臺灣彰化地方法院民事判決 103年度訴字第268號
原 告 林素貞
訴訟
代理人 鄭百棻
被 告 陳中河
上列
當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國103年9月4日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣475萬5377元，及自民國103年3月21日起
至清償日止，
按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴
駁回。
訴訟費用由被告負擔85%，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣158萬5千元供
擔保後，得
假執行；
但被告若以新台幣475萬5377元
預供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之
聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告原為坐落彰化市○○○段○○○段000○0地號土地（
下稱
系爭土地），
應有部分76/100權利人（該地面積602
平方公尺，故原告
持有457.52平方公尺，折合台坪約為
138.39坪）。原告經仲介蔡麗卿、吳玉珍介紹，於民國
102年9月10日將
上開應有部分，以每坪新台幣（下同）20
萬元計算之價格，總價2767萬8000元出售予被告。而被告
在買受原告系爭土地持分之前，於102年9月間，業已向訴
外人蘇陳香蘭等人買受其餘24/100之應有部分之權利。其
後被告先支付定金280萬元，
嗣再分別支付700萬元、800
萬元，而被告已於102年11月7日完成鑑界，其後即先經由
代書於103年1月21日辦理
所有權移轉登記後，本亦應於10
3年1月21日付清尾款987萬8000元，
惟被告竟至今違約未
付。
（二）據被告引代書紀家羅列之意見：「1.鑑界後土地後方臨
既成巷道之位置有1.36坪土地成為既成巷道，該1.36坪原
價為272,000元，
比照李可嘉的處理標準折價85,000。2.
本出售土地面積超過法定誤差9m，林小姐(原告)之持分
76/100，即6.84m（2.07坪），以每坪20萬元整計算應扣
除414,000。3.被鄰地萬先生占用之部分，暫扣1,000,000
元，屆萬先生不需訴訟返還土地時，即刻交付本款。4.本
買賣標的增值稅、印花稅、地價稅、鑑界費扣除4,319,
623元。」
云云。惟除了第4項增值稅、印花稅、地價稅、
鑑界費扣除4,319,623元部分，若被告提出繳費收據而可
認為無誤則不請求或追加外；其餘3項
乃無正當理由，原
告反駁如下：
1、系爭土地北側1.36坪部分，本是系爭土地一部分，而原告
出賣之持分僅有1.36坪中之百分之76，故被告以1.36坪扣
除，已屬有誤。何況，縱若該部分成為既成巷道，亦
非原
告所造成，被告買受系爭土地前亦已知悉，況被告買受後
亦是供被告所有土地通行及日後作為建築線劃設所需，因
此自無由扣除費用，否則無異等同被告
無償取得1.36坪之
百分之76之權利及價值。
退步言之，若被告不願支付費用
，自應將該部分之
土地分割返還予原告，原告不賣該部分
之道路地。
2、被告謂出售土地面積超過法定誤差9平方公尺云云，亦有
不實。蓋9平方公尺乃是針對系爭土地全部而言，故原告
出售部分只有百分之76，即6.84平方公尺（折合約2.07坪
），而此尚在公差範圍內，故並無應扣除土地價金之情事
。況被告亦應至地政機關登記面積減少後，始驗證其有損
失。
3、再者，原告主張系爭土地西鄰遭訴外人萬先生占用而暫扣
除100萬元云云，然原告事前並不知悉是否有遭占用，且
查該部分應不到1坪面積，並應以持分計算，況被告本身
原持有之持分亦有遭占用，亦不得全推由原告處理；又縱
扣除該部分之面積，其價金亦只有十餘萬元而已，因此被
告自不得以此不正當理由暫扣100萬元，頂多暫扣30萬元
。況且，系爭土地被告已經實質管領，無須再點交，故原
告已經完成契約條件，至於萬先生占用部分面積及小，不
妨害使用；且被告為建商，先前向訴外人蘇陳香蘭等人買
