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臺灣彰化地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1147號 原　　　告　太平洋房屋仲介股份有限公司 法定代理人　章民強 訴訟代理人　蔡允文 　　　　　　蔡奕廷 被　　　告　圓堡建設股份有限公司 法定代理人　洪宏宜 訴訟代理人　廖健智律師 複代理人　　白佩鈺律師 上列當事人間請求給付銷售佣金事件，本院於民國104年2月24日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新台幣貳拾貳萬陸仟參佰壹拾壹元，及自民國10 3年11月7日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新台幣174元由被告負擔，新台幣17,260元由原告負擔 。 本判決原告勝訴部分得假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、本件原告起訴主張： ㈠被告前於民國102年10月1日與原告簽訂彰化市○○○段預售 案委託銷售合約書（下稱系爭契約），由原告代銷座落於彰 化縣彰化市○○○段○○○段000000000000地號土地之預 售案件（案名：原為陽明圓堡，後變更為圓堡晨曦），委託 銷售期間原先約定至103年6月30日，後經方合意延長至103 年9月30日止。原告於委託銷售期間內，即積極進行形象廣 告及相關廣告促銷活動，廣告銷售費用至103年9月30日止已 支出新台幣(下同)1100萬元，而原告於102年12月25日分別 售出B9及B11二戶，103年2月28日售出B16乙戶，3月3日售出 B2 0乙戶，以及8月4日售出A2一戶，共計售出5戶之預售房 地。依據系爭契約第5條第1款第1目之規定：「乙方（指原 告）之銷售佣金依銷售期間內，按所售出房屋底價總價計算 可請領之佣金依附件1房屋底價表。銷售率（即附件1所有房 屋之總底價為分母，實際售出之房屋總底價為分子）在達60 ％以下時，佣金以5.0％計算…」，及第2款第1目規定：「 乙方於銷售戶數正式簽訂賣契約後，依前項之計算約定，就 應得之佣金採月結方式，於當月25日前檢附發票向甲方（即 被告）請領之，甲方應於次月15日前結算給付予乙方。原告 於103年2月28日售出B16（買方曾國忠）及3月3日售出B20等 房地（買方黃曉玲），其買賣底價分別為1789萬元及1596萬 元，銷售佣金分別為B16：894,500元，B20：798,000元，二 戶合計1,692,500元，依前述規定，被告應於103年4月15日 前給付原告，然被告竟拒不履行，合計僅給付原告761,625 元，其餘部分雖經原告以信函催告被告仍置之不理拒絕給付 ，此實有悖雙方之約定，故原告已終止兩造間廣告製作及業 務銷售合約。前述B16及B20被告未給付之銷售佣金，連同先 前售出之B9及B11未付佣金147,300元，及A2未付佣金577,50 0元，合計1,655,675元，被告迄今均拒絕給付，故原告具狀 提起本訴。 ㈡有關A2房地買賣契約合意解約的原因，A2戶買方（蔡翰林） 原欲以2100萬元承買，原告因認為低於底價不同意出售，也 建議被告不要出售，但被告執意要出售，所以被告與買方訂 立契約時，被告跟買方說有關外水外電部分，請買方另外支 付，買賣價金才會定2125萬元。被告稱是原告向買方說要多 付外水外電的事情，原告否認，A2戶買賣契約之所以合意解 除，係因為買方知道內政部公函後很生氣，其向被告主張買 賣價金應該扣除25萬元，否則要向主管機關檢舉，被告覺得 買方很麻煩，所以要原告轉達，想跟買方合意解除契約，買 方也同意，故不是買方主動表示不要承買。至被告認其與買 方合意解約的緣由，係因原告之話術造成買方誤會所致，故 而得請求原告返還已付之佣金，未付之佣金亦無庸給付云云 ，原告否認被告所述，被告並應負舉證責任。其次，A2請款 協議書第5條固約定：「剩餘525000元（2.5%）佣金，待委 售戶再成交且有超價，其超價部份全額現金補足（例：後續 成交戶超價10萬元，即可請領10萬元佣金）直至補滿525000 元，其後超價恢復三七分帳。」，細繹該約定，係就525,00 0元佣金所為給付方式之特別約定，易言之，於後續有成交 時，超出底價之溢價，優先清償525,000元佣金，至清償完 畢為止，惟若嗣後已無成交可能性時，自無所謂以超價清償 525,000元佣金的問題，而應適用原約定，即合約書第5條第 2項之約定，由被告一次給付全部未付的佣金。 ㈢解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條定有明文。又按解釋契約，應探求當事人立 約時之真意，於文義上及論理上詳為推求當事人之真意如何 ？又應斟酌訂立契約當時及過去之事實，其經濟目的及交易 上之習慣，而本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷（ 參照最高法院65年度台上字第2135號裁判要旨）。本件委託 銷售合約書第12條雖約定：「乙方於結案時，須協助甲方於 房地標的週邊承租一間壹樓店面（供甲方作售後服務處及乙 方後續餘屋銷售處理使用），有關該壹樓店面服務處租約期 所發生之承租金及服務人員薪資，概由媒體預算編列表內雜 項支出項目內所編列新台幣56萬元正支付，於結案時由乙方 交付甲方」。此所謂「結案」究係指在任何情況下而為之結 案均涵蓋其內？抑或應為限縮解釋，應將某部分原因而為之 結案予以排除不予適用？原告認為在可歸責於被告所生債務 不履行，原告據以為終止契約時，當然非此「結案」文義射 程範圍內。蓋在被告有可歸責於己之債務不履行情事發生時 ，原告不得已依法終止契約，若此時原告仍負有給付56萬元 予被告的義務，此無異妨礙原告契約終止權的行使。若最終 原告不行使終止權，則原告除必須履行契約所定義務外，仍 須容忍被告債務不履行狀態的持續。是「結案」情況的範圍 ，若不予限制，即有違誠實信用原則。另形象廣告預算60萬 元，已支出866,793元，全部廣告預算是1100萬元，也已經 全部支出完畢，沒有結餘等語。 ㈣原告所提廣告費用支出表中（另於104年1月28日提出新表） ，差旅費是二位職員從台北到彰化的交通費，在台北太平洋 房屋代銷部上班，工地及銷售中心在彰化，當要下來與被告 開會時所需的往返交通費用、乘坐高鐵、客運或台鐵費用。 另仲介費用係有時候代銷會再經由不動產經紀人員帶買方來 買房子，如果成交，也必須給該經紀人員服務費，該經紀人 員是太平洋房屋的直營店的經紀人員，也就是原告之分店人 員。原告仍以原證十作為廣告支出項目，並無所謂其他費用 ，服務費就是仲介費，差旅費就是主管開會。跑單、專案係 指代銷中心所僱用職員之薪資，主管開會差旅費則屬於雜項 支出。原告製做原證十之支出表時，僅作大方向編列，有些 細項並未記載，但原告支出廣告所有費用確實為1100萬元。 ㈤兩造訂立系爭契約時，製作媒體預算編列表以預算1100萬元 為上限，分就23項，以為廣告支出計畫。惟該媒體預算編列 表僅為概略計畫，於契約履行後，原告自仍得依計畫實踐之 效果、不動產市場之變化或其他不可預料之情事，於無違契 約本旨範圍內彈性變更之。是系爭契約第6條第2項乃約定︰ 「... 並視廣告實際執行效果，乙方得經甲方同意後調整及 靈活運用之。」，今原告所提廣告費用支出表所列各項目， 縱與媒體預算編列表所列項目略有出入，倘該支出之項目與 系爭契約本旨無違，被告自不得任意否認，況參諸常情，果 非有必要，原告實無需任意揮霍由自身全數負擔之廣告經費 ，既如是，則已支出者，自可認定屬必要之費用。又形象廣 告支出部分，據被告所提被證五之會議紀錄表，當日係由訴 外人陳忠誠、王更新二人前往參加該次會議，該二人係負責 與被告接洽系爭房地銷售案事實，惟原告並未授權該二人於 該次會議中與被告作成決議，且被告如有提出新約定，該二 人應先向原告回報，經原告同意始得與被告決議，故對原告 等語。並聲明：⒈被告應給付原告新1,655,675元及自本訴 狀送達翌日起至清償日止依年息百分之五計算之利息。⒉訴 訟費用由被告負擔。⒊如獲勝訴判決，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠被告與原告於102年10月01日簽訂委託銷售合約書，約定由 原告銷售被告「圓堡晨曦」個案之房屋，委託銷售期間自10 2年10月01日起至103年06月30日，嗣於103年06月30日展延 銷售期限至103年9月30日。被告尚未支付予原告佣金部分， 包括B16、B20之佣金761,625元，B16、B20、B11、B9四戶10 ％保留款計316,550元。 ㈡就本件A2房地之佣金部分： ⒈本件個案編號A2之房地，原底價訂為23,260,000元整，因 原告想快速銷售該戶，不斷跟被告協調，希望該戶得以21 ,000,000元出售，惟該價格已低於底價超過200餘萬元， 故被告最後僅同意最低以21,250,000元出售，由原告再向 買方銷售，最後以21,250,000元之價格出售予買方（外水 外電部分內含在不動產總價格裡面，沒有另外收。），且 因本案低於底價太多較為特殊，故兩造另簽有「圓堡晨曦 A2棟請款協議書」，約定如何支付本案之佣金。