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臺灣彰化地方法院民事判決　　　　　　　103年度重訴字第9號 原　　　告　皇益紡織股份有限公司 法定代理人　施坤煌 訴訟代理人　陳忠儀律師 　　　　　　陳昱瑄律師 被　　　告　詠順科技股份有限公司 法定代理人　陳建言 訴訟代理人　何永福律師 複 代理 人　廖耿璋 上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國103年12月19日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣柒拾伍萬零肆佰陸拾陸元，及自民國一百 零三年四月二十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔五分之四，餘由原告負擔 。 本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾陸萬元為被告供擔保 後，得假執行；但被告如以新臺幣柒拾伍萬零肆佰陸拾陸元為原 告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序部分 本件依兩造所訂立之土地租賃契約書（下稱系爭租約）第12條 後段，已合意由本院為第一審管轄法院（本院卷第8頁），依 民事訴訟法第24條規定，本院有管轄權。 訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮 應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項 第3款定有明文。經查：原告於起訴狀聲明「㈠被告應將坐落 彰化縣○○鎮○○段○○○○號如系爭租約附圖所示斜線範圍部 分土地（下稱系爭土地）之地上物除去，並將系爭土地返還原 告，㈡被告應給付原告新臺幣（下同）70萬元，及自民國103 年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告7萬元」（ 本院卷第3頁）；嗣於起訴狀送達後，除撤回前揭第㈠項部分 之訴外，並就前揭第㈡項部分，聲明「被告應給付原告952,00 0元，及自103年4月21日書狀繕本送達翌日起至清償日止按年 息5％計算之利息」（本院卷第46至47頁）。原告減縮應受判 決事項之聲明，應予准許。 貳、實體部分 原告聲明：㈠被告應給付原告952,000元，及自103年4月21日 書狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息；㈡願 供擔保，請准宣告假執行。陳述： ㈠兩造於97年5月19日訂立系爭租約，由被告向原告承租面積 約600坪之系爭土地，租賃期間自96年11月1日起至102年10 月31日止，每月租金7萬元。兩造另訂有蒸汽買賣合約書（ 下稱蒸汽合約），由被告供應蒸汽予原告，且系爭租約第10 條約定「於租期屆滿甲乙雙方（分指原告、被告），再辦理 續約手續，或租期屆滿前經乙方書面通知終止契約，或因乙 方與甲方簽訂之蒸汽買賣合約書終止或解約時，本租約即視 為提前終止，乙方應於3個月內負責拆遷騰空並恢復原狀， 若未依約拆除者，均視為廢棄物，甲方得逕代為清理拆除， 並由乙方負擔因代為處理所發生之費用」，然被告竟於101 年8月1日未經預告停止供應蒸汽，原告與之協商不成，乃於 102年3月1日前向被告寄達存證信函，為終止蒸汽合約之意 思表示。則依系爭租約第10條約定，視為提前終止系爭租約 ，被告應於3個月內拆遷騰空並回復原狀；縱蒸汽合約未因 原告之存證信函到達被告而終止，因租期業於102年10月31 日屆至，被告仍應於租期屆滿時履行上開義務。然被告遲至 103年4月18日始拆除其起造之地上物，將系爭土地返還原告 。則於系爭租約視為提前終止後，被告自102年3月1日起至 103年4月17日止之期間，無法律上之原因占有使用系爭土地 ，受有相當於每月7萬元租金之利益，致原告受損害952,000 元，自應於扣抵其交付原告之押租金20萬元後，返還其利益 。 ㈡系爭租約第10條雖約定如上，然第2條約定「租賃期間：雙 方同意並承認原租賃期間自民國96年11月1日起至102年10月 31日止，合計6年。