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臺灣彰化地方法院民事判決　108年度訴字第1265號 原　　　告　天掌五金企業股份有限公司 法定代理人　鄭素梅 訴訟代理人　魏光玄律師 被　　　告　興彰佛堂即張寶丹 被　　　告　康佳利全球有限公司 法定代理人　張寶丹 被　　　告　李坤政 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年6月24日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將門牌號碼彰化縣○○市○○街○○○巷○○號之房屋遷讓返 還予原告。 被告應自民國108年9月2日起至遷出第一項所示房屋之日止，按 月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣柒拾柒萬零陸佰壹拾柒元供擔保後得假執 行；惟被告興彰佛堂即張寶丹、康佳利全球有限公司、李坤政如 以新臺幣貳佰參拾壹萬壹仟捌佰伍拾元為原告供擔保，則免為宣 告假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠聲明：請求被告等應將坐落於彰化縣○○市○○街○○○巷○○ 號之房屋遷讓返還予聲請人，並自民國108年9月2日起至遷 讓日止，按月給付聲請人新臺幣（下同）25,000元。訴訟費 用由被告負擔。並准予宣告假執行。 ㈡原告於108 年8月29日向本院標購執行案號108年度司執助丁 字第1360號事件之土地及房屋，聲請人因急需收回自用，曾 委任代理人至現場與被告溝通未果，並委婉告知被告必須給 付自原因發生日期之後，所繼續占用使用期間之損害賠償金 （按月給付與類似租金金額相同），有告知不再給予被告使 用及合理一個月內自行搬遷，屆期應遷讓交還上述房屋，未 料被告竟置之不理，未交還房屋。是被告自應遷讓交還系爭 房屋，並自行搬遷及付清使用期間積欠之水費、電費、瓦斯 費及大樓管理費用，並負起如上述之日起至遷讓日止，按月 給付原告與租金額相同之損害賠償金，而系爭房屋附近交通 便利，生活機能尚齊全，若出租他人，每月租金約25,000元 。爰依民法第767條、第184條及不當得利之法律關係，請求 被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付自108 年9月2日起 按月給付不能使用房屋之類似租金補償金。 ㈢被告興彰佛堂即張寶丹雖主張租賃契約有民法第425 條之適 用，但該租賃契約超過五年且未經公證，並無買賣不破租賃 之適用；康佳利全球有限公司的部分，雖契約未超過五年， 然該部分之租約為虛偽租賃，且系爭房屋現況一、二樓為佛 堂，供信徒參拜使用，如何能再讓康佳利全球有限公司再為 營業使用，此亦違反被告李坤政與興彰佛堂間租賃契約不得 轉租之限制；被告李坤政所得稅申報之通訊地址為系爭員林 市○○街○○○ 巷○○號房屋，且李坤政為法定代理人的龍鳳整 合公司所在地亦是在惠明街187巷26號3樓，皆足認被告李坤 政為直接占有人。 二、被告方面： ㈠被告興彰佛堂即張寶丹、康佳利全球有限公司部分： ⒈本件原告向本院標購系爭房屋時，被告並未受通知，其不 知悉，且原告稱有告知被告乙節並非事實，被告係收受起 訴狀始知原告之聯絡基本資料，被告自始至終並不知悉， 何來有侵害原告所有權之行使；且被告興彰佛堂自98年8 月1 日起向被告李坤政承租系爭房屋至118年7月31日止， 以供壇主們信眾使用，包含獻供祭祀開會等公益會務使用 ，自行搭建裝修工程及裝潢布置佛堂、添購庶務設備以供 公共佛堂長久運作，以補公共佛堂之開銷，且其等係合法 租賃，亦有支付租金，興彰佛堂係以每月8,000 元承租整 棟、康佳利全球有限公司係以每月3,000元承租一樓使用 ，何來占用。否認原告所稱被告康佳利全球有限公司與被 告李坤政間之租約為虛偽的。 ⒉並聲明：駁回原告之訴。訴訟費用由原告負擔。 ㈡被告李坤政部分： ⒈本件原告稱曾委託代理人與被告協商，並不屬實，伊已將 房屋出租，且長期在外工作籌錢還債務，不可能予原告所 託之人溝通處理事情；系爭房屋於98年8 月出租給興彰佛 堂使用，興彰佛堂亦得伊的同意，搭建遮雨棚、二樓增建 裝潢裝修房子，又因為是公共佛堂，做一些公益的事，平 常燒香拜拜集會，所以就以8,000 元租給興彰佛堂，又於 106年開始，以每月3,000元出租一樓予康佳利全球有限公 司，作為倉庫暫放不良品；系爭房屋三樓有一間小小辦公 室，有一位員工一個月來3、4天協助做一些事情，僅有龍 鳳整合行銷有限公司登記在3 樓，伊為負責人，但公司沒 有在運轉，伊個人也沒有在使用。 ⒉並聲明：駁回原告之訴。訴訟費用由原告負擔。 