臺灣彰化地方法院民事判決 103年度訴字第1217號
原 告 陳彥瑾
訴訟
代理人 沈泰基
律師
被 告 鄭麗華
上列
當事人間請求履行契約事件，本院於民國103年12月26日
言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將其所有坐落於彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地(面積33
60.99平方公尺，權利範圍:00000000分之0000000)及彰化縣○○
鎮○○段○○○○號土地(面積466.10平方公尺，權利範圍:0000000
0分之0000000)等2筆土地，核發權狀後，並於原告給付新臺幣伍
佰柒拾貳萬陸仟元之同時，協同將前述抵價地辦理
所有權移轉登
記予原告。
訴訟費用新台幣壹萬陸仟壹佰肆拾柒元由被告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、緣原告於民國102年3月29日與被告鄭麗華簽立
不動產買賣
契約書【抵價地配地權利讓渡契約】，以新臺幣（下同）
11,226,000元(契約書原第三條約定1100萬元整，
嗣經陳
俊彥地政士見證雙方同意買賣總價款更正為11,226,000元
並增補記載於合約書第十五條其他特約事項後段空白處)
，買受其所有高速鐵路彰化車站區段徵收可配回之抵價地
配地權利，即將來向徵收機關申請配回抵價地之應領抵價
地權利價值全部(申領抵價地收件號: 288號之應領抵價地
權利價值、權利範圍:全部)。原告並依合約書第四條已支
付第一期款550萬元整(含於102年3月26日支付訂金50萬元
整)所餘款項依約應於配地後領回抵價地取得土地所有權
狀備件日起30日內一次付清價金。
二、被告為高速鐵路彰化車站區段徵收土地之原所有權人，依
兩造簽訂之
系爭買賣契約第二條:「買賣不動產標示一、
乙方同意將來向徵收機關申請配回抵價地之應領抵價地權
利價值全部出售予甲方。二、抽籤分配位置由乙方配合甲
方選定或以委託方式由甲方出面
參與分配程序」、第五條
第二項:「文件交付及作業配合……二、
本約簽定後，有
關將來區段徵收配地前之任何通知及公函，乙方應隨時告
知甲方行使權利及交付該證件…。」及第四條:「…三、
乙方配地取得權狀日起七日內應至代書事務所備齊證件蓋
妥移轉書類，辦理產權移轉登記予
聲請人或其指定之登記
名義人。」。次查，高速鐵路彰化車站區段徵收作業現已
由彰化縣政府辦理抵價地配地作業完成，被告配地後領回
抵價地分別為彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地(面積3360
.99平方公尺，權利範圍:00000000分之0000000)及彰化縣
○○鎮○○段○○○○號土地(面積466.10平方公尺，權利範
圍:00000000分之0000000)等2筆土地，並於103年10月31
日以領回抵價地為登記原因，辦理土地所有權登記完竣。
三、
詎料，被告竟於區段徵收作業進行至抽籤配地階段時，要
求解約恢復原狀，並向彰化地方法院北斗簡易庭聲請調解
，略陳願以所收金額550萬元返還予原告，並解除雙方之
不動產買賣契約
云云，經彰化地方法院北斗簡易庭以103
年度司斗調字第119號受理後並於103年8月4日調解不成立
。原告為此數次委託專人親自拜訪並發函予被告促其依約
履行出賣人義務，
惟皆不獲回應且拒絕依約定告知有關
本
件區段徵收配地之任何通知及公函，原告經自己查詢始知
被告已領回系爭抵價地。顯見被告已有毀約之舉，已嚴重
損害原告之權益。
四、
按權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，
民法第
348條第2項前段定有明文。本件兩造就系爭土地為高速鐵
