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臺灣彰化地方法院民事判決　104年度訴字第1089號 原　　　告　鄭金珍 訴訟代理人　施廷勳律師 　　　　　　詹皓傑律師 被　　　告　楊文宗 訴訟代理人　楊瓊雅律師 上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國105年2月24日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣伍拾肆萬元，及自民國一百四年十一月六 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。 本判決第一項，原告以新臺幣拾捌萬元為被告預供擔保後得假執 行。但被告以新臺幣伍拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行 。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠緣原告於民國102年11月間，為母親居住之需，欲在彰化市 覓一適宜之住所，某日經過系爭房屋時，適巧見多名仲介人 員在其內，原告遂進入屋內詢問是否系爭房屋欲出售，在場 之訴外人「東森房屋彰化家樂福加盟店」即名揚國際土地開 發有限公司（下簡稱東森房屋）仲介廖敏祥稱是，並遞交名 片予原告。原告嗣後聯繫廖敏祥前往參觀系爭房屋，而系爭 房屋連接之三民路433巷道路筆直，周圍建物外牆整齊劃一 ，屋後方有一甚小之排水溝。惟於參觀時，系爭房屋後方建 物之住戶出面向原告及廖敏祥稱：系爭房屋後方圍牆占用到 伊所有之土地，若原告購入該屋且日後欲修建時，請原告將 系爭房屋圍牆縮回現場水溝即22之126地號土地地籍線內。 原告發現上情後，認為若係「屋後圍牆」可能占用鄰地，則 僅需透過鑑界即可釐清屋後圍牆究有無占用鄰地及其範圍， 尚不致與鄰居發生爭議，故未將之視為嚴重瑕疵。 ㈡原告約於102年12月5日向東森房屋詢問系爭不動產是否已出 售，廖敏祥稱尚未出售，惟須在一、兩天內決定是否承買， 否則就來不及，原告因而在上開日期簽署願購系爭不動產之 「不動產買賣斡旋契約書」，請東森房屋斡旋交易系爭不動 產事宜。而仲介廖敏祥以上揭鄰居告知之情形為由，在斡旋 契約書第十二條特別約定事項上記載：「已告知土地重測界 址糾紛未解，買方自己處理」，惟因無人向原告表示或說明 系爭不動產尚有「屋後圍牆以外」之界址紛爭之故，因而誤 認上開文字僅指系爭房屋「屋後圍牆範圍」之界址紛爭，故 未多加詢問上揭第十二條特別約定事項上記載之意涵。於原 告為上開要約後，被告隨即同意出賣系爭不動產，兩造因而 約定於2日後即102年12月7日簽訂不動產買賣契約（下稱系 爭買賣契約），因原告當日恰有它事無法到場，故委由原告 胞姊鄭淑華到場簽約，並向其提及原告當時主觀上所認知「 系爭房屋圍牆占用屋後水溝範圍外之部份屬他人所有土地」 之情形。故於被告即出賣人提議於系爭買賣契約第十三條第 一款記載：「已告知買方，本土地重測界址糾紛未解，由買 方自己處理」時，原告胞姊鄭淑華方要求緊接該段文字後方 加註「水溝部份」；且因欲瞭解屋後圍牆占用鄰地範圍究竟 多少，故於同條第三款要求加註「申請鑑界，費用由仲介公 司負擔」，其理在此。 ㈢詎料，於簽訂系爭買賣契約後申請地政機關鑑界時，地政人 員到場測量時告知系爭土地無法鑑界，地政事務所嗣後又通 知東森房屋即申請鑑界之人，表示「無法受理本件鑑界申請 」，東森房屋人員方邀集原告、被告（被告之子代理到場） 一同約於103年1月25日前後前往地政事務所瞭解不能鑑界之 理由。眾人抵達地政事務所後，課長始告知系爭土地不能鑑 界之原因係因62年對系爭土地實施重測時，鄰地對土地界址 位於何處有所爭議，迄今懸而未決，故無法施測。至此，原 告始知悉系爭不動產除後方水溝部份之界址有爭議外，於其 他四周鄰地均存在界址爭議，且此界址不明之情存在已達數 十年。然被告於62年間即已係系爭不動產所有權人，亦明知 此等系爭不動產四鄰界址不明、紛爭之情，竟出於順利出售 之目的，刻意隱瞞此關乎交易之重大關聯事項。原告發現上 情後，遂向被告表示請其先將產權釐清並鑑界清楚後再出賣 系爭不動產，亦向仲介廖敏祥表示因系爭不動產產權不清， 故已不願購買，仲介人員稱其回去會即著手處理。原告於數 日後即接獲彰化縣地方稅務局通知兩造以「協議解除系爭買 賣契約」為由，共同向該局申請撤回系爭土地移轉現值申報 即印花稅大額總繳案件。嗣後原告以系爭買賣契約已解除為 由，請求被告退還已繳買賣價金74萬元，並委由律師通知被 告出面協調，惟被告均置之不理。 ㈣原告為取回已繳買賣價金74萬元，遂委由律師提起訴訟，以 原告意思表示錯誤、受詐欺等理由主張撤銷買受系爭不動產 之意思表示，請求返還價金，分別由鈞院103年度訴字第382 號、臺灣高等法院臺中分院103年度上易字第408號撤銷買賣 契約事件審理（下簡稱前案），惟因法院均認被告尚無對原 告積極施用詐術等情，故原告主張撤銷買受系爭不動產之意 思表示無理由。 ㈤雖原告不能撤銷買受系爭不動產之意思表示，惟兩造既已於 103年1月28日合意解除系爭買賣契約，原告自得向被告取回 系爭買賣價金74萬元： 1.按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示， 契約即為成立」、「依習慣或依其事件之性質，承諾無須 通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約 為成立」，民法第153條第1項、第161條第1項分定明文。 兩造於103年1月25日前後前往地政事務所瞭解系爭不動產 不能鑑界之理由後，原告即向被告表示因系爭不動產產權 不清楚，故已不願購買系爭不動產即解除系爭買賣契約， 仲介廖敏祥聞後亦表示其回去會著手處理。而被告自知理 虧，因而於同年月28日以兩造之名義向彰化縣地方稅務局 申請以協議解除系爭買賣契約為由，撤回系爭土地移轉現 值申報案件並獲核准，由被告之上揭申報行為可知，足徵 被告亦同意解除系爭買賣契約。 2.次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返 還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同」 ，民法第179條亦有明文。