詎嗣後買 方卻向被告表示雖然合約係記載21,250,000元，但當初原 告向其推銷時，係以21,000,000元成交價，另外再收取25 萬元之外水外電之費用。因內政部早有規定，預售屋不得 再向買方收取自來水、電力之內外管線費用，故買方要求 被告退還25萬元，經被告向原告詢問後，原告亦承認係其 當初話術造成買方誤會，經原告與被告協商後，同意該客 戶辦理解約退戶。 ⒉被告與原告之銷售人員於103年06月11日會議中，已明令 自103年05月02日起外水電費用不可向客戶另收，所以原 告對客戶報價時，就要考慮如何將外水電隱含於買賣價金 中，所以A2戶之客戶爭執純屬原告之疏失，另據證人即A2 戶前買方蔡翰林到庭之證述內容，益徵確係因可歸責於原 告之事由致後來解除該A2戶買賣契約。況且，本件既係由 被告委託原告銷售系爭房地，自不可能由被告與買方接洽 及說明契約條款及款項，故系爭房地之相關資訊都是原告 向買方接觸說明，等確認成交之後，再由被告派人攜帶公 司大小章與買方簽約。換言之，在所有銷售過程中，均係 由原告與買方接觸，應無疑義，否則，若需要被告自行出 面銷售房地與買方洽談價錢者，即無庸委託原告處理本件 銷售房地契約。 ⒊依委託銷售合約書第8條第3項之約定：「買賣簽約完成後 ，如有可歸責於乙方之因素，致買方解除買賣契約，乙方 應負責理直，若協調不成經法院判定買方有權解除買賣契 約，造成甲方任何損害時，應由乙方負完全賠償之責，該 戶已請領佣金須全數退還給甲方。」、第10條第2項約定 乙方責任：「不得有陳述或提供甲方供給之廣告及書面資 料以外其他誇大或不實情事之行為。」、第13條第2項規 定：「乙方如有違反本契約之任一約定，經甲方催告限期 改善而未改善者，甲方有權逕解除或終止本契約，如致產 生其他損害，乙方並應負所有損害賠償之責。」。A2戶之 買賣契約既係因可歸責原告致後來解除，原告亦同意解除 該戶買賣契約，則A2戶已請領之佣金472,500元自須全數 退還給被告，剩餘未給付之佣金及保留款部分計577,500 元，亦不得向被告主張請求。 ⒋再者，依據圓堡晨曦A2棟請款協議書第5條約定：「剩餘 525000元（2.5％）佣金，待委售戶再成交且有超價，其 超價部分全額現金補足（例：後續成交戶超價10萬，即可 請領10萬元佣金），直至補滿525000元，其後超價恢復三 七分帳。」，A2房地之剩餘佣金，因原告後續未再銷售其 他房地，亦不得向被告請求主張剩餘佣金之部分。 ㈢又依委託銷售合約書第12條之約定：「銷售期滿後，有關銷 售現場及輔助銷售器材（包括如接待中心、樣品屋設備等海 報、模型、契約書、說明書、圖檔、透視圖等）若甲方有需 要時，乙方無條件保留給甲方使用，若甲方不需要時則乙方 須負恢復原狀之責。乙方於結案時需協助甲方於房地標的周 邊承租一間一樓店面（供甲方作售後服務處及乙方後續餘屋 銷售處理使用），有關一樓店面服務處租約期所發生之承租 金及服務人員薪資，概由媒體預算編列表內雜項支出項目內 所編列新台幣56萬元正支付，於結案時由乙方交付甲方。」 。本件被告雖未給付原告B16及B20之剩餘佣金，然此係因兩 造仍存有A2房地爭議，且被告對原告尚有其他債權主張抵銷 所致（詳下述），故本件契約係因契約至103年9月30日屆期 終止，並非係因可歸責於被告之事由致終止本件契約，原告 主張係因被告債務不履行始終止契約，自不可採。即便認系 爭契約係於103年9月26日由原告發函之後即行終止，此亦不 可歸責於被告，僅得認雙方提前終止本契約，故原告仍負有 辦理結案之義務。又兩造既已終止合約，原告自應給付被告 上開媒體預算編列表內雜項支出項目所編列之56萬元。 ㈣媒體預算編列部分： ⒈依系爭契約第6條第8項規定，系爭房地銷售未達80%時， 原告應返還一半費用給被告。系爭房地之媒體預算共編列 1100萬元，惟原告所提出之「圓堡晨曦廣告支出表」其中 項次1至12僅只有估價單，並非收據或是發票，難以認定 原告確實有該支出。項次13至24並無提供任何單據以供審 核，且倘若確實有報紙稿或水電費等支出，自有其單據可 以提供。再者，差旅費及仲介費與本案銷售廣告支出並無 有任何相關，自不能列於廣告支出表上，故假使暫將項次 1至12列入廣告支出表（假設語氣並非同意認列）但無單 據之項次13至24之費用應予以剔除，甚且原告於訴訟期間 ，歷次提出之廣告費用支出、單據均不相同，是以原告之 廣告費用應先扣56萬元及60萬元部分後，剩餘部分之一半 金額（即984萬元/2＝492萬元）返還予被告。 ⒉又原告依照委託銷售合約書所編列之媒體預算部分中，有 關於形象廣告部分另編列60萬元，用來支付合約附件中媒 體預算編列表內所未預估到之項目，包括：接待中心內之 裝飾、擺設，便利銷售業務進行之各項設備及接待中心遷 移時之裝修費用補助等，此筆費用如果未於銷售期間內動 支之餘額，需於結案後繳還被告，惟原告於每週與被告所 召開之銷售會議，並未提及有動支該筆金額。另依委託銷 售合約書第6條第4項約定廣告預算及執行：「乙方需於每 週業務會議時，詳列廣告費用支出明細及累計金額，提交 甲方監督審閱，甲方若認為乙方之執行有所偏差，乙方即 應改進；乙方應於本銷售案結案時，提出完整詳實之廣告 預算執行單據供甲方審核。」，原告於本銷售案結案時， 本就有其義務提出完整詳實之廣告預算單據與被告審核。 故依照委託銷售合約書第6條第8項約定，原告應返還該60 萬元之一半即30萬元予被告。 ⒊綜上，廣告費用加上形象廣告費用，原告尚應給付被告 5,220,000元（計算式：9,840,000/2+600,000/2=5,220,0 00元）。 ㈤依民法第334條第1項規定：「二人互負債務，而其給付種類 相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互 為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷 者，不在此限。」。本件被告雖應給付原告包括B16、B20之 佣金761,625元，B16、B20、B11、B9四戶10％保留款316,55 0元，共計1,078,175元，然系爭契約既於103年9月30 日屆 期終止，原告自須依委託銷售合約書第12條之約定，應給付 被告媒體預算編列表內雜項支出項目所編列之560,000元； 剩餘廣告費用部分，原告尚應給付被告5,220,000元（含廣 告費用4,920,000元及形象廣告費用300,000元）；原告並應 返還被告已領取A2房地之佣金472,500元，故原告尚應給付 被告5,692,500元（計算式560000+0000000+472,500=000000 0）。被告業已於103年9月24日寄發存證信函與原告主張抵 銷，故原告不得再向被告主張給付上開任何款項等語置辯。 並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如獲 不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。 三、兩造不爭執事項︰ ㈠兩造於102年10月1日簽訂彰化市○○○段預售案委託銷售合 約書，被告委託原告代銷座落於彰化縣彰化市○○○段○○ ○段000000000000地號土地之預售案件（案名：原為陽明 圓堡，後變更為圓堡晨曦），共25戶，委託銷售期間自102 年10月1日起至103年6月30日止，後展延至103年9月30日止 。 ㈡原告於102年12月25日分別售出B9及B11二戶、103年2月28日 售出B16乙戶、103年3月3日售出B20乙戶、103年8月4日售出 A2乙戶，共計售出5戶之預售房地，被告並於上開日期分別 與買方簽定房地買賣契約書。 ㈢A2戶部分底價原為2326萬元，經被告同意以2125萬元（含外 水外電25萬元）出售並與買方簽訂買賣契約，兩造就A2戶部 分另於103年8月12日簽訂A2棟請款協議書，約定外水外電25 萬元不計入總銷售金額，依成交價2100萬元計算5%佣金為10 5萬元，於簽約完成時可請領佣金525,000元，剩餘佣金525, 000元待委售戶再成交且有超價，超價部分全額現金補足（ 例：後續成交戶超價10萬，即可請領10萬佣金），直至補滿 525,000元，其後超價恢復三七分帳。 ㈣A2戶部分買賣契約簽定出售總價為2125萬元，價額含外水外 電費用25萬元，簽約時為兩造及買方所明知，被告亦明知10 3年5月法令已明定買賣房屋不得向買方另行收取外水外電費 用，嗣買方以被告未依法令規定而額外向買方收取外水外電 費用為由要求解約，經被告同意雙方於103年9月10日辦理解 約退戶。 ㈤B16售價為1789萬元，B20戶售價為1596萬元，被告分別應支 付原告銷售佣金894,500元及798,000元，合計1,692,500元 ，被告僅給付原告761,625元，尚有佣金（含10%保留款）93 0,875元未支付，B9及B11部分則有佣金之10%保留款147,300 元未支付，A2部分之佣金為1,050,000元，被告僅支付原告 472,500元。 ㈥系爭房地銷售廣告媒體預算編列費用為1100萬元，項目金額 如附表一所示。 ㈦原告於103年9月19日以存證信函催告被告給付B16及B20未支 付之佣金，同年月26日寄發二封存證信予被告，以被告未依 約給付佣金為由表示終止系爭委託銷售契約，被告於同年月 27日及30日收受存證信函。 