因拆遷需要得順延3個月，但乙方（指被 告）須再支付甲方（指原告）相當於使用期間租金之不當得 利金」，則原告之存證信函到達被告後之3個月期間，仍得 請求被告返還不當得利。 ㈢系爭土地內之空地範圍亦屬被告承租之標的物，被告縱未占 有使用空地，就空地部分仍有不當得利。 ㈣不當得利之價額，應以系爭租約約定之租金為標準，不應受 土地法第105條、第97條規定之限制。 ㈤被告雖先於101年12月25日向原告寄達存證信函，為終止蒸 汽合約之意思表示，然該信函並非針對系爭租約為之，其終 止不合法。 ㈥為此依不當得利之法律關係，請求被告給付並加計法定遲延 利息。 被告聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准 宣告免假執行。陳述： ㈠依系爭租約第1至3條約定，兩造租賃關係如順利維持至102 年10月31日租期屆滿，被告於其後3個月拆遷期間，始有給 付每月7萬元不當得利之義務；又依第10條約定，蒸汽合約 終止時，系爭租約亦視為提前終止。則系爭租約如於原約定 之租期屆滿前提早終止，被告其後3個月拆遷期間，不必按 月給付7萬元。原告固已於102年3月1日前向被告寄達存證信 函，然系爭租約，係因兩造間就貨款之給付，有可歸責於原 告事由，由被告於101年12月26日向原告寄達存證信函而終 止，另本院103年度重訴字第21號給付貨款事件第1審判決， 亦認定被告終止系爭租約為有理由，則兩造租賃關係已提前 於101年12月26日消滅，被告無庸返還不當得利。又被告在 系爭土地上安裝鍋爐及管線，原告之鍋爐使用被告安裝之管 線，共享使用鍋爐之利益，依此，被告亦無不當得利可言。 ㈡被告承租系爭土地後，雖在其上起造鐵皮屋、廁所等建物， ，然該等建物僅占系爭土地面積約1/10，其餘空地範圍，尚 不及增建地上物以供利用，且原告仍得占有使用空地，是被 告就空地部分，並無不當得利。 ㈢被告依約供應蒸汽予原告時，每月得向原告收取100餘萬元 之蒸汽費用。被告於101年8月1日停止供應後，已無獲利， 每月更損失預期利益10餘萬元，又系爭租約既已終止，被告 復於103年4月18日拆除系爭土地上之地上物，將系爭土地返 還原告，縱被告應返還不當得利，僅得依土地法第105條準 用第97條規定計算數額。原告以系爭租約約定之月租7萬元 為基準請求，顯然過高，且被告所交付之押租金20萬元應予 扣抵。 兩造不爭執之事實： ㈠兩造於97年5月19日訂立系爭租約，由被告向原告承租原告 所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號如系爭租約附圖所示 斜線範圍部分、面積約600坪（1,986平方公尺）之系爭土地 ，租賃期間自96年11月1日起至102年10月31日止，每月租金 7萬元；兩造另訂有蒸汽合約，由被告供應蒸汽予原告（本 院卷第7至8、11、26至28頁）。 ㈡系爭租約前言約定「因乙方與甲方簽訂蒸汽買賣合約，而乙 方須向甲方租用土地設置鍋爐設備、鍋爐房、燃料倉庫等設 施，茲經雙方協議訂定土地租賃契約書條款如下，以茲雙方 共同遵守」，第1條約定「土地所在地及使用範圍：座落彰 化縣○○鎮○○○路○○號，面積共計1,352坪，出租土地面 積約600坪」，第2條約定「租賃期間：雙方同意並承認原租 賃期間自民國96年11月1日起至102年10月31日止，合計6年 。因拆遷需要得順延3個月，但乙方須再支付甲方相當於使 用期間租金之不當得利金」，第3條約定「租金每月新臺幣 7萬元整，於每年11月1日按月開立1年份租金分12張支票給 付，支票兌現後由甲方開立統一發票給予乙方，乙方收到發 票並將稅額支付給甲方；乙方規劃籌備期間為1個月免收土 地租金，租賃期間第1年租金自民國96年12月1日起開始計算 每月租金」，第4條約定「押租金為新臺幣20萬元整，乙方 應於簽訂本約之同時給付甲方，甲方應於契約終止或期限屆 滿，乙方交還土地時由甲方無息退還押金予乙方；乙方如有 積欠租金時，該積欠租金甲方得由押租金優先扣抵之」，第 10條約定「於租期屆滿甲乙雙方，再辦理續約手續，或租期 屆滿前經乙方書面通知終止契約，或因乙方與甲方簽訂之蒸 汽買賣合約書終止或解約時，本租約即視為提前終止，乙方 應於3個月內負責拆遷騰空並恢復原狀，若未依約拆除者， 均視為廢棄物，甲方得逕代為清理拆除，並由乙方負擔因代 為處理所發生之費用」（本院卷第7頁）。 ㈢被告於101年8月1日停止供應蒸汽予原告（本院卷第4、76頁 ）。 ㈣被告於101年12月26日前，向原告寄達存證信函，為終止蒸 汽合約之意思表示；原告於102年3月1日前，向被告寄達存 證信函，為終止蒸汽合約之意思表示（本院卷第9至10、75 、101頁）。 ㈤被告承租系爭土地後，在其上一部分範圍起造廠房、機器設 備等地上物，一部分範圍則為空地，嗣被告於103年4月18日 拆除地上物，將系爭土地返還原告（本院卷第37、44至46、 57至58、101至102頁）。 ㈥系爭土地自102年度起之申報地價為每平方公尺1,040元（本 院卷第26頁）。 ㈦被告曾交付押租金20萬元予原告，原告同意於本件予以扣抵 （本院卷第110頁正面）。 本件主要爭點： ㈠被告自102年3月1日起至103年4月17日止之期間，是否受有 占有使用系爭土地之不當得利？ ㈡被告如受有不當得利，其價額如何計算？ 民法第179條前段規定「無法律上之原因而受利益，致他人受 損害者，應返還其利益」。經查： ㈠兩造訂有系爭租約及蒸汽合約，系爭租約第10條約定「於租 期屆滿甲乙雙方，再辦理續約手續，或租期屆滿前經乙方書 面通知終止契約，或因乙方與甲方簽訂之蒸汽買賣合約書終 止或解約時，本租約即視為提前終止，乙方應於3個月內負 責拆遷騰空並恢復原狀，若未依約拆除者，均視為廢棄物， 甲方得逕代為清理拆除，並由乙方負擔因代為處理所發生之 費用」之事實，為兩造所不爭（見兩造不爭執之事實㈠㈡） ，則蒸汽合約終止時，系爭租約亦視為提前終止。其次，被 告於101年12月26日前，向原告寄達存證信函，為終止蒸汽 合約之意思表示，而原告則於102年3月1日前，向被告寄達 存證信函，為終止蒸汽合約之意思表示之事實，為兩造所不 爭（見兩造不爭執之事實㈣），則蒸汽合約至遲於102年3月 1日前，業已終止，系爭租約亦視為於102年3月1日前，提前 終止。原告於本件係請求被告於系爭租約終止後占有使用系 爭土地之不當得利，則系爭租約或蒸汽合約是否有可歸責於 原告之事由，及被告先於原告終止系爭租約有無正當理由， 均無庸審酌，被告聲請調取本院103年度重訴字第21號給付 貨款事件以證明上情，核無必要。 ㈡系爭租約第2條約定「租賃期間：雙方同意並承認原租賃期 間自民國96年11月1日起至102年10月31日止，合計6年。因 拆遷需要得順延3個月，但乙方須再支付甲方相當於使用期 間租金之不當得利金」之事實，為兩造所不爭（見兩造不爭 執之事實㈡），是租期屆滿後，被告雖有3個月之拆遷寬限 期，然仍應給付相當於租金之不當得利；又系爭租約第10條 約定，被告應於3個月內拆遷騰空並恢復原狀，惟未為與第2 條給付不當得利之相反約定，況且，被告若未依約拆除者， 其效果係「視為廢棄物，甲方得逕代為清理拆除，並由乙方 負擔因代為處理所發生之費用」，換言之，得由原告代為履 行，並由被告負擔費用，是被告於該3個月期間內占有使用 系爭土地，仍應返還不當得利，始符兩造真意。被告辯稱系 爭租約終止後3個月期間不構成不當得利云云，尚非可採。 ㈢被告承租系爭土地後，在其上一部分範圍起造廠房、機器設 備等地上物，一部分範圍則為空地之事實，為兩造所不爭（ 見兩造不爭執之事實㈤），然原告既將系爭土地交付被告使 用、收益，被告有無閒置，非原告得予過問，系爭租約又未 約定空地部分得免除租金，亦未約定租金應扣除原告依蒸汽 合約所受領之利益，則被告於系爭租約終止後，占有使用系 爭土地之全部，仍應就其全部返還不當得利。被告辯稱系爭 土地一部分範圍為空地，及原告共享使用鍋爐之利益，應扣 減不當得利數額云云，亦非可取。 ㈣被告於103年4月18日拆除地上物，將系爭土地返還原告之事 實，為兩造所不爭（見兩造不爭執之事實㈤），則原告主張 被告自102年3月1日起至103年4月17日止之期間，無正當權 源，占有使用系爭土地，獲有不當得利之事實，堪信為真。 無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之 觀念，此有最高法院61年台上字第1695號判例可參。