臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第1279號
原 告 維瓦第有限公司
法定
代理人 郭進安
訴訟代理人 黃勃叡
律師
被 告 楊曜聰
訴訟代理人 廖國竣律師
王思穎律師
上列
當事人間請求減少價金等事件，本院於民國108年5月15日
言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及
假執行之
聲請均
駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國105年11月12日向被告購買坐落彰化縣○○市○
○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱
系爭土地
），及同段200建號房屋（門牌號碼彰化市○○路○○○○○○○
○○○○號，下稱系爭建物）、203建號房屋（門牌號碼彰化市
○○路○○○巷○○○○○號），土地價金為新台幣（下同）1億
800萬元，房屋價金為200萬元，總價1億1千萬元。
㈡然
上開買賣
標的物之系爭建物，經彰化縣政府有形文化資產
審議委員會決議登錄為歷史建築，登錄面積為187.5平方公
尺，依法若日後建築物需要新建、增建、改建、修繕、遷移
、拆除或其他外型及色彩變更，均須經
主管機關核准，等同
已無法建築使用，原告甚至須負擔修復費用。而依通常交易
觀念，建地是否可供建築使用，
乃計算土地價值之關鍵因素
，上開土地面積無法建築使用，將影響其價值及效用，且減
少之程度，
非無關重要，被告之給付顯然並不完全符合債務
之本旨，屬物之瑕疵。原告
爰依
民法第359條
瑕疵擔保責任
主張減少價金，並依民法第179條
不當得利返還
請求權及民
法第277條
債務不履行之
損害賠償，請求被告應給付原告360
萬1,375元【計算式：每平方公尺12萬5,874元×無法建築使
用面積187.5平方公尺，再扣除原告尚未給付之尾款2,000萬
元】，
並聲明：被告應給付原告360萬1,375元，及自
起訴狀
繕本送達
翌日起至清償日止，
按年息百分之5計算之利息；
原告願供擔保請准宣告假執行；訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
買賣土地動機眾多，遭行政機關認定為歷史建物並非屬於瑕
疵。又被告於106年1月14日原告拆除系爭建物之前，已將系
爭土地、建物點交原告，此時危險負擔已移轉予原告，
嗣後
系爭建物於107年1月10日經彰化縣政府決議登錄為歷史建築
，即便認此屬物之瑕疵，亦係發生於「危險移轉」之後，被
告毋須負
瑕疵擔保責任。再者，原告於106年3月16日與被告
簽定協議書之前，已知悉系爭建物被指為暫定古蹟，依民法
365條之規定，原告價金減少請求權已罹六個月之除斥
期間
等語置辯，並聲明：
原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；
如受不利之判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
㈠原告主張其於105年11月12日向被告買受系爭土地、建物，
惟系爭建物經彰化縣政府有形文化資產審議委員會決議登錄
為歷史建築之事實，
業據提出
買賣契約書、彰化縣政府登錄
歷史建築之公告等件為證，且為被告所不爭執，
堪信為真實
。
㈡原告雖主張被告交付之系爭土地上有歷史建築，該部分無法
建築使用，為有瑕疵，惟此為被告所否認。按民法第354條
第1項明定：物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百
七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之
瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
準此，物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以
該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規
定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應
負物之瑕疵擔保責任範疇。
經查，被告將系爭土地、建物交
付原告後，原告於106年1月14日將系爭建物拆除，彰化縣政
府獲報始展開將系爭建物列為暫定古蹟、公告為歷史建築之
行政程序，此為原告所自己承認。既然，系爭土地係於交付
原告而為危險轉移後，始發生系爭建物遭公告為歷史建築情
事，無論此是否為瑕疵，被告就此並毋須負物之瑕疵擔保責
任。故原告主張因物之瑕疵，請求減少價金，於法
即屬無據
。
㈢次按買賣契約所約定出賣人應給付之標的物，係以交付特定
物為標的者，應以契約成立時之現狀交付之。縱使該特定物
於契約成立時，即有瑕疵存在，茍以現狀交付之，而出賣人
於締約時，非因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，仍屬依
債務本旨而為給付，尚不構成
不完全給付。
本件被告交付系
爭土地、建物予原告時，尚無行政機關指定系爭建物為歷史
建築之情事，被告以契約成立時之現狀交付系爭土地及建物
，已依債務本旨而為給付，並無債務不履行情事。故原告請
求被告賠償債務不履行之損害，
亦屬無據。
㈣
綜上所述，原告依物之瑕疵擔保、不當得利、債務不履行損
害賠償
法律關係，請求被告給付360萬1,375元及法定
遲延利
息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之
聲請即失所依據，應併予駁回。
四、本件事證
已臻明確，
兩造其餘主張與攻擊
防禦方法，經核均
與
本案判決結果無影響，爰不一一
予以審酌，
附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 108 年 6 月 5 日
民事第一庭 法 官 施錫揮
以上
正本係照原本作成。
如對判決
上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 5 日
書記官 顏麗芸