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臺灣彰化地方法院民事判決　　　 102年度訴字第415號 原　　　告　元寶翔不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　廖健豪 原　　　告　郭炳坤 共　同 訴訟代理人　洪明儒律師 複代理人　　吳宜星律師 被　　　告　黃慶三 訴訟代理人　劉淑華律師 上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於民國102年11月1 4日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告等之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告等共同負擔。 事實及理由 一、本件原告起訴主張： （一）緣被告為出售其所有坐落彰化縣○○鄉縣○段○○○○號土 地（下稱系爭土地），乃於民國101年12月1日與原告元寶 翔不動產仲介經紀有限公司（下稱元寶翔仲介公司）簽立 「土地專任委託銷售契約書」（下稱系爭銷售契約），約 定委託銷售期間為101年12月1日至102年4月1日，委託銷 售金額為新臺幣（下同）1, 780萬元，委託服務報酬則為 成交價額之百分之四。被告並簽署授權書，將系爭土地之 買賣事宜，委託其子黃世昌處理。依兩造簽署之「系爭銷 售契約書」第6條第1項、第2項、第3項約定，被告同意原 告元寶翔仲介公司可為買賣雙方代理人；且買方出價達到 委託價額時，原告元寶翔仲介公司無須再通知被告，即得 全權代理收受定金；買賣雙方價金與條件一致時，被告應 與原告元寶翔仲介公司所仲介成交之買方另行簽訂「土地 買賣契約書」。後原告元寶翔仲介公司即為被告尋找系爭 土地之買主，惟均因所開之承買價額過低而未能成交。經 原告元寶翔仲介公司努力勸說後，被告乃於102年2月20日 同意降低出售價額至1,550萬元，原告元寶翔仲介公司並 傳真委託事項變更契約書予被告之代理人黃世昌，被告之 代理人黃世昌隨即簽回委託事項變更契約書，同時將委託 期間延長至102年4月20日。惟因被告所開之價額較市價高 出許多，致原告元寶翔仲介公司無法順利尋覓願出價購買 系爭土地之買方。嗣原告元寶翔仲介公司終覓得願出價承 買系爭土地之買方即另一原告郭炳坤。原告郭炳坤於102 年3月12日向原告元寶翔仲介公司表示有意承買系爭土地 ，且與原告元寶翔仲介公司簽訂不動產買賣意願書，由其 委託原告元寶翔仲介公司就系爭土地，代為與被告協商議 價，並願以968萬元之價額承買，同時簽發受款人為被告 、面額60萬元、發票日102年3月13日、票號CA0000000 、 付款人為第一銀行之支票交付予原告元寶翔仲介公司作為 議價金（又稱斡旋金）。依前揭「不動產買賣意願書」第 3條第（一）項之約定，若賣方接受買方之承買價款及意 願書之條款時，原告元寶翔仲介公司得全權代理買方將斡 旋金，視同定金交予賣方。原告元寶翔仲介公司承辦人員 唐千喻隨即告知被告之代理人黃世昌，已有買方出價968 萬元欲承買系爭土地，並與被告之代理人黃世昌討論是否 同意降低出售價格。經被告之代理人黃世昌與被告討論協 議後，被告乃同意以含仲介服務費百分之四之條件，將出 售價額降為1,000萬元，原告元寶翔仲介公司並再傳真委 託事項變更契約書，予被告代理人黃世昌簽名確認，黃世 昌遂於102年3月13日傳真簽回該契約書時，同時備註2點 特約條款：「1、原委託公告之1550萬元不變更。本委託 價1,000萬元，為底價，不得出示任一買方或準買方。2 、本底價1,000萬元整，僅至102年3月底有效…」。後原 告元寶翔仲介承辦人員唐千喻於收受被告之代理人黃世昌 所簽回之委託事項變更契約書後，即前往原告郭炳坤之住 處再與其協議，原告郭炳坤乃表示其至多僅願以含買賣總 價款百分之二服務報酬之1,020萬元承買系爭土地，並重 新簽署不動產買賣意願書，且於該買賣意願書中另備註「 此價含買方仲介服務費」，同時再以其子郭世安為發票人 ，另簽發受款人為被告、面額600,000元、發票日102年3 月13日、票號FY0000000、付款人為彰化縣芬園鄉農會之 支票交付予原告作為斡旋金。至此，原告郭炳坤承買價格 實已符合被告委託銷售價格1,00 0萬元之要求。 （二）原告郭炳坤之承買價格符合被告委託銷售價格後（按：買 方服務報酬為買賣總價款百分之二，以1,000萬元計算， 買方服務報酬20萬元，相加為1,020萬元），原告元寶翔 仲介公司承辦人員唐千喻遂於102年3月13日晚上9時許撥 打電話告知被告之代理人黃世昌，表明買方價格已達被告 最低要求，並將原告郭炳坤之不動產買賣意願書傳真與被 告之代理人黃世昌，被告之代理人黃世昌隨即於該不動產 買賣意願書上出賣人欄上簽章表示同意原告郭炳坤所填意 願書之條件出售。此時依「專任委託銷售契約書第六條第 （3）項」、「不動產買賣意願書」第三條第（一）項， 被告與原告郭炳坤之買賣契約業已成立生效。原告元寶翔 仲介公司並於102年3月14日上午9時許，以電話與被告之 代理人黃世昌約明至原告元寶翔仲介公司簽訂買賣契約書 及應攜帶文件，以利進行後續簽約事項。詎料，被告之代 理人黃世昌竟於102年3月14日下午5時許，以被告之出售 價額並非其所簽為由，而不與原告等人簽署系爭契約。原 告元寶翔仲介公司乃另於102年3月15日以草屯郵局存證信 函73號存證信函請被告於函到五日內簽署買賣契約，惟未 獲置理；原告郭炳坤另於102年3月22日以草屯郵局存證信 函79號存證信函，請被告與原告元寶翔仲介聯絡簽署買賣 契約，被告竟仍置之不理。原告等人無奈之餘，遂提起本 件訴訟。 （三）原告元寶翔仲介公司得向被告請求居間報酬60萬元： 1.按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟 對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的 物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍 當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立（最 高法院著有40年臺上字第1482號判例、69年臺上字第1710 號判例意旨可參）。承上所述，被告既於委託事項變更契 約書同意以「含仲介費1,000萬元」出售系之系爭土地， 原告郭炳坤最終並提出含「仲介費1,020萬元」之價額承 買系爭土地，則兩造就此系爭土地以1000萬元買賣之意思 表示即已合致。 2.且按系爭銷售契約第6條第3項約定：「買方出價達到委託 價額時，甲方（即被告）同意乙方（即原告元寶翔仲介公 司）無須再行通知甲方即可全權代理收受定金」；另同條 第4項「買賣雙方價金與條件一致時，甲方應與乙方所仲 介成交之買方另行簽訂土地買賣契約書…」。