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臺灣彰化地方法院民事判決　102年度重訴字第156號 原　　　告　陳信全 訴訟代理人　李淵源律師 被　　　告　陳忠貳 被　　　告　陳毅庭 共同 訴訟代理人　陳振吉律師 　　　　　　林輝明律師 複代理人　　劉淑華律師 上列當事人間請求返還價金事件，本院於中華民國103年1月14日 言詞辯論終結，茲判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 一、原告起訴主張： （一）原告於民國（下同）101年11月21日以每坪新台幣（下同 ）38992.53元價格向被告購買彰化縣○○鄉○○段1296-3 、地目田、面積2390平方公尺、丁種建築用地；同段1296- 6、地目田、面積297平方公尺、國土保安用地；同段1296 -8、地目田、面積710平方公尺、丁種建築用地；同段129 6-9、地目田、面積90平方公尺、國土保安用地；權利範 圍全部之土地（下稱系爭土地），共計4,113萬元。系爭 土地中1296-3、1296-6地號土地（面積計812.81 75坪） 為被告陳忠貳所有，其分得之買賣價金應為31,693 ,810 元；系爭1296-8、1296-9地號土地（面積計242坪）為被 告陳毅庭所有，其分得之買賣價金應為9,436,190元。原 告已付清全部買賣價金，且系爭4筆土地亦已於101年12月 25日移轉登記予原告指定之佳信環保有限公司（下稱佳信 環保公司）。 （二）訴外人永富車料股份有限公司（下稱永富公司）設廠於彰 化縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地上，於90年11 月間為計劃增建廠房、辦公室、倉庫、綠地、隔離綠帶及 設備，乃依照經濟部89年11月15日經（89）工字第000000 00號令修正公布「興辦工業人申請利用毗連非都市土地擴 展計劃及用地面積審查辦法」之規定，向彰化縣政府申請 將毗連○○○鄉○○段1295-2、1295-3（部分使用）、12 95-4、1296、1296-l、1296-3、1296-4地號等7筆農牧用 地變更編定為工業用地，而當時之1296-3地號土地所有人 即被告陳忠貳及1296-4地號土地所有權人即訴外人陳淑妙 亦均出具變更編定同意書供永富公司提出申請，嗣經彰化 縣政府以91年4月26日府建工字第00000000000號函核定永 富公司擴展計劃並以91年9月10日府建工字第00000000000 號函核發工業用地證明書在案（核准毗連地號○○○鄉○ ○段1295-2、1295-3（部分使用）、1295-4、1296、129 6-l、1296-3、1296-4地號等7筆工業用地○○○鄉○○段 1295-13、1295-18、1295-19、1296-5、1296-6、1296-7 、1296-9地號等7筆國土保安用地。陳淑妙於92年9月30日 又將自上開1296-4地號、1296-7地號土地分別分割出1296 -8地號土地及1296-9地號土地以買賣為原因移轉登記予被 告陳毅庭。 （三）被告陳忠貳於90年11月間曾出○○○鄉○○段○○○○○○○號 土地之變更編定同意書供永富公司申請核發工業用地證明 書，是被告陳忠貳應知悉變更編定後之1296-3、1296-6土 地僅能供永富公司擴建廠房、辦公室、倉庫、綠地及隔離 綠帶之用，另被告陳毅庭為被告陳忠貳之子，且由陳忠貳 代理簽訂本件買賣契約，亦應知悉變更編定後之1296-8、 1296-9地號土地亦僅能供永富公司擴建廠房、辦公室、倉 庫、綠地及隔離綠帶之用，被告卻隱瞞系爭土地僅能供永 富公司建築使用之事實，且系爭筆土地之工業用地證明書 嗣又經彰化縣政府以102年2月20日府建工字第0000000000 號函廢止，並於102年5月13日經北斗地政事務所變更編定 為農牧用地。是系爭土地已無法供原告興建廠房之用，堪 認有滅失一般工業用地所應具有之價值及通常效用之瑕疵 存在，被告應負民法第354條之規定負瑕疵擔保之責，而 原告得依民法第359條前段規定解除契約，並以起訴狀之 送達作為解除本件買賣契約之意思表示，依民法第259 條 第1款規定，請求被告返還系爭土地之價金。 （四）並聲明： １、被告陳忠貳應給付原告31,693,810元及自本起訴狀繕本送達 翌日起至清償至止按年息5%計算之利息。 ２、被告陳毅庭應給付原告9,436,190元及自本起訴狀繕本送達 翌日起至清償至止按年息5%計算之利息。 ３、訴訟費用由被告負擔。 二、被告則辯稱： （一）原告之購買動機不足以構成解除契約之依據： 原告於101年11月21日以4113萬元購買被告所有系爭土地 ，原告已給付全部價價金，被告已於101年12月25日將上 開系爭土地移轉登記予原告指定之佳信環保公司，並辦妥 移轉所有權登記手續，已完成點交系爭土地予原告，甚至 ，原告及其指定之佳信環保公司於取得系爭土地所有權後 ，亦已向銀行辦理貸款完成。是以，原告與被告間之買賣 契約已完全履行完畢，且被告並未保證系爭土地必須符合 工業用地之土地編定，故被告於完成系爭土地所有權移轉 登記及物之點交時，均係以當時之土地編定為據。而原告 主張系爭土地無法蓋廠房，其購地之目的無法達成，此乃 原告購買系爭土地之動機，不足以構成解除契約之依據， 先予敘明。 （二）危險負擔已生移轉之效果： １、原告已給付系爭土地之全部價金，被告於101年12月25日依 約將系爭土地移轉登記予原告指定之佳信環保公司，並辦妥 移轉所有權登記手續，取得系爭土地之所有權，且被告已完 成點交系爭土地予原告，原告及其指定之第三人佳信環保公 司取得系爭土地所有權後，亦已向銀行辦理貸款完成，原告 與被告間之買賣契約，早已履行完畢，被告於完成系爭土地 所有權移轉登記及物之點交時，均係以當時之土地編定為據 ，買賣標的物之利益及危險，於被告交付土地予原告時起， 均應已由買受人即原告負擔危險義務及享受利益，此為民法 第373條所為之當然解釋，是兩造既已依約履行完畢，則被 告自無債務不履行之情形，應屬當然。 ２、況兩造於101年11月21日簽訂買賣契約復，被告依照買賣契 約第4條之約定，於101年11月30日配合原告辦理土地所有 權移轉，原告亦依約給付尾款款價金予被告收執，原告並於 102年1月18日受領系爭土地，兩造均已依民法第348條第1項 、第367條履行雙方之義務。因此，縱使系爭土地嗣後經主 管機關變更編定為「農牧用地」，有關於買賣標的物之利益 及危險，於被告移轉登記、交付土地予原告時起，均應由買 受人負擔，系爭土地在交付後，即使經主管機關廢止或變更 編定之行為，於雙方當事人交易時均未能有所預見，自無歸 責於被告之理，則系爭土地交易後之危險負擔，自應由原告 全部承受，因此，原告所稱被告未依約履行，主張解除買賣 契約及返還價金云云，實無理由。 （三）被告不負保證之義務： 被告自始並未保證有關於系爭土地必須符合工業用地之土 地編定，事實上，被告於完成系爭土地所有權移轉登記及 務之點交時，均係以當時之土地編定為據，有關於系爭土 地之工業用地證明書，遭彰化縣政府以102年2月20日府建 工字第0000000000號函廢止，與北斗地政事務所將系爭土 地變更編定為農牧用地等，並非可歸責於被告之事由，原 告主張解除契約返還價金云云，顯無依據。 （四）系爭土地被變更係彰化縣政府之措施，並不可歸責於被告 ： 有關於系爭土地之工業用地證明書，遭彰化縣政府以102 年2月20日府建工字第0000000000號函廢止，與北斗地政 事務所將系爭土地變更編定為農牧用地等，並非可歸責於 被告之事由，係因彰化縣政府之行政處分行為，原告應依 法提出訴願、行政爭訴，此均非可歸責於被告之因素所致 。 （五）原告對於系爭土地知之甚捻，被告並無欺騙、隱瞞之行為 ： １、原告於購地之初，被告即告知其欲蓋廠房係十分困難之事， 原告積極表示其自有辦法處理，甚至為求買賣順利，自己攜 帶仲介之中人阿璟及陳逸任至被告家中洽談，甚至，被告原 本囑託仲介業者出賣，原告自行支付該仲介費用約40萬元， 以求能順利買到該系爭土地，被告本不欲出賣該土地予原告 ，實係原告一再拜託被告出售，方成立本賣賣契約，當時原 告欲向被告購買系爭土地時，現場有被告之友人林樹洲在場 ，均知悉系爭土地係十分難以變更及處理，且是否能建造廠 房，被告不負擔保責任，故被告自始即無任何隱瞞之情事。 