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臺灣彰化地方法院民事判決　　　　　 103年度簡上字第119號 上　訴　人　賴文亮 被上訴人　　陳秀娟 訴訟代理人　趙惠如律師 上列當事人間請求給付違約賠償金事件，上訴人對於中華民國10 3年4月29日本院彰化簡易庭第一審判決（103年度彰簡字第81號 ），提起上訴，本院合議庭於中華民國104年3月25日言詞辯論終 結，判決如下： 主 文 原判決駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分訴訟費用之裁判 均廢棄。 被上訴人應再給付上訴人新臺幣參拾肆萬元，及自民國一百零三 年一月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 。第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用新台幣玖仟零伍拾 伍元由被上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人方面： ㈠聲明： ⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。 ⒉前開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人違約金新台幣(下同) 34萬元暨自民國103年1月24日起至清償日止，按週年利率百 分之五計算之利息。 ⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 ㈡陳述：除與第一審判決記載相同者，茲予引用外，另補述： ⒈上訴人於103年9月23日提出損害支出明細，並主張此乃因被 上訴人未履行契約致其受有損害，損害明細如下： ⑴南投縣中寮鄉農會貸款250萬元； ⑵彰化縣埔心鄉台中銀行貸款增額至250萬元部分； ⑶委任南投縣草屯鎮順鴻印刷事業有限公司規劃、設計、製 圖，金額10萬元； ⑷承租彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○號農地、承租彰化縣○ ○鄉○○路○段○○○巷○○號錦鯉養殖池乙座，每月租金3萬 元； ⑸組合屋、鐵材、棚布、零組件支付6萬元； ⑹系爭土地之水井權利及申請登記費用28,000元； ⑺圍籬材料、Ｃ型鋼、浪板、零組件，已支付５萬元； ⑻其他分項部分：承租地之水電工程35,000元、電線桿、地 基補強12,000元、圍籬工程28,000元、地下水井12,700元 、植樹費用12萬元、外電3,800元、建築材料3萬元、建築 施工6萬元、因被上訴人違反兩造契約，理應承擔訴訟期 間之人員、車資、時間、訴訟文書，應訴費用每件5萬元 。 ⒉本件係因為被上訴人惡意不賣土地，拒絕履約才導致上訴人 之損失，契約第三條有註明上訴人要貸款，水井部分在契約 中間其他事項也有載明鑿井須由買方負擔，貸款部分我有提 出存摺明細，上訴人之損失不止40萬元，應付賠償違約金予 上訴人等語。 二、被上訴人方面： ㈠聲明：請求駁回上訴人之上訴；第二審訴訟費用由上訴人負擔 。 ㈡陳述：除與第一審判決記載相同者，茲予引用外，另補述： ⒈被上訴人就本件系爭不動產買賣契約（以下簡稱系爭買賣契 約）之履行並未遲延，且於原審言詞辯論程序中亦一再表示 上訴人只要依約給付買賣價金，即可將系爭土地移轉登記予 上訴人，惟上訴人堅持不願繼續履約，本件雖非可歸責於被 上訴人之事由而無法履約，惟被上訴人仍願平息訟爭，故於 原審判決後，即將系爭支票之正本及原審判決應返還之46萬 元加計法定利息以匯票寄送予上訴人收受。本件被上訴人履 行系爭不動產買賣並無遲延。此由土地稅法第5條規定及兩 造之不動產買賣契約書第20條第2項約定：「本約不動產係 符合土地稅法之規定，可申請免徵土地增值稅，如因故未能 核准時，由可歸責之一方繳納，不得異議。」