查本件系爭 土地已於委託期間內，由原告郭炳坤以含仲介費之1,020 萬元之價格表達購買意願，並交付定金支票予原告元寶翔 仲介公司收受，此參不動產買賣意願書自明，是依前揭約 定，被告應於原告元寶翔仲介公司通知後五日內出面與買 方簽訂買賣契約書。而原告等人業已分別於102年3月15日 、22日以存證信函通知被告，並請被告出面簽立買賣契約 書，雖被告始終未與原告郭炳坤簽立書面買賣契約書，但 仍不影響前揭買賣契約業已成立生效之事實。 3.按民法第568條第1項規定：「居間人，以契約因其報告或 媒介而成立者為限，得請求報酬。」；另按「居間人於契 約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除 ，於其所得報酬並無影響」，最高法院49年台上字第1646 號判例意旨參照。另按系爭銷售契約第8條（甲方【即被 告】義務）第3項第3款約定：「專任委託之遵守：有下列 情形之一者，均視為乙方（即原告元寶翔仲介公司）已完 成居間仲介之義務，…甲方仍應支付委託銷售價百分之四 服務報酬（按：兩造約定服務報酬40萬元），並應立即全 額一次支付予乙方。乙方（即原告元寶翔仲介）收受定金 後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之 客戶簽立不動產買賣契約書時。…」。查本件原告元寶翔 仲介公司與被告之買賣契約已成立生效，原告元寶翔仲介 公司自得依前述規定及約定，請求被告給付約定之服務報 酬40萬元。 4.再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；債務 人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法 第229 條第2項前段及第231條第1項分別定有明文。又按 損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補 債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定 之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所 失利益，民法第216條第1、2項定有明文。查本件未簽署 書面買賣契約，係因可歸責於被告所造成，並致使原告無 法向原告郭炳坤收取按銷售價格2%計算之買方服務報酬20 萬元（詳原證6，計算式：1,000萬×2%＝20萬），則原告 顯然因被告就前揭契約義務之遲延給付，致無法取得原本 預期之利益，是原告自得請求被告賠償20萬元。 5.準此，被告應給付原告60萬元（計算式：40萬＋20萬＝60 萬） （四）就原告郭炳坤部分，系爭土地因可歸責於被告之事由，致 未能簽署買賣契約書，則被告應加倍返還定金120萬元予 原告郭炳坤，扣除已返還原告之60萬元外，被告尚應給付 原告郭炳坤60萬元： 1.按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直 接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。觀諸系 爭銷售契約書第6條約定：「定金之收取：（1）甲方（即 被告）同意乙方（即原告元寶翔仲介公司）可為買賣雙方 之代理人。…（3）買方出價達於委託價額時，甲方同意 乙方無須再行通知甲方即可全權代理收受定金（4）…買 賣雙方價金與條件一致時，甲方應與乙方所仲介成交之買 方另行簽訂『土地買賣契約書』。…（7）因可歸責於甲 方之事由，而未能簽立土地買賣契約書時，則甲方應加倍 返還定金予買方」等語，由此可知被告已授權原告元寶翔 仲介公司為買賣雙方之代理人，只要買方出價達到委託價 格時，原告元寶翔介公司即可全權代理被告收受定金。本 件原告郭炳坤出價含買方服務報酬在內之1,020萬元（按 ：含買方服務報酬20萬元，買方承買價額為1,000萬元） ，業已達到被告委託出售之價格1,000萬元，則原告元寶 翔仲介公司自得全權代理被告收受原告郭炳坤交付之系爭 支票，依上揭條文規定，原告元寶翔仲介公司代理被告受 領原告郭炳坤交付之系爭支票，直接對被告發生效力，原 告郭炳坤確已給付定金予被告。 2.再被告與原告元寶翔仲介公司簽訂之系爭銷售契約第6條 第7項約定：「因可歸責於甲方之事由，致未能簽立不動 產買賣契約書時，則甲方應加倍返還定金予買方」；另原 告元寶翔仲介公司及原告郭炳坤簽訂之不動產買賣意願書 第4條後段亦約定：「因可歸責於賣方之事由致無法簽訂 買賣契約時，賣方應加倍返還已收之全部定金。」。本件 被告委託原告元寶翔仲介公司銷售系爭土地，約定銷售價 額為1,000萬元，原告郭炳坤於102年3月13日出價含仲介 費20萬元之1020萬元，並交付面額60萬元之支票作為定金 ，由原告元寶翔仲介公司收受，被告迄今藉詞意思表示錯 誤而拒不出面與原告郭炳坤簽訂書面買賣契約，足認兩造 顯係因可歸責於被告之事由，致未能簽訂系爭土地之買賣 契約，則原告郭炳坤依系爭銷售契約第6條第7項及不動產 買賣意願書第4條後段之約定，請求被告加倍返還定金， 應屬有據。 3.準此，被告應加倍返還其所受之定金120萬元，而扣除原 告元寶翔仲介公司業已將60萬元支票返還予原告郭炳坤後 ，被告仍應給付原告郭炳坤60萬元。 （五）並聲明：1.被告應給付原告元寶翔不動產仲介經紀有限公 司60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率百分之五計算之利息。2.被告應給付原告郭炳坤60 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率百分之五計算之利息。3.訴訟費用由被告負擔。4.原告 願供擔保，請准宣告假執行。 （六）對被告答辯內容之陳述： 1.系爭買賣契約已就買賣標的物及價金意思表示達成合致， 系爭買賣契約即已成立： ⑴查買賣契約僅需就買賣標的物及價金意思表示合致，買賣 契約即已成立，此有原告起訴狀所陳之最高法院40年臺上 字第1482號判例、69年臺上字第1710號判例意旨可佐。 ⑵另參酌臺灣高等法院101年度上字第695號判決理由七（五 ）係載：「惟上訴人與簡錦旋就買賣標的物為系爭房地， 總價9770萬元，已於99年12月2日達成意思合致，依前開 說明，買賣契約已成立。況且，上訴人於同日簽立定金收 據，載明收受面額300萬元、票面日期99年12月8日之支票 為定金，且載明系爭房地買賣總價為9770萬元；依前開說 明，上訴人與簡錦旋確於99年12月2日成立買賣契約。至 於是否簽立書面、定金為現金或票據、票據日期為何日， 均非買賣契約必要之點，上訴人復未證明兩造合意以簽立 書面為買賣之生效要件」等語；以及臺灣高等法院101年 度上易字第146號判決六（二）則載：「…簽立系爭專任 委託銷售契約書，嗣後被上訴人覓得買受人即原審原告朱 永紅出具買賣議價委託書，經上訴人於其上簽名確認，同 意依系爭買賣議價委託書上內容為條件出售系爭不動產， 即對買賣雙方標的、價金與條件等意思表示合致」、「至 關於系爭不動產之點交、移轉、地上物之處置、他項權利 之塗銷、買賣價金給付之地點及方式等事項，均得於民法 及其他相關規定中可供依循…」等語；以上均足見買賣契 約之成立，僅須標的物及價金達成合致即可，至於系爭不 動產之點交、移轉、買賣價金給付之地點及方式等事項， 均非屬買賣契約成立之必要之點甚明。 ⑶是原告前稱「被告既於委託事項變更契約書同意以『含仲 介費1,000萬元』出售系之系爭房地，原告郭炳坤最終並 提出含『仲介費1,020萬元』之價額承買系爭房地，則兩 造就此系爭房地以1000萬元買賣之意思表示即已合致，並 無違誤。 2.本件應屬動機錯誤，非意思表示錯誤： ⑴按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意 思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或 不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第 1項定有明文。所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為 有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（ 最高法院51年台上字第3311號判例參照）。申言之，所謂 錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意 思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬 而言。致於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機 ，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表 意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺； 亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特 定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意 思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤， 且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外 ，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明 瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性 及交易之安全無法維護，此觀民法第88條第2項之規定自 明。 ⑵查被告既已於102年3月13日將變更委託底價為1000萬元之 委託事項變更契約書傳真予原告元寶翔公司，更於原告郭 炳坤所簽署之不動產買賣意願書上出賣人欄上簽章表示同 意原告郭炳坤所填意願書之條件出售，足見被告之代理人 之意思表示確為以1000萬元出售系爭土地，縱被告之意思 係「每分地1000萬元」，惟因其僅存在於被告之內心，原 告並無法查覺，是被告上情，實屬動機錯誤，依上開最高 法院判決意旨，自不得主張撤銷意思表示。 3.縱認被告所為意思表示有錯誤，依民法第88條第1項但書 之規定，因其錯誤，係被告自己之過失所致，被告亦不得 撤銷意思表示。按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若 知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷 之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為 限」，民法第88條第1項定有明文。查被告之代理人黃世 昌原意任職於永慶不動產仲介公司，足見其必深知簽署「 土地專任委託銷售契約書」暨「委託事項變更契約書」之 效力，且被告之代理人黃世昌既於「委託事項變更契約書 」上以國字親自書寫「本委託價壹仟萬元，為底價…」等 語，足見其簽署該契約前亦必經深思熟慮；又原告郭炳坤 表示願以含買賣總價款百分之二服務報酬之1,020萬元承 買系爭土地後，即簽署不動產買賣意願書，並簽發定金支 票交付予原告，原告元寶翔仲介公司承辦人員唐千喻遂於 102年3月13日晚上9時許，撥打電話告知被告之代理人黃 世昌表明買方價格已達被告最低要求，並將原告郭炳坤之 不動產買賣意願書傳真與被告之代理人黃世昌，被告之代 理人黃世昌隨即於該不動產買賣意願書上出賣人欄上簽章 表示同意原告郭炳坤所填意願書之條件出售，是被告之代 理人黃世昌既於「不動產買賣意願書」上之「賣方同意依 本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無 誤」簽名。且被告之代理人黃世昌前既亦曾任職永慶房屋 仲介公司公司並擔任業務人員，應認被告代理人黃世昌應 知悉簽回「不動產買賣意願書」之效力，即為同意「依意 願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤」 。是以被告代理人黃世昌雖屢稱傳達錯誤或誤解被告之意 云云。惟被告之代理人黃世昌既已有擔任仲介公司業務員 之經驗，其本應先確認被告之意後始簽回上開契約（按： 原告仍否認被告之代理人有意思表示錯誤之情），乃被告 之代理人在不知被告真正之意情形下，逕自簽回上開契約 ，不能謂無過失。依民法第88條第1項但書規定，縱認被 告簽署上開契約係出於錯誤之意思表示，亦不得予以撤銷 。 4.依證人即被告之代理人黃世昌於鈞院102年8月8日審理時 證稱：「（羅慧媖、郭炳坤及唐千喻，這三人有無向你說 ，接受妳的說法，重新議價？）他們沒有明確這樣說，也 沒有明確的答案。」等語，是被告代理人就「重新議價」 既稱「沒有明確說」，足見原告等人並無重新議價之情。 且證人羅慧媖（即系爭土地真正之買方，原告郭炳坤為其 代理人）亦證稱「（102年4月5日，雙方商談的事情為何 ？）下完訂以後，我有看對方回條，我看到賣方簽收，但 是賣方取消，我不能諒解。因為一開始，賣方就就一直再 說總金額多少，我一直跟他出價，出價到一千零二十萬元 。賣方的兒子黃世昌有說他是傳達錯誤，但當時我覺得是 賣方後悔不賣，並不是價錢的問題，不然怎麼會溝通那麼 久。當時我並沒有撤銷當初要以一千零二十萬元要購買的 意思，我只是釋出我的善意，不希望走到法院。我不能諒 解的是他當天晚上有簽回條，怎麼說又錯了。水利地及農 舍都有寫在合約裡。」、「（黃慶三、黃世昌都表示要撤 銷了，是否還要出價？）那是他們單方向的表示，買賣價 金那麼大，怎麼可能一下子要，一下子不要。我是因為以 和為貴，所以才願意出多一點錢來買，也希望對方也能降 低一點，而且黃世昌以前也在永慶仲介公司上班，不可能 會傳達錯誤。」