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臺灣彰化地方法院民事判決　108年度簡上字第41號 上　訴　人　相呈國際有限公司 法定代理人　陳佳慧 訴訟代理人　蔡沛宸 被 上訴 人　王昭明 訴訟代理人　陳昱瑄　律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國108年2 月12日本院北斗簡易庭第一審判決（107年度斗簡字第220號）， 提起上訴，本院於108年11月11日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張：上訴人於民國106年3月29日與被上訴人簽訂 房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定上訴人承租被上訴人 所有之門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○ 段○○號房屋（下稱系 爭房屋），租期自106年4月30日起至109年4月29日止，每月 租金新台幣（下同）2萬8000 元，應於每月30日以前繳納， 每次繳納3個月份，押租保證金5萬6000元，上訴人若有違約 ，致損害被上訴人之權益時，願聽從被上訴人賠償損害，如 被上訴人因涉訟支出之律師費用，由上訴人負責賠償（租約 第12條）。被上訴人嗣於106年4月30日之前將系爭房屋交付 上訴人使用，惟上訴人除於簽約時給付7萬8000 元（含押租 金5萬6000元）後，即未再繳納租金。被上訴人乃於107 年1 月11日寄發台中法院郵局第86號存證信函，催告上訴人繳納 積欠之租金，如未於該函送達後7 日內依約繳足租金，則以 該存證信函為終止租約之意思表示，不另通知。上訴人於同 年月15日收受存證信函，並未於限期內繳納租金，系爭租約 已於同年月23日終止。但上訴人拒不遷讓交還房屋，而無權 繼續占用迄今，受有相當於租金數額之不當利益，致被上訴 人受損害。被上訴人爰依租賃關係、民法第767條第1項所有 物返還請求權及不當得利之規定，請求上訴人遷讓返還房屋 ，及給付計至107年5月23日止，扣除訂約時已付金額後積欠 之租金及相當於租金之不當得利，共計27萬9560元，並賠償 因本件訴訟所支出之律師費用6 萬元（以上合計33萬9560元 ），暨自107年5月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按每 月2萬8000 元租金計算之不當得利等情，求為：⑴上訴人應 將系爭房屋遷讓交還被上訴人；⑵上訴人應給付被上訴人33 萬9560元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息，暨自107年5月24日起至遷讓系爭房屋之日止 ，按月給付被上訴人2萬8000 元之判決，並願供擔保請宣告 准假執行。 二、上訴人則以：被上訴人於106年6月間仍就系爭房屋水電及圍 牆施工，並未提供符合系爭租約目的之標的物交付上訴人使 用，也未交付系爭房屋之鑰匙。縱使上訴人曾將鑰匙交付上 訴人或其代理人，然於106年6月初上訴人告知未經上訴人同 意，不得讓任何人進入系爭房屋後，被上訴人即於同年月16 日以前之不詳時日，將房屋大門（鐵門）上鎖，致上訴人無 法進出。被上訴人並於106年6月16日因訴外人林雋惟通知而 開啟系爭房屋之大門供其傾倒廢棄物。故被上訴人自斯時起 未提供符合租約目的之標的物供上訴人使用，依最高法院69 年度台上字第1798號民事判決意旨，上訴人自得依同時履行 抗辯規定，拒絕給付租金，被上訴人不得解除（終止）契約 。又系爭房屋內漁網繩等廢棄物為訴外人林雋惟、洪嘉擇等 人堆置，上訴人未占有系爭房屋，亦無違約之情事。上訴人 先前以林雋惟、洪嘉擇違反廢棄物清理法等罪提出刑事告訴 ，雖經檢察官以罪嫌不足而為不起訴處分。但有責任及權利 處理該等廢棄物者為林雋惟與洪嘉擇，上訴人無權清理。