兩造既已有解除系爭買賣契約 之合意及事實，則被告受領系爭買賣價金之法律上原因嗣 後已不存在，依前揭規定，被告自有返還原告之義務。 ㈥退步言，縱鈞院認兩造並無解除系爭買賣契約之意思合致， 然原告有權主張被告應負「瑕疵擔保責任」並解除系爭買賣 契約，被告應返還系爭買賣價金，理由如下： 1.系爭土地於62年重測、地籍調查時，地政機關即發現系爭 土地與周圍同段22-36地號、同段22-37地號、同段22-127 地號土地有界址糾紛，並通知包含被告在內之所有權人協 調，惟因協調未果，故先以系爭土地周圍之實物為界，顯 見被告在62年即已明知系爭房屋與四鄰間存有界址糾紛。 詎料，被告填寫系爭不動產買賣契約書內所附「不動產標 的現況說明書」時，竟於第三項：「土地現況是否有被他 人占用情形」，勾選「否」；第七項：「建築改良物現況 是否占用他人土地之情形」，亦勾選「否」（於該書面左 下方有被告楊文忠之簽名），復交付東森房屋持以向原告 即交易相對人為解說。 2.原告於購買系爭不動產前，曾到現場了解狀況，發現現場 之住宅整齊劃一，雖當場受屋後鄰居告知系爭不動產後方 圍牆逾越水溝部份有土地界址糾紛，惟從現場其他建築物 比鄰狀況、仲介人提供之資訊，進而推論系爭土地除後方 圍牆外，應無與四周土地有其他界址糾紛，此情應與一般 客觀第三人處於相同狀態下依經驗法則推論之結果相當。 3.次由仲介系爭不動產交易之營業員廖敏祥、店長呂銘洋、 承辦地政士謝婷華等人於前案二審法院之證述可知（參原 證七），雖原證三不動產買賣斡旋契約書及原證四系爭買 賣契約書上有記載「已告知土地重測界址糾紛未解，買方 自己處理」等類此文字，然原告所知僅限於「系爭房屋後 方圍牆有占用鄰地」之情（參前案二審103年11月26日準 備程序筆錄第5、6、10頁營業員廖敏祥之證詞），根本不 知系爭不動產與其他四鄰同有界址紛爭未解。詎料，被告 於締約之過程中均故意隱匿上情，甚至在原告即買方問及 界址紛爭在哪裡，仲介經紀人僅表示「在水溝那裡」且未 提到「兩側」有問題之際，在場之被告竟對仲介人上開表 示不加更正或為清楚說明，甚至故為表示（很久沒有住了 ），沒有告訴買方糾紛為何，足證被告利用原告「未獲得 充分、對等之資訊」而產生「所知與事實不符」之情狀下 ，刻意隱匿系爭不動產四鄰均有界址紛爭之事實，使原告 不察而與被告訂定系爭買賣契約並履行。 4.雖系爭買賣契約中第十三條第1款記載：「已告知買方， 本土地重測界址糾紛未解，由買方自己處理」，惟於該款 文字後方經原告胞姊要求且在場無人異議之情形下（參前 揭期日筆錄第15頁），加註「（水溝部份）」，足徵原告 胞姊要求加註此四字之目的係為限縮「本土地重測界址糾 紛未解」所指範圍，僅限於原告所知之「水溝部份」，如 有其他重測界址糾紛，則不在此限。若非如此，又何必於 同條第3款要求「鑑界」釐清；且若被告或仲介人員已清 楚告知系爭不動產四鄰界址均有紛爭，自是會以此為由拒 絕原告胞姊之鑑界要求，其理至明。而締約時在場者均係 具有不動產專業能力之人，揆諸常情，渠等自無可能不了 解原告胞姊要求加註此四字之理由。 5.按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵 ，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」、 「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵 者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知 有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵 時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限 」，民法第354條、第355條分定明文。又按「惟查所謂 物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念 ，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者即為物有瑕疵。若出賣之特定物所含數量 短少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。 買受人因重大過失而不知有上開瑕疵者，出賣人如未保 證其無瑕疵時，固可不負擔保之責，惟出賣人故意不告 知其瑕疵者，不在此限，此觀民法第三百五十四條、第 三百五十五條之規定自明（最高法院91年度台上字第660 號判決、90年度台上字第915號判決理由參照）。 6.次按系爭買賣契約第六條第1款約定：「擔保責任 本 契約之買賣標的，乙方（按：即被告）保證產權清楚，如 有他人主張權利或設定他項權利及租賃關係，除本約另有 約定外，應有乙方負責於尾款付清以前速予釐清，若甲方 因此受有損害時，乙方負完全賠償責任」。又不動產經紀 業管理條例第23條、第24條等分規定，不動產經紀人員在 執行業務過程中，須以經委託人即出賣人簽章之不動產說 明書向承買人解說；不動產說明書視為租賃或買賣契約書 之一部分。然被告於系爭買賣契約書第六條第1款為系爭 不動產產權清楚之保證；又於其填載之「不動產標的現況 說明書」內表示系爭房屋未占用他人土地，系爭土地亦未 遭他人占用。是可知，被告確有對原告保證系爭不動產無 「產權或越界或遭占用」之瑕疵。被告甚且在原告知悉系 爭房屋後圍牆可能占用鄰地之問題後，猶在原告或其他人 員詢問時，故意不告知系爭房屋四鄰界址均有紛爭之事實 。又於簽約時，原告要求加註「（水溝部份）」在系爭買 賣契約中界址糾紛特別約定條款之後方時，被告同樣刻意 隱瞞不為解釋，東森房屋亦表示系爭不動產界址糾紛應該 僅在房屋後方水溝部份，更加深原告對於系爭不動產界址 糾紛所在之錯誤認知。從而原告所以發生前揭之錯誤認知 ，係因被告刻意隱瞞所致，原告無過失可言。準此，不論 原告是否在系爭買賣契約成立時已發現系爭不動產四鄰界 址紛爭之瑕疵或因重大過失而不知該瑕疵，因被告既於系 爭買賣契約第六條第1款或不動產標的現況說明書第3項、 第7項為無瑕疵保證，抑或因被告於訂約過程中故意不告 知原告關於系爭不動產尚有水溝範圍以外之其他界址紛爭 存在之事實，被告按前揭民法第355條規定，仍需對原告 負瑕疵擔保責任。 