等語，是系爭土地之買方羅慧媖亦證稱「 102年4月5日協議時，並無撤銷承買價額為1,020萬元」， 顯見被告辯稱102年4月5日兩造間已有重新議價之協議， 實非真正。被告雖以電子郵件及不動產買賣意願書欲證其 出售系爭土地之價額係每分地960萬元云云，惟觀被告所 簽署之「土地專任委託銷售契約書」第2條委託銷售價額 為「新台幣壹仟柒佰捌拾萬元」、「委託事項變更契約書 」之委託價額為「新台幣壹仟伍佰伍拾萬元」及另一「委 託事項變更契約書」之委託價額為「新台幣壹仟萬元」等 ，均僅見被告係以「總價」作為委託價額，而未見以「每 分地」作為單價計算，足見被告所提之文件，應係本件系 爭土地於賣方出價達1,000萬元後，嗣又反悔不再出售， 被告所稱傳達錯誤，顯為臨訟卸責之詞，委不足採。 5.再被告雖援引台灣高等法院台中分院100年度上字第401號 判決作為有利論據。惟觀該判決之事實，係指「兩造所訂 系爭委託銷售契約書第8條第2項明定，以賣方同意買方提 出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之 委託條件，買賣契約始成立，另『不動產買賣斡旋契約』 第6條第1項亦同樣約定：「買方之承購條件於本約有效期 間經賣方同意，或買方提出之承購總價、付款方式及其他 承購條件已符合賣方之委託條件者，買賣契約即為成立」 。亦即，該判決之事實應係「付款方式」為雙方所重視之 要素，且為買賣契約成立之「必要之點」，而兩造尚未約 定「付款方式」。反觀本件系爭土地之買賣，原證6、8之 不動產買賣意願書第一條均明指「付款方式如下：簽約金 總價之10%、用印總價之20%、完稅總價之20%、尾款總價 之50%」；另被告所簽署之原證1土地專任委託銷售契約書 第三條亦明文規定：「若買賣成交，甲方願意接受買方如 下付款方式：簽約金總價之10%、用印總價之20%、完稅總 價之20%、尾款總價之50%」；以上足見雙方對於付款方式 業已意思合致，被告顯有誤認，併此敘明。至於原證6內 手寫之「水利地」、「簡易農舍」一節。經查系爭土地與 彰南路間之水利地，被告告知係由伊使用，原告因而於原 證6之「不動產買賣意願書」載明「本土地拉直線至彰南 路之水利地須不被占用或租用」，再由被告於原證6之「 不動產買賣意願書」中簽名同意，兩造已有合意，且所稱 「水利地」係指「系爭土地與彰南路間之水利地」，已屬 可得確定，毋庸敘明其面積。另關於「簡易農舍」一節， 亦非由被告興建，而是被告「配合申請」即可，亦即農舍 面積、興建期限等，均非必要之點。 6.按「定金收據業已表明買受人為被上訴人，並表明買賣之 標的物及總價金，對於買賣必要之點（要素）既意思表示 一致，依民法第153條第2項，第345條第2項規定，兩造間 該房地之買賣契約自屬已有效成立。至其他非必要之點如 付款方式、過戶程序、稅金負擔等兩造既無特別約定自應 依法律規定為之，不能因此而謂買賣尚未成立。」最高法 院77年度台上字第2479號判決意旨參照，是買賣雙方如已 就買賣必要之點即「標的物」及「價金」之意思表示已達 一致，如雙方未就「付款方式、過戶程序、稅金負擔」等 事項另有特別之約定，亦應認買賣契約已成立生效。另按 「買賣契約之成立，固應以標的物及價金之意思表示一致 為其『必要之點』，惟買賣『預約』，亦非不得就標的物 及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立『本約』之張本， 但不能因此即認買賣『本約』業已成立（見：本院六十一 年台上字第九六四號判例）。苟當事人間，除標的物及價 金外，尚約定將買賣價金之清償時、地或其他交易上之重 要事項列為『必要之點』者，衡諸契約自由原則，應非法 所不許」，最高法院84年度台上字第2295號判決意旨參照 。是除價金及標的物外，當事人固得將其他事項如「價金 清償時、地」等，列為必要之點。反面言之，除「標的物 」及「價金」外，其他事項非經約定者，即非必要之點。 另再提供台灣高等法院97年度上字第947號判決供參。該 判決明載：「按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權 於他方，他方支付價金之契約，當事人就標的物及其價金 互相同意時，買賣契約即為成立。又按當事人互相表示意 思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人 對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示 意思者，推定其契約為成立。關於該非必要之點，當事人 意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第345 條、153條分別定有明文。查訴外人徐永南於95年3月13日 簽訂系爭買賣意願書，向上訴人表示願以總價88,800,000 元承買系爭房地，並提出面額分別為6,000,000元及2,000 ,000元之支票共8,000,000元交予上訴人作為斡旋金，並 經被上訴人戊於是日20時在系爭買賣意願書簽章確認之事 實，為兩造所不爭執，已如前述，而在被上訴人戊○○蓋 章簽名處之上方有記載「賣方同意依本意願書上之條件出 售，並確認已收訖買方支付之定金無誤」等字樣，可見被 上訴人已同意訴外人徐永南承購，依系爭買賣意願書第三 條第一項第一款約定，斡旋金即視同為定金，買賣契約即 已成立生效，再參以系爭買賣意願書第一條亦有約定買賣 價金88,800,000元付款之方式為：簽約（含定金）、用印 、完稅各給付10％，尾款（交屋）70％、並要求採用銀行 履約保證等專戶方式，費用為總價金的萬分之六，由買賣 各自負擔一半，是以買賣契約之重要之點即買賣標的及買 賣價金，訴外人徐永南與被上訴人已達成合意，至於有關 履行契約之其他細節部分，雖尚待雙方磋商並簽訂書面之 買賣契約，惟此不影響及業已成立生效之上開買賣契約。 故揆諸首開規定，應認買賣契約已成立」等語。足見買賣 契約之必要之點乃為「標的物」及「價金」，如兩造已就 「標的物」及「價金」意思表示一致時，買賣契約即成立 生效，至於契約之其他細節，縱尚待磋商，亦應不影響契 約之效力。是觀兩造簽署之土地專任委託銷售契約書，兩 造已於第1條約定「土地標示及委託銷售範圍」，另於第2 條約定委託銷售價額，且於第3條詳細約定簽約款、用印 款、完稅款、尾款（點交），顯見兩造於本件買賣中，僅 約定「標的物」及「價金」，則兩造既已約明「標的物」 及「價金」，而未再將其他事項約定於系爭合約中，應認 系爭買賣契約已成立生效。又就原告業已於補充理由(二) 狀中敘明「水利地」已屬可得確定，毋庸敘明其面積。另 「簡易農舍」亦是被告「配合申請」即可，該二項均毋待 再作約定。謹再提供原告元寶翔公司業務人員唐千喻向被 告代理人黃世昌確認「水利地」之錄音譯文（原證15 ） 供參，依該譯文以觀，足見唐千喻為確認「系爭土地拉直 線至彰南路水利地是否為被告所使用」，此亦非屬須另行 約定之必要之點甚明。