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臺灣彰化地方法院民事判決　106年度訴字第1197號 原　　　告　豐禾地產開發股份有限公司 　　　　　　即豐禾地產開發有限公司 法定代理人　張榮隆 訴訟代理人　詹仕沂律師 　　　　　　江瑋平律師 被　　　告　長泓膠業股份有限公司 法定代理人　廖重義 訴訟代理人　常照倫律師 複代理人　　陳彥价律師 上列當事人間請求給付報酬金事件，本院於民國107年11月26日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新台幣804,000元，及自民國106年11月18日起， 至清償之日止，按週年利率5%計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔10分之2，餘由原告負擔。 本判決第1、3項於原告以新台幣268,000元供擔保後，得為假執 行。但被告如以新台幣804,000元為原告預供擔保，得免為假執 行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告豐禾地產開發股份有限公司即豐禾地產開發有限公司之 法定代理人原為黃錠銘，嗣變更為張榮隆，業經該公司具狀 陳報聲明由張榮隆承受訴訟，依民事訴訟法第175條第1項規 定，應予准許。 二、原告起訴主張： (一)原告以經營不動產仲介為業，且係受經濟部工業局專案委託 ，協助產業用地活化輔導及媒合之服務商，原已訪得坐落彰 化縣○○鎮○○段○○○號、245號土地（下稱系爭土地）原地 主即訴外人鴻興五金科技工業股份有限公司（下稱鴻興公司 ）之同意，並受其委託以每坪新台幣55,000元之單價，尋覓 上開土地之買主。嗣被告公司指示及授權其總經理室副理即 訴外人曾君儀為代表，自民國105年8月起，透過經濟部工業 局之轉介，陸續向原告詢問鹿港彰濱區工業用地出售之資訊 ，原告公司人員由黃仲達提供包括系爭土地在內之多筆土地 坪數、地籍圖及單價等標的資訊予曾君儀，並自105年8、9 月起前往被告公司拜訪三至四次，以暸解被告公司購地之需 求，復於被告公司在106年3月14日表達對系爭土地興趣後， 於翌日即同年月15日上午約集原告公司同仁至被告公司向曾 君儀報告系爭土地交易資訊。此從黃仲達與曾君儀透過微信 聯絡，曾君儀於106年3月10日主動詢問：「黃先生，可以提 供最近鹿港彰濱工業區有要出售土地給我參考嗎？（黃仲達 ：要有多少坪數的）約1500」，經黃仲達回傳包括系爭土地 在內之土地位置圖於曾君儀後，曾君儀復稱：「好的，有需 要再請你報價，謝謝」，以及曾君儀於同年月14 日詢以： 「請問244及245一坪多少？」，黃仲達回稱：「目前委託我 們公司的售價為每坪55,000，我把資料及更詳細的情形當面 跟你報告好嗎？」等語觀之甚明。由上情可見，被告公司於 106年3月14日時，因已明確將考慮購買之土地特定至系爭土 地，原告公司為期待報酬，乃進而於翌日即同年月15日上午 前往被告公司向曾君儀報告系爭土地之資訊，完成報告居間 之服務，且經被告公司受領，自屬報告居間之行為，並為被 告公司所知悉，依臺灣高等法院101年度上字第678號民事判 決之見解：「居間契約不以方式為必要，亦得默示的成立。 他人期待而為居間行為，為其所知或應知而是認之者，應認 為委託人」，兩造已默示成立報告居間契約，被告公司自應 認係委託人，而負有給付報酬之責。