7.「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情 形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」、 「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領 之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自 受領時起之利息償還之」，民法第359條、第259條第1款、 第2款分定明文；「按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔 保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約， 民法第三百五十九條規定甚明。買受人此項解除權，為特 殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得 行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始 有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘 出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則 買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約」、「又 買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公 平之情形外，買受人即得解除契約，並不以物之重大瑕疵 為限，此觀之民法第三百五十九條之規定自明；而所謂解 除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除 契約對出賣人所生之損害，有失衡平而言」。則買受人解 除契約是否顯失公平，自應比較買賣雙方因解除契約所受 損害程度而為判斷」（最高法院99年台上字第2443號、95 年度台上字第583號、97年度台上字第256號等判決理由參 照）。而系爭不動產之四鄰界址紛爭已從62年發生迄今， 仍無法解決，相關不動產所有權人亦無人尋求解決之方法 ，目前均處於維持現狀，足見被告無可能擔保除去該瑕疵 後給付，是原告自有拒絕受領系爭瑕疵不動產之權利。兩 造訂立系爭買賣契約後迄今，均係由被告占有、使用收益 系爭不動產，甚至已再委由仲介公司再度出售。是若系爭 買賣契約解除，原告索回已付之買賣價金74萬元，被告重 行出售或使用收益，對被告而言並無任何損失，更無何顯 失公平之處。從而，原告依上開民法規定、最高法院判決 意旨等，解除系爭不動產買賣契約，自屬合法、有據。 ㈦退萬步言，縱原告前揭解除買賣契約之主張無可採，惟原告 至少得主張違約金酌減，被告應返還原告系爭買賣價金69萬 元： 1.「損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠 償金額，或免除之」、「約定之違約金額過高者，法院得 減至相當之數額」，民法第217條、第252條分定明文。次 按「民法第二百十七條第一項規定，損害之發生或擴大， 被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之。此項 規定之適用，原不以侵權行為之法定損害賠償請求權為限 ，即契約所定之損害賠償，除有反對之特約外，於計算賠 償金額時亦難謂無其適用，且此項基於過失相抵之責任減 輕或免除，非僅視為抗辯之一種，亦可使請求權全部或一 部為之消滅，故債務人就此得為提起確認之訴之標的，法 院對於賠償金額減至何程度，抑為完全免除，雖有裁量之 自由，但應斟酌雙方原因力之強弱與過失之輕重以定之」 、「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法 第二百五十二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客 觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌 之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意 思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請 求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額」、 （最高法院著有54年台上字第2433號、79年台上字第1915 號等判例意旨可參）。 2.被告日前以存證信函通知原告稱伊按系爭買賣契約第9條 約定解除契約，並沒收原告已繳全部價金74萬元云云。惟 兩造於締約或履約之階段，被告有充分之機會向原告說明 系爭不動產界址糾紛之真正情形及範圍，然被告為求出賣 系爭有瑕疵之不動產，竟隱瞞上情，甚至利用原告之誤認 以簽訂系爭買賣契約。申言之，原告有充分之機會阻止或 減損本件損害之發生或擴大，從而被告對系爭買賣契約衍 生之損害之發生，與有過失。原告係郵政人員，畢生未從 事不動產事業，故對不動產之法令或相關知識不足，純粹 係一介門外漢。而系爭不動產買賣總價僅370萬元，原告 已付74萬元即20％；且由訂約迄今，未曾使用收益或為任 何降低系爭不動產價值之行為，亦即系爭不動產之價值及 型態未曾因本件買賣紛爭而改變，迄今完好如初。若原告 僅因未完整釐清系爭不動產四鄰界址紛爭之緣由，即在解 除系爭買賣契約後必須付出系爭不動產總價20％之金額充 為違約金，以吾人通常社會生活經驗或觀感，實屬過高。 而被告因系爭買賣契約未履行所受損害總額，亦斷未高達 74萬元之鉅。從而，請求鈞院斟酌上揭理由，酌減違約金 為5萬元，其餘數額被告即應依民法第179、第259條或第 252條等規定返還原告，以祈公平等語。故聲明：被告應 給付原告74萬元及自102年12月11日起至清償日止，按年 息百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。 ㈧對被告答辯所為之陳述： 1.