本件被告因簽訂系爭委託銷售契約所負義務，乃因在委託 期間內，受託人原告已覓得符合底價之買方，被告依約應 配合簽認議價委託書，並出面與買方協商除價金、買賣標 的物以外之其他履約條件，如付款方式等，並非如被告所 辯其因簽訂系爭委託銷售契約即喪失成立買賣契約與否之 締約自由。系爭土地買賣雙方業已就土地交易必要之點合 意（被告提出委託銷售底價，承買人蕭淑珠提出高於被告 委託銷售底價金額承買之要約），惟因被告之蓄意違約致 令買賣雙方無法進入協商其他交易條件並簽訂買賣契約之 進程。故系爭土地買賣契約本約無法訂立、履行等情，自 屬可歸責被告之事由，被告應負違約責任。 （十）依行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過之92年06 月26日內授中辦地字第0000000000號公告修正之要約書範 本簽約注意事項明載：「仲介業者應提供消費者公平自由 選擇交付『斡旋金』或使用內政部所頒『要約書』之資訊 」，不得強迫消費者採擇何種版本。足徵被告辯稱「交易 實務上買方與仲介業者交涉時，若有購買意願，均先行交 付所謂『斡旋金』予仲介人作為與賣家交涉之用」乙節， 及被告就買賣契約仍保有最終之議約權云云，實屬無稽， 亦違反法令。 貳、被告方面：聲明求為判決駁回原告之訴及其假執行之宣告， 併略辯稱： 一、依本件原告公司之廣告可知，編號80之東區農地，每坪即為 6.5萬，編號81之農地換算後每坪為5.8萬，其中編號80之廣 告文字亦記載「東區1期市中心漲聲響、一日三市稀有釋出 快搶」等語可知，原告亦明知系爭土地確實一日三市，每坪 價格已逾5萬元，此即為當知兩造合意變更委託價格之原因 。 二、不動產仲介人收取買方支付之斡旋金，係由其代向賣方洽商 交易條件，目前實務上，業者對所收受之斡旋金，通常有以 下之處理：㈠賣方同意買方之承購條件時，該筆價金即轉成 定金；㈡賣方如不同意買方之承購條件，該筆價金即返還買 方；㈢買賣雙方交易談成，如因可歸責於買方之事由致交易 無法完成，該筆價金則由賣方沒收，或全由仲介業者收取， 或分別由賣方及仲介業者收取；㈣買賣雙方交易條件談成， 如因可歸責於賣方之事由致交易無法完成，賣方加倍償還該 筆價金予買方。斡旋金又稱斡旋保證金、要約保證金、出價 保證金、協調金，係於不動產賣方要價和買方出價尚有差距 時，買方欲就仲介人代其向賣方議價，仲介人欲檢驗買方出 價購買的誠意，並避免買方後悔，由買方交付仲介人的一定 數額的金錢或其他代替物。依買賣議價委託書所載：支付保 證金200萬元等文字，原告與訴外人蕭淑珠所簽訂之買賣議 價委託書，屬於斡旋金契約，200萬元則屬斡旋金。另依原 告所寄交之存證信函，亦表示蕭淑珠所支付之200萬元為議 價金，而楊雅婷於102年9月25日發給被告之簡訊，亦表明已 收到買方斡旋金200萬元支票，證人楊雅婷於鈞院證稱時亦證 稱：「我有拿斡旋單及斡旋金200萬元的支票去給被告及被告 的爸爸看」等語；證人黃定國在本院作證時亦證稱：伊當時 簽斡旋金後，被告有去找過伊等語可知，依上開原告本人及 其承辦人楊雅婷所為文書及證人蕭淑珠及黃定國之證詞可知 ，原告與訴外人蕭淑珠所簽訂之買賣議價委託書，確屬斡旋 金契約，200萬元亦屬斡旋金，應可認定。 三、訴外人蕭淑珠委託黃定國所為出價每坪4.8萬元，確實未達 兩造最後所合意之每坪5萬元之銷售條件，即因被告要價與 買方即蕭淑珠出價尚有差距，方由原告收受蕭淑珠200萬元 斡旋金，由原告代蕭淑珠向被告議價。系爭土地約1千坪(實 際為1038.7坪)，蕭淑珠出價之每坪4.8萬，與被告要價之每 坪5萬元，在每坪價差為2000元情況下，以系爭土地面積計 算後，價差約200餘萬元，此價差剛好與原告向蕭淑珠所收 之200萬元斡旋金相當，更可證明系爭200萬元支票屬斡旋金 性質。由原告與蕭淑珠所簽訂之買賣議價委託書，其議價期 間係約定至102年10月10日止，已逾兩造所約定之本件委託 銷售期限102年9月30日，則因兩造於102年9月底前變更委託 銷售條件為每坪5萬元，並附帶102年9月30日委託期限屆至 後，被告必須將系爭土地繼續委託原告銷售之條件，否則， 200萬元之差價斡旋金豈會由原告與蕭淑珠約定議價期間至 102年10月10日止？