雖曾君儀於106年3月16 日傳簡訊向原告公司人員黃仲達稱：「我們目前還在考量其 他的面向，後續如果有需求再找你」等語後，即不再與原告 聯絡，然被告公司嗣後確因原告提供之上開資訊，以2億零1 百萬元之價金，與鴻興公司訂立買賣契約，購買系爭土地， 並移轉所有權登記完畢，足見原告報告居間所提供之資訊， 對於被告公司最終與賣方簽訂買賣契約及完成交易，具有重 要之價值。至於系爭土地實際成交價格，與原告最初報告之 價格不同，乃因被告公司自行或另委託他人與賣方議價所致 ，亦不影響原告翔實報告賣方原告委託價格每坪5.5萬元之 事實。則原告依居間契約之慣例及民法第566條之規定，向 為買方之被告公司收取買賣價金2%即402萬元之報告居間報 酬，即有理由。但因原告公司並無報告居間契約之價目表， 且報告居間契約之報酬，亦無習慣可資遵循，故本件報酬之 金額，請於原告起訴金額範圍內為裁量。 (二)縱兩造間不成立契約關係，惟被告公司於原告之使用人前往 該公司商議訂立居間契約後，既已獲得系爭土地之資訊，竟 為規避可能給付之居間報酬，先故意謊稱暫不考慮購買系爭 土地，再自行透過他人或其他管道與系爭土地之地主接洽， 購買系爭土地，罔顧原告收集工業用地標的之經營心力及合 理利潤，顯然違反誠實及信用方法，致原告於議約而未成立 之階段受有損害，依民法第245條之1締約上過失之規定，被 告亦應賠償原告因此所受之損害。此外，被告無端自原告獲 取系爭土地欲出售之資訊，且認系爭土地屬於理想之購置標 的，卻不委託原告與出賣人接洽，因之節省給付居間報酬之 利益，致原告受有可得居間報酬之損害，依民法第179條不 當得利之規定，也應於其受利益之限度內負返還責任。 (三)依原證1拜訪地主紀錄表記載之內容，可證系爭土地之賣方 即鴻興公司已提供委託出售系爭土地之指示及要求，原告確 受該賣方之口頭委託，並已盡職報告拜訪買方及接觸其他潛 在買主。因此，上述紀錄表雖於106年1月5日記載：「公司 Boss不委託」，然其真意當僅係賣方即鴻興公司負責人不願 與原告簽訂書面委託契約，並非不委託原告出售系爭土地。 否則，賣方即鴻興公司指定之聯繫人員王建忠不可能將賣方 之開價及不願分割出賣系爭土地之條件告知原告。故被告抗 辯由「公司Boss不委託」之記載，足見原告未獲賣方授權等 語，自屬斷章取義。何況，即使原告未受賣方委託，亦僅係 賣方無授權原告進行媒介居間，並不影響兩造間已默示成立 報告居間契約。至於原告有無違反不動產經紀業管理條例第 21條、第23條規定，僅關係行政上處罰及不動產經紀業之監 理而已，不涉及民事報告居間契約成立之要件。 (四)原告所取得土地求售之資訊，乃從事不動產仲介業得以進行 報告居間及媒介居間行為之依據，實不可能免費對外公開提 供，必遇有意購買之對象，始會單獨向該對象為報告。且從 前揭微信聯絡訊息可知，原告係單獨、特定、私密且具體地 向被告公司人員報告系爭土地之買賣機會，並非提供空泛之 廣告訊息，自係期待被告公司給予報酬，被告辯稱原告企圖 買空賣空，僅以釋放廣告訊息方式，即期可從中獲利等語， 實屬大錯。另被告辯稱：「倘依原告主張，無異原告可氾濫 主張交換訊息即可請求居間報酬，顯非立法政策所容許」等 語，亦係曲解。蓋原告自始至終向被告明確請求者，僅有系 爭土地之報告居間報酬，此乃因被告公司曾表達對系爭土地 之興趣，且於婉拒委託原告為媒介居間後不久，即向賣方買 受系爭土地而實際成交之故。 (五)被告公司雖又辯稱曾君儀僅為基層員工，未獲被告公司授權 等語。然查，曾君儀經手被告公司購買土地之重大事宜，且 自105年8月起，持續與原告公司人員接觸，代表被告公司負 責人向原告公司傳達對初期提供之標的均無興趣後，復於10 6年3月間詢問有無鹿港彰濱工業區之土地求售，且表示對系 爭土地有進一步瞭解之興趣，並邀請原告公司人員至被告公 司報告，嗣又代表被告公司負責人表示：「我們目前還在考 量其他的面向」等語，而婉拒與原告公司人員繼續聯絡等情 ，已如上述。