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臺灣彰化地方法院民事判決　106年度訴字第1086號 原　　　告　恒加建設有限公司 法定代理人　張麗霙 訴訟代理人　楊尊順 　　　　　　張格明律師 被　　　告　葉碧蓮 訴訟代理人　李滿龍 上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國107年4月16日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國一百零六年十一月三 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣參拾肆萬元為被告供擔保後得假執行；但 被告如以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張：其向被告購買被告所有坐落彰化縣○○鎮○○段 ○○○○號、地目建、面積328.34平方公尺、權利範圍全部之 土地（下稱系爭土地）及同段249地號、地目建、面積605. 35平方公尺、權利範圍48/288之土地（即同段243至250地號 土地之共有巷道），約定價金共新臺幣（下同）980萬元。 兩造於民國106年6月29日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭 契約書），並於系爭契約書附註約定「㈢乙方保證250地號 為可供建築土地，建築線申請沒問題，如果無法申請建築時 ，雙方同意取消買賣，定金無息退還甲方」等字（下稱系爭 條款），原告並交付被告100萬元定金。又系爭土地屬於袋 地，須經由同段249地號、同段237地號、同段262地號土地 之私設巷道（本件相關土地地段均為彰化縣○○鎮○○段， 以下均省略地段，僅稱地號），方得通行至公路，依建築法 規相關規定，原告須提供私設巷道土地所有權人之同意書， 方得申請主管機關指定建築線，是兩造於簽訂系爭契約書時 又另外附註系爭條款，約定之真意即要被告擔保締約當時已 取得鄰地所有權人同意通行，不影響原告申請指定建築線。 然原告於106年8月間，受訴外人即237地號土地所有權人蔡 盈鑫告知，被告曾於105年間就系爭土地得否通行237地號土 地對蔡盈鑫提起確認通行權訴訟，並於106年間受敗訴判決 確定，蔡盈鑫並向主管機關和美鎮公所告知不同意系爭土地 通行237地號土地。是本件兩造既已於系爭條款約定如無法 申請指定建築線，同意取消買賣，被告須返還價金，原告即 得依系爭條款約定請求被告返還價金；或認系爭土地可供建 築及申請建築線為停止條件，契約始為生效，而本件既無法 申請指定建築線，故本件買賣契約無法生效，被告受領價金 屬不當得利；或認被告未據實揭露鄰地土地資訊，隱瞞上開 通行權敗訴之事實，反而於兩造簽約時，向原告擔保系爭土 地得申請指定建築線，對締約重要事項惡意隱匿而有民法第 247條之1締約上過失，原告得請求損害賠償；或認被告故意 隱瞞通行權訴訟敗訴結果屬詐欺之侵權行為，原告得依民法 第92條撤銷系爭買賣契約之意思表示，於撤銷後，被告受領 價金即屬不當得利，或依侵權行為請求損害賠償。爰依系爭 條款約定、民法第179條、民法第184條、民法第247條之1之 規定，就上開數項請求權基礎，為單一聲明，請求法院擇一 為有理由之判決，並聲明：㈠如主文第1項。㈡願供擔保， 請准宣告假執行。 二、被告則以：系爭土地曾於103年間由東松建設有限公司（下 稱東松公司）申請建造執照，可認系爭土地確實可供建築使 用，原告得自行重新依103年間之相同條件申請指定建築線 ；而本件買賣契約係由原告主動委託仲介公司向被告洽談， 被告未曾與原告接觸，不可能對原告有任何詐欺行為；且原 告為建設公司，對於系爭土地為袋地及有無道路可對外通行 應為知情，縱使無法經由237地號土地通行，亦有其他鄰地 得行使袋地通行權，仍可供建築使用等語，茲為抗辯，並聲 明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告 免於假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠原告向被告購買被告所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號 土地（地目建、面積328.34平方公尺，即系爭土地）權利範 圍全部及249地號土地（地目建、面積605.35平方公尺，243 至250地號土地之共有巷道）權利範圍48/288，約定價金980 萬元。 ㈡系爭土地為袋地。 ㈢兩造於106年6月29日簽訂系爭契約書，約定「㈢乙方保證 250地號為可供建築土地，建築線申請沒問題，如果無法申 請建築時，雙方同意取消買賣，定金無息退還甲方」等字。 ㈣原告交付100萬元支票作為定金予被告，並經被告兌現。 ㈤被告葉碧蓮於104年間對237地號土地所有權人蔡盈鑫提起確 認通行權存在訴訟，經本院於105年5月3日以105年度簡上字 第11號判決葉碧蓮敗訴確定。 ㈥250地號土地於103年間，經訴外人東松公司申請建造執造併 同申請指定建築線，經彰化縣和美鎮公所於103年7月15日併 同建造執照許可指定建築線。 四、本件爭執之事項為：系爭土地是否得向主管機關申請指定建 築線？原告得否請求被告返還定金100萬元？經查： ㈠系爭土地曾於103年間經東松公司申請建造執造併同申請指 定建築線，經主管機關和美鎮公所以系爭土地於得通行249 地號土地、239地號土地、237地號土地之情形下，指示建築 線於該土地東側地籍線等情，有被告所提出之和美鄉公所 103年和鎮建字第12758號建造執造及所附位置示意圖在卷可 證（見本院卷第59頁、第79頁），並經被告於106年11月29 日準備程序時表示：原告簽約時有問我可不可以申請建照， 我說可以，我之前有申請過了等語，並當庭提出上開建造執 造附卷為證，且亦於言詞辯論期日表示：原告仍可以於103 年所申請指定建築線之位置再重新申請指定建築線等語。故 從兩造簽定系爭契約書時，被告向原告表明先前曾申請過建 照等語，且兩造又另作建築線申請之保證約款，可認兩造於 簽訂系爭買賣契約書時，係在認知原告得循先前申請建照之 客觀情況，即藉由簽約當時現有之巷道，包含249地號土地 、239地號土地、237地號土地及262地號土地通行至美寮路1 段，主管機關並指示建築線於系爭土地之情形下而簽訂買賣 契約。故兩造約定「建築線申請沒問題」之系爭條款，應認 係用以擔保系爭土地向主管機關申請指定建築線時，不會發 生有妨礙原告申請指定建築線之情形。 ㈡又系爭土地於103年所核發建造執照已於104年4月15日逾期 失效，有和美鎮公所107年1月3日和鎮建字第1060027333號 函在卷可證（本院卷第76頁）。而系爭土地為袋地，依東松 公司103年間所申請之建造執照，系爭土地所須通行之道路 包含蔡盈鑫所有之237地號土地，然而該237地號土地之通行 權，業於105年5月3日經本院以105年度簡上字第11號判決被 告葉碧蓮之系爭250地號土地對237地號土地無通行權存在確 定，有判決書列印本在卷可證（本院卷第16頁）；又依彰化 縣建築管理自治條例第4條規定，系爭土地申請建築線指示 時，應出具已開闢之私設道路土地所有權人即237地號土地 所以權人之同意書，然本件經237號地號土地所有權人於106 年1月10日寄送存證信函予和美鎮公所，表示237號土地非既 成巷道，尚無同意他人通行等情，有和美鎮公所107年1月3 日和鎮建字第1060027333號函在卷可證（本院卷第76頁反面 ），並經本院函詢彰化縣和美鎮公所系爭土地是否得申請指 定建築線後，經鎮公所回函表示：系爭土地應指示於美寮路 1段（函文誤載為2段）之道路邊界線，自（函文誤載為至） 建築線連接至建築基地之私設通路應由土地所有權人自行取 得土地權利證明文件，有和美鎮公所107年4月13日和鎮建字 第1070006327號函在卷可證（本院卷第121頁），可認本件 系爭土地因無法取得237地號土地所有權人同意書而現處於 無法申請指定建築線之情形。 ㈢故本件建築線指示於美寮路1段須通行237地號土地，原告既 無法取得237地號土地所有權人出具土地使用同意書，依彰 化縣建築管理自治條例第4條規定原告即無法申請指定建築 線，故依系爭條款約定，被告即應退還定金予原告。 ㈣至被告辯稱：其有跟仲介說原告自己解決通行權的問題等語 ，為原告所否認，被告亦未提出證據以實其說，經本院闡明 後，被告亦未聲請通知仲介到庭作證，而無證據可認兩造有 約定由原告自行解決通行權之問題；且本件如須原告自行處 理袋地通行權，則實無須另外約定系爭條款，故被告所辯， 與系爭條款約定不符，難以採信。 五、從而，原告依系爭條款約定，請求被告返還定金100萬元及 自起訴狀繕本送達被告之翌日即106年11月3日起至清償日止 之法定利息，為有理由，應予准許。又本院既已認定原告系 爭條款所為之主張為有理由，則自無須再審酌原告主張其餘 請求權。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列。 七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無 不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 5 月 7 日 民事第四庭 審判長法 官 陳瑞水 法 官 歐家佑 法 官 陳怡潔 以上正本係照原本作成。 如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 5 月 8 日 書記官 陳雪鈴