益證200萬元為斡旋金，蕭淑珠之出價尚 未達被告之要價，證人黃定國證稱1坪5萬元，由王壬貴表示 係賣主即被告的意思及被告所開之價格屬實，兩造確實已合 意變更銷售條件為每坪5萬元，本件蕭淑珠買價尚未達被告 之出價，原告並未完成仲介委託任務，應可認定。 四、原告明知於102年9月30日銷售期限屆至前，已由其本件銷售 人員楊雅婷與被告間就系爭土地合意變更為銷售條件每坪5 萬元，而被告亦信任楊雅婷因雙方已約定在數日之後，即將 延展銷售期限，方以君子之約，作為雙方承諾，而未急於作 書面變更，待數日後延展銷售期限簽約時，方將已合意變更 之銷售條件等君子約定，記載入新書面契約。未料，原告趁 此之機，利用雙方僅為君子之約，日後被告勢必難以舉證之 弱點，而主張無書面證據證明兩造已合意變更銷售條件，提 此訴訟，實非誠信之舉。事後被告要找尋原告表明蕭淑珠之 買價未達變更後之銷售條件時，竟亦找不到亦聯絡不上楊雅 婷，復才發現原來原告於102年9月30日前數日，已全所人員 出遊，讓被告無法找到原告表明上情。 五、原告認為被告違反系爭契約書第5條第6項：「委託期間內， 若受託人已覓得符合底價之買方時，委託人應配合簽認要約 書或議價委託書等相關契約。」之約定，依第10條第1項第3 款：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲 介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六 計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人：(三)委託人違 反第五條第六項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶 簽定不動產買賣契約書者。」約定，原告得請求被告給付報 酬等語。然查： 1、系爭契約為居間性質，買賣雙方不因此喪失議約之權利，按 稱居間，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為 訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報 告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條第1項、 第568條第1項分別有明文規定。據此可知，居間之特性在於 ，居間人之報酬請求權乃繫於買賣契約之成立，亦即居間人 雖為報告或媒介居間，賣方仍與買方有議價之權利，居間人 不能強制賣方與買方簽訂買賣契約或強制賣方對買方之要約 為承諾。本件上開契約條款強制被告配合簽認要約書或議價 委託書，且不得拒絕與買方簽訂不動產買賣契約書，並以被 告違反時，視為原告已完成仲介義務而應支付服務報酬等語 ，與上開居間之法律性質及居間報酬請求權之法律規定違背 ，依民法第71條：「法律行為，違反強制之規定者，無效。 」規定，上開契約條款違反強制規定無效，原告不得據此無 效契約條款，對被告請求居間報酬。 2、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。又按消費者保護法第11條、第 12條分明文規定，企業經營者定型化契約中所用之條款，應 本平等互惠之原則，定型化契約條款如有疑義時，應為有利 於消費者之解釋；定型化契約中之條款違反誠實信用原則， 對消費者顯失公平者，無效。消費者保護法第11、12條之規 定，在於介入濫用契約自由之情形，私法契約當事人間之法 律關係首重公平，亦即當事人所享之權利與所負之義務不僅 不得與「衡平原則」有違，且該法律行為之內涵，當不能逸 脫該法律行為所屬法律規範有關權利義務分配之規定，若脫 逸此種「權利義務分配之典型」甚遠，已超越契約相對人始 料所及，縱該約款形式上經相對人同意訂入定型化契約內， 亦應認該約定條款與誠實信用原則有悖，應屬無效。