由此觀之，曾君儀乃完全秉承被告公司負責人 之意思，與原告公司人員互動，且其又身為「總經理室副理 」，顯然屬於總經理特助性質，必有相當代表被告公司總經 理之職權，當足以構成被告公司默示或以意思實現方式接受 原告公司報告訂約之機會。倘曾君儀僅屬基層員工，卻能代 表被告公司對外接洽購買重大土地之資訊收集，並與仲介業 者長期聯繫，揆諸民間企業常情，殊難想像。況基層員工之 職稱，豈可能一律稱為「副理」。此外，如曾君儀所為全屬 個人行為，則曾君儀稱：「我們目前還在考慮」一語，又如 何能代表被告公司「婉拒」之表示？是被告此部分抗辯，亦 難憑採。 (六)被告公司係授予曾君儀代理權，由曾君儀代理被告向原告徵 詢相關土地行情，當然也包括代理被告聽取相關土地行情及 瞭解適合購買之標的，此業經證人曾君儀證稱曾代理被告為 上開事務明確。而從曾君儀所從事之行為觀之，亦可判斷被 告有授與曾君儀代理被告為居間行為之代理權無訛。原告之 前所提書狀記載「代表」一語，其真意均為「代理」。又居 間報酬不以明示為必要，本件兩造所成立之契約雖非媒介居 間，但依習慣法院可在媒介居間報酬之範圍內，酌定合理之 報告居間報酬等語。 (七)求為判決被告應給付原告4,045,116元，及自起訴狀繕本送 達被告之翌日起，至清償之日止，按週年利率5%計算之利息 ，並願供擔保，聲請宣告假執行。 三、被告則辯稱： (一)原告公司未取得原地主之委託，擅自以系爭土地為銷售標的 向外銷售，已違反不動產經紀業管理條例第21條第1項規定 ，依同條例第29條第1項第3款規定，應處以罰鍰。又被告公 司進行任何重大投資及締結契約等行為，包括何時購買土地 、向何人購買、經由何人仲介以及如何締結契約，概屬董事 長職權行使範圍，此為公司經營治理之基本原則。訴外人曾 君儀之職稱為總經理室副理，係被告公司之基層員工，其權 責僅限於對內之行政事務、人力資源管理及內部稽核，依其 職稱及職務內容，無對外代表被告締結居間契約之權限，且 被告僅指示曾君儀探聽、蒐集彰濱工業區不動產交易之相關 訊息，並無授與曾君儀締結居間契約之相關代表權或代理權 ，更從未表示欲與原告公司締結報告居間契約之意思，實不 足認兩造有締結報告居間契約之意思表示合致，而默示成立 報告居間契約。況從證人黃仲達證稱：「（問：他那時有無 明白講說同意要委託你們公司來買土地嗎？）沒有這樣講， 但他說要去跟老闆報告要買的價格以後，議價書我再拿過去 。」，證人林嘉聲證稱：「（問：曾君儀當場有無明白說有 關這兩塊土地的買賣同意委託你們來買？）沒有這麼明白， 但曾君儀說要跟老闆回報之後再跟我們確定。」，以及證人 曾君儀證稱：「（問：你們公司有無明白委託原告公司要來 買這兩筆土地？）沒有。」各等語，足證無論原告或被告， 均知悉雙方未為締結報告居間契約之意思表示，至為明確。 (二)原告雖主張依被告公司人員曾君儀受指示蒐集公司附近不動 產行情等相關訊息，且詢問並聽取原告公司人員當面報告等 情，足認原告已完成報告居間服務，被告則以默示或意思實 現方式受領原告公司提供之資訊，兩造已成立報告居間契約 等語。惟查原告公司倘欲成立報告居間契約，自應先將報告 居間契約之要素及必要之點，包括報告居間之報酬，明確告 知被告方可。詎原告公司為專業仲介人員，不但未曾提及報 告居間契約一事，且遲至106年3月15日至被告公司與曾君儀 會面時，始冒然表示媒介居間之服務費為總成交價格2%，況 曾君儀亦已於同年月16日委婉而明確拒絕與其締結媒介居間 契約，足見兩造間從未針對報告居間契約之報酬等契約必要 之點達成意思表示之合致，兩造間自不成立默示報告居間契 約甚明。