被 上訴人請求上訴人遷讓房屋、給付租金及相當於租金之不當 利益與賠償律師費用，均為無理由。倘認被上訴人得終止系 爭租約，其請求相當於租金之不當得利每月2萬8000 元，亦 屬過高等語，資為抗辯。 三、原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行及准上訴 人預供擔保後免為假執行。上訴人不服，提起上訴，並聲明 ：⑴原判決廢棄；⑵被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請 均駁回。被上訴人則請求駁回其上訴。 四、下列事實，為兩造不爭執，並有房屋租賃契約書、存證信函 及掛號郵件收件回執、本院107 年度聲判字第16號刑事裁定 等影本（原審卷第21至31頁、第131至151頁）及彰化縣地方 稅務局北斗分局108 年4月1日彰稅北分一字第1080303842號 函送之系爭房屋稅籍資料影本、土地及建物登記謄本（本院 卷第61至65頁、第101、102頁）可稽，堪信為真實。 1.兩造於106年3月29日簽訂系爭租約，約定上訴人承租被上訴 人所有之門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○ 段○○號房屋（即系 爭房屋），租期自106年4月30日起至109年4月29日止，每月 租金2萬8000元，應於每月30日以前繳納，每次繳納3個月份 ，押租保證金（即押租金）5萬6000 元。並於租約第12條約 定：「乙方（上訴人）若有違約情事，致損害甲方（被上訴 人）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之 訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」。 2.上訴人除於簽約時給付被上訴人7萬8000元（含押租金5萬60 00元）外，此後未再繳納租金。 3.被上訴人於107年1月11日寄發台中法院郵局存證號碼第86號 信函予上訴人，表明上訴人承租系爭房屋已積欠二期以上之 租金未付，特以該信函催告上訴人繳納積欠之租金，如未於 該存證信函送達後7 日內依約繳足租金，則以該信函為終止 （誤稱為解除）租約之意思表示，不另通知。上訴人於同年 月15日收受該存證信函。 4.上訴人曾以訴外人洪嘉擇、林雋惟侵入系爭房屋並傾倒漁網 等廢棄物為由，提出違反廢棄物清理法等罪刑事告訴，經台 灣彰化地方法院檢察署檢察官以106年度偵字第11961號處分 不起訴，上訴人聲請再議，遭台灣高等法院台中分院檢察署 以107年度上議字第425號處分書駁回再議。聲請人不服，聲 請交付審判，經本院刑事庭以107 年度聲判字第16號裁定駁 回。 五、爭執事項及其判斷 ㈠、系爭房屋是否已交付上訴人使用？上訴人為同時履行之抗辯 ，有無理由？ 1.被上訴人主張於兩造簽訂系爭租約後，其已於106年4月30日 以前將系爭房屋及其鑰匙（鐵門遙控器）點交上訴人使用之 事實，業經證人劉峻佑於原審具結證稱：伊做過仲介，被上 訴人有房子要出租請伊幫忙處理，後來有一位林先生（指林 雋惟）來看，有打電話過去問他老闆蔡先生（指蔡沛宸）， 接電話的好像是蔡先生的老婆，談的結果說可以，林先生說 要接洽他老闆蔡先生，所以伊去台中蔡先生的公司好幾次， 蔡先生有講說依他的意思簽在合約手寫的部分；點交房屋的 時候蔡先生跟他公司一位叫小胖還有林先生都在現場，被上 訴人也在場，被上訴人直接拿鑰匙也就是鐵門的遙控器給對 方，是交給小胖還是蔡先生，伊忘記了，整個房子只要有遙 控器打開鐵門就可以使用，另外有一個小木屋，鑰匙有無一 起拿伊忘記了，應該是有給小木屋的鑰匙，因為伊知道上訴 人後來也有使用小木屋，有看到小木屋的鐵門是打開的；房 子點交時間那麼久，不記得，應該是去年年初的時候，大概 是簽約之後沒有多久，確定時間不記得了，簽完約後沒多久 ，蔡先生有過來房屋的現場點交房子，林先生、小胖、被上 訴人與伊都在，點交時圍牆修好了，圍牆用鐵枝補強也都有 做好等語頗詳（原審卷第172至173頁）。