，依前開法律 條文規定及兩造之約定可知，土地增值稅之繳納義務人於買 賣之情形係原所有權人，而農業使用證明之核發，係為申請 免徵土地增值稅，故農業使用證明之核發，係對於土地之出 售人有益，若無法核發，亦係土地之出售人須依法繳納土地 增值稅，於土地買賣之過戶移轉，並無任何影響。 ⒉系爭買賣契約雖約定被上訴人須取得農業使用證明，惟農業 使用證明縱使未取得，亦僅係被上訴人須依法繳納土地增值 稅，故兩造系爭買賣合約書第3條付款方法之約定：民國102 年12月20日；農用證明核發及用印，付款金額新台幣壹佰玖 拾萬元整，故102年12月20日縱農業使用證明尚未核發，上 訴人仍應依約給付190萬元整予被上訴人，被上訴人既而用 印完成所有權移轉登記，惟上訴人並未於102年12月20日給 付被上訴人190萬元，故本件遲延給付者，係上訴人而非被 上訴人。又本件農業使用證明雖未於102年12月20日尚未核 發，本件之承辦代書依法應送請稅捐稽徵機關核定增值稅， 繼而通知被上訴人繳納增值稅，本件既非已申報增值稅而被 上訴人又拒不繳納，故上訴人驟而主張解除契約，其於法不 合。苟係被上訴人不願繳納增值稅，而致系爭不動產無法移 轉，其方可稱係可歸責於被上訴人之事由而無法履約，而本 件並未為增值稅之申報，被上訴人並無拒絕履行契約之情事 ，而上訴人主張因被上訴人未於102年12月20日取得農業使 用證明，即主張解除契約，於法自屬不合。且兩造之不動產 買賣契約書雖約定應由賣方即被上訴人負責清除地上物，惟 清除地上物之時間並未有任何約定，故只須於本件買賣完成 點交前，被上訴人將地上物清除即為已足。故被上訴人對於 清除地上物亦無任何遲延責任。 ⒊上訴人於原審103年4月8日言詞辯論程序中陳稱：「被告農 業使用證明沒有提出來，他就要繳納增值稅，並且要過戶給 我，要我在103年1月14日付價金給他，縱使他沒有提出農業 使用證明，103年1月14日我也要把190萬元的價金付給他。 我沒有把190萬元付給他，是因為被告說不賣給我，我說他 不賣的話，他要付違約金，被告能不能提出農業使用證明不 是重點。」且從原審之證人陳怡婷之證詞亦可知本件上訴人 亦主張農業使用證明，是否核發與其應繳付第二期款190萬 元無涉。其二者既無關聯，上訴人自應於102年12月20日依 約繳付第二期款。103年1月14日苟上訴人係欲交付第二期款 190萬元予被上訴人，被上訴人當無拒絕之理，亦無表示不 賣土地之理，而係上訴人要求加註原買賣合約書所無之罰款 條件，並要求被上訴人當場簽名，被上訴人因不同意該罰款 條件方表示不賣，被上訴人並非無端拒絕履約至明。又按民 法第264條規定，本件上訴人於102年12月20日即有依約給付 第二期款190萬元之義務，上訴人未為給付；雖兩造約定於 103年1月14日繳付第二期款190萬元，惟上訴人要求加註原 合約所無之罰款約定，被上訴人不同意加註，故而上訴人亦 未給付第二期款，故被上訴人縱表示不賣土地了，亦屬同時 履行抗辯之主張，被上訴人係合法權利之行使，故本件買賣 未完成登記，非可歸責於被上訴人。 ⒋從民法第230條、230條第1項、232條及254條規定可知，系 爭不動產買賣契約書第三條約定「102年12月20日」係預定 之時程，而非農業使用證明核發之時間，因農業使用證明是 否核發？與兩造繼續履約並無關聯；且農業使用證明確已於 103年1月29日取得，上訴人並未因該農業使用證明之遲延而 受有任何損害，且被上訴人均一再表示希望兩造繼續履約， 係上訴人堅持解除契約，故其縱有損害，亦係可歸責於上訴 人之事由。再者，本件上訴人亦從未定期催告，故上訴人驟 起訴請求解除系爭買賣契約，並請求違約賠償金，與法均屬 無據。