路彰化車站區段徵收後可配回之抵價地權利成立系爭買賣
契約，此觀之系爭買賣契約第2條自明。又依系爭買賣契
約第4條，被告有使原告取得系爭抵價地所有權之義務，
從而，原告依據民法第348條及買賣契約約定
請求權請求
被告協同移轉系爭抵價地之所有權予原告，自屬有據。
五、原告否認有詐欺，亦否認當初有約定一台分以600萬元計
價，應該以買賣契約書為準，這個是權利價值的買賣。請
求傳喚簽約的土地代書邱銀堆出庭作證，原告的契約原本
第十五條第1項金額更正部分並沒有畫掉。原本的買賣契
約就是1100萬元，被告事後想要加價22萬6000元，經代書
反應後，原告同意增加額外的22萬6000元，103年4月11日
更正契約金額。對於被告
答辯狀所附上的兩份
存證信函，
形式上不爭執，但是發信人為陳文雄，並
非本件的出賣人
。
六、原告否認兩造有約定一年內付清價款，尾款付款條件應依
照買賣契約書第4條約定，雙方今日提出的契約書原本對
此約定也都未刪除。對於被告提出之專任銷售委託契約書
原本部分不爭執，但專任銷售委託契約書是仲介約的部分
，與本件買賣契約無關，兩造的買賣
法律關係應依照102
年3月29日簽立的買賣契約書為準。專任委託契約書上面
有新苗開發股份有限公司竹南
分公司的印章，
是以分公司
的名義簽的，訴外人林崑龍是董事長，原告陳彥瑾是總經
理，本件專任銷售委託契約書只是陳彥瑾以分公司負責人
的名義代表公司簽立。原告否認被告有口頭催告原告給付
買賣價金，103年4月21日的存證信函是訴外人陳文雄寄給
訴外人施沛辰(即施沛君)，但是訴外人施沛辰(即施沛君)
並沒有代理原告的權限，這個存證信函應該沒有法律上的
效力。對於被告提出買賣流程書部分，這是被告刻意要訴
外人施沛辰(即施沛君)所撰寫的，這個詳細情形由施沛辰
(即施沛君)來說明。
七、區段徵收配地已經公告，但是權狀現在正在發放中，被告
有無取得，要請被告表示。依照買賣契約第4條，尾款是
要取得權狀30日內才需要一次付清。
八、聲明：如主文所示。
貳、被告方面：
一、查被告鄭麗華(代理人陳文雄)於102年3月29日，透過仲介
施沛辰，與原告陳彥瑾(買方)簽立不動產買賣契約書【
抵價地配地權利讓渡契約】，買賣坐落彰化縣○○鎮○○
○路彰化車站特定區區段徵收抵價地、權利範圍全部。
二、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示，民法第92條第1項前段定有明文。分述如下：
㈠被告之代理人陳文雄係文盲不識字，全憑仲介施沛辰口頭
說明雙方之買賣條件，係以每台分600萬元計算(不含代書
費、稅金等)，原告於102年3月29日，指定在位於彰化縣
○○鎮○路里○○路○○○號邱銀堆代書事務所，簽立
上開
不動產買賣契約書，該契約書內容，均依原告之陳述撰寫
。
經查：原告及邱銀堆代書二人均未向被告之代理人陳文
雄詳細說明不動產買賣契約書之內容。
㈡簽約後，被告之代理人陳文雄、仲介施沛辰(即施沛君)及
原告等三人，在邱銀堆代書事務所門口，陳文雄問原告：
「我不會算，你算這樣，金額對嗎？」；原告答稱：「阿
桑，我算這樣，還有多算給你，你最近身體不太好，我再
拿四萬給你調養身體..」等語，再拿出5000元給施沛辰(
即施沛君)，請施沛辰(即施沛君)幫陳文雄買車票後，其
餘均給陳文雄，施沛辰(即施沛君)將上開5000元均交給陳
文雄，
渠等三人才離開邱銀堆代書事務所。
㈢被告之代理人陳文雄於102年5月間，委託他人核算買賣總
價金後，始發現：原告意圖為自己不法之所有，竟將系爭
土地買賣價金應以每台分600萬元計算(不含代書費、稅金
等)(核算後：買賣總價金應為11,226,000元)。原告卻故
意隱匿，將買賣總價款短少226,000元，而以低價1100萬
元跟被告之代理人陳文雄簽約，系爭不動產買賣契約係被