兩造於103年1月25日前後前往地政事務所瞭解系爭不動產 不能鑑界之理由後，原告即向被告表示因系爭不動產產權 不清楚，故已不願購買系爭不動產即解除系爭買賣契約， 仲介廖敏祥聞後亦表示其回去會著手處理。而被告自知理 虧，因而於同年月28日以兩造之名義向彰化縣地方稅務局 申請以「協議解除系爭買賣契約」為由，撤回系爭土地移 轉現值申報案件並獲核准，由被告之上揭申報行為可知， 足徵被告亦同意解除系爭買賣契約。 2.被告委託之仲介公司係專門處理土地事務之人，必無可能 冒受刑事訴追之風險，在未受被告同意之下即擅以被告名 義及不實理由向彰化縣政府稅務局申請撤回土地移轉現值 申報及印花稅大額總繳之申請；又撤回土地移轉現值申報 案件，並非僅有「合意解除買賣契約」之單一事由可辦， 尚有其他可用且符合事實之理由可據之申請。故被告以此 為由撤回申報，當下應係本於其所認之事實而為，非其事 後所辯「為仲介公司未經其同意之下所為」云云。 3.被告在明知系爭不動產四周界址均有糾紛之狀態下，仍同 意地政士謝婷華於系爭契約書上加註「水溝部份」，未加 反對。申言之，若被告非故意隱匿界址紛爭事實，且自己 亦認知應是「四周界址」均有糾紛，則於原告要求於買賣 契約書上加註水溝部份之內容時，豈有不加解說或反對之 理？因而徒令自己陷於未來訟爭之風險？由此足徵，被告 確係自始故意隱瞞界址紛爭之完整內容，以求脫售系爭不 動產，至為灼然。 4.被告於系爭買賣契約書第六條第1款為系爭不動產產權清 楚之保證；又於其填載之「不動產標的現況說明書」內表 示系爭房屋未占用他人土地，系爭土地亦未遭他人占用。 再於簽約時，原告要求加註「（水溝部份）」在系爭買賣 契約中界址糾紛特別約定條款之後方時，被告同樣刻意隱 瞞不為解釋，東森房屋亦表示系爭不動產界址糾紛應該僅 在房屋後方水溝部份，更加深原告對於系爭不動產界址糾 紛所在之錯誤認知。從而原告所以發生前揭之錯誤認知， 係因被告刻意隱瞞所致，原告無過失可言。又被告辯稱原 告應向彰化地政事務所查詢，故此係可歸責於原告自己之 過失云云。惟查，原告登記為系爭土地所有權人之前，無 法向地政機關查證系爭土地完整之界址糾紛爭議內容。再 者，被告已經明確於買賣契約中保證系爭不動產之現況產 權清楚，以及載明界址紛爭者僅限於「水溝部份」，則原 告即買受人又豈需再查證上情？被告於今方推諉係原告自 己過失未查明界址紛爭之範圍云云，純係飾詞。不論原告 是否在系爭買賣契約成立時已發現系爭不動產四鄰界址紛 爭之瑕疵或因重大過失而不知該瑕疵，因被告既於系爭買 賣契約第六條第1款或不動產標的現況說明書第3項、第7 項為無瑕疵保證，抑或因被告於訂約過程中故意不告知原 告關於系爭不動產尚有水溝範圍以外之其他界址紛爭存在 之事實，被告按前揭民法第355條規定，仍需對原告負瑕 疵擔保責任。 5.被告辯稱本件瑕疵擔保請求權已逾時效而消滅云云，然原 告於知悉前揭瑕疵後，即商請仲介公司與盧世欽律師通知 被告出面協調，惟被告均拒不出面，原告無奈，方委由律 師對被告提起訴訟。雖係以詐欺與意思表示錯誤為由主張 撤銷買受系爭不動產之意思表示，惟原告自始至終之本旨 ，均係欲達到令系爭買賣契約效力解消並取回已給付之價 金之效果，故無論原告於事發後首向被告表示之文辭係「 撤銷或解除或終止買賣契約」，均足堪認已屬「解除買賣 契約」之相同表示，發生相同之「法效果」。從而，原告 於103年4月間提起前案訴訟時（距簽約日102年12月僅經 過4個月餘），即可認已對被告為相當於解除契約之意思 表示通知，自無逾時效可言。退步言，被告故意隱瞞系爭 土地界址紛爭內容即系爭不動產瑕疵之行為業如前述，故 縱然鈞院認原告未於除斥期間內行使解除契約之權利，惟 依照前揭民法第365條第2項規定，被告亦不得主張適用上 揭除斥期間。系爭買賣契約解除後，被告依前揭民法第25 9條規定，自有返還如訴之聲明所示金錢及其利息之義務 。 6.原告雖曾向鈞院就系爭不動產交易提起「撤銷買賣契約」 103年度訴字第382號民事訴訟。惟查，前案之請求權基礎 係「撤銷因受詐欺或錯誤而作成之意思表示」，本件訴訟 之請求權基礎則係「兩造合意解除契約及因物之瑕疵擔保 責任解除契約並返還不當得利即價金」，二者牽涉應調查 、攻防、判斷之法律要件顯不相同，自無爭點效之適用。 7.按彰化縣地方稅務局104年12月28日函檢附之「撤回土地 現值申報申請書」記載：「申請人等原於102年12月07 日 訂買賣契約移轉約移轉彰化市○○○段○○○○段000000 地號等1筆土地，並於12月16日向貴處辦土地現值申報（ 收件號碼第0000000000000-0號）在案，茲因土地界址糾 紛未解，經雙方協議解除該土地移轉契約，檢送土地買賣 約書正本及土地增值稅繳款書，請准予撤回土地移轉現值 申報案」，該文書並經兩造蓋印，印文復與兩造於系爭土 地所有權買賣移轉契約書蓋用之印文相同，足見該印文自 非他人所偽冒。從而，兩造間確實就系爭買賣契約已達成 解除契約之合意，至為灼然。 二、被告則以： ㈠緣兩造於102年12月7日簽訂系爭買賣契約由原告向被告買受 坐落彰化縣彰化市○○○段○○○○段000000地號土地及其 上同段511建號、門牌號碼為彰化縣彰化市○○路○○○巷○○號 房屋，買賣總價為370萬元，約定買方第1期簽約款於102 年 12月7日給付37萬元、第2期備證款於102年12月12日給付37 萬元、第3期完稅款於稅單核下三日內給付37萬元(約103年1 月2日)、第4款尾款應於地政機關產權登記完成3日內給付 259萬元，有原證3不動產買賣契約書為憑。原告鄭金珍已分 別於102年12月7日、102年12月12日各給付37萬元，合計74 萬元予被告楊文宗，此為兩造所不爭執。 ㈡豈料被告竟收到原告委請律師於103年2月21日寄發存證信函 ，其內容諸多與事實不符，被告並未刻意隱瞞系爭土地界址 爭議未解之糾紛，原告前依民法第88條及第92條第1項規定 起訴請求撤銷系爭買賣契約並主張被告應返還已給付之74萬 元價金，案經鈞院103年度訴字第382號、臺灣高等法院臺中 分院103年度上易字第408號民事判決駁回原告鄭金珍之訴並 告確定，被告於案件確定後致電原告之律師請其轉答詢問原 告是否有履約之意願，其律師於104年8月21日回電稱原告有 意履約，惟被告請其於104年9月12日以前主動與房仲公司及 代書洽談完成買賣過戶事宜，104年8月25日、104年8 月31 日、104年9月1日、104年9月4日均有致電律師，律師事務所 表示原告考慮中，於1、2天內回覆，嗣後於104年9月7日獲 得回覆原告已決定不買，故被告於104年9月23日寄發存證 信函主張依兩造簽訂之不動產買賣契約書第9條違約責任之 約定，逕行解除雙方買賣契約，並於解除雙方買賣契約後沒 收原告已付之全部款項即74萬元，原告於104年9月25日收受 上開存證信函。