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臺灣彰化地方法院民事判決　106年度訴字第1298號 原　　　告　黃秀梅 訴訟代理人　林亮宇律師 複代理人　　蔡孟翰律師 被　　　告　永慶房屋仲介股份有限公司 法定代理人　孫慶餘 訴訟代理人　王成中 　　　　　　姜昱全 複代理人　　陳怡棽 被　　　告　允勝不動產開發有限公司 法定代理人　王喜鳳 被　　　告　游子增 　　　　　　羅邵恩 　　　　　　周溪圳 前列四人共 同訴訟代理 人　　　　　羅誌輝律師 　　　　　　林朝賀 被　　　告　鴻運通股份有限公司 法定代理人　劉炳耀 訴訟代理人　連根佑 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年12月4日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用新台幣壹萬參仟肆百柒拾肆元由原告負擔。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。 五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事 人之人為當事人者。民事訴訟法第255條第1項第2、5款定有 明文。本件原告於訴狀送達後，於民國（下同）107年6月4 日具狀追加鴻運通股份有限公司為被告，並變更訴之聲明為 ：「被告永慶房屋仲介股份有限公司、允勝公司開發有限公 司與鴻運通股份有限公司應連帶給付原告新台幣710,960元 」，核其所為訴之變更、追加，基礎事實同一，且必須合一 確定，於前揭法條規定尚無不合，自應准許。 二、原告方面： （一）聲明：⑴被告等應連帶給付原告新台幣（下同）540,96 0 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息。⑵被告永慶房屋仲介股份有限公司（下 稱被告永慶公司）、允勝不動產開發有限公司（下稱被告 允勝公司）與鴻運通股份有限公司（下稱被告鴻運通公司 ）應連帶給付原告710,960元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑶訴訟費用 由被告連帶負擔。⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。 （二）緣原告於80年6月13日買受坐落於彰化市○○○段○○○ ○段000000000地號土地及其上同區段00000-000建號（門 牌號碼為彰化縣○○市○○○路○○○號）之房屋（下合稱 系爭房地），並自80年12月起至105年10月底止，均將系 爭房地持續出租予訴外人陳燕輝，嗣自105年11月起，原 告即未再出租系爭房地，並空置系爭房地。嗣於106年7月 20日，經原告與配偶、兩位女兒討論後，決定向房屋仲介 詢問系爭房地附近之成交行情及相關各項稅款事項，以系 爭房地價值及出售成本決定是否予以出售。翌日上午，原 告委由配偶及小女兒黃佳芳、小女兒之配偶至系爭房地附 近之被告永慶公司之彰化家樂福加盟店即被告允勝公司詢 問相關事宜。而當時由被告游子增接待原告配偶等三人， 被告游子增向原告配偶等三人表示其先前即曾打聽系爭房 地，知悉系爭房地之前有租賃予他人，目前空置，並自電 腦中調閱出一份載明系爭房地資料之文件。當時原告配偶 及女兒黃佳芳告知被告游子增系爭房地先前均有出租予他 人，目前為閒置狀態，只是想先詢問價格，無強烈出售之 意願，並詢問系爭房地成交行情、土地增值稅自用稅率、 一般稅率差別、出售房屋所需費用、仲介服務費如何計算 等問題。而針對土地增值稅稅率問題，被告游子增向原告 配偶等人表示系爭房地之自用稅率與一般稅率相差約五十 多萬元，如欲適用自用稅率，僅需原告一生中未使用自用 稅率出售過房屋，且簽約當下原告之戶籍設於系爭房地即 可，原告之女兒黃佳芳進一步詢問戶籍是否有設籍多久之 限制，被告游子增亦稱沒有限制，甚至簽約前一天遷入即 可，黃佳芳復問系爭房地先前均屬出租狀態，是否會有影 響，被告游子增亦聲稱沒有影響，只要締約時原告之戶籍 設於系爭房地即可。由於原告一家人未曾有出售房屋之經 驗，不諳房屋買賣之相關規定，故為確認被告游子增所提 供之訊息，黃佳芳屢屢重覆被告游子增所說之內容，再三 確認其理解無誤。 （二）後於當天即106年7月21日下午，被告游子增與另一名經紀 人員即被告羅邵恩至系爭房地查看屋況、估算價格。當時 系爭房屋大門外置有前房客留下未處理之大批木料垃圾， 雙方討論後，原告等人即委託被告游子增代為清理；被告 游子增亦指出前房客對系爭房屋所留下之痕跡可能降低系 爭房屋之售價，故被告游子增、羅邵恩明確知悉系爭房地 前有租賃契約存在。復原告女兒黃佳芳又再次詢問被告游 子增、羅邵恩關於適用自用稅率之條件，此時被告羅邵恩 表示需原告一生中未使用自用稅率出售過房屋，而簽約當 下「原告或直系親屬」之戶籍設於系爭房地即可，因兩位 被告所述條件略有不同，黃佳芳只好特別再三確認，並再 次詢問關於系爭房地於105年10月底前均出租他人，是否 會影響自用稅率之適用，惟被告游子增、羅邵恩仍異口同 聲不會有影響，被告羅邵恩更保證縱承租人有設籍於系爭 房地，亦僅需於簽約前遷出即可。是被告游子增及被告羅 邵恩所提供原告之訊息自顯與土地稅法第34條第2項：「 前項土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適 用前項規定。」相悖。 （三）嗣於106年7月23日原告與被告永慶公司、允勝公司簽訂專 任委託銷售契約書，復因雙方確認原告最低售價850萬元 ，故另簽訂委託事項變更契約書，此二契約皆蓋有不動產 經紀人即被告周溪圳之印章。而原告與被告游子增確認標 的物現況說明書時，被告游子增將第45項「所有權持有期 間有無居住」勾選為「是」，原告小女兒即清楚表明系爭 房地自購入後至105年10月底均出租予他人，從無自住於 系爭房地，被告游子增方更正勾選為「否」，是以，被告 等人確實知悉系爭房地至105年10月底前均處於出租予他 人之狀態，至為灼然。 （四）後於106年7月30日，被告永慶公司、允勝公司告知原告有 買家願意以原告所堅持之底價850萬元購買系爭房地，並 約買賣雙方至永慶公司彰化家樂福店，在代書即訴外人林 庚芳導引下，原告與買家即訴外人陳秀溶於同日即簽訂不 動產買賣契約書，契約並有蓋押被告周溪圳之印章。同年 8月15日，被告游子增要求原告找前房客即訴外人陳燕輝 簽「設籍人無租賃申明書」，始得辦理自用稅率，原告方 獲悉自用住宅稅率有「土地出售前一年內不得出租」之限 制，然被告等人於簽訂買賣契約書前從未告知原告有此規 定。後原告復經訴外人陳燕輝之兒子告知，始知被告游子 增曾先私下要求陳燕輝簽寫「設籍人無租賃申明書」表示 其從未租過系爭房屋，而因訴外人陳燕輝恐涉犯偽造文書 、逃漏稅等相關罪嫌而拒絕簽署後，被告游子增又改口請 求陳燕輝簽寫105年11月至106年4月間未曾居住過系爭房 地，然因陳燕輝為免滋生困擾，仍不願簽署。從而，原告 即因此遭彰化縣地方稅務局以一般稅率計算而被課徵781, 632元，較自用稅率計算之稅金240,672元，須額外繳納 540,960元之土地增值稅而受有損害。 （五）嗣後，原告向彰化縣政府消費者保護會申請調解，並於10 6年9月13日於彰化縣政府進行調解。於此調解會中，被告 游子增、被告允勝公司（由蔡燕菁代表出席）及被告允勝 公司之員工王識菖出席。被告游子增承認其自始即知悉系 爭房屋之前有租賃事實存在、亦明知原告欲以自用稅率出 售系爭房地之需求，卻貿然臆測前承租人可能未將戶籍遷 入系爭房地。最終消費者保護官提出調解方案，即被告永 慶公司、允勝公司將自買賣雙方所收取之仲介費共34萬元 賠償予原告，被告等人並給付原告10萬元之賠償，並要求 如被告等人同意上開方案，雙方應於106年9月15日14時於 同地點簽署和解方案；如被告等人不同意上開方案，即應 於106年9月14日16時前致電消費者保護協會，取消隔日會 議。然而，王識菖遲至106年9月15日上午10時方致電通知 原告，承認被告等人先前行為有所錯誤，然僅願意退還原 告仲介服務費，而不願額外之賠償。原告不得已，僅得提 出本案訴訟。 （六）被告永慶公司、允勝公司及其經紀人員被告游子增未善盡 調查及報告義務，依民法第571條規定，被告自不得向原 告請求報酬，則原告當得依民法第179主張不當得利，請 求被告返還仲介費17萬元整： ⑴按「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理 自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人 之注意為之。」、「居間人關於訂約事項，應就其所知， 據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無 訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關 於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調 查之義務。」、「居間人違反其對於委託人之義務，而為 利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由 相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。 」民法第535條、第567條及第571條定有明文。 ⑵次按「房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此 所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而 仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之 酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義 務，始能就其所知，依民法第五百六十七條第一項之規定 ，據實報告於各當事人。」