四、本院得心證之理由︰ ㈠查系爭契約第五條約定「銷售佣金之計算與請領方式：… 請領方式：㈠乙方（即原告）於銷售戶數簽訂正式買賣契約 後，依前項之計算約定，就應得之佣金採月結方式，於當月 25日前檢附發票向甲方（即被告）請領之，甲方應於次月15 日前結算給付予乙方。如乙方無法於前列日期送交請領時， 該請領項目順延至下月請款。㈡每月乙方向甲方請款佣金， 甲方需保留該戶佣金之百分之10作為保留款，於委託銷售期 結束後（或全案完銷後），甲方於乙方釐清責任費用後，甲 方於二週內即退還該保留款於乙方。」，原告售出之B16、 B20兩戶，被告分別與買方於103年2月28日、103年3月3日簽 訂買賣契約，則依上開約定被告應於103年4月15日（最遲亦 應於同年5月15日）將兩戶之佣金於扣除保留款10%後，即1, 523,250元（0000000×90%＝0000000）給付原告，然被告僅 給付原告761,625元，尚有761,625元未給付，被告顯已違反 契約之約定無訛。按民法第529條規定，關於勞務給付之契 約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規 定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 ，或為訂約之媒介：他方給付報酬之契約而言（民法第565 條）。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不 同者㈠居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則 。㈡居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為 限。㈢所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第568 條），從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而 適用（最高法院79年度台上字第579號民事裁判要旨參照） 。因此居間既為勞務給付契約之一種，除居間有特別之規定 外，依民法第529條應適用關於委任之規定，而民法第549條 規定：「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。當事人 之一方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責 任。但因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者 ，不在此限。」，本件被告就應給付原告關於B16、B20兩戶 之佣金因未依約履行，經原告於103年9月19日以存證信函催 告請求仍未給付，故原告於同年月26日以存證信函終止兩造 系爭契約，並經被告於同年月27日及30日收受，此有存證信 函及掛號回執在卷可稽，故原告因非可歸責於己之事由終止 系約契約自於法有據，且無須對被告負損害賠償責任，實堪 認定。 ㈡次查，原告之銷售人員陳忠誠係負責洽談買受A2戶買方蔡翰 林之人員，陳忠誠與蔡翰林約定售價為2100萬元，外水外電 費用25萬元須由買方負擔，簽約時買賣契約總價載為2125萬 元，被告公司人員係於簽訂買賣契約及解除買賣契約時始出 現，蔡翰林簽約時並不知法令已變更等情，業經證人蔡翰林 到庭證述在卷，然與買方蔡翰林約定售價為2100萬元，外水 外電費用25萬元由買方負擔者，雖係原告公司之銷售人員， 惟被告自承與買方蔡翰林簽訂買賣契約時其明知約定售價為 2100萬元，外水外電費用25萬元由買方負擔一事，此由兩造 於103年8月12日簽訂之A2棟請款協議書內容所載亦可知，且 103年5月間起法令已明定賣方不得額外向買方收取外水外電 費用一節，復為被告所明知，被告仍以違背法令之上開條件 與買方簽訂買賣契約，致買方因不知法令變更而與被告簽約 ，嗣後要求解約，經被告同意而合意解除買賣契約，豈可謂 係可歸責於原告之事由所致，故兩造既於103年8月12日簽訂 A2棟請款協議書，被告即應依該約定支付佣金，況按民法第 565條規定，稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂 約之機會，或為訂約之媒介，他人給付報酬之契約。又居間 人於約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解 除，於其報酬並無影響。