又在商業慣例上，為求慎重，縱為不要式契約，然 恐口說無憑，亦均立有白紙黑字為據。何況，系爭土地之價 金以數億計，豈能在欠缺契約成立要素即合意之情形下，即 據以推論兩造成立默示報告居間契約。另被告與系爭土地之 地主簽立買賣契約，係以自己之人脈關係議價而成，與原告 無涉，且成交價格亦與原告所陳不一致。此外，原告公司在 上開執行業務之過程中，既呈現諸多違法瑕疵，又怎可於事 後片面牽強適用默示報告居間契約，以圖索取高額之報酬。 (三)臺灣高等法院101年度上字第678號民事判決意旨，明認專業 不動產仲介成立報告居間之前提，為落實其充分報告之報告 居間義務。原告未慮及被告未表示購買意願、被告員工未經 授權，以及原告未偕同買賣雙方勘查現場、提供之土地賣價 與實際交易價格不符，顯見原告於系爭土地交易過程中非穿 針引線之磋商要角等情，僅憑曾與被告公司員工聯繫，且提 供系爭土地之基本資料，即牽強主張其與被告成立默示報告 居間契約，實空泛無理。 (四)民法第245條之1第3款，乃就締約過失責任為明文之概括規 定，係以顯然違反誠實及信用方法，違背他方之正當信賴為 要件。其立法理由，在保護當事人為訂立契約而進行準備或 商議之際，所建立之特殊信賴關係。惟契約自由為民事法律 關係之基本原則，在契約未經意思表示合致前，當事人均得 考量是否受契約拘束，亦即締約自由應受保障，僅於特殊情 事下方得加以認定具有締約上過失。是依民事訴訟法第277 條前段規定，原告自應舉證證明雙方已建立足以突破契約自 由原則之特殊信賴關係，且被告顯然違反誠實及信用方法， 違背原告之正當信賴，致原告受有損害，方受締約上過失制 度之保障。本件原告雖主張被告應負締約上過失之賠償責任 等語。然基於契約自由原則，被告始終享有決定是否締約之 意思自由，且購買工業用地所需金額龐大，自須多方考量， 此乃公司經營者應負之善良管理人注意義務，並非如原告所 言，被告謊稱暫不考慮，而自行透過他人接洽購買系爭土地 。是原告此部分主張，無異企圖買空賣空，期以釋放廣告訊 息之方式，從中獲利，自屬無據等語。 (五)聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決， 願供擔保，請准宣告免為假執行。 四、兩造不爭執事項： (一)訴外人曾君儀任職於被告公司，擔任總經理室副理之工作。 原告公司則受經濟部工業局之專案委託，協助產業用地之活 化輔導及媒合，訴外人黃仲達為原告公司之總經理。 (二)訴外人曾君儀自105年8月間起，多次向原告公司之總經理黃 仲達詢問鹿港彰濱工業區之工業用地有無要出售及其出售之 單價若干，黃仲達已先後提供包括彰化縣○○鎮○○段○○○ 號、245號土地（系爭土地）在內之多筆土地之坪數、地籍 圖及出售之單價等資訊於曾君儀。 (三)曾君儀於106年3月14日上午以WeChat向黃仲達詢問系爭土地 每坪之售價若干，經黃仲達回以：「目前委託我們公司的售 價為每坪55,000，我把資料及更詳細的情形當面跟你報告好 嗎？」等語後，兩人即相約於翌日即3月15日上午11時在被 告公司洽談。翌日即106年3月15日上午11時，黃仲達帶同原 告公司負責案件開發人員林嘉聲至被告公司，由曾君儀接洽 ，雙方談及系爭土地之交易資訊。又翌日即106年3月16日上 午11時43分，曾君儀以WeChat向黃仲達稱：「很抱歉，我們 目前還在考量其他的面向，後續如果有需求再找你，謝謝你 的協助」等語。 (四)被告公司於106年5月19日與訴外人鴻興五金科技工業股份有 限公司（下稱鴻興公司）簽訂不動產買賣契約書，由鴻興公 司將系爭土地（面積合計13110.13平方公尺，即3965.81坪 ）以總價2億零1百萬元出售於被告公司（售價每平方公尺15 ,331.6元，每坪50,683元），並已移轉所有權登記完畢。 (五)上開兩造不爭執事項，並有拜訪地主紀錄表、被告公司總經 理室副理曾君儀名片、WeChat對話紀錄、地籍圖謄本、土地 登記第二類謄本等件為證，應認為真正。 五、原告主張如兩造不爭執事項(二)(三)所示之詢問、洽談，及 接受原告公司總經理黃仲達提供並報告系爭土地交易資訊等 行為，係被告公司指示及授與訴外人曾君儀代理權，由曾君 儀代理（原告先主張係代表，後稱其真意為代理）被告所為 ，故兩造間已默示訂立報告居間契約，且原告已完成報告居 間之服務，並經被告公司受領等情，為被告所否認，並辯稱 曾君儀無對外代表被告公司締結居間契約之權限，被告亦無 授與曾君儀締結居間契約之相關代表權或代理權，更從未表 示欲與原告公司締結報告居間契約之意思，復無就報告居間 契約之報酬等必要之點與原告達成意思表示合致，實不足認 兩造有默示訂立報告居間契約等語。經查： (一)被告自承曾指示曾君儀探聽、蒐集彰濱工業區不動產交易之 相關訊息，證人曾君儀亦證稱伊為被告公司總經理室副理， 被告公司要擴廠，有採購土地之需求，其總經理因而想瞭解 彰濱工業區附近土地銷售之行情，於是由伊為被告公司代表 ，自105年8月間起，主動向原告公司人員黃仲達接洽詢問被 告公司附近土地之行情，其間黃仲達先後二次至被告公司拜 訪伊，與伊洽談，並曾向伊提供系爭上林段244號、245號土 地要出售之事實，及該二筆土地之坐落地號、面積大小、每 坪售價55,000元等訊息，黃仲達第一次拜訪伊時，伊曾拿一 張印有被告公司總經理室副理曾君儀之名片給黃仲達，伊於 向原告公司接洽詢問後，均向被告公司總經理報告，而106 年3月15日伊與黃仲達洽談之事，係在翌日即3月16日向被告 公司總經理報告，隨後伊以WeChat回覆黃仲達稱我們目前還 在考量其他面向等語，表明其因被告公司有採購土地之需求 ，而代表被告向原告公司總經理黃仲達詢問、洽談，及接受 黃仲達提供並報告系爭土地交易資訊之事實，且證人黃仲達 也證稱曾君儀向其詢問鹿港區有無閒置工業用地時，曾表示 係為被告公司而詢問等語，上情並有曾君儀名片、WeChat對 話紀錄、地籍圖謄本、土地登記第二類謄本等件附卷可稽， 參以所謂探聽或詢問不動產交易相關資訊，依其文意及被告 公司指示曾君儀之目的，本即包括接受或聽取不動產交易資 訊之報告，足見被告指示曾君儀之事項，除土地交易資訊之 探聽、蒐集外，尚包括接受或聽取土地交易資訊之報告，自 堪認被告有授與曾君儀代理權，使曾君儀於以被告公司名義 探聽、蒐集土地交易資訊之時，並得代理被告為接受或聽取 報告之意思表示無訛。 (二)按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立；稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約 之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；如依情形， 非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬，民 法第153條第1項、第565條、第566條第1項分別定有明文。 如兩造不爭執事項(三)所示，曾君儀於106年3月14日上午以 WeChat向黃仲達詢問系爭土地每坪之售價若干，經黃仲達回 以：「目前委託我們公司的售價為每坪55,000，我把資料及 更詳細的情形當面跟你報告好嗎？」