有最高法院91年度台上字第 1660號民事判決可供參酌。 ⑶再按「本件被上訴人為房屋仲介公司，為上訴人媒介系爭 不動產之買賣，兩造間應成立民法上之居間法律關係，依 民法第567條規定，被上訴人就訂約事項負有調查義務， 並應就其所知向委託人即上訴人為據實告知之義務。被上 訴人既然未依照仲介契約，善盡其調查及據實告知上訴人 之義務，且其行為違反誠信原則，致出賣人受有利益，根 據民法第571條之規定不得向上訴人請求給付報酬。」有 臺灣高等法院95年度上易字第630號民事判決可稽。 ⑷查原告與被告永慶公司、允勝公司簽訂「專任委託銷售契 約書」，委託被告等人媒介系爭房地之買賣，本契約具有 居間及委任之性質，應無疑問。又觀專任委託銷售契約書 第5條第1項：「支付金額：為成交價額之百分之貳……」 約定，可知兩造簽訂之契約為有償契約，則被告受有報酬 ，自應負善良管理人注意義務為原告處理事務，此亦有專 任委託銷售契約書第7條明定：「乙方（註：被告永慶公 司）受託處理仲介事務應以善良管理人注意為之。」等語 ，要屬無疑。又查，依民法第567條規定，被告永慶公司 、允勝公司就其從事之業務事項自負有調查義務，並應就 其所知向委託人即原告為據實告知之義務，向原告誠實揭 露足以影響購買意願之一切重要訊息。且依雙方之委託銷 售契約書第7條第1項、第3項，被告仲介銷售之範圍包含 市場調查、廣告企劃、買賣交涉、「諮商服務」、差旅出 勤等，故被告於處理上開事務時亦應以善良管理人之注意 義務為之。 ⑸而查，原告因對於不動產買賣之相關事宜不甚明瞭，亦不 諳土地增值稅之課徵規定，故原告不下十數次詢問被告等 人有關土地增值稅稅率問題，明確告知若應納稅額過高則 無出售系爭房屋之意願，惟被告等人卻未盡其調查、注意 及說明義務，均異口同聲表示系爭房地承租於他人與自用 稅率無涉，顯已違反處理事務應以善良管理人之注意義務 之規定，依民法第571條之規定，被告等人不得向原告請 求報酬及償還費用，至為明確。 ⑹末按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返 還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同 。」民法第179條亦有明文。承上述，被告永慶公司、允 勝公司既不得向原告請求居間報酬，則被告永慶公司、允 勝公司所收受之居間報酬17萬元，自屬無法律上原因而受 有利益，致原告受有損害，原告主張依民法第179條規定 請求被告永慶公司、允勝公司返還居間報酬，應有理由。 （七）被告永慶公司、允勝公司及其經紀人員被告周溪圳、游子 增、羅邵恩未善盡調查及報告義務，再三向原告保證僅須 原告未曾以自用稅率出賣過房屋、簽約前將原告或直系親 屬之戶籍設於系爭房地，縱然之前有將系爭房地出租予他 人亦可適用自用稅率，提供錯誤資訊致原告同意出售系爭 房地而受有損害，渠等應連帶賠償原告540,960元： ⑴按「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為 所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」、「本條例用 辭定義如下︰七、經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經 紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為 協助經紀人執行仲介或代銷業務。」、「經紀業因經紀人 員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害 者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」民法第54 4條及不動產經紀業管理條例第4條第7款及第26條第2項定 有明文。 ⑵復按，「仲介業者就其所為之仲介行為既向消費者收取高 額報酬，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查義 務，始能就其所知，依民法第567條第1項規定，據實報告 於委託人，否則難謂無過失，如致委託人受有損害，自應 依不動產經紀業管理條例第26條第1項負損害賠償責任。 」有臺灣高等法院99年度上字第647號民事判決可供參酌 。 ⑶再按「按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括 主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨 義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益 ，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及 告知義務以輔助實現債權人之給付利益。…買賣房地而由 出賣人應負擔之稅額，如影響不動產買賣價金之取得，自 屬重要爭點，房仲事業應據實告知，且須明確，始符合公 平。…足見上訴人於被上訴人與原審被告吳孟蓮簽立系爭 房地買賣時，既有買賣之『銷售價額』，自可依上開規定 計算應負擔之奢侈稅金額，惟上訴人竟未核算及告知被上 訴人金額，顯已違反契約之附隨義務甚明。…本件系爭房 地出售所需繳納之特種貨物稅高達65萬6250元，已足以影 響被上訴人出賣系爭房地買賣價金之取得及意願，而此重 要爭點，具專業房仲事業之上訴人本應據實明確告知，始 符合公平，然上訴人確為促成本件房地買賣以賺取服務報 酬，故意隱匿應繳奢侈稅金額，此欺罔手法，自足以影響 交易秩序之安全，應屬顯失公平之行為，從而被上訴人辯 稱，本件上訴人未核算及告知伊應繳奢侈稅金額，認為違 反契約之附隨義務等語，要屬可採。」有臺灣高等法院臺 中分院102年度上易字第265號民事判決足資為憑。 ⑷經查，原告與被告永慶公司、允勝公司簽訂專任委託銷售 契約書，依兩造所簽訂之專任委託銷售契約書第7條可知 ，被告仲介銷售、受委託之服務範圍包含市場調查、廣告 企劃、買賣交涉、「諮商服務」、差旅出勤等，且被告於 處理上開事務時應以善良管理人之注意義務為之，已如上 述。 ⑸而查，原告於委託銷售前至正式與訴外人陳秀溶簽訂買賣 契約之此段期間內，透過配偶、小女兒黃佳芳不下數十次 向被告游子增表示系爭房地前至105年10月前均有出租予 他人，並詢問於此情形下計算土地增值稅是否仍適用自用 稅率，而被告游子增、被告羅邵恩均再三表示只需原告一 生中未使用自用稅率出售過房屋，而簽約當下「原告或直 系親屬」之戶籍設於系爭房地，而承租人之戶籍簽約前遷 出系爭房地即可，由此顯見原告對於土地增值稅之自用稅 率、一般稅率之適用條件並不熟悉，方多次向被告等詢問 與確認。於此情形，被告等人既受原告委託系爭房地之仲 介銷售，且向原告收取高額之報酬，對於關於不動產買賣 之諮商服務，自應善盡調查與報告之義務，是被告等人對 於原告關於委任事務所生之土地增值稅自用稅率疑義，即 應明白告知土地增值稅相關法律依據及具體內容，並提供 正確資訊，以維護原告在交易過程中，判斷是否為買賣交 易及其合理期待利益。 ⑹甚且，縱認被告等人告知自用稅率之適用條件資訊，非屬 委託銷售契約之主給付義務範圍（註：此為假設語氣，蓋 專任委託銷售契約書已清楚載明諮商服務係主給付義務範 圍），然依上開實務見解，亦屬保護原告財產上利益所生 之從給付義務無訛，且原告係以自用稅率或一般稅率負擔 土地增值稅額，將影響原告之出售意願以及系爭房地買賣 價金之多寡，自屬重要爭點，亦與居間、媒介之主給付義 務息息相關，故土地增值稅之賦稅疑義當屬被告受委任之 範圍，被告等人自應善盡調查義務並據實告知，應無疑義 。 ⑺惟查，被告游子增、羅邵恩並未詳予調查、細究原告關於 土地增值稅之疑問，而僅在意系爭房地是否得以早日成交 ，故於原告配偶、原告小女兒詢問時，均一再向原告、原 告配偶等人保證僅須原告未曾以自用稅率出賣過房屋、簽 約前將原告或直系親屬之戶籍設於系爭房地，縱然之前有 將系爭房地出租予他人亦可適用自用稅率，提供錯誤資訊 ，且具有專業背景之不動產經紀人被告周溪圳未加以審查 即在買賣契約書上蓋押其印章，致原告同意出售系爭房地 ，進而遭彰化縣地方稅務局以一般稅率計算致須額外繳納 540,960元之土地增值稅而受有損害，被告等人自應依不 動產經紀業管理條例第26條第2項負連帶之損害賠償責任 。 （八）被告周溪圳、游子增、羅邵恩未盡注意義務與調查義務， 且再三向原告告知錯誤之自用稅率條件，致原告陷於錯誤 而同意出售，倘被告如實告知原告需以一般稅率繳納土地 增值稅，原告當無可能出售系爭房地，原告之意思決定自 主權顯然受到侵害，被告周溪圳、游子增、羅邵恩自應負 民法第184條第1項前段之侵權行為損害賠償責任，而被告 永慶公司、允勝公司係其僱用人，亦應依民法第188條應 連帶負賠償責任： ⑴按「被上訴人如實施詐欺屬實，上訴人依民法第九十二條 第一項規定，固得撤銷其因被詐欺所為之意思表示，使買 賣契約自始歸於消滅，而請求被上訴人返還不當得利，然 此項詐欺行為，倘同時構成侵權行為，上訴人非不得依侵 權行為之法律關係行使損害賠償請求權。」最高法院77年 度台上字第467號民事判決要旨可資參照。 ⑵又，按「受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由 僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監 督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而 仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任。」