原告詐欺所簽訂，至為明顯！被告
爰依民法第92條第1項
前段之規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其
意思表示，
於法有據！被告係依103年4月21日的存證信函
撤銷契約之意思表示。
㈢ 被告之代理人陳文雄於102年5月14日，即以三重五常郵局
第五三號存證信函通知原告：「102年3月21日上午9點30
分(田中文化教育園區)的說明會施沛辰小姐當面談一台分
地六百萬購買土地所有權狀地號－376、376之3、376之4
，三份總合多少面積就算多少錢等語」，惟原告仍置之不
理，損害被告之權益。
㈣ 被告之代理人陳文雄於103年4月11日當場向施沛辰(即施
沛君)及地政士陳彥俊表示：「應再重新訂立不動產買賣
契約書‧‧‧」等語，惟
渠等二人均置之不理；且原告避
不見面，被告之代理人陳文雄迫不得已，於103年4月21日
再以三重五常郵局第60號存證信函通知仲介施沛辰(即施
沛君)，載明：「你好,你我土地地號376、376之3、376之
4買賣1台分600萬計算，你我同意定金50萬元，第二次500
萬元有說尾款一年到要付清，不知第二次你們總合計1100
萬元，不對不承認，到103年4月11日你們來說同意1分600
萬元計算，以前寫1100萬元同意廢掉。請接信7天內要來
講清楚，如果不來，以前全部解約...等語」，惟原告仍
置之不理，損害被告之權益。
三、被告之代理人陳文雄因文盲不識字，故請求仲介施沛辰(
即施沛君)於103年5月13日，將敘述整個兩造買賣過程，
交予被告。足見，雙方於102年3月26日簽立不動產買賣契
約書時，即言明應於買賣一年內付清尾款。
四、又根據兩造於102年3月26日所簽訂之專任委託銷售契約書
※本宗物件鑑界費由賣方支付。後加註【一年兌現尾款，
壓
本票於代書】。
足證，兩造於訂約時，已約定，自簽約
日即自102年3月26日起，買賣一年內付清尾款，
灼明！
五、被告再
抗辯：系爭不動產買賣契約因
可歸責於原告之事由
，違約在先，未於買賣一年內付清尾款。分述如下：
㈠按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期
限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民
法第二百五十四條定有明文。而
債權人非因
債務人遲延給
付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於
期限內不履行時，始得
解除契約，此觀民法第二百五十四
條之規定自明（最高法院30年上字第2836號判例、31年上
字第2840號判例意旨、87年度
台上字第2301號判決、90年
度台上字第1352號判決意旨
參照）。
㈡ 原告未在買賣一年內尾款付清，被告以存證信函及民事聲
請調解狀作為解除系爭買賣契約之意思表示，依上開判決
意旨，本件買賣契約既經被告合法解除，是系爭買賣契約
應屬不存在！被告是依103年4月21日的存證信函催告原告
給付價款，另還有在被告向
鈞院聲請調解時也有提到解除
契約。另外有口頭催告，可聲請傳施沛君(即施沛辰)出庭
作證。
㈢ 根據不動產買賣契約書第九條：「違約罰則本約簽訂後
，倘甲方不買或未依約定日期付款或給付票款提示
退票，
經乙方以書面定期催告仍不給付時，乙方得解除買賣契約
；甲方願將已付價款全數無條件由乙方沒收，並另賠償已
付價金壹倍作為違約賠償，買賣標的任憑乙方處理，絕無
異議。」等語；又雙方約定於102年3月24日在彰化縣政府
配地說明會，向陳文雄拍下權狀等資料，並於當天下午談
定一分地600萬元整，買賣一年內尾款付清。
㈣ 兩造於102年3月29日簽訂系爭不動產買賣契約後，原告至
今已逾一年亦未支付尾款。被告以存證信函及民事聲請調