上訴人當時法定代 理人蔡沛宸對訴外人洪嘉擇、林雋惟提出侵入住宅、違反廢 棄物清理法等罪刑事告訴，於檢察官訊問亦陳稱：106年2月 17日洪嘉擇的工廠失火，失火完快倒閉，伊想要資助他們把 代工品完成，在106年4、5 月間用伊公司名義承租了彰化縣 ○○鄉○○路的工廠，跟他們在該中正路工廠繼續合作生產 這批廢棄漁網還有其他塑料；伊106年4、5 月間有給林雋惟 中正路工廠的鑰匙，但在106年6月有請林雋惟歸還鑰匙等詞 （台灣彰化地方檢察署106年度偵字第11961號刑事偵查第48 至49頁）。 2.再參酌蔡沛宸與林雋惟、洪嘉擇間106年3月6日至17日、106 年5月1日、106年6月27日及106年6月14日之LINE對話紀錄（ 內容詳如原審判決），可見上訴人與洪嘉擇、林雋惟等人有 業務上之合作關係，上訴人為堆放先前委託洪嘉擇代工之廢 棄漁網等物品，乃指示林雋惟代為在彰化找尋新廠用地。嗣 林雋惟覓得系爭房屋，再由蔡沛宸以上訴人之名義與被上訴 人簽訂系爭租約，於系爭房屋點交時，蔡沛宸、林雋惟及被 上訴人、訴外人劉峻佑均在現場，縱使系爭房屋鑰匙（鐵門 遙控器）是交給林雋惟，然上訴人當時法定代理人蔡沛宸在 現場並無異議，足徵其等間已有協議由林雋惟代為保管系爭 房屋鑰匙，且簽訂系爭租約並點交系爭房屋之後，蔡沛宸、 林雋惟等人確實有使用系爭房屋堆置廢棄漁網等物品，被上 訴人已將系爭房屋鑰匙交給上訴人當時法定代理人蔡沛宸及 其授權之人，提供上訴人使用房屋之事實，甚為顯然。至於 劉峻佑證述系爭房屋點交時間「去年年初」，與其同時證稱 「大約簽約之後沒有多久，確定時間不記得」對照觀之，其 所稱「去年」當係106 年之誤稱，尚難據此即認劉峻佑之證 言為不可採信。另蔡沛宸與林雋惟於106年5月1日之LINE 對 話內容，提及房東還要3、4天才弄好圍牆，可知被上訴人最 遲約在106年5月初就將圍牆補強及點交房屋供上訴人使用無 誤。上訴人辯稱被上訴人未交付系爭房屋供使用，並不足採 。 3.上訴人雖又謂被上訴人於106年6月16日前之不詳時日，將系 爭房屋之大門上鎖，致上訴人無法進出，被上訴人從斯時起 未提供符合租約目的之標的物供其使用云云，並提出其與林 雋惟之對話記錄為證（原審卷第111 頁、被證二）。惟上訴 人於106年6月15日向林雋惟要求將系爭房屋鑰匙交回給房東 ，並不得再擅入系爭房屋，如擅入將報警處理；林雋惟則於 翌（16日）覆稱：「蔡先生今日搬移最後剩餘貴司漁網廢繩 與前代工粉碎料至田尾中正路二段52號，因大門上鎖有通知 房東開啟大門，將料放置於門前廣場，在此特別告知。」等 詞，不足證明被上訴人將系爭房屋大門上鎖係不准上訴人進 入使用系爭房屋。上訴人亦自承於106年6月初告知被上訴人 ，未經其同意，不得讓任何人進入系爭房屋。被上訴人因此 將系爭房屋之大門上鎖，豈不是根據上訴人禁止其他人進入 該房屋之指示而為，焉能反被指為係未提供符合契約目的之 租賃物供上訴人使用之理。況於前開違反廢棄物清理法等罪 刑事案件，上訴人之法定代理人蔡沛宸到庭陳述並提出補充 告訴狀表示：其至106年6月14日詢問洪嘉擇有沒有要來幫忙 管工廠，洪嘉擇肯定回覆他「無法勝任」，確認雙方合作關 係已合意終止，洪嘉擇等遲不歸還廠房鑰匙，並於106年6月 16日趁蔡沛宸不在現場，利用不知情之房東開鎖，林雋惟把 所有的漁網當成垃圾全部倒在工廠，同時以前開LINE內容通 知蔡沛宸等語（見本院107年度聲判字第16 號刑事裁定，原 審卷第155 頁），益證被上訴人並無禁止上訴人進入使用系 爭房屋之情事。上訴人此部分抗辯，亦屬無稽。 4.是上訴人抗辯其得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金，自 不足採。至上訴人因與洪嘉擇、林雋惟合作關係生變，不同 意彼等進入系爭房屋，乃其與洪嘉擇、林雋惟之內部糾紛， 與被上訴人無關。 ㈡、系爭租約是否因欠租而經被上訴人合法終止？ 