本件被告已依兩造不動產買賣契約書第9條 第1項規定解除兩造間不動產買賣契約，因原告毀約不買之 違約情事，於解除不動產買賣契約後沒收原告已付之全部款 項74萬元，即有法律上之原因，原告依據不當得利法律關係 訴請被告返還，顯無理由。 ㈢原告自承簽訂系爭不動產買賣契約前已聯繫買方仲介廖敏祥 至現場查看系爭房地，並由屋後住戶告知「系爭房屋後方圍 牆占用到伊所有之土地，若原告購入該屋且日後欲修建時， 請原告將系爭房屋圍牆縮回現場水溝即22之126地號土地地 籍線內」等語，原告當場向仲介廖敏祥稱其沒有要增建，到 時候把圍牆退到水溝以內即可，其主觀上是否有「自行判斷 認若係屋後圍牆占用鄰地，則僅需透過鑑界即可釐清屋後圍 牆究有無占用鄰地及其範圍，尚不致與鄰居發生爭議，故未 將之視為嚴重瑕疵。」被告不得而知。 ㈣原告稱：「仲介廖敏祥以上揭鄰居告知之情形為由，在斡旋 契約書第十二條特別約定事項上記載：『已告之土地重測界 址糾紛未解，買方自己處理』，惟因無人向原告表示或說明 系爭不動產尚有『屋後圍牆以外』之界址紛爭之故，因而誤 認上開文字僅指系爭房屋『屋後圍牆範圍』之界址紛爭，故 未多加詢問上揭第十二條特別約定事項上記載之意涵。」云 云，與事實不符，仲介廖敏祥為原告委請之買方仲介，事先 已申請系爭土地登記謄本，一般購買成屋者，除仔細查看房 屋現況外，必然索閱建物及土地所有權狀或建物及土地登記 謄本以明瞭產權歸屬及建物與土地之情形；而系爭土地之土 地登記謄本「土地標示部」欄位業已明確載明：「（一般註 記事項）本宗土地重測界址糾紛未解」、「地價備註事項： 本地號因重測界址爭議未決，暫以重測前面積計算其公告現 值」。由此一土地登記謄本之記載明確可知，系爭土地有界 址爭議糾紛未決。再由兩造間之買賣契約書第十三條其他特 別約定事項之記載，業已載明「本土地重測界址糾紛未解， 由買方自己處理」等語，亦可明晰，被告即出賣人業已將系 爭土地界址糾紛乙節告知原告，且原告亦可由土地登記謄本 之記載明確得知界址糾紛未解決之情形。況原告鄭金珍於交 付買賣價金及簽訂買賣契約之前，業已看屋，原告當時可索 閱建物及土地所有權狀，或建物及土地登記謄本，自可知悉 界址糾紛未解決乙節，被告楊文宗又已告知，則何來意思表 示錯誤。 ㈤又原告提出102年12月5日其與名揚國際土地開發有限公司簽 訂之不動產買賣斡旋契約書第十二條：特別約定事項記載「 已告知土地重測界址糾紛未解，買方自己處理」等語，證明 原告已知悉系爭土地重測界址糾紛未解需由買方自己處理， 並無特別指明係「水溝部分」；兩造於102年12月7日簽訂不 動產買賣契約書時，原告委由其胞姐鄭淑華代理出面簽約， 當時在場人有買方代理人鄭淑華、原告姐夫、買方仲介廖敏 祥、賣方即被告楊文宗、楊文宗兒子楊玄光、東森房屋店長 呂銘洋、代書謝婷華等人，簽約完成時系爭不動產買賣契約 書第十三條其他特別約定係載明「一、已告知買方本土地重 測界址糾紛未解，由買方自己處理」，原本並無「水溝部分 」之記載，故前面是複寫，後面加註(水溝部分）係手寫， 代書謝婷華於另案臺灣高等法院臺中分院103年度上易字第 408號撤銷買賣契約事件103年11月26日開庭時證稱：「（契 約書的第十三條一、..的文字，為何會加註「水溝部分」？ ）當時我們跟他水溝部分，買方申請鑑界，當時契約書都寫 好，都發給雙方的時候，買方要我們補上去。」、「（當時 買方要求寫上去的時候，賣方有無說什麼?）沒有。他只是 說要最後的地方在那裡部分而已，買方要我寫上去。四份契 約書都有寫。他們同意後才有蓋章。」、「（被告楊文宗有 跟買方說土地重劃糾紛只有水溝部分嗎？）沒有。」、「（ 你的意思就是去申請鑑界的時候，才知道有原來系爭土地有 界址糾紛？）不是，謄本就有記載，我們再去了解。」、「 （當時訂約的時候，兩造對於界址的紛爭只是水溝部分？） 簽約的時候，買方的經紀人有告訴他，有這個問題，所以沒 有辦法申請鑑界，買方只是問說大概在那裡，當時經紀人有 說在水溝那裡，沒有提到兩側有問題。簽約的時候買方問的 ，『買方經紀人』有說土地大概在那裡，賣方也說不清楚， 買的時候房子蓋好就這樣子。」、「（關於土地有糾紛這件 事情，賣方有說什麼？）很久沒有住了，沒有告訴買方糾紛 為何。簽約的時候，經紀人已經跟買方講的很清楚，所以認 為買方已經很清楚，因為看到謄本註記所以寫在契約書。」 、「（買賣契約訂立之前，就已經去聲請謄本了，就已經知 道土地有糾紛？）對。當時是簽約的時候，是買方的經紀人 說的，說他有跟上訴人鄭金珍解釋過了，買方的經紀人告訴 他界址的位置在那裡。」等語，故並非被告稱重測界址糾紛 僅有水溝部分，而是原告鄭金珍與其委任之仲介至系爭土地 現場查看，加上遇到後面住戶，所以原告自行認為界址糾紛 主要是「水溝部分」，兩邊及前面比較沒有問題，被告自己 對於界址糾紛並不確定是哪一部分界址有糾紛，認知應該是 四周界址均有糾紛，不可能會告訴買方界址糾紛指的是「水 溝部分」。 ㈥證人廖敏祥即買方經紀人於另案臺灣高等法院臺中分院103 年度上易字第408號撤銷買賣契約事件開庭時證稱：「有帶 原告看系爭房屋，第1次看房子時遇到房子後方住戶表示系 爭房屋後面的圍牆有超過他的土地，並說圍牆退到水溝以內 就好了，原告本人回稱反正後面沒有要增建，退到水溝內沒 有關係，證人廖敏祥是買方鄭金珍的仲介，不認識被告，也 沒有跟被告接觸過，也沒有聯絡的方式，系爭土地登記簿謄 本就有記載『土地重測界址糾紛未解』的文字，就其個人認 知，其認為系爭土地有界址糾紛只有房屋水溝部分，因為是 鄰地，隔壁都沒有意見，當時有問原告鄭金珍的意思，他說 退回到水溝以內是OK。」等語，並證稱：「(斡旋的時候， 你跟買方都知道謄本有寫『界址糾紛』的問題?)對。」、「 (你帶買方看房子幾次?)前後超過三次以上。」、「(第一次 遇到住戶圍牆有佔用他們的土地，說退到水溝就好，有無遇 到其他住戶說還有糾紛?)沒有。」、「(看房子的時候，賣 方楊文宗有無一起?)沒有。」、「(是否就是鄭金珍自己說 他沒有要增建，所以退到水溝以內有沒關係?)對。」、「( 你說地方狹窄，沒有辦法鑑界，是否就是指水溝部分?)