裁判書系統

臺灣彰化地方法院民事判決　107年度訴字第1166號 原　　　告　李瑩美 被　　　告　人人房屋仲介有限公司 法定代理人　王孝鳴 訴訟代理人　王文豐 被　　　告　李金鳳 上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國108年4月3日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費由由原告負擔。 事實及理由 一、原告聲明求為判決：①被告李金鳳應給付原告新台幣（下同 ）3,533,000元；②被告人人房屋仲介有限公司應給付原告 56,000元。其主張略以： ㈠原告於民國105年3月24日經由被告人人房屋仲介有限公司彰 美店分公司，以總價280萬元向原屋主即被告李金鳳購買坐 落彰化縣○○市○○段○○○○○○○○○○○○○號土地，權利範圍 均為804/10000，以及彰化縣○○市○○段○○○○○號（門牌 號碼彰化市○○路○段○○○巷○號4樓）權利範圍全部，於105 年4月19日辦理所有權移轉登記，並於同年4月30日搬入。被 告李金鳳未告知系爭房屋曾發生火災，遇到下雨屋內積水之 情形，也未整修房子，便將房子賣出，而被告人人房屋仲介 有限公司也未盡告知責任。原告從105年4月30日搬進去之後 沒多久，就發現房間旁邊的衛浴地上都是濕的，105年浴室 及與浴室相連的房間都有積水，就發現有漏水。系爭房屋2 個房間的外牆在下雨時就會從牆壁滴水下來。107年7月間， 因為連續下雨，才發現牆壁一直漏水，原告去詢問其他住戶 ，他們才告訴原告96年9月隔壁章安五金行半夜失火，一直 燒到天亮，每戶房間窗戶均委由崙美鋼材行換新費用5,000 元，本棟外牆亦委由中華油漆工程行重新粉刷，每戶分攤 3,000元，他們說下雨就會積水，還講到18年前發生火災， 整棟房屋的窗戶都換新的。當時原告才知悉有發生過火災之 事。 ㈡本件對被告李金鳳是主張解除買賣契約，返還買賣價金依市 價買回，是給他一個機會教育。原告是通知人人房屋仲介的 人員謝秋香，傳照片講滲水漏水及房屋有火災的情形。原告 對被告人人房屋仲介有限公司是主張返還服務費，因為原告 有請人人房屋仲介跟李金鳳聯絡，但人人房屋仲介都沒有聯 絡，都沒有給我回消息，他們不負責任。謝秋香到107年8月 24日才請原告去跟師傅聯絡，後來原告沒有去請師傅，如何 證明要問被告才對。原告有附照片可以證明系爭房屋有漏水 滲水之瑕疵，被告沒有住在那裡，怎麼會知道。被告人人房 屋仲介公司一直強調我都沒有理，他連一通電話也沒有給我 ，到107年才傳訊息給我，叫我去找師傅，被告有住在這個 房子裡面嗎？她是否知道有積水的問題？她沒有查證，就說 房子交給我的時候沒有積水等語。 二、被告方面： ㈠被告李金鳳聲明求為判決原告之訴駁回。答辯略以： ⑴105年3月24日交屋給原告時，屋況良好，交屋兩年半以來 ，原告從未告知我積水的問題，原告雖主張系爭房屋遇到 下雨屋內積水，惟無法確知其所稱屋內積水情形是否為真 ？且縱有屋內積水情形，亦無法確知原因為何，原告就此 應負舉證責任以實其說。兩造係於105年3月24日簽訂不動 產買賣契約書，嗣依約交屋與原告，假設系爭房屋交屋時 已存有漏水瑕疵，原告理應於交屋後不久遇有雨天即會發 現積水，何以自交屋後迄原告於107年9月6日提起本件訴 訟為止，其間已歷經近2年半之久，原告始稱系爭房屋有 遇到下雨屋內積水之情形？由此可知，被告交屋與原告時 ，系爭房屋之屋況確實良好，並無漏水瑕疵。況原告主張 系爭房屋有何瑕疵，亦怠於通知被告，依民法第356條規 定，即視為承認其所受領之物。再退步言，原告縱有通知 （假設語氣，被告仍爭執原告未依法通知），亦已逾民法 第365條第1項之6個月除斥期間。 ⑵原告起訴請求被告應照市價買回系爭房屋，金額為3,550, 400元，嗣又變更為3,533,000元，其主張前後不一，亦未 見原告說明其依據為何；此外，系爭房屋買賣價金為280 萬元，且並無買回之約定，原告竟請求被告以3,550,400 元或3,533,000元「照市價買回系爭房屋」云云，不知其 請求權依據為何，其主張誠非可採。 ⑶原告雖主張系爭房屋曾遭火吻云云，並提出彰化縣消防局 火災證明書為證，然91年9月3日4時32分許，係門牌號碼 彰化市○○路○段○○○號之五金行發生火災，並非系爭房屋 發生火災，且該575號建物與系爭房屋之大樓並未相連， 當時系爭房屋並未遭火勢波及，僅系爭房屋之大樓外牆受 煙燻黑，系爭房屋更未因而受有結構損害，故系爭契約所 附房地產標的現狀說明書中第48項「是否曾經發生火災或 其他天然災害或人為破壞造成建物損害」勾選「否」，即 屬實情，且兩造訂立買賣契約時，被告亦已將鄰屋575號 曾發生火災之事實告知房屋仲介人員王文豐，已善盡誠實 告知義務。