等語後，兩人即相約於 翌日即3月15日上午11時在被告公司洽談，而其等於106年3 月15日上午洽談之內容，依證人曾君儀之證述，即如上開曾 君儀所稱，黃仲達向伊提供系爭上林段244號、245號土地要 出售之事實，及該二筆土地之坐落地號、面積大小、每坪售 價55,000元等訊息，依證人黃仲達證稱為：「（問：106年3 月15日上午你有到被告公司去跟曾君儀洽談嗎？洽談內容為 何？）我們有三個人一起去，有我、林嘉聲跟陳寶蓁。去之 前我們就跟他約好時間去拜訪他，我拿上林段244、245號的 地籍圖謄本、土地登記謄本跟議價委託書到場，曾君儀跟我 說這塊土地有確定要賣嗎，我說有，再詢問我說一坪多少錢 ，我說目前委託我們公司售價一坪五萬五千元，他還問我說 假如我們公司不需要那麼大的土地，可不可以分割，是由林 嘉聲當場回答他說地主不願意分割，但是可以跟地主協商， 曾君儀問我說什麼樣的價格買得到這塊土地，我跟他說目前 委託我們的價格就是一坪五萬五千元，我提供議價書給他看 他們公司想要多少錢買到這塊土地，也就是斡旋金，他說他 們老闆希望四萬五千元可以買得到嗎，我說你可能要寫個斡 旋金給我，我來跟地主議價，他還問我說服務費是多少，我 跟他說是總成交價格2%，他說他會跟老闆報告，請我那份議 價書留給他，以及謄本及所有資料都留給他。」等語，依證 人林嘉聲所證為：「那次是黃仲達副總跟曾君儀約好時間， 我們去被告公司拜訪解說，那次去我們帶了物件摘要，物件 摘要就是指土地的基本資料，還有地籍圖，還有這兩塊土地 的土地登記謄本，還有現場照片的解說，還有彰濱工業區鹿 港區一般設廠用地不容許引進產業類別一覽表，那次我們公 司有三個人去，有我、陳寶蓁及黃仲達三個人，當天進去是 去廠區的管理室，由管理員通知裡面辦公室接待人員接待我 們進去，進去會議室之後就由曾君儀跟我們接洽，洽談內容 曾君儀說系爭244、245這兩塊地有要出售嗎，我回答說確定 要出售，曾君儀再問說可以分割銷售嗎，我說還要問地主看 看可不可以分割，確定完後再跟曾君儀做回報。其他都是由 黃仲達跟曾君儀對談，期間有談到仲介服務費，曾君儀說還 要再跟老闆報告。」等語。據上觀之，被告之代理人曾君儀 於黃仲達詢以：「目前委託我們公司的售價為每坪55,000， 我把資料及更詳細的情形當面跟你報告好嗎？」等語，表示 要將系爭土地之出售、售價及更詳細資料向其報告，以要約 被告成立居間契約時，雖未明白表示同意，然從其與黃仲達 約在被告公司洽談，嗣於106年3月15日洽談時接受或聽取黃 仲達就系爭土地之出售及土地坐落地號、面積大小、每坪售 價55,000元等訊息所為報告之情節，自足以間接推知其已代 理被告默示承諾原告之要約，而與原告訂立報告居間契約。 雖原告為要約之意思表示時，其內容並未包括報告居間之報 酬，惟民法第566條第1項已就如依情形，非受報酬即不為報 告訂約機會或媒介者，視為允與報酬而為補充規定，可知居 間契約於符合上開補充規定之要件時，要約人之要約內容縱 未包括報酬，仍屬可得確定，當得因他方之承諾而成立居間 契約。本件原告公司係受經濟部工業局委託之產業用地媒合 廠商，其為他人媒合土地或報告訂約之機會，須花費相當之 時間、人力及費用，依現今社會常情，必然收取報酬，如無 受報酬，原告公司必不為之。又證人曾君儀既證稱係伊向工 業區管理中心問明後，才主動打電話就土地行情詢問包括原 告公司在內之土地媒合公司，證人黃仲達亦證稱伊經曾君儀 主動詢問後，即向曾君儀說明原告公司係經濟部工業局所委 託工業用地媒合之廠商各等語，顯然被告公司之代理人曾君 儀於向原告為詢問時，已明知原告公司為工業用地之媒合廠 商，則衡諸常情，其就原告公司媒合土地或報告土地訂約之 機會，必然收取報酬，如無受報酬，不可能為之一節，應知 之甚明。