本件上 開契約條款之報酬給付要件，僅以被告違反該契約條款所約 定被告應配合簽認要約書或議價委託書等相關契約，或被告 拒絕與原告依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書時， 即視為原告已完成仲介義務而得請求報酬，至於買方與被告 是否成立買賣契約、若未成立買賣契約係可歸責於何人，均 在所不論，則被告因簽訂系爭契約而喪失是否要成立買賣契 約之締約自由，無異扼殺被告本於居間性質所得享有之正當 議價權益，形同將許多實際上尚待搓商的出售條件全部託付 與原告，使買賣雙方議約交涉所重視之條件窄化為僅有價格 之高低，忽視其他例如價金分期給付及清償期、交付方式等 重要買賣條件，不但與居間契約報酬給付之特性不符，亦與 民法第153條第2項規定之要件不同，更有異於目前不動產交 易實務運作。原告與訴外人蕭淑珠所簽定之買賣議價委託書 第4條第3款亦約定「議價成功，則保證金轉為購屋(應指本件 交易土地)定金之一部分」，可見被告就買賣契約仍保有最終 之議約權，然原告卻於102年9月25日以簡訊通知被告前往公 司簽收200萬斡旋金、於102年9月26日以存證信函催促被告前 往公司簽訂買賣契約、原告亦承認該200萬元支票係要充為出 售後之定金等情，均可證明上開契約條款悖於居間法律規範 就當事人間權利義務之分配，違反誠信原則，對被告顯失公 平，違反消費者保護法第12條規定，應認該契約條款無效， 原告不得據此無效契約條款，對被告請求居間報酬。 六、系爭香山段土地旁201-250地號土地，於102年8月份之成交 價每坪為6.6萬元，有不動產交易實價查詢文書可證，足以 證明系爭土地及鄰近土地，因政府機關預定作為重劃區，故 土地價格，每日多有波動上漲，於102年9月間，鄰近土地之 出售價格每坪為5萬元以上，被告方於102年9月19日，與本 件原告業務員楊雅婷合議系爭土地應以每坪5萬元作為委託 價格等語屬實。依被告印象所及，原告業務員楊雅婷係於 102年9月19日17：37：22之際，以0000000000之行動電話聯 絡被告0000000000之行動電話(該電話登記名義務人為被告 配偶曾美娟、使用人為被告)，雙方達成系爭土地應以每坪5 萬元作為委託價格之合意。故聲請向中華電信公司函調0000 000000之電話使用人為何人？102年9月19日17：37：22之 0000000000行動電話所在之基地台位置何在？據以證明上情 。 七、楊雅婷於102年9月間前往被告家中找被告父親，但僅出示 200萬元之支票，並未交付議價委託書，且謊稱已與被告本 人談妥買賣，企圖誘騙被告父親收該支票，但被告父親係向 楊雅婷表示其非本件之委託人，其無權作任何決定；楊雅婷 雖曾前往被告工作地點拜訪被告，但未曾出示買賣議價委託 書，支票亦僅在被告面前拿出一晃，未讓被告端詳，並滿懷 歉意向被告表示是公司要其來找被告，但被告即對伊表示應 以最後所合意之每坪5萬元方可成交本案後，其即離開；被 告並未於102年9月26日下午前往買主蕭淑珠處，因當天被告 須上班，被告係在102年9月28日收到存證信函後，依該信函 所載蕭淑珠之地址，獨自前往蕭淑珠住處，但至該處時，未 遇到蕭淑珠，反而蕭淑珠之配偶稱系爭土地之買賣問題與伊 無關，其不知情等語，被告旋即離開，且當下令被告懷疑蕭 淑珠是否真意委託原告而出價系爭土地？是否只想配合原告 造成已有第三人出價達委託價格，不知其動機及目的！另於 102年9月29日之後，原告連續休業數日，令被告無法與原告 聯絡。故原告所謂因被告表示須經其父親同意，其才會去找 被告父親，被告父親有閱覽議價委託書並拒絕出賣，楊雅婷 不斷有交付議價委託書及支票給被告但遭拒收云云，顯然不 實。又原告僅通知被告有蕭淑珠出價之條件，其他與蕭淑珠 有關之資力等履行能力及相關訂約事項，未曾調查，亦未曾 報告於被告，依民法第567條、第571條規定，不僅不得為本 件之媒介，亦不得向被告請求報酬。 八、按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公 平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減，民法第572條 有明文規定。依系爭契約書第10條第1項第3款：「委託人 如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託 人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬 ，並應全額一次付予受託人：(三)委託人違反第五條第六項 之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣 契約書者。」