又土地法 第97條規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物 申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者 ，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之」 ，第105條「第97條第99條及第101條之規定，於租用基地建築 房屋均準用之」，前者立法理由謂，「城市房屋供不應求，為 防房屋所有人乘勢哄抬租金，造成居住問題，乃設本條限制房 屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以求保護承 租人也」，最高法院54年台上字第1528號判例揭示，「市場攤 位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市 場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此 項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比， 固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所 定，房租及地租最高限制之拘束」，則租用基地建築房屋以供 營業之用者，既非以供居住為主要目的，依前揭說明，自不受 上開租金最高限制之拘束。經查： ㈠系爭租約前言約定「因乙方與甲方簽訂蒸汽買賣合約，而乙 方須向甲方租用土地設置鍋爐設備、鍋爐房、燃料倉庫等設 施，茲經雙方協議訂定土地租賃契約書條款如下，以茲雙方 共同遵守」，且被告承租系爭土地後，在其上一部分範圍起 造廠房、機器設備等地上物之事實，為兩造所不爭（見兩造 不爭執之事實㈡㈤），則被告承租系爭土地起造上開地上物 ，係供營業之用，而非以供居住為主要目的，其租金不受土 地法第97條、第105條規定之限制。系爭租約終止後，原告 請求被告返還因無權占有系爭土地所獲不當得利，亦無依上 開條文予以限制之必要。被告辯稱僅得依土地法第105條準 用第97條規定計算不當得利數額云云，尚非可取。 ㈡系爭租約約定租金每月7萬元，則被告占有使用系爭土地每 月可獲利益為7萬元，原告主張以該標準計算不當得利，應 屬可採。被告自102年3月1日起至103年4月17日止，合計413 日無權占有系爭土地，依上述標準計算其不當得利，為950, 466元（計算式：70,000*12*413/365≒950,466，元以下四 捨五入），惟被告曾交付押租金20萬元予原告，原告並同意 於本件予以扣抵之事實，為兩造所不爭（見兩造不爭執之事 實㈦），則於扣抵後，被告應返還之不當得利，為750,466 元。是原告請求被告給付該項金額之不當得利，自屬有據； 逾此部分，尚屬無憑。 綜上所述，原告依據不當得利之法律關係，請求被告給付750, 466元，及自103年4月21日書狀繕本送達翌日即103年4月25日 起至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許； 逾此部分為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保以代釋明 ，聲請宣告假執行及免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均 無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之；至原告敗訴部 分，其假執行之聲請，已失所依附，應予駁回。 本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果 無影響，不另論述。 據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 1 月 5 日 民事第一庭 法 官 廖政勝 以上正本係照原本作成。 如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 中 華 民 國 104 年 1 月 5 日 書記官 陳美敏