是的 。」、「（前面有測？）有。」、「（就你所說四戶來協調 ，土地面積會減少，會影響到建物？）建物沒有影響，但土 地問題面積會減少，跟房子沒有關係。」、「（為何要特別 加註水溝部份？）就是有提到那部分比較有糾紛問題，有提 到水溝部分。」、「（當時就是買方認知水溝部分有問題， 所以才寫？）對，在第二次出價之後，有告知他這部分，鄭 金珍說他沒有要增建，希望留個空間。」等語，故原告於簽 約前已知土地登記謄本上記載「本地號因重測界址爭議未決 ，暫以重測前面積計算其公告現值」等文字，並親至現場查 看三次，也遇到後面住戶，主觀認知界址糾紛存在後面水溝 部分，簽約時，買方才會要求代書即證人謝婷華在系爭不動 產買賣契約書第十三條其他特別約定「一、已告知買方本土 地重測界址糾紛未解，由買方自己處理」等字後面再用手寫 記載「(水溝部分）」，原告鄭金珍於簽約前已親至現場查 看並了解土地界址爭議所在。 ㈦證人呂銘洋於上開案件亦證稱：「（簽訂契約的時候，提出 要註記這些文字？請提示買賣契約書第十三條一的文字）簽 約斡旋是我主持的，是我提出，因為這個物件，謄本就有標 記土地有糾紛，當時廖敏祥帶鄭金珍有去看的時候，有跟他 強調，斡旋書也有特別註明，在簽訂買賣契約書過程有的時 候也有特別註明，因為怕買方有誤解，所以才提出，只知道 糾紛未解，但不知道水溝的地方到那個點。」、「（水溝部 分是何人提出？）簽完約的時候，我不曉得是買方或是賣方 特別說要針對水溝部分，之後有請代書去做註記。」、「（ 當時在場的人有說水溝部分有怎麼樣的糾紛？）只是不知道 點在那裡，當時買方有要求鑑界，我們有跟他說水溝部分沒 有辦法鑑界。」、「買賣雙方都清楚問題存在水溝部分」、 「我的理解就是正後方的部分有糾紛，左右兩側沒有糾紛。 」、「後方水溝部分的點在那裏不會影響房子左右兩側，只 有前後，因為水溝部分在正後方。」、「（訂約的時候，所 謂界址不清，到底是那部分？）銷售的時候，有去問過後面 的鄰居，鄰居說系爭房屋水溝的點」等語，故證人廖敏祥、 呂銘洋、謝婷華之證言證明原告鄭金珍於簽約前即知有界址 之爭議，且原告鄭金珍與買方經紀人廖敏祥至現場查看結果 認為界址爭議只存在於水溝內外部分，而於簽約後要求加註 手寫「（水溝部分）」，並無錯誤或受詐欺之情形。 ㈧本件並無原告所指於103年1月28日合意解除系爭買賣契約之 情事： 1.依照兩造102年12月7日所簽不動產買賣契約書約定買方第 3期完稅款必需於稅單核下三日內給付37萬元（約103年1 月2日），惟原告並未依約繳納第3期款，稅單已經核下來 快逾期，為避免受罰，仲介公司表示先撤單，所以仲介公 司以兩造名義申請撤回系爭土地移轉現值申報及印花稅大 額總繳乙案，被告並不知其所引理由為何，並無同意解除 系爭買賣契約。 2.實際上並無買賣雙方當事人協議解除系爭買賣契約乙事， 原告稱：「兩造於103年1月25日前後前往地政事務所瞭解 系爭不動產不能鑑界之理由後，原告即向被告表示因系爭 不動產產權不清楚，故已不願購買系爭不動產即解除系爭 買賣契約，仲介廖敏祥聞後亦表示其回去會著手處理。而 被告自知理虧，因而於同年月28日以兩造名義向彰化縣地 方稅務局申請以「協議解除系爭買賣契約」為由，撤回系 爭土地移轉現值申報案件並獲核准，由被告知上揭申報行 為可知，足徵被告亦同意解除系爭買賣契約。」云云，不 實在，兩造並無協議解除系爭買賣契約之情事。 ㈨原告主張被告應負「瑕疵擔保責任」並解除系爭買賣契約， 被告應返還系爭買賣價金…云云，亦無理由： 1.原告稱：「..被告填寫系爭不動產買賣契約書內所附『不 動產標的現況說明書』時，竟於第三項：『土地現況是否 有被他人占用情形』，勾選「否」;第七項：『建築改良 物現況是否占用他人土地之情形』;亦勾選「否」（於該 書面左下方有被告楊文宗之簽名），復交付東森房屋以向 原告即交易相對人為解說。」云云，系爭兩筆土地除重測 界址糾紛未解外，土地現況並無被他人占用，且建築改良 物（房屋）現況亦無占用他人土地，不曾與鄰地或他人有 何糾紛，縱使被告有填寫上開「不動產標的現況說明書」 給仲介公司，仲介公司亦有查證之義務，本件標的物及權 利均無生瑕疵之情形。 2.原告自承：「...惟從現場其他建築物比鄰狀況、仲介人 提供之資訊，進而推論系爭土地除後方圍牆外，應無與四 週土地有其他界址糾紛，此情應與一般客觀第三人處於相 同狀態下依經驗法則推論之結果相當。」云云，係原告自 行至現場查看後主觀之判斷。原告又稱：「次由仲介系爭 不動產交易之營業員廖敏祥、店長呂銘洋、承辦地政士謝 婷華等人於前案二審法院之證述可知，雖不動產買賣斡旋 契約書及系爭買賣契約書上有記載「已告知土地重測界址 糾紛未解，買方自己處理」等類此文字，然原告所知僅限 於『系爭房屋後方圍牆有占用鄰地』之情（參前案二審 103 年11月26日準備程序筆錄第5、6、10頁營業員廖敏祥 之證詞），根本不知系爭不動產與其他四鄰同有界址紛爭 未解。」云云，不實在，根據臺灣高等法院臺中分院103 年度上易字第408號民事判決亦認「系爭土地於62年重測 時，被告與其當時之共有人施文吉於62年10月23日就系爭 22-126地號土地四界為指界，同意東以地籍圖道路、西以 圍牆、南北以牆壁為界；系爭土地南側之同段22-127地號 土地所有權人未出面指界；系爭土地西側臨接同段22-33 地號及22-36地號土地，同段22-36地號土地所有權人於62 年10月23日指界，同意其土地東以圍牆、西以地籍圖道路 、南北以牆壁為界，此有彰化地政事務所104年2月11日彰 地二字第0000000000號函及附件在該案卷第95至108頁可 證。被告於62年10月23日出面指界時，其與系爭土地西側 鄰地即同段22-36地號土地所有權人，均同意以圍牆為界 ，而同段22-127地號土地所有權人則未出面指界，自難認 被告確知系爭土地何部分與何筆鄰地有糾紛；地政士謝婷 華復證稱：「系爭土地界址糾紛…賣方也說不清楚」，業 如前所述，且被告亦未隱瞞系爭土地謄本有前述「重測界 址糾紛未解」記載，顯難認被告有詐欺情事。原告既於簽 訂系爭買賣契約書，已知系爭土地有重測界址糾紛未解， 且其與名揚公司簽立之不動產買賣斡旋契約書第12條復約 定：「已告知土地重測界址糾紛未解，買方自己處理」， 顯見原告就系爭土地之買賣，需負擔重測界址糾紛未解之 風險；況原告如欲確定系爭土地四界之何部分與何筆鄰地 有界址糾紛，自應向主管此事務之彰化地政事務所查詢， 惟原告並未於簽訂系爭買賣契約前，向該地政事務所查明 ，此自係可歸責於原告自己之過失，原告係以自行至現場 查看之結果，判斷僅屋後水溝部分較有糾紛，並非其根本 不知系爭不動產與其他四鄰同有界址紛爭未解，此為其毀 約之藉口。 ㈩原告又稱：「被告於締約之過程中故意隱匿上情，被告利用 原告「未獲得充分、對等之資訊」而產生『所知與事實不符 」之情狀下，刻意隱匿系爭不動產四鄰均有界址紛爭之事實 、被告確有對原告「保證」系爭不動產無『產權或越界或遭 占用』之瑕疵、被告甚且在原告知悉系爭房屋後圍牆可能占 用鄰地之問題後，由在原告或其他人員詢問時，「故意」不 告知系爭房屋四鄰界址均有紛爭之事實、又於簽約時，原告 要求加註「水溝部份」在系爭買賣契約中界址糾紛特別約定 條款之後方時，被告同樣刻意隱瞞不為解釋，東森房屋亦表 示系爭不動產界址糾紛應該僅在房屋後方水溝部份，更加深 原告對於系爭不動產界址糾紛所在之錯誤認知，從而原告所 以發生前揭之錯誤認知，係因被告刻意隱瞞所致，原告無過 失可言…」云云，均不實在，被告並無刻意隱瞞或故意不告 知之情形，本件係原告自己之過失所致，有鈞院103年度訴 字第382號、臺灣高等法院臺中分院103年度上易字第408號 民事判決可資參照，不再贅述。本件並無民法第354條物之 瑕疵擔保責任及第355條規定之適用，否認本件不動產標的 物存在有任何瑕疵，又依民法第356條及第365條之規定，原 告自103年1月25日至地政事務所查證界址糾紛起至本件起訴 主張物之瑕疵擔保責任，已逾1年又11月，其解除權或請求 權早已逾6個月期間而消滅，已不得主張解除系爭不動產買 賣契約及請求返還買賣價金。 原告稱：「…1.系爭不動產之四鄰界址紛爭已從62年發生迄 今，仍無法解決，相關不動產所有權人亦無人尋求解決之方 法，目前均處於維持現狀，足見被告無可能擔保除去該瑕疵 後給付，是原告自有拒絕受領系爭瑕疵不動之權利。」云云 ，亦無理由，系爭土地之土地登記謄本「土地標示部」欄位 業已明確載明：「（一般註記事項）本宗土地重測界址糾紛 未解」、「地價備註事項：本地號因重測界址爭議未決，暫 以重測前面積計算其公告現值」，未解決不代表不能解決。 況臺灣高等法院臺中分院103年度上易字第408號民事判決亦 認「系爭土地於62年重測時，被告與其當時之共有人施文吉 於62年10月23日就系爭22-126地號土地四界為指界，同意東 以地籍圖道路、西以圍牆、南北以牆壁為界；系爭土地南側 之同段22-127地號土地所有權人未出面指界；系爭土地西側 臨接同段22-33地號及22-36地號土地，同段22-36地號土地 所有權人於62年10月23日指界，同意其土地東以圍牆、西以 地籍圖道路、南北以牆壁為界，此有彰化地政事務所104 年 2月11日彰地二字第0000000000號函及附件在該案卷可證。 被告於62年10月23日出面指界時，其與系爭土地西側鄰地即 同段22-36地號土地所有權人，均同意以圍牆為界，而同段2 2-127地號土地所有權人則未出面指界，自難認被告確知系 爭土地何部分與何筆鄰地有糾紛。」等語，本件被告對系爭 買賣契約衍生之損害之發生，並無與有過失。 系爭買賣契約之解除，對被告而言亦受有相當之損失（支付 仲介費用、律師費用、及精神上之耗費），本件被告楊文宗 係依兩造不動產買賣契約書第9條第1項規定解除兩造間不動 產買賣契約，因原告約不買之違約情事，於解除不動產買賣 契約後沒收原告已付之全部款項74萬元，即有法律上之原因 ，原告依民法第179條、第259條或第252條等規定訴請被告 返還系爭買賣價金，顯無理由等語置辯。故聲明：原告之訴 駁回；願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由： ㈠經查：原告主張其於102年12月7日與被告簽立系爭買賣契約 ，向被告購買系爭土地及建物，並已支付部分價款合計74萬 元，系爭土地因重測而有界址紛爭未解等情，業據提出系爭 買賣契約、土地登記第二類謄本等影本為證，且為被告所不 爭執，自堪信為真實。惟原告主張其等於103年1月28日已協 議解除系爭買賣契約，縱認兩造尚未解約，因被告故意不告 知系爭土地有四周界址糾紛未解之瑕疵，原告得依物之瑕疵 擔保責任之規定解除其契約，且被告未因解約而受有損害， 其沒收原告已支付上開價款作為違約金實屬過高等節，則為 被告所否認，並以前揭情詞置辯。則本件主要爭點厥為，兩 造103年1月28日是否已協議解約？若否，原告得否依物之瑕 疵擔保責任之規定解除系爭買賣契約？原告請求本院酌減違 約金有無理由？茲分述如下： ㈡兩造於103年1月28日是否已協議解約？ 查兩造確有於103年1月28日以「土地界址糾紛未解，經雙方 協議解除該土地移轉契約」為由，共同申請撤回土地現值申 報案之申請書，此有彰化縣地方稅務局104年12月18日彰稅 土字第0000000000號函附之撤回土地現值申報書在卷可考， 雖原告據此主張該文書經兩造蓋印並非仿冒，兩造間確實就 系爭買賣契約已達成解除契約之合意等詞，惟觀諸該申請書 填載之內容及申請人簽名，均出於同一人之筆跡，是否出於 兩造之合意，已非無疑，且如兩造已合意解約，原告何以於 103年4月11日以意思表示錯誤或受詐欺為由，提起撤銷買賣 契約之訴，遲至本案始以契約解除回復原狀為據，提起返還 買賣價金之訴，原告此舉顯有悖於常理。故被告辯稱原告未 依約繳納第3期款，稅單已經核下快逾期，為避免受罰，仲 介公司表示先撤單，而以兩造名義申請撤回系爭土地移轉現 值申報等語，合於常情，較為可信。是兩造於103年1月28日 應無解除系爭買賣契約之協議，原告此部分之主張，不足採 取。 ㈢原告得否依物之瑕疵擔保責任之規定解除系爭買賣契約？ 1.按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之 程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「買受人於契約 成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負 擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱 之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。 