等約定可知，原告在本件所請求者為服務報酬 ，並非違約金，則因原告未依約轉交買賣議價委託書，及違 法違約收受200萬元支票作為買方在本件之斡旋金或保證金 之違反善良管理人注意義務之舉，在本件交易如成交時，被 告僅須依契約書第4條約定給付實際成交價之4%作為原告報 酬，在未成交時，在因原告無須負擔事後履約之相關商業成 本之下，反可請求6%計算之報酬，兩者間顯然失衡，對被告 不公平，且原告在本件係請求服務報酬近300萬元，較原告 所任勞務之價值為數顯然過鉅，失其公平，而原告亦未提出 究竟其在本件有付出如何事項之勞務，證明所請求之本件報 酬尚稱合理等事證，自有民法上開規定之適用，故請依此規 定，在認為原告之主張有理由時，能酌減報酬。如法院最後 認為原告在本件之請求應屬違約金性質時，則仍有民法第25 2條規定之適用。 九、被告於102年9月19日，與本件原告業務員楊雅婷合意系爭土 地應以每坪5萬元作為委託價格等語之事實，可由證人曾美 娟所證稱：被告與楊雅婷去年中秋節那天在電話中講到每坪 5萬元，被告跟我說，楊小姐說沒有問題等語為證，堪信屬 實。開事實，被告係以登記在配偶曾美娟名下之0000000000 電話，與楊雅婷所使用之0000000000於102年9月19日17：37 ：22為聯繫等語。對於0000000000之電話，雖經證人楊雅婷 否認為該電話之使用人，其亦否認有與被告變更為每坪5萬 元以上之銷售條件。然自102年9月19日楊雅婷以0000000000 傳簡訊給被告後，一直到同年月25日楊雅婷復以同支電話傳 簡訊給被告之期間，並無楊雅婷有打電話給被告之通聯記錄 ，此有通聯記錄為證，可認於102年9月19日確實如證人曾美 娟所證稱楊雅婷與被告有電話通聯，且雙方已達成銷售條件 變更為每坪5萬元之合意等語。 參：本院得心證之理由： 一、原告主張兩造於第一次委託仲介期限屆滿後，被告接續再委 託原告執行上開仲介事務至102年9月30日止，並變更出售條 件，將出售價格提高為4800萬元，超出該金額者方屬原告得 收取之仲介報酬，嗣經原告公司人員尋覓買主後，終於102 年09月25日覓得訴外人蕭淑珠願以4985萬元購買上揭土地 除簽署買賣議價委託書為憑外，並同時簽發面額200萬元之 即期支票乙紙充為保證金交付原告，原告隨即通知被告已覓 妥買主願以高於其要求之出售價格購買系爭土地，並已收取 要約人之上開保證金支票，詎料，經原告一再催促被告依 約前來訂定不動產買賣契約，被告竟反悔，來函諉稱價格已 提高為每坪5萬元以上，必須重訂價格云云，惟原告於系爭 土地成交前根本未曾接獲被告變更出賣條件之通知，嗣經原 告多方打探，始知被告係因已自行覓得買主並成交之故，不 願依約給付系爭仲介報酬，而片面違約之事實，業據其提出 土地專任委託銷售契約書一份、委託銷售契約內容變更同意 書二份、買賣議價委託書影本及支票影本各1紙、原告所寄 存證信函影本1紙、被告所寄存證信函影本1紙等為證，且核 與證人楊雅婷、黃定國等人到庭證述情節相符，且有楊雅婷 於102年9月25日晚上9時五分許所發給被告之簡訊，告知被 告已（找到買主開價）達到被告我委託之價錢，此有簡訊內 容在卷足憑，堪認原告主張之上開事實為真正。 二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條訂有明文，被告辯稱伊於102年9月19日 ，與本件原告業務員楊雅婷合意系爭土地應以每坪5萬元作 為委託價格云云，然遭原告否認，揆諸前揭條文，被告就此 變更系爭土地每坪5萬元為委託價格之積極事實，應負舉證 責任，然並未舉證以實其說，其所辯即難採信。雖證人曾美 娟證稱：被告與楊雅婷去年中秋節那天在電話中講到每坪5 萬元，被告跟我說，楊小姐說沒有問題云云，然證人曾美娟 係聽聞自被告所述並非親自見聞，且證人曾美娟係被告之妻 ，其證詞不免偏頗，尚難採信。