是以，上開兩造訂立之報告居間契約，要不因原告 之要約內容未包括報告居間之報酬，而影響其成立。再者， 居間契約為不要式，法律並未規定須依一定之方式或書面， 方得成立，故上開兩造訂立之報告居間契約，雖未以書面為 之，亦不影響其成立。此外，如上所述，兩造既已默示訂立 報告居間契約，被告之代理人曾君儀亦已於106年3月15日接 受或聽取黃仲達就系爭土地之出售及土地坐落地號、面積大 小、每坪售價55,000元等資訊所為報告，原告已履行其居間 人之報告義務，顯無拒絕訂立報告居間契約之問題，參以被 告自承黃仲達於106年3月15日至被告公司與曾君儀會面時， 曾表示媒介居間之服務費為總成交價格2%一節，堪認曾君儀 於106年3月16日上午11時43分以WeChat向黃仲達稱：「很抱 歉，我們目前還在考量其他的面向，後續如果有需求再找你 ，謝謝你的協助」等語，應係指不願進一步與原告訂立媒介 居間契約之意。 (三)原告提出之拜訪地主紀錄表（原證1），雖於106年1月5日記 載：「公司Boss不委託」等語，似指系爭土地所有人鴻興公 司之負責人不委託原告出售系爭土地。但前述紀錄表於記載 「公司Boss不委託」之後，接續記載「電鍍專區...開價每 坪7.5萬，一般區開價每坪5.5萬」等語，已將鴻興公司委託 出售土地之每坪價格表明清楚，倘系爭土地所有人鴻興公司 之負責人不願委託原告出售系爭土地，又豈有可能將土地每 坪出售之價格告知原告。且證人林嘉聲結證稱拜訪地主紀錄 表係伊與同事陳寶蓁一起拜訪地主後，由陳寶蓁所製作，伊 與陳寶蓁自105年9月間開始接觸系爭土地所有人鴻興公司， 親訪鴻興公司三、四次，通電話平均一個月一次，因鴻興公 司老闆不寫專任委託書給原告公司，僅口頭答應由原告公司 代為銷售，所以陳寶蓁才簡單寫為「公司Boss不委託」等語 ，亦足見系爭土地所有人鴻興公司確有口頭委託原告出售系 爭土地，自不能以前述拜訪地主紀錄表記載：「公司Boss不 委託」等語，即認系爭土地所有人鴻興公司未委託原告出售 系爭土地。何況，本件兩造係成立報告居間契約，即使原告 未受委託出售系爭土地，亦不影響該報告居間契約之成立。 至於原告有無因此違反不動產經紀業管理條例第21條、第23 條之規定，僅關係行政上處罰及不動產經紀業之監理而已， 更與民事報告居間契約之成立與否無涉。 (四)綜上所述，被告辯稱無授與曾君儀代理權，更從未表示欲與 原告公司締結報告居間契約之意思，復無就報告居間契約之 報酬等必要之點與原告達成意思表示合致，實不足認兩造有 默示成立報告居間契約等語，不足採信，應信原告主張被告 指示及授與曾君儀代理權，由曾君儀代理被告與原告默示訂 立報告居間契約等情為實在。 六、民法第568條第1項規定，居間人以契約因其報告或媒介而成 立者為限，得請求報酬。據此，在報告居間，居間人請求報 酬，應以契約因其報告而成立者為要件，亦即，須居間報告 與契約之成立間有因果關係者，居間人方有報酬請求權。一 般而言，該因果關係以居間人之活動與有原因者為已足，換 言之，居間人之活動在某種程度上促成契約之締結，即足夠 成立此之因果關係。則倘居間人能證明其於契約訂定前曾為 相當之活動，通常即可認為有此因果關係。但居間人之活動 ，如同其他因果關係，無須為契約成立之唯一原因。