民法第188 條第1項定有明文。 ⑶經查，被告周溪圳、游子增、羅邵恩未盡注意義務與調查 義務，未查明自用稅率之規定即向原告保證系爭房地前曾 出租予他人與自用稅率之限制無涉，積極給予原告不實資 訊，致原告陷於得以自用稅率計算土地增值稅之錯誤，而 將系爭房地僅以850萬元售出予訴外人陳秀溶，倘被告善 盡調查義務，並如實告知原告本件須以一般稅率計算土地 增值稅，原告絕無可能以850萬元出售系爭房地（蓋原告 起初設想扣除土地增值稅，須實拿800萬元以上）。是以 ，原告對於是否出售系爭房地之意思決定自主權顯然因被 告周溪圳、游子增、羅邵恩告知錯誤資訊之過失行為而受 到侵害，被告周溪圳、游子增、羅邵恩自應負民法第184 條第1項前段之侵權行為損害賠償責任，而被上訴人永慶 公司、允勝公司係其僱用人，依民法第188條應連帶負賠 償責任，原告請求被告等人連帶賠償540,960元，自屬有 據。 （九）被告永慶公司、允勝公司向原告收取高達17萬元之仲介服 務費，卻未善盡調查、報告義務及保護債權人財產上利益 之附隨義務，再三向原告保證先前出租系爭房地予他人與 自用稅率之限制無涉，致原告受有損害，依民法第544條 、第227條規定，被告永慶公司、允勝公司應負損害賠償 責任： ⑴按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當 事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之 人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當 事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」民 法第567條定有明文。「受任人處理委任事務，應依委任 人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬 者，應以善良管理人之注意為之。」、「受任人因處理委 任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委 任人應負賠償之責。」、「因不完全給付而生前項以外之 損害者，債權人並得請求賠償。」民法第535條、第544條 、第227條第2項亦有明文。又被告永慶公司、允勝公司所 雇用之經紀人員本於被告之履行輔助人地位，因債之履行 而有過失，依民法第224條，被告自應與自己之故意或過 失負同一責任。 ⑵經查，被告永慶公司、允勝公司收取高達17萬元之報酬 ，於處理委任事務時應以善良管理人之注意義務為之，自 不待言。然查，被告對於其委任範圍內之諮商服務，卻未 盡善良管理人之注意義務，未注意系爭房地於一年內曾出 租予他人則不得適用自用稅率之規定，竟告稱原告出租系 爭房地予他人與自用稅率無涉云云，致上訴人因此遭彰化 縣地方稅務局以一般稅率計算致須額外繳納540,960元之 土地增值稅而受有損害，前已詳細敘及，是以，被告永慶 公司、允勝公司應負民法第544條、第227條不完全給付之 賠償責任，應無疑問。 （十）依消費者保護法第7條第1項規定，渠等亦應連帶負損害賠 償責任，並應賠償一倍之懲罰性賠償金： ⑴按「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者 ，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商 品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性 。」、「企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者 或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其 無過失者，法院得減輕其賠償責任。」、「依本法所提之 訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損 害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害 ，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害， 得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」消費者保護法 第7條第1項、第3項及第51條定有明文。 ⑵次按「本件被告永慶公司係以提供居間仲介及不動產買賣 簽約、過戶等服務之企業經營者，原告則為以消費為目的 而使用該服務之消費者，被告永慶公司所提供者屬於消費 之服務行為，屬消費者保護法適用對象，應遵守前揭法令 確保所提供之仲介服務在交易上為安全且無風險，即應防 範實際作業流程與制式文件之文義在解釋上產生歧異，避 免導致簽訂買賣契約之出賣人被罰以違約金，被告永慶公 司應就此服務過程所潛藏之危險預為防範，因系爭不動產 係由被告永慶公司媒介交易，不動產買賣契約書亦由其所 提供，依契約約定之交易程序與各階段付款方式，亦由永 慶公司受僱人提供服務意見，使原告遵行辦理，永慶公司 所提供之服務疏失導致原告交易中產生買賣糾紛而造成損 害，已如前述；是甲○○主張依修正前消費者保護法第7 條之規定，請求永慶公司對所受損害負損害賠償責任，洵 屬有據。」、「查，甲○○因永慶公司前揭違反消費者保 護法之行為，依消費者保護法所提出之本件訴訟，自屬於 因消費關係向法院所提之訴訟，而有前開規定之適用。是 甲○○主張：永慶公司應就其違反消費者保護法第7條之 行為，依消費者保護法第51條之規定應給付懲罰性賠償金 ，為有理由。本院審酌永慶公司使用人李元鳳、溫獅雄為 甲○○提供服務處理買賣事務之過失程度、所提供服務影 響交易、財產上安全之危險性、甲○○受損害之程度暨永 慶公司事後處理態度等情節，為維護交易秩序及消費者利 益，認甲○○所得請求之懲罰性賠償金以50萬元為當。」 高等法院93年度上字第1087號民事判決參照。 ⑶參諸前開實務見解，被告永慶公司、允勝公司提供原告之 服務行為應有消費者保護法之適用，則承前所述，原告因 渠等之服務疏失致受有損害，原告自得援消費者保護法請 求被告永慶公司、允勝公司賠償其損害540,960元。再者 ，被告等人於事件發生後，處理態度消極，為維護交易秩 序及消費者權益，原告自得再請求被告永慶公司、允勝公 司賠償損害額之一倍之懲罰性賠償金540,960元，堪予認 定。 （十一）被告永慶公司應就其加盟店被告允勝公司致原告所受之 損害負賠償責任： ⑴按「加盟經營者︰經紀業之一方以契約約定使用他方所 發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規 範或監督。」，不動產經紀業管理條例第4條第8款所明 定。 ⑵復按「加盟經營者對外表明其為加盟業主之加盟店，並 使用加盟業主之商標、服務標章，客觀上亦足使一般消 費者認為至加盟店營業場所為交易，係由加盟業主及加 盟經營者共同提供不動產仲介服務。是以，加盟經營者 既為加盟業主之加盟店，既難認經紀業僅限於加盟經營 者，而未包括加盟業主在內。」最高法院101年度台上 字第966號民事判決參照。 ⑶再按「公司許他人以其公司名義為同一營業或許他人以 其支店名義營業者，他人所經營之公司或開設之店鋪， 固不因此而成為本公司之一部，惟其許他人使用自己公 司或支店名義與第三人為法律行為，即係民法第一百六 十九條所謂表示以代理權授與他人之行為，如無同條但 書情形，對於第三人自應負授權人之責任。」有臺灣高 等法院94年度上易字第249號民事判決可資為憑。 ⑷查本件，被告永慶公司許被告允勝公司以其公司名義為 同一營業，同意被告允勝公司以永慶公司之名義與第三 人為法律行為，且就外部觀察言，被告允勝公司皆以永 慶公司之形象設計招牌、宣傳企劃，已足使第三人產生 總店、加盟店係同一企業之信賴，進而因信賴被告永慶 公司服務標章所表彰之服務品質，而與加盟店進行交易 ，再者原告與被告允勝公司間所簽訂之契約書上，皆有 永慶公司相關文字、圖樣、簽章，自應可認定足認被告 永慶不動產已有表示以代理權授與允勝公司之行為，故 被告永慶公司自應就本件原告所受之損失負賠償責任。 （十二）按民法第188條第1項所謂受僱人，並非僅限於僱傭契約 所稱之受僱人，凡客觀上被他人使用為之服務勞務而受 其監督者均係受僱人，最高法院57年台上字第1612號判 例意旨可資參照。此乃因該條就僱用人應負損害賠償責 任，係因其選任或監督受僱人有過失，是依此規範意旨 ，若係客觀上被他人所使用而從事一定勞務，並受該他 人監督、而服從他人指示之人，該他人即屬該條規範之 僱用人，此條之「受僱人與僱用人」之概念較民法僱傭 契約關於「受僱人與僱用人」之概念更廣，是因其立法 目的在保障遭受僱人侵害之被害人所致，自無從以後者 之概念去界定前者。而因此，在民法188條之受僱人概 念，允許「多數受僱人」之存在，即當受僱人有選任次 受僱人的權限時，次受僱人為第一僱用人及第二僱用人 所支配，則次受僱人即同時為第一僱用人及第二僱用人 之受僱人，其重點仍在於是否對該受僱人具事實上之選 任監督關係。查被告鴻運通公司為允勝公司就不動產仲 介經紀業務之加盟主，鴻運通公司對加盟店具有一定審 查程序，且亦有參與加盟店之人才招募及新進人員培訓 ，且於本案原告與允勝公司監所簽訂之專任委託銷售契 約書、委託事項變更契約書及買賣契約書下方亦明確標 註「申訴專線：加盟總部鴻運通公司」，是鴻運通公司 對加盟店允勝公司自負有指揮、監督義務，可認被告游 子增及羅邵恩屬鴻運通公司之員工，而鴻運通公司未善 盡指揮監督之義務，自應依民法第188條負連帶賠償責 任。綜上，原告追加被告鴻運通公司，並請求其對原告 所受之損害予以賠償、及返還居間報酬，洵法有據。 （十三）參諸證人黃佳芳於107年6月5日言詞辯論期日中證稱： 「另外我也問他（游子增），因為我們之前有租人，所 以關於租人這方面，有沒有影響，他說沒有影響，只要 確認他說的那兩點就可以了」、「我再特別問說，因為 之前有租人，會不會有影響，這時候不管是游子增還是 羅先生都說不會影響」等語，可知被告游子增、羅邵恩 提供錯誤訊息，致原告誤信縱一年內系爭房屋出租他人 使用，仍可申辦自用稅率。證人黃佳芳亦於107年6月5 日言詞辯論期日稱：「我母親一直強調，不一定要賣， 要談到心目中的價錢」、「（原告訴代問：當初是否有 表明我們期待扣除相關費用之後實際拿的金額？）那時 候沒有講相當確實的金額，但是我有說要實拿八百萬以 上」，「（原告訴代問：請求詢問證人，當時有無告知 游子增，房客租約終止的時間？）有說，在辦公室時說 大概是去年年底。後來看房子時我父親想了一下，就說 大概是去年十月、十一月吧。」，可見原告已向被告等 人表示希望實際取得之金額為八百萬以上，又被告等人 亦已明確知悉兩造106年7月23日簽定專任委託銷售契約 書一年內，系爭房屋有出租他人之事實。故於原告委託 被告等人專任銷售期間出售系爭房屋（即106年7月23日 至106年10月31日，參原證3第10條）即無自用稅率適用 之可能。惟被告等人仍持續告知原告得申辦自用稅率， 可證被告等人誤導原告且致原告無法取得委託八百萬元 之金額。被告游子增於106年8月15日與原告之女兒黃佳 芬通訊軟體LINE對話紀錄中，曾要求原告要求訴外人陳 燕輝即系爭房屋之前房客簽名「設籍人無租賃申明書」 及附身分證影本，「這樣才能辦自用稅率」，即可證明 被告游子增在在向原告表示系爭房屋得以申辦自用稅率 。被告游子增於原告知悉無法申辦自用稅率後，屢屢向 原告表示歉意，並爭取原告申辦自用稅率之各種可能。 106年8月17日陳燕輝拒絕簽名，被告游子增曾向原告表 示「我剛剛有跟他說不然你要什麼好處不要太誇張我包 給你」，顯見被告游子增亦承認其有疏失，才願意自費 包紅包給陳燕輝，請陳燕輝簽「設籍人無租賃申明書」 。黃佳芬於106年8月20日向被告游子增表示：「游先生 你7/23在我們家樓下就該問了而且要提醒去查戶籍狀況 ，這對我們新手賣家是不會知道的，但這是你們的專業 領域，還有你說代書有說，那時這案件也辦了，不是也 太遲了嗎？雖然我們也想好好解決，但責任歸屬一定要 有」、「就是7/24在我家樓下，我妹和我爸都沒聽你說 重點一年內，還有戶籍遷出這也很重要」（原證12）， 黃佳芬於買賣契約成立後方知悉自用稅率有一年無出租 之限制，因而向被告游子增表示被告等人過去皆無告知 原告此限制，就此被告游子增亦未否認之。被告游子增 於106年8月20日：「我的意思不是簽約當下代書有說.. ..我的意思是7/24的時候我有問他們助理自用住宅稅率 的申報條件，而當天我也是跟爸爸還有助理那邊兩邊聯 絡，現在就是跟買方那邊看看要什麼辦法它們能接受到 四月過戶」，被告等人於契約成立後，與買方協調希望 買賣雙方延後至交屋，使系爭房屋於交屋前一年無租賃 關係存在。惟按土地稅法第34條第2項規定：「前項土 地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用前 項規定。」，條文中「出售」時點之認定係以「契約訂 立時」，而非房屋買方遷入戶籍時點或賣方交屋時點， 益證被告游子增持續提供錯誤之訊息予原告，甚至還意 圖聯合相關人等欺騙稅捐主管機關。綜上證據，在在證 明被告等人於買賣交易前提供錯誤訊息給原告，致原告 無法申辦自用稅率而受有損害甚明。 （十四）被告鴻運通公司民事答辯狀辯稱游子增及羅邵恩無違反 善良管理人注意義務，且就土地增值稅部分並未有特別 約定，未納入服務契約範圍，惟： ⑴查原告與被告永慶公司、鴻運通公司、允勝公司簽訂「 專任委託銷售契約書」（參原證3），委託被告等人媒 介系爭房地之買賣，本契約具有居間及委任之性質，應 無疑問。又觀專任委託銷售契約書第5條第1項：「支付 金額：為成交價額之百分之貳……」約定，可知兩造簽 訂之契約為有償契約，則被告受有報酬，自應負善良管 理人注意義務為原告處理事務，此亦有專任委託銷售契 約書第7條明定：「乙方（註：被告永慶公司）受託處 理仲介事務應以善良管理人注意為之。」等語，要屬無 疑。 ⑵被告仲介銷售、受委託之服務範圍包含市場調查、廣告 企劃、買賣交涉、「諮商服務」、差旅出勤等，且被告 於處理上開事務時應以善良管理人之注意義務為之。 ⑶依民法第567條規定，被告等就其從事之業務事項自負 有調查義務，並應就其所知向委託人即原告為據實告知 之義務，向原告誠實揭露足以影響購買意願之一切重要 訊息。且依原告與被告永慶公司、鴻運通公司、允勝公 司簽訂專任委託銷售契約書，依兩造所簽訂之專任委託 銷售契約書第7條可知，被告仲介銷售之範圍包含市場 調查、廣告企劃、買賣交涉、「諮商服務」、差旅出勤 等，故被告於處理上開事務時亦應以善良管理人之注意 義務為之。 ⑷原告因對於不動產買賣之相關事宜不甚明瞭，亦不諳土 地增值稅之課徵規定，故原告數次詢問被告游子增及羅 邵恩有關自用稅率之適用條件問題，明確告知若應納稅 額過高則無出售系爭房屋之意願，惟被告等人卻未盡其 調查、注意及說明義務，均異口同聲表示系爭房地承租 於他人與自用稅率無涉，顯未依照仲介契約善盡其調查 及據實告知原告之義務，已違反處理事務應以善良管理 人之注意義務、誠信原則之規定，應負不完全給付之責 ，依民法第571條之規定，被告等人不得向原告請求報 酬及償還費用，至為明確。（臺灣高等法院95年度上易 字第630號民事判決可茲參照） ⑸縱認被告等人告知自用稅率之適用條件資訊，非屬委託 銷售契約之主給付義務範圍（註：此為假設語氣，蓋專 任委託銷售契約書已清楚載明諮商服務係主給付義務範 圍），然依臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第265 號民事判決實務見解，亦屬保護原告財產上利益所生之 從給付義務無訛，且原告係以自用稅率或一般稅率負擔 土地增值稅額，將影響原告之出售意願以及系爭房地買 賣價金之多寡，自屬重要爭點，亦與居間、媒介之主給 付義務息息相關，故土地增值稅之賦稅疑義當屬被告受 委任之範圍，被告等人自應善盡調查義務並據實告知， 應無疑義。 （十五）被告鴻運通公司應就其加盟店被告允勝公司、游子增及 羅邵恩致原告所受之損害負賠償責任： ⑴查被告鴻運通公司為允勝公司就不動產仲介經紀業務之 加盟主，鴻運通公司對加盟店具有一定審查程序，且亦 有參與加盟店之人才招募、新進人員培訓、新進人員總 部認證發員工證，足可見鴻運通公司對允勝公司於公司 不論是人員之訓練、店務之運作等重要事項，均有一定 強度之管理監督規定，而允勝公司之人員雖仍受允勝公 司選任、監督，但透過鴻運通公司新任或在職教育訓練 ，以及業務之稽核監督，鴻運通公司即相當程度介入允 勝公司在職人員之選任及監督，而構成事實上之僱用關 係，是鴻運通公司亦屬民法第188條所規範之游子增及 羅邵恩僱用人。 ⑵且依加盟慣例，允勝公司本即須付出加盟權利金，而加 盟總部也因加盟店之參與而擴大其經營活動範圍，除實 質之金錢收入外，更因此擴大市占率、提升對於同類市 場掌控率等經濟利益，因此獲得利益；而相對的，其也 因此透過加盟契約而對於加盟店有一定之掌控力，對於 損害之發生及控管有相當之控制力，亦有承擔風險之能 力。 ⑶原告與允勝公司監所簽訂之專任委託銷售契約書、委託 事項變更契約書及買賣契約書下方亦明確標註「申訴專 線：加盟總部鴻運通公司」，是鴻運通公司對加盟店允 勝公司自負有指揮、監督義務，可認被告游子增及羅邵 恩屬鴻運通公司之員工，而鴻運通公司未善盡指揮監督 之義務，自應依民法第188條負連帶賠償責任。 ⑷退步言之，縱認鴻運通公司非游子增及羅邵恩之僱用人 ，然鴻運通公司於確實有給予加盟店允勝公司服務、員 工訓練上協助、申訴專線等，使第三人進而因信賴鴻運 通公司，足認鴻運通公司已有表示以代理權授與允勝公 司之行為，自應負表見代理之責。 （十六）原告對不動產買賣之相關事宜不甚明瞭，亦不諳土地增 值稅之課稅規定，因信賴被告等之專業能力；再者，原 告自始即相當在乎稅率之問題，屢屢向被告等確認得否 申辦自用稅率，以及強調無出售之急迫性、實際最終取 得之金額需為八百萬以上，被告等自應善盡調查義務。 惟被告等再三向原告表示系爭房屋可得申辦自用稅率， 方使原告因而誤信，同意出賣系爭房屋。合先敘明。查 107年10月23日辯論庭，證人林庚芳稱：「我有告知他 簽約一年前不能有租約、不能有租賃、營業，因為這是 自用稅率的規定，我就照這樣朗讀」云云，惟查： ⑴證人童元鋙稱：「（問：當時有無提到增值稅適用的問 題？）有，當下代書就問賣方增值稅是適用自用稅率或 一般稅率，如果需要適用自用稅率的話，它有它的條件 ，如果條件不合的話，就只能適用一般稅率。」表示林 庚芳僅說明不能適用自用稅率即適用一般稅率，未指出 於簽約當時曾表示有一年內不能有租賃之限制。 ⑵被告游子增於106年8月15日向原告女兒黃佳芬（未出席 106年7月30日簽約過程）表示須提出前房客陳燕輝「設 籍人無租賃申明書」，黃佳芬於106年8月20日以LINE訊 息向被告游子增表示：「游先生你7/23在我們家樓下就 該問了而且要提醒去查戶籍狀況，這對我們新手賣家是 不會知道的，但這是你們的專業領域，還有你說代書有 說，那時這案件也辦了，不是也太遲了嗎？雖然我們也 想好好解決，但責任歸屬一定要有」，被告游子增則回 答：「我的意思不是簽約當下代書有說～我的意思是7/ 24的時候我有問他們助理自用住宅稅率的申報條件，而 當天我也是跟爸爸還有助理那邊兩邊聯絡，現在就是跟 買方那邊看看要什麼辦法它們能接受到四月過戶」（原 證12），由此亦可證被告游子增證明簽約當下林庚芳並 未提出一年內租賃之條件。該則訊息距簽約日僅隔15日 ，可信度自遠遠高於迄今超過一年之常人記憶。 ⑶代書辦理買賣契約，大約須花費一個小時左右之時間（ 參107年10月23日言詞辯論筆錄第5頁第27行），然證人 林庚芳於法官問：「能否詳述你辦理的過程？」