被告又稱伊係以登記在配偶 曾美娟名下之0000000000電話，與楊雅婷所使用之00000000 00於102年9月19日17：37：22為聯繫云云，然證人楊雅婷否 認為0000000000電話之使用人，惟由楊雅婷先前所發簡訊係 用0000000000手機，並非以0000000000聯絡，經本院函查 0000000000其申請使用者為黃俊欽，並非楊雅婷，該手機於 102年9月19日17：37：22發話基地台位於彰化市○○路附近 （詳見卷內雙向通聯紀錄），顯不足證明當時雙方有合意變 更為每坪5萬元以上之銷售條件之事實，更遑論被告迄今仍 未提出當時雙方談話內容為何之證據，設若於102年9月19日 雙方有合意變更為每坪5萬元，則蕭淑珠所出價4,985萬元， 顯然未達被告之銷售條件，楊雅婷何必發簡訊通知被告，已 （找到買主開價）達到被告委託之價錢等語，被告又何須主 動拜訪蕭淑珠未遇，而找黃定國而談上開土地出售事宜？益 見被告所辯，委無足採。被告以自102年9月19日楊雅婷以 0000000000傳簡訊給被告後，一直到同年月25日楊雅婷復以 同支電話傳簡訊給被告之期間，並無楊雅婷有打電話給被告 之通聯記錄，而認於102年9月19日確實如證人曾美娟所證稱 楊雅婷與被告有電話通聯，且雙方已達成銷售條件變更為每 坪5萬元之合意云云，並無證據足資證明，所辯不足採。至 證人黃定國到庭證稱伊不知賣主銷售地價，係聽訴外人王壬 貴說賣主開價一坪五萬元云云，應係仲介業者王壬貴未拉抬 售價而誘使承買人提高承買價也變收取更高服務報酬之故， 實難認兩造當時有合意變更系爭土地應以每坪5萬元作銷售 價之事實。 三、由上可知，兩造未曾於102年9月19日合意變更系爭土地銷售 價格為每坪5萬元甚明，若系爭土地鄰近因政府預定作為重 劃區，故導致「每日價格多有波動上漲」，則系爭土地何以 自102年3月1日委由原告出售，迄同年9月25日即半年餘後方 售出？出售價格又何必自剛開始之委託出售底價5000萬元分 別調整至4500萬元、4800萬元，可見被告所辯，與卷存客觀 事實不符。若原告所屬仲介人員楊雅婷102年9月19日確曾同 意被告調整出售價格為每坪5萬元，何以被告自9月19日合意 變更日起迄25日覓得買主日止之期間，均未要求原告作成變 更委託出售底價之書面契約，或發出其他通知、簡訊等為憑 ？足徵被告所辯不足採。至被告所稱系爭土地旁他筆土地之 售價較高云云，然同一地區內不同筆土地之售價，經常不同 ，或係地段、位置、面積、採光、地目、時間點、買賣者之 主觀認知意願不同，不得作為兩造曾同意變更為每坪五萬元 之證據，被告所辯不足採。 四、查訴外人蕭淑珠於102年09月25日向原告仲介人員出價欲以 4,985萬元購買系爭土地，同時簽立議價委託書並簽發交付 面額200萬元支票予原告人員，以便被告簽認同意出售後充 為定金，楊雅婷當下即刻通知被告成交，惟被告回以須經其 父親同意，楊雅婷遂約於當日晚間至被告家中拜訪其父並交 付上開議價委託書即200萬元支票等，然被告之父閱後拒絕 收受並表示不願出賣；楊雅婷遂遂發出簡訊予被告告知上情 ，且於翌日再至被告工作地點拜訪，並欲交付上揭買賣議價 委託書、支票等予被告，惟遭被告拒收。詎料，被告與其父 二人竟於當日下午自行前往找尋買主蕭淑珠，並向伊表示此 價格無可能出賣，此等經過事實業據楊雅婷證述在卷，若蕭 淑珠出價未達被告所開之價格，被告又何須自行前往找尋買 主蕭淑珠，並向伊表示此價格不可能出賣等語，被告又何須 請求調查買主蕭淑珠之資力，有無能力足以購買上開土地？ 而經本院函財政部中區國稅局調閱蕭淑珠之財產所得資料， 其資力尚佳，其願以4985萬元購買上揭土地，簽署買賣議價 委託書為憑外，並同時簽發面額200萬元之即期支票乙紙充 為保證金交付原告，應有購買該筆土地之意願，並非配合原 告原告虛偽出價，由上可知：原告於成交當日或翌日不斷欲 交付蕭淑珠所簽議價委託書等資料予被告或其父，惟均遭渠 等所拒，並非原告未依系爭契約第六條第五項、第七項約定 義務履行，致其無從為同意與否之意思表示，被告違約拒絕 收受議價委託書及定金支票並於其上簽認，足徵乃被告違約 ，若被告未曾閱覽過蕭淑珠所簽議價委託書等資料，渠等又 如何能於原告通知翌日，既知對原告出價之買主姓名、又知 買主蕭淑珠之住所，自行到府與其爭議。 