此外，觀諸上開火災證明書內容，應係消防主 管機關之制式書表格式，其中「火災發生地點」雖記載包 括彰化市○○路○段○○○巷○號建物，然系爭房屋並未發生 火災，僅受中正路2段575號五金行火災煙燻外牆，消防主 管機關是否因而亦將系爭房屋之大樓列入，實非無疑，應 有再查明之必要。另隔壁棟發生火災並沒有燒壞系爭房屋 窗戶，原告稱花5,000元請崙美鋼材行換窗之說法並非事 實，火災後我沒有換過窗戶。因為原告起訴狀寫火災96年 9月，我回想96年9月後沒有請崙美鋼材行換過窗戶，至於 之前何時換過窗戶我就忘記了。 ⑷原告沒有告知我滲漏水的情形，而且原告說到107年7月才 告知滲漏水，已經過了2年期間，根據民法第356條規定， 發現瑕疵時要告知出賣人，但並沒有告知，就視為承認所 受領之物。原告的照片很多都是照樓梯，水是從樓梯下來 ，但樓梯是屬於公共設施，樓梯一直到6樓頂樓，如果頂 樓的門沒有關，或沒有關好，或當時水管有被髒的東西堵 住，那就跟滲漏水沒有關係。該大樓住戶原來的窗戶玻璃 就是如照片11所示，其他住戶在換窗戶的時候，我並沒有 跟著換，後來是因為不通風的關係，我才去換窗戶。105 年交屋，原告到107年才說有漏水，可見這2年中也都沒有 講，我都不曉得，可見我交給她時房屋是好的等語。 ㈡被告人人房屋仲介有限公司聲明不同意原告請求。答辯略以 ： ⑴系爭不動產經由被告人人房屋仲介有限公司仲介，依契約 書所載於105年3月24日以總價280萬元出賣予原告，人人 房屋仲介有限公司彰美店分公司已於103年12月9日廢止登 記，將分公司轉回總公司。本件契約仲介之經紀人陳國鐘 ，當時為人人房屋仲介有限公司之人員，是受被告李金鳳 委託賣房子。被告人人房屋仲介有限公司就系爭契約向原 告收取之仲介服務費56,000元。被告李金鳳委託賣房子時 ，有告知是575號的房屋有火災，並非本棟房屋，而且跟 本棟房屋中間還隔了573號，並未相連，屋況說明書指的 是本棟建物的現況，所以才沒有特別告知。因為我們有問 屋主，當時是不會有滲漏水的問題，後來在107年7月間， 原告向我們反應時，就有告訴原告去請師傅去做鑑價估價 ，但後來就沒有消息，原告就起訴了。當初買賣時就房屋 現況就勾選沒有滲漏水，到107年7月間才接收到原告表示 有滲漏水的情形，我們就請原告找師傅找出原因，我們會 再找我們的師傅去看是什麼原因，但原告後續都沒有消息 。我們有問被告李金鳳說窗戶並沒有換過，而起火點在 575號，希望能查詢火災鑑定資料。我們會請買方請師傅 查詢究竟是出於何原因導致滲漏水，因為外牆會因為防水 漆年久失效，當時有告知謝秋香轉告原告請師傅去做評估 。滲漏水有很多情況，不一定是火災，原告要去證明是火 災或其他原因導致滲漏水。 ⑵對於彰化縣消防局火災原因調查報告書所記載，沒有意見 。1到5樓滲漏水的問題，並不一定是火災，因為牆壁有防 水層，年久之後就會失效，如果是因為火災的話，可以請 原告去鑑定。如果真的是房屋本身的瑕疵，應該要找師傅 來做研判，不能自己做認定，之前也有請原告盡快去找師 傅，但原告並沒有去找師傅。我們公司謝小姐都有回覆訊 息給原告，可以將資料提供。105年4月時原告就已經入住 ，直到107年才反應有滲漏水的情況，如果發現瑕疵，或 半年沒有提告或告訴屋主的話，視同放棄權利。107年受 告知時，我們有立即打電話給原告，並沒有將問題擱置， 是原告沒有接我們的電話等語。 四、兩造不爭執事項： ㈠李金鳳將其所有坐落彰化縣○○市○○段000000000000地 號土地，權利範圍均為804/10000，以及彰化縣○○市○○ 段○○○○○號（門牌號碼彰化市○○路○段○○○巷○號4樓）權利 範圍全部，經由人人房屋仲介有限公司仲介，依契約書所載 於105年3月24日以總價280萬元出賣予李瑩美，且依土地建 物查詢資料所示，於105年4月19日辦理所有權移轉登記。 ㈡本件契約仲介之經紀人陳國鐘，當時為人人房屋仲介有限公 司之人員，是受被告李金鳳委託。 ㈢被告人人房屋仲介有限公司向原告收取之仲介服務費為56, 000元。 五、得心證之理由： ㈠原告主張其於105年3月24日向被告李金鳳購買系爭不動產， 總價280萬元，被告人人房屋仲介有限公司向原告收取之仲 介服務費為56,000元等語，有契約書為證，且為被告所不爭 執，應堪信為真實。 ㈡原告又主張被告李金鳳於出售系爭房屋時，不曾告知系爭房 屋曾發生火災以及滲漏水，被告人人房屋仲介有限公司也未 盡告知責任等語，均為被告所否認，被告李金鳳答辯稱：91 年9月3日4時32分許，是門牌號碼彰化市○○路○段○○○號之 五金行發生火災，並非系爭房屋發生火災，且該575號建物 與系爭房屋之大樓並未相連，當時系爭房屋並未遭火勢波及 ，僅系爭房屋之大樓外牆受煙燻黑，系爭房屋更未因而受有 結構損害，105年交屋，原告到107年才說有漏水，這2年中 也都沒有講，可見交給原告時房屋是好的等語。被告人人房 屋仲介有限公司答辯稱：被告李金鳳委託賣房子時，有告知 是575號的房屋有火災，並非本棟房屋，而且跟本棟房屋中 間還隔了573號，並未相連，屋況說明書指的是本棟建物的 現況，所以才沒有特別告知。我們有問屋主，當時是不會有 滲漏水的問題，後來在107年7月間，原告向我們反應時，就 有告訴原告去請師傅去做鑑價估價，滲漏水的問題，並不一 定是火災，因為牆壁有防水層，年久之後就會失效，105年4 月時原告就已經入住，直到107年才反應有滲漏水的情況， 發現瑕疵半年沒有提告或告訴屋主的話，視同放棄權利等語 。 ㈢按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求 減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得 請求減少價金。民法第354條第1項、第359條分別定有明文 。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交 易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或 品質而不具備者即為有瑕疵。再按當事人主張有利於己之事 實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定 有明文。本件原告主張系爭房屋曾發生火災以及產生系爭房 屋滲漏水之瑕疵，既為被告所否認，則依上開規定及說明， 自應由原告就瑕疵一事負舉證責任。經查：原告雖提出彰化 縣消防局火災證明書為佐（卷79頁），經本院向彰化縣消防 局調閱火災原因調查報告書，依該報告書所記載，91年9月3 日4時32分，發生火災現場位於彰化市○○里○○路○段○○○ 號等五戶，該五戶分別為中正路2段571巷1號、571巷2號、 573號，575號與579號，現場中正路2段571巷1號1樓至5樓除 了靠575號之窗戶玻璃有輕微燒損與房間侷部燻黑現象外， 其餘均完好未受燒（卷267頁），並有4樓之照片（編號11， 卷322頁）在卷可憑。由此可知，系爭房屋本身並未發生火 災，且除了靠575號之窗戶玻璃有輕微燒損與房間侷部燻黑 現象外，其餘均完好未受燒，核與被告李金鳳答辯相符，即 難遽認系爭房屋本身有發生火災以及有因該火災而導致有滲 漏水之瑕疵存在，亦難認被告二人有隱瞞不告知之情事。原 告雖又主張從105年4月30日搬進去之後沒多久，就發現房間 旁邊的衛浴地上都是濕的，107年7月間因為連續下雨，才發 現牆壁一直漏水等語，並提出照片為佐，然被告李金鳳答辯 稱原告的照片很多都是照樓梯，水是從樓梯下來，但樓梯是 屬於公共設施，樓梯一直到6樓頂樓，如果頂樓的門沒有關 ，或沒有關好，或當時水管有被髒的東西堵住，那就跟滲漏 水沒有關係等語，而原告所提出之照片，有關梯間、地板積 水以及牆壁之滴水，其形成原因甚多，是否出於系爭房屋本 身之瑕疵所造成，原告並未能進一步再提出證據證明，因此 尚難遽認系爭房屋出賣時即具有瑕疵存在。原告另再主張其 詢問所有住戶，每一戶都是在漏水，他們告訴我是火災以後 ，房子只要遇到下雨就會漏水等語，然原告此等主張，亦未 提出證據加以證明，故原告此部分主張，缺乏證據，未能採 信。 ㈣本件原告既未能證明系爭房屋於買賣時即有瑕疵存在，即難 認被告有何未盡告知義務之情形，則原告主張解除系爭買賣 契約請求被告李金鳳應給付原告3,533,000元，以及請求被 告人人房屋仲介有限公司應返還仲介費用56,000元，均為無 理由，不能准許，應予駁回。 ㈤本件事證已經明確，兩造其餘主張及舉證，經斟酌後認為對 於判決結果不生影響，就不逐一論述。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 108 年 4 月 17 日 民事第二庭 法 官 陳弘仁 以上正本係照原本作成。 如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 4 月 17 日 書記官 王惠嬌