解狀作為解除上開買賣契約之意思表示。足見，本件買賣
契約係由原告違約在先，未在102年3月29日簽約日起，即
買賣一年內尾款付清所致，原告訴請履行契約，於法無據
！兩造間之不動產買賣契約書既經解除，依不動產買賣契
約書第九條，原告願將已付價款全數無條件由被告沒收，
並另賠償已付價金壹倍作為違約賠償，於法有據！
六、系爭契約書原告說原來約定1100萬元，後來經代書見證雙
方同意改為11,226,000元部分，兩造沒有在契約上面蓋任
何的章，且被告的契約書是連第15條第1款更正的部分全
部都畫掉。契約之價金被告有跟原告反應，代書有把金額
改掉，但是兩造沒有
合意。專任銷售委託契約書是兩造簽
訂契約的一部分。專任銷售委託契約書之受託人除了公司
以外，還原告有陳彥瑾個人，公司的法代是林崑龍，對於
原告還是有
拘束力。原告陳彥瑾不能用這種方式來欺騙被
告的代理人陳文雄，也沒有在一年內付尾款。這個還是對
本人發生效力。存證信函上陳文雄是被告的代理人，也是
被告的先生，整個買賣過程都是陳文雄出面處理，因被告
不識字所以委託陳文雄全權處理。
七、
並聲明：
原告之訴駁回。
參、兩造不爭執之事項：
一、原告於102年3月29日與被告鄭麗華簽立抵價地配地權利讓
渡契約，原以1100萬元，買受被告所有高速鐵路彰化車站
區段徵收可配回之抵價地配地權利，即將來向徵收機關申
請配回抵價地之應領抵價地權利價值全部(即申領抵價地
收件號:288號之應領抵價地權利價值、權利範圍:全部)。
二、原告已依合約書第四條已支付第一期款550萬元整(含於
102年3月26日支付訂金50萬元整)。
三、高速鐵路彰化車站區段徵收作業現已由彰化縣政府辦理抵
價地配地作業完成，被告配地後領回抵價地分別為彰化縣
○○鎮○○段○○○○號土地(面積3360.99平方公尺，權利
範圍:00000000分之0000000)及彰化縣○○鎮○○段000地
號土地(面積466.10平方公尺，權利範圍:00000000分之00
00000)等2筆土地，並於103年10月3日以領回抵價地為登
記原因，辦理土地所有權登記完竣。
肆、兩造之爭點：
一、原告有無詐欺被告之行為？系爭買賣契約書之價金是否經
兩造合意更改？被告主張撤銷買賣之意思表示有無依據？
二、兩造有無約定應自簽約日起一年內付清尾款？原告是否專
任委託銷售契約書之當事人？被告解除契約有無理由？
伍、得
心證之理由：
一、查如第參點所示之三項事實，有原告提出之抵價地配地權
利讓渡契約、支票影本3張、本票影本2張、土地登記謄本
為證，且為兩造所不爭執，
堪信屬實。
二、原告主張被告配地後已領回系爭412及609地號土地，並於
103年10月31日辦理土地所有權登記完竣，原告依系爭買
賣契約第4條及民法第348條規定，請求被告系爭2筆土地
核發權狀後，並於原告給付5,726,000元同時，協同將前
述抵價地辦理
所有權移轉登記予原告等語，被告則抗辯當
初有言明每台分地以600萬元計算，
嗣後發現買賣價金原
告有少算，受原告詐欺，已撤銷買賣之意思表示等語。原
告則否認有詐欺被告及當初有言明每台分地以600萬元計
算之事實。經查，依被告提出之102年3月26日被告與仲介
簽訂之專任委託銷售契約書第貳點載明被告當初委託銷售
之總價額即為1100萬元(實拿)，而兩造係102年3月29日始
簽訂系爭抵價地配地權利讓渡契約，一開始簽訂之契約金
亦為1100萬元，故兩造一開始約定之買賣契約價金，符合
被告當初委託仲介銷售之總價額，且本件原告主張系爭買
賣契約書原第三條約定買賣1100萬元整，嗣被告事後想要
加價22萬6000元，經代書反應後，原告亦同意增加額外的
22萬6000元，103年4月11日更正契約金額，此亦有兩造各
自提出之契約原本
可稽。此已與被告主張之契約應有金額
相符，則已無所謂詐欺之問題。至就契約原本部分，被告