1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約， 為民法第440 條第1項、第2項所規定。又承租人積欠租金額 除擔保金抵償外達2 個月以上時，依土地法第100條第3款之 規定，出租人得收回房屋。至土地法此項擔保抵償租金之規 定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實 具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字 第516 號判例）。另土地法為民法之特別法，就積欠租金額 是否已達2 個月以上之認定，即應以經扣抵押租金後所積欠 之租金額為準，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達 2 個月即得終止之規定。 2.被上訴人主張上訴人於106年3月29日簽訂系爭租約時，繳納 7萬8000元（含押租保證金5萬6000元），此後即未再依約繳 納租金，經其於107年1月11日以存證信函催告上訴人於7 日 日內給付所積欠之租金，同時表明未限期內繳足租金者，即 以該存證信函為終止（誤載為解除）租約之意思表示，不另 通知，該存證信函業經上訴人於107年1月15日收受，且未於 限期內依約繳納租金等事實，有所提房屋租賃契約書、台中 法院郵局第86號存證信函及收件回執影本為證，並為上訴人 不爭執，堪信為真實。則計至106 年12月30日止，被告已積 欠被上訴人超過8 個月之租金未給付，經以簽訂系爭租約時 繳交之2個月押租保證金抵償，仍積欠6個月之租金未付，遲 付租金總額已達2個月租額以上。被上訴人因而定7日之相當 期限，催告上訴人支付租金，同時表明未於期限內繳足租金 者，即以該存證信函為終止租約之意思表示，不另通知，上 訴人於收受信函後未於限期內即107年1月22日以前繳付積欠 之租金，依前揭法條規定，被上訴人終止租約，即屬正當， 兩造間之租賃關係於107年1月23日合法終止。 ㈢、被上訴人得否請求遷讓交還系爭房屋、給付積欠之租金與相 當於租金之不當得利？ 1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第455 條前 段及第767條第1項前段分別定有明文。系爭租約業於107年1 月23日經合法終止，已如前述，上訴人即負有返還系爭房屋 之義務，其繼續占有該房屋為無權占有。被上訴人依上開規 定請求上訴人遷讓交還，於法有據。上訴人雖抗辯系爭房屋 放置之廢漁網繩等廢棄物，已無經濟效益，係洪嘉擇等人未 經蔡沛宸之同意，擅自將之載運至系爭房屋，有責任及權利 處理該廢棄物者為洪嘉擇及林雋惟，上訴人無權清理，原判 決命上訴人應將系爭房屋騰空後返還被上訴人，顯屬不當云 云。惟系爭租約其他約定事項以手寫明白記載被上訴人同意 上訴人存放廢塑料，有租約可證。上訴人於點交系爭房屋後 亦同意由洪嘉擇、林雋惟使用該房屋。而目前放置於系爭房 屋之廢漁網繩等塑料，乃上訴人委託洪嘉擇、林雋惟代工期 間，因106年2月17日發生工廠大火，始承租系爭房屋存放遭 燒燬之剩餘廢棄漁網等物品，此觀前開違反廢棄物清理法刑 事交付審判裁定及所附不起訴處分書暨林雋惟亦表明：其係 搬移上訴人「最後剩餘漁網廢繩與代工粉碎料」等語甚明， 該等廢漁網繩等物品，本即為歸屬上訴人之物品。上訴人辯 稱無清理之權限及責任，要屬卸責之詞，不足採取。 2.承租人應依約定日期，支付租金，為民法第439 條前段所規 定。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條復定有明文。無權占有他人之物，受有 對該物占有使用之利益，致所有人或其他權利人受有損害， 自應依不當得利規定，返還其利益。但其所受之利益為使用 本身，性質上不能返還，依同法第181 條但書規定，應償還 其價額。而無權占有他人之土地或房屋，可能獲得相當於租 金之利益為社會通常之觀念，此項應返還不當得利之價額自 得依相當之租金加以計算。