況且，系爭土地一坪售價為39,000元，鄰近之國有財產地之 1296-10地號土地每坪為53,000元，被告確實並無任何不當 利得之情事。 ２、另依證人林樹洲於102年12月30日言詞辯論期日之證述，原 告於購買系爭土地之前，即夥同仲介、朋友等人，並攜帶大 筆現鈔至被告住處洽談系爭土地買賣事宜，被告陳忠貳當時 即向原告說明系爭土地如要申請、興建都很麻煩，並表示不 要賣給原告，且被告陳忠貳當時談及十幾年賣不出去，要興 建工廠很麻煩，且要透過永富公司。原告之友人提議要被告 賣土地給原告就好，原告要自己處理，故原告於購地之初， 被告即已告知其欲蓋廠房，係十分困難之事，原告及友人瞭 解且積極表示其自有辦法處理。是以，被告本不欲出賣該土 地予原告，實係原告一再拜託被告出售，方成立買賣契約， 是以被告並無隱滿之情事等語。並聲明：1、原告之訴駁回 。2、訴訟費用由原告負擔。 三、不爭執事項： （一）原告於101年11月21日以4113萬元向被告購買系爭土地， 其中1296-3、地目田、面積2390平方公尺、丁種建築用地 ；同段1296-6、地目田、面積297平方公尺、國土保安用 地；同段1296-8、地目田、面積710平方公尺、丁種建築 用地；同段1296-9、地目田、面積90平方公尺、國土保安 用地；權利範圍全部。 （二）被告已於101年12月25日將系爭土地全部移轉登記予原告 所指定之佳信環保公司，並已全部點交完畢。 （三）原告已給付全部價金予被告。 （四）佳信環保公司於取得系爭土地之所有權登記後，以向銀行 辦理貸款完成。 四、本院得心證之理由： （一）原告之主張固據其提出不動產買賣契約書、土地登記謄本 、異動索引、彰化縣政府102年6月11日函附永富公司擴展 計劃資料、彰化縣政府於102年2月20日廢止永富公司擴展 計劃及核發工業用地證明書，彰化縣北斗地政事務所於10 2年5月13日變更編定為農牧用地之土地登記謄本等為憑； 被告則以前揭情詞置辯，本件之主要爭執在於原告主張伊 無法在系爭土地興建廠房，被告就系爭土地負物之瑕疵擔 保責任？原告主張解除契約並請求被告返還價金，有無有 由？ （二）經查，系爭1296-6地號土地係分割自系爭1296-3地號土地 、而系爭1296-8土地係分割自同段1296-4地號土地、而系 爭1296-9地號土地係分割自系爭1296-7號土地，此有土地 登記謄本可稽；原所有人陳淑妙於92年9月30日將其所有 之系爭1296-8、1296-9地號土地移轉予被告陳毅庭；系爭 1296-6、1296-9地號土地曾於91年11月26日變更編定，嗣 於102年5月13日再次編更編定，此亦有原告所提土地登記 謄本及異動索引可參，原告此部分主張自堪採信。 （三）次查，原告購買系爭土地前，1296-3、1296-4地號土地經 永富公司取得被告出具之變更編定使用同意書，向彰化縣 政府申請將1296-3、1296-4地號土地變更編定為丁種建築 用地，嗣於原告購買土地並點交完成後，因永富公司未依 計畫完成使用，於102年2月20日遭彰化縣政府廢止永富公 司擴展計劃及核發工業用地證明書，故原先由1296-3、 1296-4地號土地分割出之系爭1296-6、1296-9地號土地使 用地類別恢復為國土保安用地，此有原告所提永富公司擴 展計劃資料、102年2月20日彰化縣政府府建工字第000000 0000號函及102年12月10日府建工字第0000000000 號函所 附永富公司申請核定擴展計劃之土地所有權人變更編定同 意書資料可稽。是原告主張因系爭1296-6、1296-9土地恢 復為國土保安用地，致原告無法建蓋廠房，縱未恢復為國 土保安用地前，系爭土地亦僅能由永富公司建造廠房，應 可採信。 （四）惟按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人 承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；又按物之出賣 人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於 買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其 通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重 要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時 ，具有其所保證之品質，民法第373條及第354條分別定有 明文。故若出賣人於依民法第373條規定交付買賣標的物 予買受人時，買賣標的物並無滅失或減少其價值之瑕疵， 亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，嗣於 交付後，始發生之危險，自交付時起，自均應由買受人承 受負擔，買受人自不得再向出賣人主張瑕疵擔保之責任。 查系爭土地於90年11月間經永富公司向彰化縣政府申請變 更編定為丁種建築用地，並經彰化縣政府核發工業用地證 明書在案，而原告於101年11月21日購買系爭土地時，及 被告於101年12月25日將系爭土地交付予原告指定之信佳 環保公司時，系爭土地之使用地類別仍為丁種建築用地， 應可作為興建廠房之用，難認有何瑕疵或減少效用情形存 在，且遍觀買賣契約各條，並無對系爭土地效用之約定， 更無被告保證原告可興建廠房之情事，本件買賣標的物即 系爭土地已交付原告及移轉登記移轉登記予原告指定之佳 信環保公司，原告自不得其後因永富公司未依計畫完成使 用，於102年2月20日遭彰化縣政府廢止永富公司擴展計劃 及核發工業用地證明書，故原先由1296-3、1296-4地號土 地分割出之系爭1296-6、1296-9地號土地使用地類別恢復 為國土保安用地，經北斗地政事務所於102年5月13日變更 編定為農牧用地，致原告無法建蓋廠房爲由，而主張物之 瑕疵擔保，原告解除上開買賣契約，於法無據。 （五）次按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任。」民事訴訟法第277條定有明文。查原告主張系爭 土地縱未經彰化縣政府廢止變更編定，亦僅得由永富公司 使用，且該事實為被告所知悉，被告有故意不告知系爭土 地有無法使用之瑕疵。就此部分，證人林樹洲於102年12 月30日言詞辯論期日證稱：被告陳忠貳曾表示系爭土地興 建工廠很麻煩且要透過永富公司，並無故意不告知之情等 語；證人陳凱豐於103年1月14日言詞辯論期日證稱：系爭 土地買賣當時被告有說要慢慢申請，看申請可否通過等語 ，尚難遽認被告有故意不告知系爭土地有無法使用之瑕疵 情事，亦不足作有利予原告之認定。再者，就原告所提之 永富公司農地變更使用說明書之相關資料，亦無法推知被 告明知僅得由永富公司使用，縱被告曾出具同意書同意永 富公司變更使用地類別，被告亦僅知悉其所有之土地之使 用地類別變更，尚難得知是否僅得由原申請人即永富公司 使用，而原告主張被告明知系爭土地僅得由永富公司使用 乙節，並未舉證以實其說，尚難憑採。 （六）系爭土地於購買當時使用地類別為丁種建築用地，嗣後遭 彰化縣政府廢止變更編定，此乃買賣標的物危險負擔移轉 於買受人即原告之後不可歸責於被告之事由，因被告出具 同意書僅係同意永富公司申請變更使用地類別，無法以所 有權人身分拘束永富公司如何依其所提擴展計畫施行。綜 上所述，原告既無法證明購買系爭土地且於交付之時有何 瑕疵存在，則原告主張依上開民法第354條之規定，而據 以解除契約，請求被告陳忠貳應給付原告31,693,810 元 ；被告陳毅庭應給付原告9,436,190元，及均自本起訴狀 繕本送達翌日起至清償至止按年息5%計算之利息，並無理 由，應予駁回。 五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 103 年 1 月 28 日 民事第一庭 法 官 施坤樹 以上正本係照原本作成。 如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 1 月 29 日 書記官 郭佳雯