依上揭 拜訪地主紀錄表記載，及證人林嘉聲所證，原告公司人員自 105年9月間開始接觸系爭土地所有人鴻興公司，親訪鴻興公 司三、四次，每個月約通電話一次，約於106年1月間獲悉鴻 興公司出售系爭土地之每坪價格為55,000元，又如前所述， 被告之代理人曾君儀自105年8月間起，多次向原告公司之總 經理黃仲達詢問鹿港彰濱工業區之工業用地有無要出售及其 出售之單價若干，黃仲達先後至少二次至被告公司拜訪曾君 儀，並於自鴻興公司獲得系爭土地之所有人、坐落地號、面 積大小、每坪售價及地籍圖等資訊後，於106年3月15日將此 等資訊向被告之代理人曾君儀報告，嗣被告知悉資訊並決定 不願進一步與原告訂立媒介居間契約後之二個月，即106年5 月19日，即自行與系爭土地所有人鴻興公司簽訂不動產買賣 契約書，由鴻興公司將系爭土地以總價2億零1百萬元（每坪 50,683元）出售於被告公司，其買賣契約之價格每坪50,683 元，與原告向被告所報告鴻興公司出售系爭土地之每坪價格 55,000元，僅相差4,317元，觀諸上情，原告就系爭土地所 為蒐集、提供及報告資訊予被告之活動，對於被告與鴻興公 司間就系爭土地買賣契約之締結，顯然有所促進與協助，應 認原告所為居間報告活動，與被告及鴻興公司間就系爭土地 所成立之買賣契約有因果關係，符合上開法條所定以契約因 其報告而成立者為限之要件。又民法第565條所定之居間， 有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒 介之媒介居間，所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之 間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而 居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，即應許 其請求，至於居間行為，就令自始限於媒介居間，而僅為報 告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付，最高法 院著有52年台上字第2675號判例可資參照。本件原告原欲與 被告成立媒介居間，雖因被告無意願而未能成立，然仍不影 響兩造所成立之報告居間。是以，原告請求被告給付報告居 間之報酬，於法有據。惟本件報告居間未定報酬額，原告亦 無報告居間之價目表，復稱民間習慣上也無報告居間之報酬 標準，請本院於起訴金額範圍內為裁量。本院審酌原告係受 經濟部工業局委託之產業用地媒合廠商，其為被告報告系爭 土地訂約之機會，所花費之時間、人力及費用，及對於被告 與鴻興公司間成立買賣契約之促進與協助，均已如前所述等 情，認原告得向被告請求之居間報酬額，以被告與鴻興公司 就系爭土地所訂買賣總價2億零1百萬元之1000分之4即804,0 00元為公平、適當，其逾此範圍之請求，即非合理，不應准 許。 七、從而，原告依居間契約之法律關係及民法第566條之規定， 請求被告給付804,000元，及自106年11月18日（起訴狀繕本 送達被告之翌日）起，至清償之日止，按週年利率5%計算之 利息，即有理由，應予准許。逾此部分之請求，乃屬無據， 應予駁回。 八、原告勝訴部分，兩造各陳明願供擔保，聲請宣告假執行，或 免為假執行，核與民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項 規定並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗 訴部分，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 107 年 12 月 21 日 民事第一庭 法 官 廖國佑 以上正本係照原本作成。 如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 12 月 25 日 書記官 蘇美苓