對於上訴人主張其有損失部分，答辯如下： ⑴南投縣中寮鄉農會貸款250萬元整，及彰化縣埔心鄉台中銀 行貸款250萬元部分：兩造之買賣契約係於102年11月26日簽 訂，上訴人亦於該日交付訂金40萬元，而上訴人向南投縣中 寮鄉農會貸款之借據雖於102年11月20日簽立，惟其借款之 始日為102年12月2日；又上訴人向台中商業銀行埔心分行之 貸款，其係長期擔保放款，係截至103年9月14日，上訴人尚 有250萬元之貸款餘額未償；況且，上訴人向被上訴人承買 系爭土地尾款240萬元，係上訴人欲用系爭土地貸款支付。 依此顯見上開2筆貸款均與購買系爭土地無涉。 ⑵順鴻印刷事業有限公司之債權催收通知函及聲明書部分： 其係私文書，被上訴人否認其真正。且該催收通知函僅係電 腦打字，無任何該印刷公司之用印，亦未見103年12月10日 上訴人與其所簽訂之契約，亦未見該公司替上訴人就系爭土 地所為規劃之內容，均難認與系爭土地有關。 ⑶承租彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○號農地、承租彰化縣○○ 鄉○○路○段○○○巷○○號錦鯉養殖池乙座，每月租金3萬元部 分：本件縱上訴人購買系爭土地係欲作為飼養錦鯉使用，惟 其於購買土地尚未完成移轉登記點交前，洵之常理，僅可能 購買魚苗而寄養於原飼主，絕不可能先承租土地及養殖池， 且於承租土地上大興土木（如上訴人於後述所主張之組合屋 、水井、圍籬、植樹等費用），耗費50餘萬元，其完全不符 合經驗，且上訴人未提出任何單據憑證，均難認其主張與承 買系爭土地有關。 ⑷組合屋、鐵材、棚布、零組件支付6萬元部分：被上訴人否 認上訴人有支出該等費用，顯與本案無關聯。 ⑸系爭土地之水井權利及申請登記費用28,000元部分，被上訴 人否認上訴人有支出該等費用，亦顯與本案無關聯。 ⑹織田園藝設計植樹之報價單123,300元部分：其係私文書， 被上訴人否認其真正，且僅報價單，又以電腦打字，無該園 藝公司之任何用印，難認有該筆支出。又樹木既已移植至上 訴人所主張之承租地，則上訴人亦無任何損失。 ⑺圍籬材料（Ｃ型鋼、浪板、零組件）已支付５萬元部分：被 上訴人否認上訴人有支出該等費用，顯與本案無關聯。 ⑻其他分項部分：承租地之水電工程35,000元、電線桿、地基 補強12,000元、圍籬工程28,000元、地下水井12,700元、外 電3,800元、建築材料3萬元、建築施工6萬元：被上訴人否 認上訴人有支出該等費用，顯與本案無關聯。 ⑼上訴人應訴費用5萬元：應訴係人民之權利，況且本件係上 訴人對被上訴人提起訴訟，上訴人自不得因至法院開庭向被 上訴人請求車馬費用，上訴人之主張，顯屬無據。綜上所述 ，上訴人所提之損害及支出，其於原審均未提及，其於二審 方為前開主張，其顯係臨訟編造，其並不足採。苟上訴人確 有支出數十萬元之金額，上訴人定希望本件買賣得以依約履 行，惟被上訴人於原審均表示兩造可依約履行買賣契約，惟 均遭上訴人斷然拒絕，亦顯見上訴人主張因承買系爭土地而 有預期之支出損害，均非事實。 ⒌按「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社 會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。」最 高法院79年台上字第1915號判例要旨可資參照，本件被上訴 人就系爭買賣契約之履行，並無遲延或違約情事，上訴人並 無權解除系爭買賣契約，被上訴人雖已催告上訴人依約給付 買賣價金，上訴人亦未依約給付，被上訴人雖已依法沒收上 訴人所交付之訂金，惟被上訴人為息訟爭，仍依原審之判決 將訂金40萬元及違約金6萬元返還予上訴人。本件縱退萬步 言之，就系爭買賣契約之解除，被上訴人有可歸責之事由， 惟兩造就買賣之進行僅係第一階段之交付訂金部分，故原審 就違約金酌減為6萬元部分，亦無違誤。上訴人之上訴，顯 無理由等語。 三、原審判決部分駁回上訴人在原審之訴，上訴人不服就原審不 利於上訴人之部分全部提起上訴，上訴聲明求為廢棄原判決 ，被上訴人應給付上訴人違約金34萬元及利息等語。被上訴 人則聲明求為判決駁回上訴等語。 