，僅強 調其有向原告表明自用稅率之條件，惟其稍後就原告複 代理人之問題「一般辦理買賣契約時，你會告知賣方什 麼事項？」回答：「我會先說土地房屋的坐落，再過來 是價金，然後再問稅率是要用一般或自用，如果說要自 用，我會告知一年前不能出租營業，再繼續朗讀下去， 再問屋況、交屋日期，看目前有沒有佔用或者漏水等狀 況，在現況說明書會講到，過程大概是這樣子。」，表 示辦理過程須說明之事項繁雜；再者，林庚芳亦強調「 （問：能否詳述你辦理的過程？）契約上有提到，如果 不能適用自用稅率的話，就適用一般稅率，在契約第十 條第三項有規定，而且自用稅率的條件在網路上一查就 有資料。」，此回答內容與辦理本件買賣契約過程顯無 關係，自可證人林庚芳於證述之過程僅欲推託原告無法 申辦自用稅率之責任，其證詞自難以採信。 ⑷是以，被告等以證人林庚芳之證述，表示原告於簽約時 知悉自用稅率有一年無租賃之條件，自不足採。 （十七）縱認林庚芳確實於簽約時曾說明自用稅率有一年無租賃 之限制（假設語氣，原告否認之）被告等人自106年7月 21日起多次與原告接觸，相較下原告於簽約日方首次接 觸代書林庚芳（參107年10月23日言詞辯論筆錄第2頁第 31行，林庚芳：「我也不認識買賣雙方」），即便林庚 芳曾表示如果無法用自用稅率，就只能用一般稅率，原 告基於信賴被告等事前屢次擔保系爭房屋得申辦自用稅 率，原告自對被告等生較高之信賴，故無法免除被告等 多次灌輸原告錯誤訊息，違反善良管理人注意義務之責 任。 再者，證人林庚芳稱：「賣方有說要適用自用 稅率」（107年10月23日言詞辯論筆錄第2頁第31行以下 ），益證適用自用稅率為原告所強調之點，被告等在清 楚原告之訴求及系爭房屋之狀況下，自有調查及據實告 知之義務；代書僅是辦理簽約之第三人，其行為並不影 響原告與被告等間居間契約權利義務關係，被告等給予 原告錯誤訊息，仍應負責。 三、被告方面： （一）被告永慶公司部分： ⑴本件原告訴之聲明請求被告永慶房屋公司應連帶給付710, 960元整云云，其主張並無理由，爰答辯如下： ①本件系爭不動產委託銷售損害賠償事件，係透過被告允勝 公司接受委託銷售從事居間服務，然，被告永慶公司與被 告允勝公司為不同之二法人主體，法律責任各別獨立。揆 諸最高法院102年度台上字第1439號判決內容：「由泛太 公司授權威峰公司使用『21世紀不動產永和公園加盟店』 為其對外公開使用之服務標章及名稱，並約定威峰公司與 客戶所簽訂之各式契約書，應以威峰公司名義訂定，並由 該公司自行負責簽約之法律責任；威峰公司應於營業場所 明顯處和所有對外之名片、文宣用品及不動產相關契約文 件上，明確加註『21世紀不動產加盟店』及『各加盟店均 為獨立擁有經營』之標示等語，足見泛太公司並未權威峰 公司得代理其訂立契約，亦無授與代理權之表見事實存在 ，張○○係與威峰公司間成立居間契約，其主張泛太公司 應負表見代理之授權人責任云云，尚有未合。」「又張○ ○與泛太公司間並無契約關係存在，其主張泛太公司未善 盡蒐集系爭房地相關資訊義務，提供之服務不符合專業水 準之合理期待，…（省略）依不動產經紀業管理條例第二 十六條第二項及民法第一百八十四條第二項規定，請求泛 太公司負連帶賠償責任，亦非有據。」上開判決意旨明揭 加盟店係以自己名義與消費者簽立委託銷售契約等不動產 仲介相關契約，其不動產之相關契約上已明確加註「各加 盟店為獨立經營之標示等語，即已足證加盟企業主並未授 權加盟店得代理其訂立契約，更無授與代理權之表見事實 存在，若加盟店因自己之所屬之經紀人員之故意或過失之 損害賠償責任，加盟企業主對於加盟店無表見代理情事， 不負連帶責任，此為最高法院102年度台上字第1439號判 決內容所揭示見解。 ②經查，本件原告黃秀梅與被告允勝公司於106年7月23日所 簽署之專任委託銷售契約書，於第一頁及第三頁頁尾明顯 之處（參原證3），已用與契約內文不同之字體，清楚標 明「每一家加盟店皆為獨立經營之經紀業」、「加盟店與 加盟總部為不同法人，財務與法律責任各自獨立，等警語 文字可憑外；相同之警語，尚有原告簽署之委託事項變更 契約書第一頁頁尾明顯之處（參原證4）及買賣契約書末 頁（參原證6）可稽。且原證3專任委託銷售契約書、原證 4委託事項變更契約書立約人均為允勝不動產開發有限公 司，及原證5不動產現況說明書上亦均蓋有允勝不動產開 發有限公司及其法定代理人王喜鳳之印章，原證6買賣契 約書之附件價金履約保證申請書上經紀業名稱亦為允勝不 動產開發有限公司，原證9價金履約專戶明細暨點交證明 書所載用以自價金履約專戶代付服務費之入帳銀行戶名亦 為允勝不動產開發有限公司，下方並經原告簽名確認。足 見，原告於買賣系爭房地時應已清楚知悉，或有充分機會 可得知悉，係透過被告允勝公司居間仲介服務，而非與被 告永慶房屋為居間仲介。 ③綜上，揆諸前揭最高法院相關見解，原告既明知（或依情 形顯然可得而知）係由允勝公司與其簽署專任委託銷售契 約書，而非被告永慶房屋公司，猶託詞空言係信任被告永 慶房屋公司之商譽，是屬無稽。於此情形，縱有表見代理 之外觀存在，亦無保護之必要，依民法第169條但書規定 ，被告永慶公司自不負授權人責任，灼然甚明。 ⑵況查，被告永慶房屋公司與被告游子增、周溪圳、羅邵恩 間均無任何雇傭關係存在；被告永慶公司亦未因本件交易 而獲有任何利益，被告永慶房屋公司何來任何責任可言： 被告游子增等人任職於被告允勝公司，從事居間巧介服務 業務，本件系爭房屋係由上開人員以被告允勝公司之名義 對外進行銷售，並非以被告永慶房屋公司受僱人之名義進 行系爭房地之銷售、帶看或簽訂契約，故被告永慶房屋公 司絕無民法第169條表見代理情事，已如前述；再者，依 原告黃秀梅與允勝公司簽立之專任委託銷售契約書第五條 約定，系爭房屋若仲介義務完成，原告支付之仲介服務費 亦係交由被告允勝公司收取，而非永慶房屋公司，此亦為 原告黃秀梅所明知；另其餘被告游子增、周溪圳、羅邵恩 與被告永慶房屋公司間亦無任何勞僱關係存在，更無任何 選任、監督關係，是被告永慶房屋公司實無法對其非僱佣 人員進行監督，甚至為其行為負連帶損害賠償責任。 ⑶綜上，被告永慶房屋公司與被告允勝公司為不同之二法人 主體，法律責任各別獨立，被告游子增等人係以被告允勝 公司之名義對外進行銷售等仲介服務，是以原告黃秀梅依 民法第544條、第179條、不動產經紀業管理條例第4條第 7款及第26條第2項等規定，請求被告永慶房屋公司與被告 允勝公司負連帶賠償責任，顯無理由。 ⑷聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。③如受 不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。 （二）被告允勝公司、游子增、羅邵恩、周溪圳部分： ⑴本件原告黃秀梅提起本件訴訟，無非係以：㈠被告等人未 履行居間契約之善良管理人注意義務，請求返還居間報酬 。㈡被告等人因故致原告需繳納額外540,960元之土地增 值稅，各依民法184、544、227條請求損害賠償。 ⑵惟被告游子增、羅邵恩於簽訂契約前講解委託銷售契約書 及買賣契約書時，已告知依一般稅率及自用稅率所需繳納 之增值稅金，並註明於原證一，金額分別為781,632元及2 40,672元，而欲適用一生一次增值稅自用稅率所需要件有 ，（1)辦竣戶籍登記。（2)土地上有房子，房子是土地所 有權人本人的、配偶的或是直系親屬（父母、祖父母、子 女等）的。（3)面積限制（4)一年內無出租或營業。（5) 每人符合上述條件移轉土地享受自用住宅用地稅率，一生 限用1次。就以上要件中第四點是否有出租營業等事由， 乃由地方稅務局依其職權認定。二位被告亦表示如地方稅 務局僅為形式認定，若該粗約未曾申報租金收入，則仍有 適用自用稅率之可能，但是否得適用自用稅率仍須待地方 稅務局核定後方能確定，被告僅得就增值稅進行預估，無 法確定確實稅額。而賣方欲辦理自用稅率卻無法通過地方 稅務局審核之情形於不動產交易案件在所多有，故被告於 不動產買賣契約書中第十條第三項及第十七條亦給予賣方 （即原告）無法適用自用稅率時是否繼續進行交易之選擇 權，並有特別說明之劃線注記，原告未另為其他約定，應 可認為其默示同意縱無法以自用稅率辦理申報，仍依照一 般稅率繳納以完成契約，原告現復以主張使用一般稅率受 有損害，實令人費解。 ⑶另查於地方稅務局核定增值稅數額後，如欲繳納稅款，應 持增值稅單向價金信託機構（本案中為合泰建築經理股份 有限公司），並由價金信託機構通知買賣雙方後方得撥款 ，原告於是時應可明確得知無法適用自用稅率，自可主張 解除契約或與契約當事人協調解決方法，絕非待交易完成 後，要求被告負檐其依法應負擔之賦稅，足見原告於契約 完成前即明知一般稅率及自用稅率之差別，現卻要求轉嫁 與被告負擔，顯不合理。 ⑷就返還居間報酬部份，原告羅列各項法條及實務見解，卻 未見其舉證民法571條由相對人收受利益之事實，其所引 用臺灣高等法院95年度上易字第630號民事判決中亦表明 需證明被告違反誠信原則，致出賣人受有利益，方有民法 571條之適用，在未經原告補充前，尚無允許其請求返還 居間報酬之理由。另原告與允勝公司間之居間契約未見原 告主張不存在或解除，在有居間契約尚存時，難謂無法律 上原因受有利益，原告引用民法179條不當得利之規定請 求損害賠償自屬謬誤，無成立之可能。 ⑸就損害賠償部份，因過失不法侵害他人之權利者，固應負 損害賠償責任，但過失之有無，應以是否怠於善良管理人 之注意為斷者，苟非怠於此種注意，即不得謂之有過失（ 最高法院十九年上字第二七四六號判例參照）。本案中被 告羅邵恩、游子增等人已善盡稅務上之說明義務，亦於簽 約時充分給予原告選擇之權利，難認其有過失，自無適用 民法544、227條、消費者保護法損害賠償責任之適用。 ⑹縱假設被告具有過失，按因故意或過失，不法侵害他人之 權利者，負損害賠償貴任，民法第184條第1項前段定有明 文。