本件兩造約定每月租金 2萬8000 元，應於每月30日以前支付租金，每次應繳3 個月份（租約 第3條、第4條）。被上訴人主張系爭租約終止後，上訴人無 權占用系爭房屋應返還之不當得利價額，按上開月租金額計 算，即屬適當。至於土地法第97條第1 項關於城市地方房屋 之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10之 規定，僅限於城市地方供住宅使用之房屋有其適用，此觀同 法第94條第1 項及第96條之立法原意即可推知。系爭房屋為 廠房（內有少部分為已保存登記之農舍），上訴人承租供存 放廢塑料使用，且其基地（田豐段1411地號）為特定農業區 農牧用地，顯然並非城市地方供住宅使用之房屋，即無前開 土地法之適用。上訴人抗辯依土地法第97條及第148 條之規 定，被上訴人請求之不當得利數額過高，自不足採。 3.上訴人自106年4月30日起至107年1月22日止應付之租金，及 自107年1月23日租約終止之日起至107年5月23日（即起訴前 一日）止相當於租金之不當得利，合計為35萬7560元，扣除 簽約時已付金額7萬8000元（含押租金5萬6000元），餘額為 27萬9560元（計算式：2萬8000元×12.77 個月－7萬8000元 ＝27萬9560元）。被上訴人請求上訴人給付積欠之租金及返 還不當得利27萬9560元，並自107年5月24日起至遷讓交還系 爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬8000 元 ，均有理由。 ㈣、被上訴人得否請求上訴人賠償本件訴訟之律師費用？ 系爭租約第12條約定：乙方（上訴人）若有違約情事，致損 害甲方（被上訴人）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方 因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。 本件係因上訴人違約拒不繳納租金而涉訟，上訴人自應依上 開約定賠償被上訴人所支出之律師費用。而被上訴人委任律 師陳昱瑄為訴訟代理人提起本件訴訟，於原審計支出律師費 用6 萬元，亦有收據影本1紙為證（原審卷第205頁）。被上 訴人請求上訴人賠償律師費用6萬元，亦為正當。 六、綜上所述，系爭租約業經被上訴人合法終止，上訴人負有返 還系爭房屋之義務，其繼續占用房屋係無權占有被上訴人之 所有物，而受有相當於租金之不當利益，被上訴人依租賃契 約、所有權之物上請求權及不當得利之規定，請求上訴人遷 讓交還系爭房屋，並給付積欠之租金、不當得利及賠償律師 費用合計33萬9560元（計算式：27萬9560元＋6 萬元＝33萬 9560元），及自起訴狀繕本送達翌日即107年7月25日起至清 償日止，按年息5%計算之利息；暨自107年5月24日起，至遷 讓交還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2 萬8000元，均有理由。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職 權宣告得假執行，洵無不合。上訴意旨，指摘原判決不當， 請求廢棄改判，為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 於判決之結果不生影響，不予贅詞論列。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3 項 、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 108 年 11 月 25 日 民事第四庭 審判長法 官 陳瑞水 法 官 陳正禧 法 官 許嘉仁 以上正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 108 年 11 月 25 日 書記官 陳美敏