五、按民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為 他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約 」，可知居間人得因「為他方報告訂約之機會」或「為訂約 之媒介」而請求給付報酬，並非必須於居間之「買賣契約成 立」方得請求報酬。故被告辯稱居間人之報酬請求權僅限於 買賣契約成立時云云，自屬誤會；又民法債編「居間」乙節 之相關規定，並非「強制規定」，故契約雙方當事人合意約 定之居間條件或其效果等，縱與民法居間乙節之規定不同， 亦非屬違反強制規定而屬無效，是被告於簽約半年後辯稱系 爭委託銷售契約第5條第6項、第10條第1項第3款約定為「無 效」云云，自屬無稽。 六、本件被告因簽訂系爭委託銷售契約所負義務，乃因在委託期 間內，受託人原告已覓得符合被告委託底價之買方，被告依 約應配合簽認議價委託書，並出面與買方協商除價金、買賣 標的物以外之其他履約條件，如付款方式等，並非如被告所 辯其因簽訂系爭委託銷售契約即喪失成立買賣契約與否之締 約自由，否則被告將售價由5000萬元更改為4500萬元實拿， 其後又變更為4800萬元。系爭土地買賣雙方業已就土地交易 必要之點合意（承買人蕭淑珠提出高於被告委託銷售底價金 額承買之要約），惟因被告之違約致令買賣雙方無法進入協 商其他交易條件並簽訂買賣契約之進程，是系爭土地買賣契 約本約無法訂立、履行等情，自屬可歸責被告之事由，被告 自應負違約責任。系爭土地業經原告為被告居間覓得買主， 被告嗣後竟藉由片面要求另再變更出賣條件之理由，惡意拒 絕依約履行，是被告已違反前揭土地專任委託銷售契約書第 五條第六款之義務，且拒絕與受託人依約洽談之買方客戶簽 訂不動產買賣契約書，依據被告所簽訂之前揭土地專任委託 銷售契約書第十條關於違約之處罰約定，被告應依約給付原 告違約金，從而，原告依系爭契約第十條違約處罰約定及民 法第250條第1項等規定請求被告給付違約金及其法定遲延利 息，自屬有據。 七、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額；民法第 252條訂有明文，又約定之報酬，較居間人所任勞務之價值 ，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌 減之，民法第572條前段亦有明文。本院審酌兩造所提出之 事證資料，社會經濟狀況、被告違約時所致原告所受損害之 程度，原告在此受託銷售期間之行銷成本、所花費之人力、 物力各情，認原告請求以系爭土地委託銷售總價4800萬元之 百分之六計算違約金計貳佰玖拾玖萬壹仟元，顯然過高，本 院認如以系爭土地委託銷售總價4800萬元出售成交，原告得 向買方請求百分之二計算之服務報酬，依此計算為96萬元， 故本件違約金應核減為96萬元為適當，原告逾於此金額之請 求，即無理由。從而，原告依系爭契約第十條違約處罰約定 及民法第250條第1項等規定請求被告給付違約金96萬元及自 起訴狀繕本送達被告翌日即102年12月6日起至清償日止按年 息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；原告其餘請 求，並無理由，應予駁回。 八、假執行之宣告：本件原告勝訴部份，原告陳明願供擔保聲請 宣告假執行，被告亦陳明如受不利判決，願供擔保聲請免為 假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。 至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回 。 九、本件事證明確兩造其餘攻擊或防禦方法與舉證，經核對判決 結果無影響，爰不逐一論述。 丁、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟 法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 6 月 12 日 民事第一庭 法 官 施坤樹 以上正本係照原本作成。 如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 6 月 23 日 書記官 黃鏽金