而民法第184條第1項前段規定所保護之法益，原則上 限於權利，不及於權利以外之利益，特別是學說上所稱之 純粹經濟上損失或純粹財產上損害，以維護民事責任體系 上應有之分際，並達成立法上合理分配及限制損害賠償責 任，適當填補被害人所受損害之目的，最高法院55年台上 字第2053號判例意旨、98年度台上字第1961號判決意旨參 照。本件原告雖主張其因被告未為告知而受有無法享有自 用住宅稅率申報土地增值稅之損害云云，然「權利」者， 應指法律賦予享受一定利益之法律上之力，而既存法律體 系中所明認之權利，主要為絕對權，包括物權、準物權、 智慧財產權、欠格權及身分權等，此類權利均以容可得明 確界限為前提，然原告所指之無法適用自用住宅稅率申報 土地增值稅，並不具有權利所應具的社會典型公開性，核 屬原告之經濟上利益，自非屬民法第184條第1項前段所指 權利。（臺灣臺北地方法院民事判決104年度訴字第1571 號、最高法院55年台上字第2053號判例意旨、98年度台上 字第1961號判決意旨參照），辦理自用住宅稅率既非屬民 法第184條第1項前段所指權利，原告援引民法184第1項前 段、188-項請求損害賠償，認事用法應有違誤。 ⑺本件損害?償事件，被告之契約貴任於交易完成時已履約 完畢，事後所為協助申請增值稅申'報等事宜乃為提昇服 務品質，保障客戶滿意程度，而非契約範圍所及，原告自 不得以被告提供契約外之服務而反證我方未盡契約義務， 而需負擔損害賠償責任，合先述明。被告等人已明確告知 自用住宅稅率所需之要件：同答辯一狀事實及理由中所陳 述，被告於簽訂委賣契約書、委託契約書、不動產買賣契 約書時均一再重複告知自用住宅稅率所得適用之要件。而 原告亦陳稱房屋無出租（原證五第16、17項），且如無法 適用自用住宅稅率仍欲出賣系爭不動產，且於被告欲代其 確認是否有出租或外人設籍之情事時，原告亦表示欲自行 處理而不願提供所需資料，被告游子增僅能答以是否得適 用自用住宅需由稅務單位認定，並告知若不欲於非自用稅 率下售屋，得於契約加注特約條款，於未能適用自用稅率 時解除契約，被告已窮盡所有可能方法為其確認得否適用 自用稅率，實無歸責之理由。而後於過戶時，因該不動產 於一年內有他人設籍而無法辦理自用稅率，原告仍不願就 出租之情事詳述其出租期間及是否設籍，僅於被告再次詢 問是否以非自用稅率過戶時同意由專戶撥款繳納按非自用 稅率計算之增值稅，實可認為原告已默示同意以非自用稅 率進行走易，現又再行反悔，任意興訟，實非良善之舉。 ⑻本案無附隨義務之適用按附隨義務制度之目的，在於補充 契約條款之不足，保障契約目的之達成，如契約內容即有 明定（原證六第十條第三項），則當然無此義務之適用， 謹此，契約之內容既已就系爭房屋是否得適用自用稅率之 結果為約定，自然無以附隨義務制度就契約內容加以補充 之必要，原告所引最高法院民事判決100年度台上字第2號 及臺灣台南地方法院民事判決104年度簡上字第73號之事 實與本案有間，當無比附援引之可能，原告主張係屬謬誤 。 ⑼被告等人無保證此次交易得申辦自用稅率原告於起訴狀內 一再陳稱被告於簽約前保證本次交易得申辦自用稅率（參 起訴狀頁3第11-19行、頁4第6.11-15行、頁6第16行）， 惟於準備一狀仍未見原告就此為舉證，尚請原告提出相關 證據，以利我方進行答辯。 ⑽原告所稱原證10至12所稱之事實為契約簽訂後發生，無從 反證契約簽訂時被告違反契約義務。原告所據以主張損害 賠償之請求權基礎在於被告於簽約前未善盡契約義務，致 生損害於原告，惟原證10至12所得證明之事實僅為於契約 簽訂後，被告協助原告向稅捐主管機關爭取適用自用住宅 稅率，難認與本案請求權基礎有關。 ⑾原告依民法第179條不當得利規定請求返還居間報酬，並 無理由： ①原告民事起訴狀所附實務見解附件3，臺灣高等法院99年 上字第647號見解:「按居間人，以契約因其報告或媒介而 成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。 又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後 契約因故解除，於其所得報酬並無影響(最高法院49年台 上字第1646號判例參照)。次按居間人違反其對於委託人 之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及 信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬 及償還費用，民法第571條固有明文。惟違反本條規定之 法律效果，為居間人不得向委託人請求報酬及償還費用， 委託人就已支付之報酬，尚非得逕依本條規定為請求返還 ，且本條之適用，依其文義，須居間人違反其對於委託人 之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及 信用方法，由相對人收受利益者，始足當之；如居間人違 反委託義務，並無利於委託人之相對人之行為，或其違反 誠實及信用方法，未自相對人收受利益者，依上開文義之 相反解釋，如居間契約已成立，居間人應仍得請求報酬， 至於委託人得否另向居間人主張債務不履行等責任，係屬 另事，不可混為一談。…是上訴人主張被上訴人違反民法 第571條規定，不得向其收取報酬云云，亦無足採。另被 上訴人係依兩造間之居間契約，受領報酬，係有法律上之 原因，且兩造間之居間契約，並未因解除等事由消滅，是 上訴人於本院追加依民法第179條規定請求被上訴人返還 已交付之報酬，亦屬無據。」，基上，由原告起訴狀附件 3，臺灣高等法院99年上字第647號見解，可以明確，兩造 間之居間契約，並未解除，被告依居間契約受領報酬，並 非無法律上原因，原告依民法第179條規定請求被告返還 已交付之報酬，顯屬無據。 ②原告起訴狀引用附件2，臺灣高等法院95年上易字第630號 見解主張被告不得依民法第571條規定向原告請求報酬及 償還費用，惟查，該附件2臺灣高等法院95年上易字第630 號判決之案例情形係仲介業者向委託人請求給付居間報酬 ，本件則係原告（委託人）向被告（居間人）請求返還居 間報酬，兩者案例情形完全相反，原告自不得比附援引之 ，尤其，該案例事實中，居間人遭指摘未盡居間人義務係 因未查知屋況有漏水瑕疵，此亦與本件原告所指摘被告未 盡仲介責任之事項（稅率適用）並不相同。 ③是以，原告起訴狀援引附件2、3之實務見解主張被告應返 還居間報酬顯屬無據。 ⑿被告並無違反居間契約應盡之善良管理人注意義務，且原 告並無受有損害： ①原告出售房地稅務之申報或諮詢並非被告業務範圍，且被 告並無向原告保證此次交易係必可適用自用住宅稅率: ㈠按「查不動產經紀業之業務範圍係居間為不動產交易之媒 介，關於稅務之申報或諮詢當非業務範圍，除非不動產委 託銷售契約書約明不動產經紀業須代為辦理出賣人個人稅 務申報事宜，否則出賣人因不動產交易所生之稅務事宜非 不動產經紀業應處理之委任事務，而細觀委託契約書全文 ，洵無任何關於昆侖公司應就原告出售不動產所生之稅務 提供申報諮詢或代辦之約定，故昆侖公司及甲○○就原告 出售不動產應否繳付奢侈稅自無告知義務。至於原告引用 不動產經紀管理條例第26條第1、2項之規定主張昆侖公司 、甲○○負告知義務，惟上開條文係以可歸責經紀業或經 紀人員之事由作為適用前提，非就經紀業及經紀人員負有 告知義務之本旨予以規範，故原告將之作為告知義務之依 據，顯然有所誤認，不足採信。」臺灣桃園地方法院102 年度訴字第1169號民事判決參照。 ㈡再按「復依上訴人與三弘公司間之系爭不動產委託銷售契 約書之約定，上訴人除委託三弘公司代理銷售系爭房屋外 ，固並委託三弘公司代理收受買受人交付之定金，惟並未 委託三弘公司代為辦理上訴人個人稅務申報事宜（見原審 卷第66-69頁），且三弘公司乃係房屋仲介公司，其業務 範圍乃居間為不動產交易之媒介，稅務申報顯非三弘公司 之業務範圍，當非屬上訴人委任三弘公司處理之委任事務 。」，台灣台中地方法院102年度訴字第803號及台灣高等 法院台中分院102年度上易字第463號民事確定判決參照。 ㈢被告允勝公司為不動產經紀業，業務範圍係居間為不動產 交易之媒介，關於稅務之申報或諮詢當非業務範圍，原告 與被告允勝公司所簽立之不動產委託銷售契約書中並無約 定被告須代為辦理出賣人個人稅務申報事宜，原告因不動 產交易所生之稅務事宜非不動產經紀業應處理之委任事務 ，細觀委託契約書全文，洵無任何關於被告允勝公司應就 原告出售不動產所生之稅務提供申報諮詢或代辦之約定， 故被告允勝公司等四人就原告出售不動產土地增值稅應適 用自用住宅稅率或一般稅率，並無負有告知義務。 ㈣尤其，系爭不動產出售簽約當時，代書有特別向原告說明 買賣雙方稅賦負擔之相關情形，並有特別向原告說明，不 動產買賣契約書第十條第三項規定：「…若無法適用自用 住宅稅率時，除契約另有約定外，仍應依照一般稅率繳納 ，不得影響甲方應有權益。」，原告當時並未表示反對或 有其他意見，原告簽約當時同意如無法適用自用住宅稅率 時，仍依照一般稅率繳納稅費，若原告認為系爭不動產出 售應適用自用住宅稅率，否則即不願意出售，應會在不動 產買賣契約或是委託銷售契約中載明，由簽約當時在場之 證人童元鋙（即買方仲介）及證人林庚芳（代書）之證述 ，可以明確，原告清楚系爭不動產出售並非必然適用自用 住宅稅率，所以在代書說明系爭不動產買賣契約書第十條 第三項規定時，並無任何意見。 ②本案並無附隨義務之適用：按附隨義務制度之目在於補充 契約條款之不足，保障契約目之達成，如契約內容即有明 訂，則無此義務之適用，本件不動產買賣契約第十條第三 項，業已就系爭不動產是否得適用自用稅率之結果為約定 ，自無以附隨義務制度就契約內容加以補充之必要，原告 所引最高法院民事判決100年度台上字第2號及台灣台南地 方法院民事判決104年度簡上字第73號與本案有間，不得 比附援引作為支持原告說法之證據。 ③原告歷次所附之實務見解，與本案情況均不同，個案之約 定及事實均有不同，尚難援為有利於原告之見解，不可比 附援引適用之： ㈠附件1、2、3，所載之案例事實係房屋屋況之瑕疵。 ㈡附件4，係仲介業者向委託人請求居間報酬。 ㈢附件5至10，均與本件案例情況不同， ㈣附件11，係委託人向代書求償，並非向仲介業者求償。 ④適用自用住宅稅率並非民法第184條第1項前段之權利，繳 納稅捐為原告之法定義務，原告依法繳付一般稅率稅額並 非損害: ㈠「按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償 責任，民法第184條第1項前段定有明文。而民法第184條 第1項前段規定所保護之法益，原則上限於權利，不及於 權利以外之利益，特別是學說上所稱之純粹經濟上損失或 純粹財產上損害，以維護民事責任體系上應有之分際，並 達成立法上合理分配及限制損害賠償責任，適當填補被害 人所受損害之目的，最高法院55年台上字第2053號判例意 旨、98年度台上字第1961號判決意旨參照。本件原告雖主 張其因被告通謀締結系爭租約而受有無法享有自用住宅稅 率申報土地增值稅之損害云云，然「權利」者，應指法律 賦予享受一定利益之法律上之力，而既存法律體系中所明 認之權利，主要為絕對權，包括物權、準物權、智慧財產 權、人格權及身分權等，此類權利均以內容可得明確界限 為前提，然原告所指之無法適用自用住宅稅率申報土地增 值稅，並不具有權利所應具的社會典型公開性，核屬原告 之經濟上利益，自非屬民法第184條第1項前段所指權利」 臺灣臺北地方法院104年度訴字第1571號民事判決參照。 ㈡原告出售房屋依土地稅法規定本即應繳納土地增值稅，此 為原告之法定義務，原告從未表示如系爭不動產不適用自 用住宅稅率即不出售房屋，系爭房屋土地增值稅之繳納可 否使用自用住宅稅率須由稅捐機關認定，如無法使用自用 住宅稅率仍應依一般稅率繳納土地增值稅，此部分在不動 產買賣契約第十條第三項業已約定，原告未於簽約當時提 出反對意見，事後，亦未主張意思表示錯誤撤銷不動產買 賣契約，竟於出售房屋，完成過戶，取得買賣價金後，反 以不動產買賣契約及委託銷售契約上所無之約定，對被告 等人提出損害賠償訴訟，顯無有違誠信，並無理由。 ⒀聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。③如受 不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。 （三）被告鴻運通公司部分： ⑴被告游子增、周紹恩業已於簽立委託銷售契約前，初步告 知原告之女黃佳芳關於土地增值稅自用稅率與一般稅率相 關事宜，同時亦提供相關契據予原告之女黃佳芳攜回審閱 ，故渠等應無違反善良管理人注意義務： ①原告之主張無非係認游子增、羅紹恩就土地增值稅自用稅 率與一般稅率漏未提及「前一年內無出租或供營業使用」 等情，致伊錯估相關成本，進而無法適用自用稅率，而需 要額外繳納54萬60元之增值稅。按受任人處理委任事務， 應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其 受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。受任人因處理 委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於 委任人應負賠償之責。民法第535條、第544條分別定有明 文。因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託 人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員 執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者 ，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業 管理條例第26條定有明文。經查，依據原告106年11月9日 民事起訴狀關於起訴事實之闡述，即可知悉原告詢問游子 增、羅紹恩關於土地增值稅事宜，均係於簽立委託銷售契 約前，簽立委託銷售契約時，亦未見原告就此部分特別於 特約條款載明約定，是原告主張土地；增值稅部分是否得 視為委託事務之範圍，並非無疑。 ②按「依稅法規定甲方應繳土地增值稅，若甲方為公司行號 ，出售其所有之建物時應負擔營業稅。其他依法律規定應 繳之稅費，甲方應繳納之。」委託銷售契約書第4條第1項 定有明文。準此，足見原告應確已知悉出售不動產等，恐 需負擔相關稅費等情，且委託銷售契約書前亦已提供原告 之女黃佳芳攜回逐條審閱，是原告非謂其對於日後相關可 能負擔之稅費徵收，因其為初次出售等語而毫無所悉。再 者，倘原告對於土地攢值稅究是否適用一般或自用稅率等 情，衡酌常情，應會特別於特約條款載明此委託事務。 ③另，由107年6月5日辯論庭證人黃佳芳證述亦可知悉，原 告主張之土地增值稅部分，並未於簽立委託銷售契約時有 特別約定。是本件有關土地增值稅究適用一般或自用等之 諮詢事項既未納入原告與被告間之服務契約範圍內，縱（ 假設語氣）原告之女黃佳芳確曾於簽立委託銷售契約前詢 問，亦未違反委託銷售契約之告知義務。 ④同前所述，游子增、羅紹恩既未違反委託銷售契約之告知 義務「即無違背善良管理人之注意。又，周溪圳雖於委託 銷售契約書、委託事項變更契約書上載有其名，然本件實 際上協助居間之過程，乃係游子增，明顯與其無涉。從而 ，渠等受任處理事務之範圍在於不動產交易之居間仲介相 關事項，是原告主張非其受任範圍內之告知義務，應不足 採。 ⑵原告為系爭房地之所有人，乃土地增值稅之納稅義務人， 衡諸常理，其是否須因出售房屋而繳納土地增值稅及如何 適用自用或一般稅率等事項，本應於出售系爭房地前先行 查明，以決定是否從事出售交易行為並核算合理期待之利 益： ①委託銷售契約書既已載明關於土地增值稅之相關稅費繳納 ，係屬原告應繳納之，而原告本應於出售系爭房地前先行 查明，以決定是否從事出售交易行為並核算合理期待之利 益，嗣後原告因此而額外支出之稅費，既不能歸貴於游子 增、羅紹恩及周溪圳等，亦難認渠等處理委任事務有何過 失或違反注意義務之情事。 ②承前，「客觀上原告既已知悉出售系爭房地必須繳納土地 增值稅等情，至於究適用自用或一般稅率等情，其理應對 於土地增值稅相關資訊特別留意，而游子增、羅紹恩既於 簽立委託銷售契約前告知相關情形，縱（假設語氣）渠等 亭述前後稍有出入，原告亦得透過公開資料查詢，原告實 難諉不知，以圖蟬翼為重，千鈞為輕之情。 ③從而，被告游子增、羅紹恩、周溪圳處理委任事務既無過 失或違反注意義務之情事，原告主張民法第544條、227條 、184條等即屬無理由。 ⑶原告追加請求被告鴻運通股份有限公司應連帶給付等情， 並無理由： ①原告主張鴻運通公司應就允勝不動產與之所簽立之委託銷 售契約書負表見代理之責任，並應對該契約所生之損害賠 償與允勝不動產負連帶賠償責任乙節，並無理由。按「表 見代理，乃代理人無代理權，而表面上足使第三人信其有 代理權之代理，故基本上必須有代理行為為其前提要件， 亦即代理人之行為必須以本人名義為之，否則無由成立。 」此有最高法院78年台上字第864號判決要旨可參；經查 ，本件允勝不動產雖因加盟因素，而與鴻運通公司間成立 加盟關係，惟原告委託銷售系爭房地之委託銷售契約之締 約相對人乃「永慶不動產彰化家樂福加盟店允勝不動產開 發有限公司」，此有原告所提出專任委託銷售契約書影本 在卷可參（見本院卷第39-40頁），足見與原告締約之契 約相對人乃允勝不動產以自己之名義與原告訂定委託銷售 契約書，允勝不動產並無以鴻運通公司之名義與原告締約 ，則鴻運通公司既非契約當事人，可見允勝不動產與原告 締結該委託銷售契約書時，並無代理允勝不動產之代理行 為存在。 ②承前，既無代理行為存在，依前揭說明，自無成立表見代 理之餘地；且所謂主張表見代理乃係在主張名義人應負契 約之責任，而對之主張契約之權利，其主張自與要求無權 代理之行為人應負契約責任處於互斥之狀態。從而，原告 主張鴻運通公司應負表見代理之責任而與允勝不動產負連 帶賠償責任乙節，自無可採。 ⑷綜上所述，被告游子增等三人並無違反委任契約之義務， 則原告主張被告等違反委任契約而請求被告允勝不動產、 鴻運通公司、游子增等三人負連帶損害賠償責任，即屬無 據。 ⑸聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。③如受 不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。 四、得心證之理由： （一）原告主張其於106年7月間委託被告允勝公司販售其所有之 系爭房地，並於同年月23日簽訂專任委託銷售契約書，復 因雙方確認原告最低售價850萬元，故另簽訂委託事項變 更契約書，後於106年7月30日，買家即訴外人陳秀溶簽訂 不動產買賣契約書，嗣後無法適用自用住宅稅率之事實， 業據其提出與所述相符之不動產登記簿謄本、專任委託銷 售契約書、委託事項變更契約書、不動產買賣契約書、土 地稅繳款書（均影本）等件為證，並為被告等不爭執，原 告此部分主張自堪認為真實。惟原告主張被告等有違約、 不當利、侵權行為及違反消費者保護法、不動產經紀業管 理條例等情狀，請求被告等連帶給付原告540,960元及法 定利息，另被告永慶公司、允勝公司與鴻運通公司應連帶 給付原告710,960元及法定利息云云，則為被告等否認， 並以上開言詞置辯。 （二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。民事訴訟法第277條前段定有明文。又無法律上之原因 而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上 之原因，而其後已不存在者，亦同。