至於被告所指之對於價款是否以貸 款方式支付、各期價款數額、清償期限，及土地產權移轉 登記期限、點交期限等要件，並未見兩造於「土地專任委 託銷售契約書」另有要求或備註，衡諸前述，最高法院77 年度台上字第2479號判決及84年度台上字第2295號判決意 旨，應認兩造就此並無特別約定，而非「必要之點」。 二、被告辯稱： （一）被告於101年11月30日簽署授權書乙份，就被告所有系爭 土地授權代理人黃世昌於101年12月1日與原告元寶翔仲介 公司簽訂土地專任委託銷售契約書，以1780萬元價格對外 銷售，約定委託期間自101年12月1日至102年4月1日止。 被告於銷售期間內曾經同意調降委託價格為1550萬元（等 同每分地1033萬元）。嗣於102年3月13日原告元寶翔公司 唐千喻副理以電話聯絡黃世昌，要求降低委託價格，黃世 昌再以電話徵詢被告意見，被告表示可調降為每分地1000 萬元，但因環境噪音干擾，黃世昌聽錯為全筆土地1000萬 元，傳達錯誤。黃世昌於同日晚間20時，變更委託底價為 1000萬元後，將委託事項變更契約書傳真給原告元寶翔公 司，於同日晚間21時，原告元寶翔公司唐千喻副理即傳真 郭炳坤出價1020萬元之不動產買賣意願書，要求黃世昌簽 名。翌日上午黃世昌才告知被告，發覺委託底價傳達錯誤 ，黃世昌立即通知原告元寶翔公司唐千喻副理，並於102 年3月14日下午14時許，以電話、傳真及電子郵件撤銷錯 誤之意思表示。嗣於102年4月5日兩造於原告元寶翔公司 見面協商，確認撤銷1020萬元之不動產買賣意願書之意思 表示，並重新議價。原告郭炳坤偕同羅小姐出席，其表示 先前僅代表羅小姐出價，為求慎重，故當日由羅小姐自行 決定。原告郭炳坤及羅小姐當場決定重新出價1100萬元購 買全部土地，但被告堅持出售價格至少1350萬元，雙方磋 商多時，無法達成合意。 （二）按民法第568條規定，居間人，以契約因其報告或媒介而 成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條 件成就前，居間人不得請求報酬。查本件買賣雙方就系爭 土地之買賣價金1020萬元因意思傳達錯誤，被告依民法第 88條第1項及第105條規定，撤銷意思表示後，買賣契約已 失其效力。雙方於102年4月5日重新議價，但未能達成合 意，買賣契約並未成立。衡諸一般經驗法則，倘原告等均 認雙方就系爭土地1020萬元之不動產買賣意願書未經撤銷 ，即不可能再就土地買賣價金部分重行議價。原告元寶翔 公司並未完成居間仲介服務，不得請求4％服務費報酬。 又，原告郭炳坤之不動產買賣意願書已明文約定「買方不 再另支付仲介服務費，需內扣。」準此，原告元寶翔公司 無論買賣成交與否都不能向買方請求2％服務費，其請求 被告賠償2％服務費，自屬無據。 （三）退而言之，系爭銷售契約並未交被告審閱，兩造所簽訂之 銷售契約第6條第3項「買方出價達到委託價額時，甲方（ 即被告）同意乙方（即原告元寶翔仲介公司）無須再行通 知甲方即可全權代理收受定金。」、同條第４項「買賣雙 方價金與條件一致時，甲方應與乙方所仲介成交之買方另 行簽訂土地買賣契約書…」等約定，約定之報酬給付要件 ，僅須買方表示欲以委託價額（即底價）承購即屬成就（ 以系爭委託銷售契約片面擬制他契約，即買賣契約成立生 效），至於買方與被告間是否確有成立買賣契約、若未成 立買賣契約係可歸責於何人，均在所不論。則賣方因簽訂 系爭委託銷售契約，而喪失是否要成立買賣契約之締約自 由，不啻扼殺賣方本於居間本質所得享有之正當權益，形 同將許多實際上尚待磋商的出售條件全部託付予仲介人， 使買賣雙方議約交涉重視之條件窄化為僅有價格之高低， 忽視其他價款是否分期給付？及清償期、交付方法等等重 要買賣條件，不但顯與居間契約報酬給付之特性不符，亦 與民法第153條第2項規定之要件不同（買賣具體化於民法 第153條第2項之規定，『必要之點』絕非僅有價金合致一 項），更有異於目前不動產交易實務之運作。系爭委託銷 售契約之上開約定，顯有悖於居間法律規範就當事人間權 利義務之分配，與消費者保護法第12條之規定不符，應認 約定無效。此有台灣台北地方法院100年度訴字第1440號 民事判決、台灣台中地方法院100年度訴字第1440號民事 判決可供參考。 （四）本件原告郭炳坤給付予原告公司之60萬元支票，係依原告 元寶翔公司所訂定型化不動產買賣意願書第二條斡旋金之 約定。但因被告代理人已撤銷1020萬元之不動產買賣意願 書之錯誤意思表示，且原告元寶翔公司早已將該筆斡旋金 返還予原告郭炳坤。買賣雙方重新議價，並未達成合意， 本案並無銷售契約第6條第7項及不動產買賣意願書第4條 後段之情形發生。蓋斡旋金轉換為定金性質之前提，係買 賣雙方對系爭買賣交易有意思表示合致之情事，惟本案原 、被兩造尚未達成買賣合意，故原告郭炳坤自不得因此請 求加倍返還定金。 （五）本件被告之代理人黃世昌於102年3月14日下午，以電話、 傳真及電子郵件通知原告元寶翔仲介公司唐千喻副理，撤 銷錯誤之意思表示。嗣於102年4月5日兩造於原告元寶翔 仲介公司見面協商時，原告當場提示收自被告撤銷1020萬 元之不動產買賣意願書之意思表示之傳真文件2013.03.13 11: 41 HSC 00-0000000地主所要賣的價款為每分佰萬 而非總價佰萬，雙方意思表示錯誤，撤銷本買賣意願書。 黃世昌3/14。查本件買賣雙方就系爭土地之買賣價金1020 萬元，因意思傳達錯誤，被告依民法第88條第1項及第105 條規定，撤銷意思表示後，買賣契約已失其效力。雙方於 102年4月5日重新議價，但未能達成合意，買賣契約並未 成立。衡諸一般經驗法則，倘原告等均認雙方就系爭土地 1020萬元之不動產買賣意願書未經撤銷，即不可能再就土 地買賣價金部分重行議價。按民法第568條規定「居間人 ，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契 約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報 酬。」，原告元寶翔公司並未完成居間仲介服務，不得請 求4%服務費報酬。 （六）次查，兩造間不動產買賣意願書僅有土地標示及價金之約 定，就系爭土地之其他買賣條件必要之點並未合意，兩造 對於價款是否以貸款方式支付、各期價款數額、清償期限 ，及土地產權移轉登記期限、點交期限，且原告之不動產 買賣意願書所載：本土地拉直線至彰南路之水利地，需不 被佔用或租用，買方需配合申請簡易農舍費用，由已買方 支出。則雙方就水利地之範圍面積、農舍之興建範圍面積 、興建期限，從未協議，對於上開必要之點，既無互相表 示意思一致，契約難謂成立。按「當事人間，除標的物及 價金外，尚約定將買賣價金之清償時、地或其他交易上之 重要事項列為『必要之點』者，衡諸契約自由原則，應非 法所不許。最高法院84年度台上字第2295號判決意旨照。 經查，依兩造所訂系爭委託銷售契約書第8條第2項明定， 以賣方同意買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條 件已符合本契約之委託條件，買賣契約始成立，另於契約 第4條亦特別書寫「協議」二字，顯見所謂付款方式當為 雙方之所重視之要素，為買賣契約成立之必要之點」； .... 