雖爭執其契約原本第15條第1款買賣總價款更正為11,226,
000元部分全部遭刪除，且無兩造簽名云云，惟按當事人
互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成
立，民法第153條第1項定有明文。本件被告既
自認契約之
價金經找人核算應為11,226,000元，被告有跟原告反應，
代書後來有把金額改掉，但兩造未合意等語，
惟查，被告
當初若不同意契約金額合意改成11,226,000元，何須叫代
書跟原告反應？又若代書未得到兩造之合意，豈可能拿到
被告之契約原本，並在兩造契約書原本第十五條其他特約
事項第1項註記：「雙方同意買賣總價款更正為0000000元
。」，其上並蓋有地政士陳彥俊之印章？且被告既有跟原
告反應契約之價金應為11,226,000元，原告亦同意契約金
額更正為11,226,000元，顯見雙方意思表示已一致，契約
上雖無兩造之簽名或蓋章，惟無礙於此部分之合意變更。
至於被告契約書原本上第十五條其他特約事項第1項之註
記後為何又被刪除，因原告之原本部分並無刪除，故亦不
能排除係被告事後又反悔而自行刪除，故被告此部分抗辯
尚不足採。又退步言，即便原告有詐欺之事實，惟查本件
被告
自承於102年5月間已發現核算買賣總價有少算之事實
，並以103年4月21日的存證信函為撤銷契約之意思表示，
然
觀諸被告提出之103年4月21日的存證信函，寄件人為陳
文雄，並未表明代理被告之意旨，再者，收件人為施沛辰
，並非原告，則被告撤銷意思表示之對象顯然有誤，故被
告抗辯其已於103年4月21日合法對原告為撤銷契約之意思
表示云云，顯不足採。
三、被告另辯稱原告未於簽約後一年內支付尾款，已屬
給付遲
延，被告已以存證信函及民事聲請調解狀作為解除上開買
賣契約之意思表示等語。原告則否認兩造有約定簽約後一
年內支付尾款，按當事人主張有利於己之事實者，就其事
實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。查
本件被告抗辯兩造有約定簽約後一年內支付尾款乙節，此
乃對被告有利之事實，應由被告負舉證之責。而查，本院
觀諸兩造簽訂之抵價地配地權利讓渡契約第四條約定付款
方式，契約付款僅分二次支付，第一期為550萬元，第二
期尾款則應於配地後領回抵價地取得土地所有權狀備件日
起30日內一次付清價金，並無簽約後一年內支付尾款之約
定。至於被告提出之專任委託銷售契約書其內雖有約定「
一年兌現尾款」等字眼，惟該契約乃被告將系爭區段徵收
抵價地權利委託新苗開發股份有限公司竹南分公司居間仲
介銷售所簽訂之契約，並非原告與被告所簽訂之抵價地配
地權利讓渡契約，若被告未於一年內取得尾款兌現，應由
被告向新苗開發股份有限公司竹南分公司主張權利，
而非
向原告主張權利，被告自不得持其與新苗開發股份有限公
司竹南分公司簽訂之專任委託銷售契約書主張兩造間有為
簽約後一年內支付尾款之約定。被告雖另辯稱專任銷售委
託契約書之受託人除了公司以外，還原告有陳彥瑾個人，
公司的法代是林崑龍，對於原告還是有拘束力云云，然查
，上開專任銷售委託契約書受託人部分係以上下併列之方
式記載「新苗開發股份有限公司、新苗開發股份有限公司
竹南分公司」，負責人部分則上下併列記載「林崑龍、陳
彥瑾」，新苗開發股份有限公司及林崑龍均未蓋章，蓋章
者為新苗開發股份有限公司竹南分公司及原告陳彥瑾，顯
見原告辯稱其係以新苗開發股份有限公司竹南分公司負責
人身份蓋章，應可採信。否則若原告陳彥瑾個人為契約當
事人，則新苗開發股份有限公司竹南分公司部分僅有公司
大章而無負責人印章，則契約書本身對新苗開發股份有限
公司竹南分公司是否因合法代理而生效將生疑義，且原告
印章部分亦未載明「兼
法定代理人」，故被告此部分辯解