故依協議書之約定買賣契約完成時 被告即應給付原告佣金525,000元，不因契約因故解約而受 影響，因此被告尚積欠之保留款52,500元，於原告合法終止 契約時，被告即有給付此部分佣金52,500元之義務，至於剩 餘一半之佣金525,000元，依協議書約定須原告嗣後有成交 並超價出售，被告始須以超價之金額為基準支付佣金，然原 告在出售A2戶以後並未再銷售出任何房屋，因此自無任何超 價可以請求被告支付剩餘之一半佣金，原告亦請求被告須支 付A2戶之另一半佣金525, 000元，即無理由；又系爭契約第 八條第三項約定：買賣契約完成後，須有可歸責於原告之因 素，致買方解除契約，如被告無法理直協調不成經法院判定 買方有權解除契約，造成被告發生損害時，原告已請領之該 戶佣金始須全部退還被告，惟A2戶買賣契約係被告之同意而 由買賣雙方合意解除契約，並非經法院判定，且非可謂係因 可歸責於原告之事由所致，故被告要求原告退還已支付之佣 金472,500元，並持以與原告之債權相互抵銷，自無所據。 ㈢又系爭契約第六條廣告預算及執行約定：「…本契約期間 內因銷售房屋而發生之所有費用蓋由乙方（即原告）全額負 擔，包括現場銷售人事薪資/獎金費用、附件2（即如附表一 所示）廣告預算表所列之所有項目、相關交際費及罰款等。 …前項廣告支出憑證應以乙方發包廠商之實際發包價格為 基準，並非以廣告訂價報銷。…若銷售率達80%（含）以 上時，則甲方不計算廣告費之支出比例，倘未達80%銷售結 案，則剩餘廣告預算費用，由甲、乙雙方各持一半。」，本 件兩造約定廣告媒體預算金額為1100萬元，編列項目為如附 表一所示，原告主張其所支出之廣告費用及項目為如附表二 所示，金額達11,386,940元，已無剩餘預算可支付被告云云 ，依原告所述如附表二所示之廣告支出項目中：「⒐服務費 」即仲介費，為原告直營店之經紀人員帶看房屋成交應支付 給經紀人員之仲介費用、「⒕跑單、專案」指代銷中心所僱 用長駐之職員薪水、「⒖主管開會差旅費」為原告公司職員 從台北前往彰化工地及代銷中心之往返交通費，然此服務費 、跑單、專案、主管開會差旅費等支出，不在附表一所示之 媒體預算編列表項目中，此為原告所自承，且依上開契約第 六條第項之約定，此類費用屬現場銷售人事薪資及獎金費 用本應由原告全額負擔，豈可列於廣告媒體預算1100萬元之 範圍內；經核原告所支出之廣告費用項目僅附表二所示之１ ～８、～等項目符合附表一所示媒體預算編列表內所示 之項目，且各項目之金額均有被告所提出之發票作為支出憑 證附卷足考，屬實際支出之價格符合兩造契約之約定，金額 合計為9,191,272元，故媒體預算費用之剩餘金額應為1,808 ,728元（11,000,000－9,191,272＝1,808,728），原告所辯 不足採信。 ㈣另查，被告主張媒體預算編列表內項目現場管銷５雜項支出 56萬元，依契約第十二條約定原告應全數交付被告云云。查 系爭契約第十二條約定「銷售期滿後，有關銷售現場輔助銷 售器材）包括如接待中心、樣品屋設備等海報、模型、契約 書、說明書、圖檔、透視圖等）若甲方有需要時，乙方無條 件保留給甲方使用，若甲方不需要時則乙方須負恢復原狀之 責。乙方於結案時需協助甲方於房地標的週邊承租一間壹樓 店面（供甲方作售後服務處及乙方後續餘屋銷售處理使用） ，有關該壹樓店面服務處租約期所發生之承租金及服務人員 薪資，蓋由媒體預算編列表內雜項支出項目內所編列新台幣 56萬元正支付，於結案時由乙方交付甲方」，該條前後段分 別係關於銷售期滿及結案時之約定，所謂結案應如何解釋， 是否包括經原告合法終止系爭契約之情形在內，對照系爭契 約第三條有關於委託期間之約定「雙方同意委託銷售期間自 民國102年10月1日起至103年6月30日止（經雙方協議後委託 銷售期間展延至民國103年9月30日止）。如因不可抗拒之外 力因素致乙方無法順利進行銷售，雙方可另議延長或調整銷 售期限。若乙方提前達成銷售，經甲方同意後，得於本契約 終止前結案撤出」，前段為銷售期限，後段顯係指銷售期間 雖尚未屆滿，但原告已達銷售目標經被告同意而結案之情形 ，因此契約內其他條款所稱之結案應作相同之解釋始能前後 呼應，而本件契約係經原告合法終止而停止銷售，並非原告 已達銷售目標經被告同意而結案，自不適用第十二條關於原 告應於結案後將雜項支出56萬元交付被告之約定，被告主張 原告應將此部分56萬元全數交付被告洵屬無據，自不得先由 剩餘廣告預算費用中扣除之；至於媒體預算編列表企劃項目 2形象廣告60萬元，原告主張即為其提出如附表二所示之廣 告費用支出之2～6「派報、夾報、廣告、壁面廣告、樣品屋 、企劃-廣告設計、透視圖」等項目云云，然上開2～6項目 於附表一所示媒體預算編列表項目中均已另行編列，與形象 廣告分立，完全不同，豈可將形象廣告算入「派報、夾報、 廣告、壁面廣告、樣品屋、企劃-廣告設計、透視圖」等支 出項目，故原告就形象廣告費用60萬元部分並未提出任何支 出單據以為證，應屬未支出之剩餘廣告預算費用，如前所述 原告支出之媒體預算費用剩餘金額為1,808,728元，則依契 約第六條第八項之約定原告應支付上開費用之一半即904,36 4元予被告。 ㈤再查，系爭契約第五條第二項第二款約定原告每月向被告請 領之佣金須扣百分之10保留款，作為釐清責任費用，本件係 因被告未依約支付報酬佣金予原告，經原告合法終止契約， 則被告所扣留佣金百分之10之保留款自應返還原告，復堪認 定。 ㈥縱上所述，原告得向被告請求給付B16、B20部分未支付佣金 930, 875元（含10%保留款），B9及B11部分佣金之10%保留 款147, 300元，A2部分應支付之佣金10%保留款52,500元， 合計為00 00000元，惟原告另須支付被告剩餘廣告預算費用 904,364元，被告主張抵銷後，被告仍應給付原告226,311元 。 五、從而，原告依系爭契約請求被告給付226,311及自起訴狀繕 本送達翌日（即103年11月7日）起至清償日止按年利率百分 之五計算之利息，即有理由，應予准許，逾此部分之請求則 無理由，應予駁回。 六、本判決第一項原告勝訴部分所命給付之價額未逾新台幣五十 萬元由本院依職權宣告假執行。至原告敗訴部分其假執行之 聲請已失所附麗，不予准許，應予駁回。 七、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，並依民事 訴訟法第79條但書、第389條第1項第5款，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 2 月 24 日 民事第二庭 法 官 黃倩玲 以上正本係照原本作成。 如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(需附 繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 3 月 2 日 書記官 王宣雄 附表一︰媒體預算編列表 ┌──┬──────────┬───┬──┬───┬──┬─────────┐ │編號│ 項 目 │格式 │數量│總價 │發包│ 備 註 │ │ │ │ │ │ │金額│ │ ├──┼──────────┼───┼──┼───┼──┼─────────┤ │1 │接待中心佈置及樣品屋│1式 │ │350萬 │ │ │ ├──┼──────────┼───┼──┼───┼──┼─────────┤ │2 │接待中心場地租金 │1間 │ │90萬 │ │ │ ├──┼──────────┼───┼──┼───┼──┼─────────┤ │3 │建築展示模型 │1式 │ │30萬 │ │ │ ├──┼──────────┼───┼──┼───┼──┼─────────┤ │4 │透視圖及電子表板 │1式 │ │30萬 │ │ │ ├──┼──────────┼───┼──┼───┼──┼─────────┤ │5 │平面墨線繪製 │1式 │ │10萬 │ │ │ ├──┼──────────┼───┼──┼───┼──┼─────────┤ │6 │現場燈光配置 │1式 │ │10萬 │ │ │ ├──┼──────────┼───┼──┼───┼──┼─────────┤ │7 │現場看板、旗幟佈置 │1式 │ │10萬 │ │ │ ├──┴──────────┼───┴──┴───┴──┼─────────┤ │ 小 計 │ 530.0萬 │ │ ├──┬──────────┼───┬──┬───┬──┼─────────┤ │1 │報紙稿 │1式 │ │30萬 │ │ │ ├──┼──────────┼───┼──┼───┼──┼─────────┤ │2 │海報印刷 │1式 │ │30萬 │ │ │ ├──┼──────────┼───┼──┼───┼──┼─────────┤ │3 │海報派夾 │1式 │ │ 6萬 │ │ │ ├──┼──────────┼───┼──┼───┼──┼─────────┤ │4 │戶外定點 │6個月 │ │172萬 │ │ │ ├──┼──────────┼───┼──┼───┼──┼─────────┤ │5 │A字牌、舉牌 │1式 │ │22萬 │ │ │ ├──┼──────────┼───┼──┼───┼──┼─────────┤ │6 │簡訊 │1式 │ │20萬 │ │ │ ├──┼──────────┼───┼──┼───┼──┼─────────┤ │7 │網路媒體 │1式 │ │15萬 │ │ │ ├──┴──────────┼───┴──┴───┴──┼─────────┤ │ 小 計 │ 295.0萬 │ │ ├──┬──────────┼───┬──┬───┬──┼─────────┤ │1 │企劃費用 │1式 │ │60萬 │ │ │ ├──┼──────────┼───┼──┼───┼──┼─────────┤ │2 │形象廣告 │1式 │ │60萬 │ │ │ ├──┼──────────┼───┼──┼───┼──┼─────────┤ │3 │攝影 │1式 │ │ 8萬 │ │ │ ├──┼──────────┼───┼──┼───┼──┼─────────┤ │4 │帆布 │1式 │ │25萬 │ │ │ ├──┼──────────┼───┼──┼───┼──┼─────────┤ │5 │贈品 │1式 │ │15萬 │ │ │ ├──┴──────────┼───┴──┴───┴──┼─────────┤ │ 小 計 │ 168.0萬 │ │ ├──┬──────────┼───┬──┬───┬──┼─────────┤ │1 │水電費 │9個月 │ │18萬 │ │ │ ├──┼──────────┼───┼──┼───┼──┼─────────┤ │2 │電話費 │9個月 │ │10萬 │ │ │ ├──┼──────────┼───┼──┼───┼──┼─────────┤ │3 │零用金 │9個月 │ │18萬 │ │ │ ├──┼──────────┼───┼──┼───┼──┼─────────┤ │4 │保全設定費用 │9個月 │ │ 5萬 │ │ │ ├──┼──────────┼───┼──┼───┼──┼─────────┤ │5 │雜項支出 │12個月│ │56萬 │ │服務處12個月店租費│ │ │ │ │ │ │ │及薪資 │ ├──┴──────────┼───┴──┴───┴──┼─────────┤ │ 小 計 │ 107.0萬 │ │ ├─────────────┼─────────────┼─────────┤ │ 總 計 │ 1,100萬 │ │ └─────────────┴─────────────┴─────────┘ 附表二︰廣告費用支出表 ┌──┬──────────────┬─────┐ │ │ 項 目 │金額（元）│ ├──┼──────────────┼─────┤ │1 │人力派遣、裝修、水電工程 │299,060 │ ├──┼──────────────┼─────┤ │2 │派報、夾報、廣告 │2,064,790 │ ├──┼──────────────┼─────┤ │3 │壁面廣告 │392,349 │ ├──┼──────────────┼─────┤ │4 │樣品屋 │3,400,000 │ ├──┼──────────────┼─────┤ │5 │企劃-廣告設計 │630,000 │ ├──┼──────────────┼─────┤ │6 │透視圖 │428,000 │ ├──┼──────────────┼─────┤ │7 │臨時電、電費、網路費 │236,965 │ ├──┼──────────────┼─────┤ │8 │模型、攝影、燈具 │406,825 │ ├──┼──────────────┼─────┤ │9 │服務費 │1,029,470 │ ├──┼──────────────┼─────┤ │10 │土地租金 │858,176 │ ├──┼──────────────┼─────┤ │11 │名片、海報、合約書、卡片 │214,100 │ ├──┼──────────────┼─────┤ │12 │冷氣、影印機租金 │71,579 │ ├──┼──────────────┼─────┤ │13 │保全、樣品屋用品、鷹架 │189,428 │ ├──┼──────────────┼─────┤ │14 │跑單、專案 │1,131,144 │ ├──┼──────────────┼─────┤ │15 │主管開會差旅費 │35,054 │ ├──┼──────────────┼─────┤ │ │ 總 計 │11,386,940│ ├──┼──────────────┼─────┤ │備註│後勤協助部門管銷成本尚未計入│ │ └──┴──────────────┴─────┘