受系爭土地百分之二十四持分時，亦應知悉此情，卻只針
對原告主張相關折扣事由，實無理由。
（三）
是以，扣除被告代繳之相關稅金後，被告尚有5,558,377
元未支付，原告寄發
存證信函，被告亦不履行，也不願進
行調解，原告自得依據買賣
法律關係，訴請被告給付上開
價金及
遲延利息等語。
並聲明：1.被告應給付原告5,558,
377元，
暨自
起訴狀繕本送達
翌日起，
迄清償日止，
按年
息百分之五計算之利息。2.訴訟費用由被告負擔。3.原告
願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱:
系爭土地之買賣本來就不包含既成巷道部分，故應予扣除；
且原告賣給被告之土地坪數不足，系爭土地西邊有部分還遭
他人占用，原告應處理完並登記交付給被告後，被告才願意
付清尾款等語。並聲明：請求駁回
原告之訴及假執行聲請，
訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，願供擔保請准
宣告免
為假執行。
三、得
心證之理由：
（一）原告主張坐落彰化市○○○段○○○段000○0地號系爭土
地，原本其所有權應有部分為76/100，該地面積602平方
公尺，換算面積為457.52平方公尺，折合台坪約為138.39
坪，經仲介蔡麗卿、吳玉珍介紹，於102年9月10日將上開
應有部分，以每坪20萬元價格，總價2767萬8000元出售予
被告，而被告在買受原告系爭土地持分之前，於102年9月
間業，已向訴外人蘇陳香蘭等人買受其餘之24/100應有部
分之權利，其後被告先支付定金280萬元給原告，嗣再分
別支付700萬元、800萬元，而被告已於102年11月7日完成
鑑界，並經由代書於103年1月21日將原告就系爭土地之持
分辦理
所有權移轉登記予被告
等情，
業據提出土地登記第
二類謄本、
不動產買賣契約書、
土地複丈成果圖（以上均
為影本）為證，被告就該部分亦無爭執，此部分
堪信為真
正。
（二）另
兩造就系爭土地持分買賣交易，被告尚餘尾款987萬800
0元未交付一事，被告曾請代書紀家珉書立各項扣款明細
，此有原告提出該份文件影本在卷
可稽，被告對該份文件
內容亦未否認。玆就各項扣款明細，審酌如下：
1、系爭土地北側有面積4.4平方公尺成為既成巷道部分：
查系爭土地北側有面積4.4平方公尺（約為1.33坪）被認
定為既成巷道，以原告持分換算可得面積約為1.01坪，此
為兩造所不爭執，並經本院會同彰化縣彰化地政事務所派
員進行勘測後，作成
勘驗筆錄及複丈成果圖（附圖：現況
圖）可稽。被告表示兩造就系爭土地買賣價格為每坪20萬
元，又系爭土地之既成巷道之一部分，比照附近交易價格
，應折算為85,000元云云。惟兩造所訂定之系爭土地不動
產買賣契約書，第貳條明文約定每坪為20萬元，被告
所稱
每坪另外補貼原告1萬元，並未提出任何證據
以實其說，
復原告亦未表示承認，故兩造就系爭土地之交易價格，仍
應以每坪20萬元計價。另
觀諸系爭土地之土地登記第二類
謄本，公告現值為每平方公尺31,245元，換算每坪公告現
值約為10萬3千元，以政府徵收私人土地，約略為公告現
值再加四成計價，被告提出1.01坪既成道路僅折算為85,
000元，遠低於徵收價格，並不利於原告。反觀原告主張
該部分願意折價8萬5000元，以系爭買賣契約1.01坪土地
價值202,000元，折價8萬5000元後，價值約為11萬7000元
，顯然較接近於徵收價格，對兩造亦較為公允。故本院審
酌上情，認該部分應予折價8萬5000元。
2、系爭土地買賣面積誤差9平方公尺部分：
查系爭土地原登記面積為602平方公尺，惟
嗣後經查實際
面積僅有593平方公尺，短少9平方公尺，此有彰化縣彰化
地政事務所102年12月13日彰地二字第0000000000號函文
附卷
可參，
堪認屬實。原告雖稱被告辦理土地所有權登記
時，土地面積並未減少，待日後登記有短少時，再為退還
該費用云云。惟系爭土地實際面積確實已短少9公尺，此
情並不因現有土地登記謄本上仍未更正而可視為無誤差，
且彰化地政事務所以發函通知被告更正土地面積，被告日