亦不足採。再者，兩造簽訂之抵價地配地權利讓渡契約第
四條既已約定，第二期尾款則應於配地後領回抵價地取得
土地所有權狀備件日起30日內一次付清價金，應無可能再
約定簽約後一年內支付尾款，蓋配地後何時可領回抵價地
取得土地所有權狀乃一不確定之因素，若配地後領回抵價
地取得土地所有權狀之時間超過一年時，原告給付尾款之
期限究竟為簽約後一年或係配地後領回抵價地取得土地所
有權狀備件日起30日內將生疑義。故被告辯稱兩造買賣契
約有約定一年內支付尾款部分，與系爭買賣契約第4條第3
項約定不符，尚難採信。被告雖又聲請訊問證人施沛辰(
即施沛君)，並提出施沛辰(即施沛君)所書寫之買賣流程
資料，本院認即便上開買賣流程為真，然依被告提出之上
開買賣流程資料，其上記載「102/3/24日於彰化縣政府配
地說明會，向陳文雄拍下權狀等資料，並於當天下午談定
一分地六百萬元整買賣一年內尾款付清，計算總價有0000
0000元。」，而查，系爭專任委託銷售契約書其上有經紀
營業員施沛辰(即施沛君)之印章，簽訂時間為102年3月26
日，而抵價地配地權利讓渡契約簽訂時間102年3月29日，
其上並無施沛辰(即施沛君)之印章，則施沛辰(即施沛君)
所言之買賣一年內尾款付清，應指專任委託銷售契約書部
分，而非抵價地配地權利讓渡契約部分。又
退萬步言，假
設施沛辰(即施沛君)真的能證明兩造在抵價地配地權利讓
渡契約部分有約定買賣一年內尾款付清，惟依系爭抵價地
配地權利讓渡契約第四條第二項規定，第二期款550萬元
於配地後領回抵價地取得土地所有權狀備件日起30日內一
次付清價金，從而被告必須先提出其取得之土地所有權狀
並備件後，原告始有付款之義務，被告既未先提出其取得
之土地所有權狀並備件，何來原告遲延之問題？故本院認
無再傳施沛辰(即施沛君)之必要。再者，被告提出之103
年4月21日之存證信函，係由陳文雄寄給施沛辰，並非由
被告寄給原告限期給付尾款，催告對象顯然錯誤，從而被
告依民法第254條解除契約，本院認自乏依據。
四、按權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，民法第
348條第2項前段定有明文。又依兩造買賣契約第四條第三
款約定乙方(即被告)配地取得權狀日起七日內應至代書事
務所備齊證件蓋妥移轉書類，辦理產權移轉登記予甲方或
其指定之登記名義人。本件
綜上所述，被告撤銷及解除買
賣契約之抗辯既均無理由，且原告尚有5,726,000元尚未
給付，則原告依
前揭民法規定及兩造契約之約定，請求被
告應將其所有坐落於彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地(面
積3360.99平方公尺，權利範圍:0000 0000分之0000000)
及彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地(面積466.10平方公尺
，權利範圍:00000000分之0000000)等2筆土地，核發權狀
後，並於原告給付5,726,000元之同時，協同將前述抵價
地辦理所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許，爰
判決如主文所示。
五、因
本案事證
已臻明確，兩造其餘主張陳述及兩造各自請求
訊問證人部分，經審酌後均與前揭判斷無違，毋庸再予一
一論述，
附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條
中 華 民 國 103 年 12 月 26 日
民事第一庭 法 官 詹秀錦
以上
正本係照原本作成。
如對判決
上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 26 日
書記官 黃國源