另因故意或過失，不 法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。受僱人因執行職 務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損 害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相 當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用 人不負賠償責任。民法第179條、第184條第1項及第188條 第1項亦均有明文規定。 （三）本件原告主張被告允勝公司之員工周溪圳、游子增、羅邵 恩未盡注意義務與調查義務，且再三向原告告知錯誤之自 用稅率條件，致原告陷於錯誤而同意出售，違反兩造間所 簽訂、性質為居間及委任之託售契約所應負之附隨義務， 為此依違約、侵權行為、不當得利及違反消費者保護法、 不動產經紀業管理條例等之規定，請求被告允勝公司與被 告周溪圳、游子增、羅邵恩等連帶賠償未能適用自用稅率 而多支出之土地增值稅540,960元，被告允勝公司應返還 仲介服務費17萬元等詞，惟為被告等否認，辯稱：土地增 值稅乃由地方稅務局依其職權認定。二位被告亦表示如地 方稅務局僅為形式認定，若該租約未曾申報租金收入，則 仍有適用自用稅率之可能，但是否得適用自用稅率仍須待 地方稅務局核定後方能確定，被告僅得就增值稅進行預估 ，無法確定確實稅額。而賣方欲辦理自用稅率卻無法通過 地方稅務局審核之情形於不動產交易案件在所多有，故被 告於不動產買賣契約書中第十條第三項及第十七條亦給予 賣方無法適用自用稅率時是否繼續進行交易之選擇權，並 有特別說明之劃線注記，原告未另為其他約定，應可認為 其默示同意縱無法以自用稅率辦理申報，仍依照一般稅率 繳納以完成契約，原告現復以主張使用一般稅率受有損害 ，實令人費解；又原告與被告允勝公司間之居間契約未見 原告主張不存在或解除，在有居間契約尚存時，難謂無法 律上原因受有利益，等語。 （四）經查：原告與被告允勝公司間簽訂之專任委託銷售契約書 、委託事項變更契約書均未約定被告允勝公司應保證系爭 房地買賣須適用自用住宅稅率等情，有兩造提出之前開契 約書影本附卷可稽，被告允勝公司與被告周溪圳、游子增 、羅邵恩亦否認在洽談期間有為上開保證之事實，此部分 自應由原告負舉證責任，雖其舉證人黃佳芳到庭證稱有特 別詢問被告游子增、羅邵恩二人關於適用稅率之問題等言 ，惟並無要求被告二人保證必定可以適用自用住宅稅率， 被告二人亦未同意保證，尚難採為原告有利之證據，原告 對此並未舉證以實，自難採信為真；且土地增值稅之適用 條件為公開之資訊，原告如有需要隨時均可取得，無待被 告等特意提供，如何適用稅率復為稅務機關審核之權限， 亦非被告等所得認定，兩造前開託售契約復未就此有所約 定，被告等自無提供該類資訊之附隨義務，況原告若認土 地增值稅之適用為其出售與否之要件，自應在委託被告等 出售時加列相關條款，原告未為提出，顯見其對此並不堅 持，故不論被告游子增、羅邵恩二人有無提供相關資訊， 均無違反契約義務之問題，基此，原告以被告允勝公司與 被告周溪圳、游子增、羅邵恩未盡注意義務與調查義務， 且再三向原告告知錯誤之自用稅率條件，致原告陷於錯誤 而同意出售，違反兩造間所簽訂、性質為居間及委任之託 售契約所應負之附隨義務等詞，自非有理。 （五）又據證人林庚芳（即理本件買賣之代書）到庭結證稱：「 （法官：現任何職？）地政士。從民國八十六年到現在。 （法官：系爭不動產買賣之代辦，是否由你辦理？）是。 （法官：能否詳述你辦理的過程？）因為我是永慶房屋總 部的特約代書，我們是在永慶房屋永安店簽約，時間就是 契約書上的時間，當時現場有買賣雙方、永慶的業務還有 我。因為他們都是價金已經談好，我再進去簽約，我也不 認識買賣雙方，我會朗讀契約的內容，賣方有說要適用自 用稅率，我有告知他簽約一年前不能有租約、不能有租賃 、營業，因為這是自用稅率的規定，我就照這樣朗讀。契 約上有提到，如果不能適用自用稅率的話，就適用一般稅 率，在契約第十條第三項有規定，而且自用稅率的條件在 網路上一查就有資料。（法官：原告有沒有說如果不能適 用自用稅率的話，她就不賣了？）沒有，那時候我沒有聽 到她這樣講。（法官：買賣雙方當時是否有同意契約條款 後簽名？）都有同意才會簽。..（被告訴訟代理人陳姿君 律師：簽約當時，你有跟賣方說，如果不能適用自用住宅 稅率，就只能用一般稅率？）我是說，要一年前沒有出租 營業才能適用。（被告訴訟代理人陳姿君律師：簽約當時 ，有人跟賣方保證或說明，這個房子可以適用自用住宅稅 率嗎？）沒有聽到。」等語，證人童元鋙（即買方仲介） 亦結證稱：「（法官：簽約過程如何？）在簽約當下是由 代書主導，代書會確認整個買賣契約的內容，包含了我們 買賣價金，買方賣方負擔的稅費等等。（法官：當時有無 提到增值稅適用的問題？）有，當下代書就問賣方增值稅 是適用自用稅率或一般稅率，如果需要適用自用稅率的話 ，它有它的條件，如果條件不符合的話，就只能適用一般 稅率。（法官：賣方有何反應？）賣方當下沒有說她一定 要適用自用稅率，應該這樣說，代書問賣方是否要適用自 用稅率，如果要的話，就提供資料給代書，代書去辦，如 果可以的話就適用自用稅率。如果不行的話，就只能用一 般稅率。（法官：賣方有無同意？）賣方沒有其他意見。 （法官：提示原證六買賣契約書，當初簽的是否這一份？ （提示））是的。（法官：契約書上的簽章，是否買賣雙 方本人所為？）是。」，再核兩造提出之不動產買賣契約 書中第十條第三項明白約定，土地增值稅由原告負擔，若 無法適用自用稅率時，除契約另有約定外，仍應按照一般 稅率繳納等詞，原告若對土地增值稅適用問題有所堅持， 自可拒絕簽訂買賣契約，或加列特別約定條款，惟原告並 未拒絕，且在契約書上簽名同意，亦未要求增列相關條款 ，足認原告已充分了解可能適用一般稅率之情形仍同意出 售系爭房地，自應負擔此項後果，不得推責於被告允勝公 司及被告周溪圳、游子增、羅邵恩等人，其於事後方稱當 時現場吵雜，可能聽不清楚代書講內容云云，與常情不符 ，且無證據可實，不足採信。既被告允勝公司與被告周溪 圳、游子增、羅邵恩未有違反契約之事由，原告主張依民 法第227條及違反消費者保護法、不動產經紀業管理條例 等規定請求損害賠償，尚嫌無據，況土地增值稅為原告出 售系爭房地應負擔之稅捐，依買賣契約及法律規定本應由 原告支出，如何適用稅率亦由稅務機關依實際情況認定， 不能認為原告因此有何權利或利益受損害，其主張侵權行 為請求被告等連帶賠償，亦屬無理由。 （六）原告復主張按民法第571條規定，認被告允勝公司不得索 取報酬，依民法第179條不當得利之規定請求返還云云， 惟核民法第571條規定之忠實義務，係居間人不得違反其 對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違 反誠實及信用方法，由相對人收受利益而言，原告主張者 為土地增值稅之適用，並非被告允勝公司有圖利相對人即 買方之行為或由相對人收取不當利益，其援引該條規定， 認被告允勝公司不得收取報酬，顯對法條內容有所誤會， 而被告允勝公司收取仲介服務費17萬元，係依兩造所簽訂 之專任委託銷售契約書之約定，該契約復未解除，被告允 勝公司取得仲介服務費自屬有法律上原因，不構成不當得 利，原告此部分主張自非有理。 （七）原告又主張被告永慶公司及被告鴻運通公司為被告允勝公 司之加盟業主及加盟總部，應與其餘被告負連帶責任，並 依消費者保護法第7條第1項、第3項及第51條，賠償一倍 之懲罰性賠償金云云，惟為被告永慶公司及被告鴻運通公 司否認。查被告允勝公司及被告周溪圳、游子增、羅邵恩 並無違約、侵權行為及不當得利等情事，已如上述，原告 請求被告永慶公司及被告鴻運通公司負連帶責任，當非有 據。且被告永慶公司及被告鴻運通公司係被告允勝公司之 加盟業主及加盟總部，為不同之法人人格，被告允勝公司 雖冠被告永慶公司加盟店名義，然其與原告簽訂之專任委 託銷售契約書及委託事項變更契約書上均載明加盟店為獨 立經營之經紀業，與加盟總部為不同法人，財務及法律責 任各自獨立等語，受託人處亦蓋用被告允勝公司及法定代 理人之印章，原告既已明瞭並簽名同意，豈可事後諉為不 知，亦不構成表見代理，況被告周溪圳、游子增、羅邵恩 並非被告永慶公司及被告鴻運通公司所招聘，其等之間並 無僱佣關係存在，原告復不能證明被告永慶公司及被告鴻 運通公司對於被告周溪圳、游子增、羅邵恩等人有選任及 監督之行為，其請求被告永慶公司及被告鴻運通公司負僱 用人及表見代理之責任，顯無理由。 （六）綜上所述，被告允勝公司及被告周溪圳、游子增、羅邵恩 並無違約、侵權行為及不當得利等情事，土地增值稅復為 原告依契約及法律規定應負擔之義務，原告並無損失可言 ，被告永慶公司及被告鴻運通公司亦無須負僱用人及表見 代理之責任，原告請求被告等返還仲介服務費及賠償損害 ，均非有理。 五、從而，原告據契約法律關係及不當得利、侵權行為、消費者 保護法及不動產經紀業管理條例等規定，提起本訴，請求： ⑴被告等連帶給付原告540,960元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵被告永慶 公司、允勝公司與鴻運通公司應連帶給付原告710,960元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息云云，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失 所附麗，併予駁回。 六、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如 主文。 中 華 民 國 107 年 12 月 18 日 民事第一庭 法 官 謝仁棠 以上正本係照原本作成。 如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 12 月 18 日 書記官 莊何江