後於處分該土地時，亦須先辦理面積更正，自
難認為被告
取得土地面積尚無短少，則原告將系爭土地持分出售予被
告，等同原告售予被告可得換算之土地面積短少6.84平方
公尺（9×76/100＝6.84，即2.07坪），以每坪20萬元計
算，被告辯稱系爭土地買賣之尾款應再扣除41萬4000元（
2.07×200000＝414000）等語，自非無據。
3、系爭土地西側遭他人占用部分：
按出賣人應擔保
第三人就買賣之
標的物，對於買受人不得
主張任何權利，
民法第349條定有明文。據本院會同彰化
縣彰化地政事務所派員進行勘測，系爭土地西側遭訴外人
采益投資股份有限公司（即原告前稱萬先生，係前手，勘
測時，據伊稱已出賣110-10地號土地暨上建物予上開公司
，並移轉所有權登記）占用面積5.9平方公尺（含0.1平方
公尺雨遮及5.8平方公尺建物），此有勘驗筆錄及複丈成
果圖（附圖：現況圖）可稽。被告辯稱該部分應先扣款
100萬元，待原告處理完成並將土地交予被告後，再將該
扣款給付予原告等語。查系爭土地原告應有部分雖已辦理
移轉登記予被告，惟原告就出賣部分仍應負權利
瑕疵擔保
之責任，今系爭土地如附圖所示編號B、C部分遭占用，是
否屬於有權占有，尚未可知，且僅能由被告以所有權人身
分向占用人主張權利，甚至循訴訟途徑解決。縱然最終確
認編號B、C部分係遭他人無權占用而得請求返還，被告亦
須花費時間與訴訟成本，對被告而言不可謂全無損失；另
審酌系爭土地遭占用面積為5.9平方公尺，於占用人返還
該部分土地前，影響所及將使系爭地於使用或搭蓋建物時
，西側土地界線必須內縮以求界線之筆直，粗核約為2坪
左右面積必須先予閒置（含遭占用之5.9平方公尺），以
兩造交易價格一坪為20萬元計，並換算原告持分76/100可
得面積，本院認為於被告確認附圖所示編號B、C部分土地
所有權歸屬前，被告得先保留30萬4000元（2×200000×
76/100＝304000），待遭占用部分經訴外人返還後，扣除
被告取回花費成本等後，若有餘額，再行給付予原告。
4、系爭土地買賣所支出之增值稅、印花稅、地價稅、鑑界費
等部分：
查
上揭費用合計4,319,623元，業據被告提出規費收據、
印花稅應納稅額繳款書、地價稅繳款書、土地增值稅繳款
書（以上均為影本）附卷供參，且依一般不動產買賣交易
習慣，上揭費用確實應由賣方負擔，而兩造就該部分既無
特別約定，則被告已先代原告支付上揭4,319,623元，自
得從應給付予原告之尾款中扣除。況原告於
本件訴訟亦主
張扣除被告代繳之相關稅金後為請求，故該部分自得從被
告積欠原告之尾款中扣除。
5、
綜上所述，被告尚應給付原告4,755,377元（0000000－
00000－000000－000000－0000000＝0000000）。
四、從而，原告本於買賣契約之
法律關係，請求被告給付475萬
5377元，及自民國103年3月21日（即起訴狀繕本送達被告翌
日）起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，為有理
由，應予准許。原告
逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回
。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原
告勝訴部分，均核合於法律規定，
爰分別酌定相當之
擔保金
宣告之。原告其餘訴駁回部分，其假執行聲請，失所依附，
應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 103 年 9 月 18 日
民事第三庭 法 官 王鏡明
以上
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出
上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任
律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 18 日
書記官 張清秀
附圖：彰化縣彰化地政事務所於103年7月25日複丈之土地複丈成
果圖（現況圖）