從而，就「付款方式部分，上訴人公司既未踐行 「協議」或徵得賣方同意之程序，即難謂被上訴人與李樹 蘭間已就「付款方式」此一必要之點達成合致，依民法第 153條第2項前段之反面解釋，即難謂被上訴人與李樹蘭間 之買賣契約已成立。被上訴人抗辯，伊與李樹蘭間尚未成 立買賣關係確實可採。（請見台灣高等法院台中分院100 年度上字第401號民事判決）。準此，本件兩造間就系爭 土地之買賣契約必要之點尚未完全一致，且兩造於102年4 月5日重新議價後，就買賣價款並無合意。本件原告所請 求，於法不合。 （七）並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.訴訟費用 由原告負擔。3.如受不利益之判決，被告願供擔保請准為 免假執行之宣告。 三、得心證之理由： （一）原告主張被告為出售其所有之系爭土地，於101年11月30 日簽署授權書乙份，授權代理人黃世昌於101年12月1日與 原告元寶翔仲介公司簽訂土地專任委託銷售契約書，以17 80萬元價格對外銷售，約定委託期間自101年12月1日至10 2年4月1日止，嗣被告於銷售期間內曾經同意調降委託價 格為1550萬元（等同每分地1033萬元）等情，業據提出土 地專任委託銷售契約書、授權書、委託事項變更契約書（ 以上均為影本）為證，此部分被告復不爭執，堪認該部分 為真正。 （二）原告另主張因被告所開之價額較市價高出許多，致無法順 利尋覓買方，嗣原告郭炳坤於102年3月12日向原告元寶翔 仲介公司表示有意承買系爭土地，且與原告元寶翔仲介公 司簽訂不動產買賣意願書，由其委託原告元寶翔仲介公司 就系爭土地代為與被告協商議價，並願以968萬元之價額 承買，同時簽發受款人為被告、面額60萬元、發票日102 年3月13日、票號CA0000000、付款人為第一銀行之支票交 付予原告元寶翔仲介公司作為議價金（又稱斡旋金），原 告元寶翔仲介公司承辦人員唐千喻隨即告知被告之代理人 黃世昌已有買方出價968萬元欲承買系爭土地，並與被告 之代理人黃世昌討論是否同意降低出售價格，經被告之代 理人黃世昌與被告討論協議後，被告乃同意以含仲介服務 費百分之四之條件，將出售價額降為1,000萬元，原告元 寶翔仲介公司並再傳真委託事項變更契約書予被告代理人 黃世昌簽名確認，黃世昌遂於102 年3月13日傳真簽回該 契約書，後原告元寶翔仲介承辦人員唐千喻於收受被告之 代理人黃世昌所簽回之委託事項變更契約書後，即前往原 告郭炳坤之住處再與其協議，原告郭炳坤乃表示其至多僅 願以含買賣總價款百分之二服務報酬之1,020萬元承買系 爭土地，並重新簽署不動產買賣意願書，且於該買賣意願 書中另備註「此價含買方仲介服務費」，同時再以其子郭 世安為發票人，另簽發受款人為被告、面額600,000元、 發票日102年3月13 日、票號FY0000000、付款人為彰化縣 芬園鄉農會之支票交付予原告作為斡旋金，至此，原告郭 炳坤承買價格實已符合被告委託銷售價格1,000萬元之要 求，原告郭炳坤與被告間就系爭土地之買賣契約應已成立 等情，此有原告提出不動產買賣契約書3份、委託事項變 更契約書、支票（以上均為影本）在卷可稽，被告則否認 其與原告郭炳坤就系爭土地之買賣契約業已成立，並以前 詞置辯。經查： 1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非 必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立；稱買賣 者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金 之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約 即為成立，民法第153條第1項、第2項前段、第345條第1 項、第2項前段固定有明文。惟現今不動產買賣，事涉交 易金額多為龐大，契約當事人對交易內容，無不更求謹慎 ，除買賣之標的物與價金外，舉凡付款方法與時間、稅賦 及手續代書費、交付時日，應由何人負擔等細節，契約當 事人雙方於締約過程中，均需費時討論並予約定，自無僅 因委託仲介公司居間處理，仲介公司以利於自己之定型化 書面，即可逕謂上揭事項非屬不動產買賣交易必要之點而 無需約定合致。又買賣預約，非不得就標的物及價金之範 圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認 買賣本約業已成立（參照最高法院61年度台上字第964號 判例）；不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互 相同意外，尚涉及付款方法、稅賦、交付、過戶費用及違 約等重要事項；買賣預約與本約究非同一，其內容未必盡 同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲 得具體之結論後，再據以訂立本約，是以買賣預約，雖非 不得就標的物及價金等項先為擬定，以作為訂立本約之張 本，究不能因此即認買賣契約業已成立（參照最高法院80 年度台上字第1883號、79年度台上字第1357號裁判要旨） ，足徵於不動產買賣中，並非全然於標的物及價金互相同 意時，契約即為成立。是以，縱然不動產交易之當事人， 於簽訂買賣契約書之前，有簽訂類如「買賣意願書」或「 買賣協議書」之文件，然該等文書性質是否能等同買賣之 本約，仍須探究交易雙方當事人之真意。復參酌最高法院 81 年度台上字第261號裁判要旨，內容略謂：「兩造既已 就一方移轉財產權於他方，他方支付價金之買賣契約之必 要之點達成合意，而訂立不動產買賣契約書，綜觀其內容 ，訂明付款方式、移轉所有權之時期、違約處罰及因不可 歸責事故致給付不能之效果，其中別無將來另訂買賣契約 之約定，自難指其為買賣契約之預約。」，依該裁判要旨 ，亦認於買賣雙方於正式簽訂買賣契約前之任何文件，至 少須有訂明付款方式、移轉所有權之時期、及因不可歸責 事故致給付不能效果等必要之點有所約定。此觀之一般經 仲介之不動產買交易中，縱然於買賣交易之雙方當事人先 有簽立買賣意願書，嗣後仍需安排交易雙方會面再就買賣 交易之重要事項進行協商；且協商期間，當初買賣意願書 中所載明之價金，亦非全然不得變更，待各部份必要事項 均已合致，始正式簽訂買賣契約；否則，於委託銷售契約 書或不動產買賣意願書上，就必庸約明買賣雙方仍需再簽 訂不動產買賣契約書，做為最後所有買賣條件、雙行遵行 義務，終局確立之依據。 2.復按居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約 事項，應就其所知，據實報告於各當事人；居間人，以契 約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；契約附有 停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，民 法第565條、第567條第1項前段、第568條第1項、第2項定 有明文。