但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」、「買賣因物有瑕 疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人 得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯 失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第354條 第1項、第355條、第359條分別定有明文。次按所謂物之 瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依 當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具 備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高 法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。準此，系爭土 地重測界址糾紛未解，依通常交易觀念自足以影響物之價 值，係屬物之瑕疵，固不待言。 2.雖系爭買賣契約第六條第一款約定乙方（即被告）保證產 權清楚，惟查，系爭土地之土地登記第二類謄本於一般註 記事項已明載「土地重測界址糾紛未解」，此為原告所是 認，且原告於102年12月5日與名揚國際土地開發有限公司 （下稱名揚公司）簽立「不動產買賣斡旋契約書」，該斡 旋契約書第12條亦載明：「已告知土地重測界址糾紛未解 ，買方自己處理」。再審諸原告自承廖敏祥原告去參觀系 爭房屋時，即遇有住戶向其表示後方圍牆占用到伊所有之 土地，若原告購入該屋且日後欲修建時，請原告將系爭房 屋圍牆縮回水溝即22之126地號土地地籍線內，原告訂立 系爭買賣契約時，當被告提議在第十三條特別約定事項第 一項記載「已告知買方，本土地重測界址糾紛未解，由買 方自己處理」，原告要求加載（水溝部分）；名揚公司之 負責人呂銘洋於本院亦證稱當初簽約時有跟原告解釋系爭 土地有界址糾紛，被告有向原告解釋界址不明等節，足認 原告於102年12月7日簽約時即知悉系爭土地有土地重測界 址糾紛未解之瑕疵，再參照最高法院49年台上字第2544 號判例意旨：「上訴人向被上訴人購買房屋時，已知該屋 有一部分在必須拆除之列，乃不向市政府預為查詢明確， 難謂無重大過失，而兩造所訂買賣契約，又未有出賣人保 證該房屋絕無拆除危險之記載，依民法第三百五十五條第 二項規定，被上訴人自不負擔保責任，即無賠償義務可言 。」，被告既明知系爭土地有界址糾紛，又無證據可認被 告曾向原告特別保證該界址糾紛僅限於水溝部分，則揆諸 前開規定及說明，實難認被告應負物之瑕疵擔保責任，原 告尚不得依民法第354條、第359條之規定解除契約。 ㈣原告請求酌減違約金，有無理由？ 查被告辯稱於前案確定後致電原告之律師請其轉詢問原告是 否有履約之意願，後於104年9月7日獲得回覆原告已決定不 買，故被告於104年9月23日寄發存證信函主張依兩造簽訂之 系爭買賣契約書第九條違約責任之約定，逕行解除雙方買賣 契約，並於解除雙方買賣契約後沒收原告已付之全部款項即 74萬元，為原告所無異詞。按約定之違約金額過高者，法院 得減至相當之數額，為民法第252條所明定，約定之違約金 如有過高之情事，法院即得依此項規定核減至相當之數額， 無待於當事人請求給付後始行核減，且此項核減，法院得以 職權為之，亦得由遭沒收之一方訴請法院核減。至違約金是 否相當，則應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受 損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害 顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因其為懲罰性違約金 或賠償額預定性違約金之性質而有差異。經查：本院審酌系 爭買賣契約書第九條違約責任之第三項：「...如甲方毀約 不買或其他違約情事時，乙方得於解除本契約後沒收甲方已 付之全部款項...」之約定，因原告已給付價款74萬元，被 告因此依上開約定沒收74萬元作為違約賠償，此一約定不待 被告舉證證明其損害係因債務不履行所致及其數額之多寡， 即可將原告已給付之款項全數沒收，核其性質應屬損害賠償 總額預定性質違約金，當有前揭民法第252條規定之適用； 系爭買賣契約之解除，被告應受有支付仲介費用之損失，對 照原告與名揚公司之間服務報酬承諾書之約定，服務報酬為 買賣款百分之2；訂約後被告並未將系爭房地過戶與原告， 即將系爭契約加以解除，故系爭房地之所有權仍在被告處而 得由被告為其他處分，本院審酌系爭買賣契約從簽約至前案 訴訟確定後到解除，期間長達1年10個月，被告須承受此段 期間房地價值下滑之風險等客觀事實、社會經濟狀況及當事 人所受損害等情狀，認原告給付之違約金74萬元，核屬過高 ，應酌減至20萬為合理。原告沒收超過20萬元以上之違約金 ，即非正當。 ㈤從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還54萬元（ 740,000－200,000＝540,000）及自起訴狀繕本送達翌日即 100年12月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有 理由，應予准許，其餘逾此範圍之請求，為無理由，不能准 許，應予駁回。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為 假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之 。 四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決 結果不生影響，無庸一一論列，併此敘明。 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 105 年 3 月 9 日 民事第二庭 法 官 姚銘鴻 以上正本係照原本作成。 如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 3 月 9 日 書記官 郭佳雯