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臺灣彰化地方法院民事判決　105年度訴字第437號 原　　　告　慶達房屋仲介有限公司 法定代理人　賴錫堅 訴訟代理人　李進建律師 被　　　告　羅世昌 　　　　　　羅世宗 　　　　　　李麗怜 共　　　同 訴訟代理人　洪錫爵律師 上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國105年10月19日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠被告前委託訴外人張家和銷售彰化縣○○市○○○段○○○ ○段000地號土地及地上物（下稱系爭不動產），委託總價 為新台幣（下同）每坪31萬元，委託期限自民國105年2月24 日起至105年3月23日止，並簽訂不動產委託銷售同意書（下 稱系爭契約）。系爭契約並非屬定型化契約，係張家和自行 製作之契約書，且不屬於任何不動產仲介公司。系爭契約第 七條約定，若訴外人張家和覓得買受人，而被告不願出賣， 則被告應賠償廣告及服務報酬，金額為委託總價之百分之4 。 ㈡系爭契約簽訂時，由被告羅世昌代理被告李麗怜、羅世宗。 嗣105年3月中旬前，經張家和覓得買受人願意買受系爭不動 產，多次聯繫被告簽約時間，被告一再推拖。後經兩造約於 105年3月19日假員林市永龍代書事務所簽約，被告羅世昌竟 稱其妻拒絕出賣，否則會離婚，而被告羅世宗、被告李麗怜 之夫於當日皆已準備好所有權狀及印鑑證明。 ㈢張家和已發存證信函告知被告，其已完成委託任務，被告須 給付委託總價百分之4作為賠償。嗣張家和並將其對被告之 請求權讓與原告，原告爰依債權讓與、居間契約法律關係提 起本訴，並聲明：被告應給付原告1,789,227元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 ；訴訟費用由被告負擔；原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠被告羅世昌未經被告羅世宗、李麗怜之委任與授權，擅自於 105年2月24日以系爭土地所有人全體之名義，與張家和簽訂 系爭契約，被告羅世宗、李麗怜不受系爭契約之拘束。 ㈡另105年3月19日在永龍代書事務所，在場之人只有張家和及 其妻黃玉君、被告羅世昌、羅世宗。現場既無買方，被告李 麗怜亦不在場，雙方要如何簽約？ ㈢又依消費者保護法第11條之1第1、3項有關審閱期間規定， 系爭契約係105年2月24日簽約當晚由任職原告公司之張家和 之妻黃玉君自原告公司取得，為定型化契約，並無供被告等 人審閱契約之期間，顯係違反消費者保護法第11條之1第1項 之規定。 ㈣再者，委託總價為每坪實拿31萬元，因此買方應負擔土地增 值稅，買方是否願意支付，亦非無疑。原告縱使找到買方， 並不表示買賣契約就能簽成，原告稱已完成委託任務云云， 被告否認。況且，原告請求應賠償廣告費及服務報酬之損失 ，金額竟高達1,789,227元，該違約金除不相當外，亦屬過 高等語置辯，並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔 。 三、法院之判斷： ㈠原告主張訴外人張家和與被告間有受託銷售系爭不動產之居 間關係，嗣張家和將其對被告之居間契約債權讓與原告之事 實，業據提出不動產委託銷售同意書、債權讓與契約、存證 信函等件為證，並經證人即被告外甥賴佑銘到庭結證屬實， 堪信為真實。 ㈡原告主張張家和已「覓得買方應買價達到委託價錢」，惟此 則為被告所否認。經查，系爭契約約定委託總價為「實拿新 台幣每坪參拾壹萬元整」。原告則陳稱買方願意以每坪31萬 元買受，加計仲介費後每坪為33萬元，土地增值稅依系爭契 約之約定，應由賣方即被告負擔。惟觀諸系爭契約，賣方負 擔土地增值稅為原有制式之條文，而委託總價「實拿」二字 ，則為後來手寫增加之約定。依不動產交易習慣，「實拿」 每坪31萬元，意謂負擔土地增值稅後，賣方每坪土地仍應有 31萬元所得，否則「實拿」二字即成贅文，不符契約雙方之 真意。是被告辯稱每坪土地31萬元，仍應負擔土地增值稅， 未達委託價格等語，堪予採信。至於原告雖聲請傳喚證人黃 玉君到庭證稱賣方同意以每坪31萬元（含土地增值稅）價格 出賣，惟證人為張家和之妻且為原告公司員工，況證人非系 爭契約當事人，並未直接與被告接洽，又其證稱簽約當日是 其通知買方不用到場，買主已經在半路上等語，與買方即證 人蔡武穎到庭證稱從未接獲通知要簽約等語不符，是其證詞 難免有偏頗之虞，且與事實有所出入，自難採為有利於原告 之證據。 ㈢綜上所述，本件買方雖以每坪31萬元願買，惟被告仍應負擔 土地增值稅，不符系爭契約「實拿」每坪31萬元之約定，難 認買賣契約已因媒介而可成立。從而，原告依債權讓與、居 間契約法律關係，請求被告賠償廣告費及服務報酬之損失1, 789,227元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之 訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及舉證，經審酌與判 決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 105 年 11 月 2 日 民事第四庭法 官 施錫揮 以上正本係照原本作成。 如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 11 月 2 日 書記官 黃明慧