居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對 象之契約類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間 人，依民法所規定之典型居間契約，則可區分為報告居間 （指示居間，即報告訂約之機會）或為媒介居間（即訂約 之媒介），居間人因單純之報告訂約機會向委託人報告， 不必將委託人之情況，報告於相對人，或為訂約之媒介（ 居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項，據 實報告於各當事人），而使之成立者，居間人有報酬請求 權。亦即，民法居間之特性在於，居間人之報酬請求權乃 繫於一定之條件（即契約之成立），換言之，居間契約特 別之處在於，委託人之給付義務乃附停止條件，當委託人 所期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託 人負有給付約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件， 條件為所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契 約必須是與第三人成立者為限，而此條件之成就或不成就 乃繫於委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人報告 訂約或媒介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發 生或不發生之風險，此有別於一般雙務契約。再者，按消 費者保護法第ll條、第12條亦明文規定，企業經營者在定 型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則，定型化契 約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；定型化契 約中之條款違反誠實信用原則，對消費者顯失公平者，無 效。本件原告元寶祥仲介公司與被告所簽訂之土地專任委 託銷售契約書，其中第6條關於定金之收取部份，第3款固 載明：「買方出價達於委託價額時，甲方（即本件被告） 同意乙方（即本件原告元寶祥仲介公司）無需再行通知甲 方即可全權代理收受定金。」等語，惟一般交易常態中， 買方因欲承買賣方所出售之標的物而先提出斡旋金，經居 間人向賣方報告後，縱然買賣雙方就標的物、價金之意思 表示已趨於一致，仍尚有其他交易上之必要事項須經買賣 雙方再行約定，已如前述，原告元寶祥仲介公司所提出該 份定型化契約中之該條約定，僅以買方出價達於賣方委託 價額，即可將買方提出之斡旋金轉化為買賣契約成立後之 定金性質，無異剝奪賣方即被告是否要成立買賣契約之締 約自由，扼殺賣方本於居間本質所得享有之正當權益，形 同將許多實際上尚待磋商的出售條件，全部託付予居間人 ，使買賣雙方議約交涉重視之條件窄化為僅有價格之高低 ，忽視一般交易實務中，常見其他不動產買賣契約所強調 之必要事項，則該條約定既有違被告與原告元寶祥仲介公 司簽訂居間契約之目的，更違反消保法第11、12條之規定 ，對被告顯失公平，該土地專任委託銷售契約書第6條第3 款之約定，應視為不生效力。 3.同理，原告所提出之不動產買賣意願書，就內容而論固然 係載明交易上買方意願之表示，惟觀諸該不動產買賣意願 書載有原告元寶祥仲介公司為受託人，下方更印有「永慶 不動產」之標誌，足徵該不動產買賣意願書，實質上係由 買、賣雙方各向原告元寶祥仲介公司表達意願，透過原告 元寶祥仲介公司居間而將一方意願傳達與他方，是以，該 份不動產買賣意願書所載制式內容部分，係有締約意願之 雙方與原告元寶祥仲介公司訂定居間契約後，居間人為利 於居間條件成就（欲得到報酬）所訂定，再提出供予買賣 雙方填寫，而非不動產交易之雙方逐條約定記載，故該不 動產買賣意願書，本質上仍係屬居間契約中，為滿足居間 報酬之請求所設計，就內容中制式條款部分，應屬消費者 保護法第2條第7款所定義之定型化契約條款。而依前述， 買賣契約之訂定與否，最終仍應取決於買賣雙方之真意， 由交易當事人為締約之表示，不能藉由已形制定之定型化 契約條款，限縮當事人之締約決定權與自由權。因此，據 原告所提出之不動產買賣意願書中第3條約定：「斡旋有 效期間、撤回權：㈠自簽立本意願書至102年3月31日止為 斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及 本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，若 賣方有同意授權受託人可代為收受買方支付之定金時，受 託人得全權代理買方將我旋金視同定金交予賣方，此據即 視同定金收據，賣方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日 起五日內簽訂不動產買賣契約書...」、第4條約定：「斡 旋金轉為定金後，因可歸責於買方之事由致無法簽訂買賣 契約時，定金由賣方沒收。若係因可歸責於賣方之事由致 無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已沒收全部之定金 。」、以及該不動產買賣意願書右下方之賣方簽名處，上 端註記「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收 訖買方支付之定金無誤」等語，已形同強迫有買賣意願之 雙方於提出價金並為對方所知悉時，買賣契約即行成立， 更忽視買賣雙方之真實意願，逕將斡旋金強行轉化為契約 成立後之定金，剝奪買賣雙方就不動產交易之其他必要事 項為協商後，再行決定是否欲為簽訂買賣契約之權利，而 此情對買賣雙方並無任何利益，僅係促使居間人報酬之條 件更容易成就，使居間人利於嗣後請求服務之報酬，違反 消保法第11、12條規定及居間契約之本質。故該等於不動 產買賣意願書中已載明之制式條款，亦不得據為買賣雙方 就系爭不動產，是否已成立買賣契約之判斷。 4.據原告所提出102年3月13日之不動產買賣意願書，原告郭 炳坤就系爭土地願以1020萬元價格（含買方仲介服務費） 購買，而該份意願書傳真予被告後，經被告之代理人黃世 昌於同日晚上21時簽名於其上，惟觀之該份不動產買賣意 願書，僅可認為賣方知悉有買方出價之意思，而於書面上 簽名，該簽名尚難遽此謂買賣契約已成立。況買方價金應 於何時、如何交付？（雖有表格記載10%、20%、20%、50% ，惟此僅欲與該委託銷售契約書相符合而已！）、賣方應 何時辦理系爭不動產移轉登記？何時交付不動產？此皆為 現今多數不動產交易中，買賣雙方須明言約定之必要事項 ，該份意願書就上揭部份均付之闕如，僅憑原告郭炳坤與 被告同於102年3月13日之不動產買賣意願書上簽名，是否 能謂買賣雙方已就系爭不動產買賣契約必要之點達成合意 ，並非無疑。