四、本院之判斷： ㈠上訴人上訴主張：本件兩造於102年11月26日，就坐落彰化 縣○○鎮○○段○○○○號土地簽訂買賣契約，因被上訴人違 約，致上訴人解除買賣契約，並依約訴請被上訴人給付同定 金金額40萬元之違約金，原審酌減後僅判決被上訴人應給付 違約金6萬元實屬過低，不足彌補上訴人所受之損失等語； 被上訴人則以：雖然被上訴人未能於期限內取得農用證明， 惟取得農用證明係對於土地之出售人有益，若無法核發，亦 係土地之出售人須依法繳納土地增值稅，於土地買賣之過戶 移轉，並無任何影響，亦與兩造繼續履約並無關聯，且兩造 並未約定清除地上物之期限，被上訴人未清除地上物並不負 給付遲延責任，且被上訴人係因為上訴人於103年1月14日要 求於契約中加註罰款條款，才表示不賣系爭土地，要屬同時 履行抗辯權之行使，故系爭土地未完成移轉登記，不可歸責 於被上訴人，被上訴人為息事寧人，已將原審判決之金額返 還上訴人。且縱認被上訴人就本件違約確可歸責，惟上訴人 所提出所受之上開損失，均與系爭買賣無關，原審將違約金 酌減為6萬元，亦無違誤等語為辯。綜上兩造之主張及答辯 ，足見本案兩造之爭點為：⒈就系爭買賣契約未能履約，被 上訴人有無可歸責之違約情形？上訴人得否解除系爭買賣契 約？⒉如被上訴人確有違約，系爭買賣契約約定之違約金40 萬元是否過高？ ㈡就上開第⒈項爭點，業經原審判決理由五㈠部分認被上訴人 確有違約情事，業經原審判決認定在案，被上訴人對此部分 未提出上訴，卻猶執前詞提出答辯，是否可採，已屬可疑。 且查被上訴人申請農業使用證明，係為能免除土地增值稅， 確如被上訴人所辯屬有利於被上訴人事項，惟土地增值稅是 否繳納，會影響系爭土地得否向地政機關申請所有權移轉登 記，此觀土地稅法及土地所有權移轉或設定典權申報現值作 業要點等法令之相關規定即明，並非如被上訴人所辯與兩造 繼續履約並無關連，被上訴人於約定期限前未能取得農業使 用證明，使系爭土地應否繳納土地增值稅及得否辦理移轉登 記等履約相關事項，均陷於不確定之狀態，尚難認被上訴人 已盡其就系爭買賣契約應負之義務，被上訴人對此不確定之 狀態未能妥善處理，亦難認無可歸責事由；再者，縱然系爭 買賣契約並未明定清除地上物之期限，惟通觀契約全文並本 於契約目的解釋系爭買賣契約，如雙方未另有特約延後或提 前之情形，被上訴人至遲亦應於103年1月10日即系爭買賣契 約履約期限之前，履行清除地上物之義務，則被上訴人遲至 103年1月14日仍未清除，要難謂無可歸責之違約情事；又上 訴人拒絕交付第二期款，衡情應係被上訴人有上揭違約情事 ，故要求加註違約罰款，則被上訴人既然違約在先，上訴人 因此拒絕交付第二期款，始屬其同時履行抗辯權之行使，並 無給付遲延之情況，則被上訴人因此表示不賣系爭土地，與 同時履行抗辯權之行使有間。 ㈢承上所述，原審認「被告迄至103年1月14日仍未清除地上物 取得農業使用證明，顯已違約遲延給付在先，其進而表示不 願出賣系爭土地予原告，自已有不履行並違反契約約定之情 事無訛，則依買賣契約第12條後段約定：『乙方如不履行本 契約時，得由甲方解除契約，乙方所收之定金及價金應於違 約日起十日內加倍返還甲方，作為違約賠償金』，故原告依 此約定主張解除契約，洵非無據；又依證人陳怡婷所述：原 告之前就一直要求被告清除地上物，但被告無法依照時間清 除取得農業使用證明，並一直委託許耀升來協調，所以雙方 才約定103年1月14日到仲介公司協商等語可知，在契約所約 定被告應於102年12月20日提出農業使用證明之履行期限屆 至後，原告即有催告被告履行此項義務之表示，然迄至103 年1月14日被告仍無法依約提出，故被告給付遲延後，顯然 經原告之催告已逾相當之期限仍不履行，依民法第254條之 規定原告解除系爭買賣契約，復於法有據；查原告於103年1 月16日向本院起訴時，起訴狀表示因被告違反契約第12條約 定原告得解除契約，並要求被告返還已支付之定金40萬元， 實有解除兩造買賣契約之意思表示存在，並以起訴狀繕本於 103年1月23日送達被告時，生解除契約之效力」等節，均足 供參酌，上訴人並得依系爭買賣契約第12條後段約定，向被 上訴人請求給付違約賠償金。 ㈣而就本案第⒉項爭點而言，原審以上訴人所受之損害僅無法 利用定金40萬元，及依內政部102年5月就成屋買賣定型化契 約應記載事項之訂定重點買賣雙方逾期交屋或付款之違約賠 償責任，其解除契約者，違約金不得超過房地總價15%（違 約之處罰）等情，認兩造於系爭買賣契約中約定之違約金過 高，並將約定違約金酌減為6萬元。惟上開內政部之成屋買 賣定型化契約應記載事項中之約定違約金，係房地總價之15 %，而非約定違約金之15%。本件系爭土地之總價為470萬元 ，故如以上揭內政部成屋買賣定型化契約以房地總價15%計 算違約金之上限，本案之違約金上限應為70萬5千元，則系 爭買賣契約之約定違約金僅40萬元，約為契約總價之8.5%， 並未超過上開成屋買賣定型化契約所定之違約金上限。 ㈤按基於契約自由原則，違約金固得任由當事人約定定之，惟 違約金約定之金額如屬過高，對債務人無寧為變相盤剝，不 能無救濟之道。茲為保護債務人，民法第252條爰規定：「 約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」而違約 金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所 受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損 害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或 賠償額預定性違約金而異（最高法院90年度台上字第857號 民事裁判要旨參照）。本件系爭買賣契約之違約金固屬損害 賠償預定性質，而上訴人固然亦提出前揭損害項目，主張其 遭受之損害已超過前揭約定違約金之數額，惟所舉兩筆貸款 金額、另行承租他地租金及承租他地建築及材料等相關支出 ，均難認係因本件被上訴人違約上訴人所受之實際損害，本 件得認為係上訴人所受實際損害部分，除原審所認無法利用 定金40萬元部分，尚包括上訴人預將系爭土地作為魚池使用 ，而支出之規劃、設計及製圖費用、系爭土地水井權利之申 請登記費用、另尋土地之花費等部分，復審酌前揭被上訴人 之違約情節，以及系爭買賣契約第12條約定，兩造如有違約 之違約金均同為40萬元，未見有何變盤剝削之不公平情事， 且違約金所佔契約總價比例亦僅8.5%，尚未逾前揭成屋買賣 契約定型化契約所定之契約總價15%，並為兩造締約時本於 自由意志所簽訂而為各自所可預期，難認本件有何違約金過 高之違背契約正義情況，基於契約嚴守原則及誠實信用原則 ，被上訴人自應受系爭買賣契約之違約金約定拘束，並應依 約給付違約金予上訴人。 五、綜上所述，上訴人基於給付違約金之法律關係，請求被上訴 人應再給付上訴人違約金總計34萬元暨自民國103年1月24日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，尚無不合 ，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決 ，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院 予以廢棄改判如主文第2項所示。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 後於判決結果不生影響，爰毋庸一一論述。 七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 4 月 8 日 民事第三庭 審判長法 官 王鏡明 法 官 吳芙如 法 官 林于人 以上正本係照原本作成。 本件不得上訴。 中 華 民 國 104 年 4 月 8 日 書記官 吳曉玟