其次，據原告元寶祥仲介公司與被告簽立之 土地專任委託銷售契約書第6條第4款約定：「甲乙雙方約 定本契約為專任委託契約，買賣雙方價金與條件一致時， 甲方應與乙方所仲介成交之買方另行簽訂【土地買賣契約 書】，並約定由甲方及買方共同或協商指定地政士辦理所 有權移轉登記及相關手續，如未約明者，由甲方指定之。 」，明文約定除買賣價金外，尚須就條件部分達成意思一 致，所謂條件，自然包括付款方式、分期支付價金時間與 何時辦理不動產移轉登記等重要事項，且原告元寶祥仲介 公司已與被告約定，縱然被告與買方已就價金及條件達成 一致，事後仍須另行再簽訂買賣之本約，原告元寶祥仲介 公司既為買賣雙方之居間人，買方亦應知悉此情，足證前 揭不動產買賣意願書，不能以賣方在上簽名，就以買賣本 約視之。況且，據原告元寶祥仲介公司與被告所於102年3 月13日簽訂之委託事項變更契約書，內容加載特別條款， 註記：「1.原委託公告之壹仟伍佰伍拾萬不變更。本委託 價壹千萬元，為底價，不得出示任一買方或準買方。2.本 底價壹仟萬元整至102年3月底前有效，之後賣方有權依市 場上下調整」等語，倘被告確已有以1000萬元出售系爭土 地之意思，何須再加註「原委託公告之壹仟伍佰伍拾萬不 變更」等字語？且其亦表明1000萬元為底價，不得出示任 一買方，足見買方即使要約出價1000萬元購買系爭土地， 被告仍保有承諾與否之權利，縱然其於原告元寶祥公司傳 真之102年3月13日不動產買賣意願書上簽名，亦僅能視為 被告知悉原告郭坤炳想買系爭不動產之情事，而非已同意 以1000萬元價格出售系爭土地並使買賣契約成立。況且， 據原告提出102年3月12日之不動產買賣意願書及買方給付 服務費承諾書，原告郭坤炳於該時即已表明願以1020萬元 （含20萬元仲介服務費）購買系爭土地，復被告於翌日即 同年月13日始簽訂委託事項變更契約書，以原告元寶祥仲 介公司為被告之居間人，依民法第567條第1項前段規定及 原告元寶祥仲介公司與被告所簽訂之土地專任委託銷售契 約書第7條第2款約定，原告元寶祥仲介公司當應已善盡告 知責任，而被告既已知悉原告郭炳坤之出價，卻仍於委託 事項變更契約書中載明上揭特別條款，更徵其欲保留最後 是否訂定買賣契約之決定權。是以，原告所提出之被告代 理人黃世昌於該不動產買賣意願書簽名，仍不能認定原告 郭炳坤與被告間，就系爭不動產之買賣契約已成立。 5.另被告辯稱：被告之代理人黃世昌於102年3月13日原告所 傳真之不動產買賣意願書上簽名，係屬意思表示錯誤云云 ，此固有證人即被告之子黃世昌到庭證述綦詳，並有被告 提出電子信件影本為憑。惟觀諸該電子信件內容，被告明 言係撤銷「買賣意願書」中之意思表示，而非買賣契約之 意思表示，足見被告前於不動產買賣意願書上的簽名，並 非係訂立買賣契約之意思。又原告郭炳坤與被告於102年3 月13日所簽立之不動產賣意願書，尚無從視為買賣契約之 本約，已如前述，則被告就該份不動產買賣意願書是否意 思表示錯誤，或得否為撤銷意思表示，自與買賣契約是否 成立無涉。再者，倘原告等人認定被告與原告郭炳坤間就 系爭不動產，已於102年3月13日由被告代理人黃世昌於不 動產買賣意願書上簽名時，即成立買賣契約，則原告等人 嗣後自應係請求被告履約，而非要求被告再行簽訂買賣契 約，原告元寶祥仲介公司以存證信函通知被告應與原告郭 炳坤簽訂系爭不動產買賣契約，可徵系爭不動產之買賣契 約尚未成立。況據證人證人羅慧媖（即系爭土地真正承買 人）到庭證稱：「（問：102年4月5日，雙方商談的事情 為何？）答：下完訂以後，我有看對方回條，我看到賣方 簽收，但是賣方取消，我不能諒解。因為一開始，賣方就 就一直再說總金額多少，我一直跟他出價，出價到一千零 二十萬元。...」等語以觀，亦認為被告代理人黃世昌於 102年3月13日之不動產買賣意願書上簽名，僅係簽收表明 知悉買方出價情形，至多可解釋兼有同意與買方再更進一 步協商締約之意願。而被告於翌日即同年月14日，隨即以 電子郵件寄予承辦人唐千喻，告知其傳達意思錯誤等語， 則買賣契約成立前，被告已表明其對該不動產買賣意願書 內容有所誤解，並撤回其錯誤表示，自無從再憑藉該不動 產買賣意願書內容，要求被告應與原告郭炳坤簽訂不動產 買賣契約。 （三）綜上所述，原告郭炳坤固然於102年3月13日之不動產買賣 意願書，載明欲出價1020萬元（含仲介服務費）承買系爭 土地，該意願書傳真予被告後，當日晚上21時被告之代理 人即於該意願書右下方簽名，惟該簽名探究被告之真意， 應僅係表示知悉原告郭炳坤之出價，並因該出價已接近於 被告所欲出售之價格，而有與買方更進一步協商之意願而 已，不能解釋為雙方買賣契約已成立。且現今不動產買賣 中，事關重大，當事人所會約定之必要事項，多非僅有標 的物及價金部分而已，該份不動產買賣意願書僅係買賣雙 方先就交易之最重要事項先予探知對方意思，再決定是否 就其他必要事項進行締約協商。觀之兩造各於不動產買賣 契約書上簽名後，兩造尚約定嗣後須再正式簽訂買賣契約 ，堪可認定該份不動產買賣意願書，不具備買賣契約之效 果。是以，依據原告元寶祥仲介公司與被告間所簽訂之土 地專任委託銷售契約內容，須以居間買賣契約成立，為給 付服務報酬之條件。今原告郭炳坤與被告間就系爭不動產 買賣契約，既尚未成立，原告元寶祥仲介公司自不得請求 被告給付服務報酬。又系爭不動產買賣契約既尚未成立， 原告郭炳坤所提出之斡旋金，亦不能以定金視之，況據原 告元寶祥仲介公司與被告簽定之土地專任委託銷售契約書 第6條第3款約定，須買方出價達於賣方委託價格，原告元 寶祥仲介公司使得代收定金，然據原告元寶祥仲介公司與 被告於102年3月13日所簽定之委託事項變更契約書中，加 註特約條款載明：原委託公告之壹仟伍佰伍拾萬不變更， 底價部份不得出示買方等語。換言之，對外部而言，原告 郭炳坤既無從查知被告之底價，其出價亦未達被告委託之 出售價，原告元寶祥仲介公司本即不得將原告郭炳坤之斡 旋金，逕自轉化為定金；否則，不啻暗示被告真實之出售 底價，此亦有違居間人所應負之義務。是以，原告郭炳坤 所提出之60萬元斡旋金，既非屬於定金，系爭不動產買賣 契約亦未成立，自不得據銷售契約與不動產買賣意願書， 請求被告加倍返還定金。 四、從而，原告元寶祥仲介公司本於居間之契約關係，請求被告 應給付60萬元之服務報酬（即被告應給付之服務報酬40萬元 ＋原告元寶祥仲介公司無法向買方所得之服務報酬20萬元＝ 60萬元）；暨原告郭炳坤本於買賣契約關係，請求被告應加 倍返還定金60萬元，該請求均無理由，應予駁回。又原告等 之請求既已駁回，其等假執行之聲請，即失所依附，併應予 駁回。 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。 中 華 民 國 102 年 11 月 28 日 民事第一庭 法 官 王鏡明 以上正本係照原本作成。 如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 11 月 28 日 書記官 陳佳宏