三、得心證之理由： ㈠本件原告主張因參與本院民事執行處108年度司執助字第136 0 號強制執行事件，於108年8月29日得標買受門牌號碼彰化 縣○○市○○街○○○巷○○號之房屋及其坐落基地，並於108年 9月2日獲核發不動產權利移轉證書，業經原告提出本院拍賣 公告、權利移轉證書影本為證，並為兩造所不爭執，堪信為 真實。惟原告主張被告等無權占用系爭房屋，為被告否認， 被告興彰佛堂即張寶丹、康佳利全球有限公司雖不否認其占 用系爭房屋，惟辯稱伊等就系爭房屋有租賃契約存在，被告 李坤政則辯稱伊並未占用系爭建物。 ㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。所有 權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於 妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者， 得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。對於物有事實 上管領之力者，為占有人，民法第940 條亦定有明文。以無 權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有 所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被 告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證 明，則應認原告之請求為有理由（參見最高法院72年度台上 字第1552號、82年度台上字第1441號及83年度台上字第1553 號判決意旨）。 ㈢本件原告主張，被告李坤政直接占有系爭建物，為被告李坤 政否認，稱伊已無在使用系爭房屋云云；經查，據本件原告 所提之本院執行處於108年度司執助字第136號執行事件中， 委請彰化縣警察局員林分局至現場調查房屋現況，該局所回 覆之108年4月12日員警分偵字第1080007430號函函附之員警 職務報告所載，「據員工李佳靜稱該址3 樓，李坤政有畫設 一小部分為自己辦公室，為李民平日使用」（見本院卷第23 7頁），且依李坤政108年度綜合所得稅結算申報國稅局審核 專用申報書上所載，其於該年度申報所得稅之通訊地址，仍 為彰化縣○○市○○里○○街○○○ 巷○○號，其上記載房屋是 否為承租亦載明為否（見本院卷第333 頁），更益徵被告李 坤政直接占有系爭房屋之事實，堪認原告主張被告李坤政有 直接占用系爭房屋，為有理由。 ㈣被告興彰佛堂即張寶丹及康佳利全球有限公司雖不否認有占 用系爭房屋，惟抗辯其就系爭房屋有租賃關係存在云云： ⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項 規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未 定期限者，不適用之，民法第425 條定有明文。而據被告 興彰佛堂所提出之租賃契約，租期為98年8月1日至118年7 月31日，渠復未舉證該契約經公證，該租賃契約形式上為 租期超過5 年之未經公證之不動產租賃契約，參照上開規 定，自無民法第425 條規定之適用，是以被告興彰佛堂本 不得以該房屋租賃契約對抗原告，而不得以渠與李坤政間 之租賃契約對原告就系爭房屋主張有合法占有權源，則其 所辯並不足採。 ⒉被告康佳利全球有限公司抗辯其與被告李坤政間有租賃關 係存在云云，並提出租賃契約書為證，原告則主張被告康 佳利全球有限公司、李坤政間之租賃契約為通謀虛偽等語 ；經查，本件被告雖提出租賃契約書，且被告李坤政於申 報綜合所得稅時，雖有將康佳利全球有限公司之租金列為 收入申報，然經本院以當事人訊問之方式訊問被告康佳利 全球有限公司之法定代理人張寶丹與被告李坤政，其等就 押金之約定、給付之方式、時間、地點多有出入，難認確 有租賃關係存在，被告康佳利全球有限公司復無法提出其 他資料以證明確有租賃關係存在，則其所辯並不足採。 ㈤綜上所述，被告李坤政確有占用系爭房屋，且並未提出占有 權源，被告興彰佛堂即張寶丹與被告李坤政間之租約，並無 民法425條之1之適用，被告康佳利全球有限公司並未能證明 其與被告李坤政間之租約確實存在，則被告等占用系爭房屋 ，且皆無占有權源，則本件原告依民法第767條第1項之規定 ，請求被告等將門牌號碼彰化縣○○市○○街○○○ 巷○○號之 房屋遷讓返還予原告，即屬有據。 ㈥按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人房屋，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，房屋所有人因 此受有損害，即得依不當得利規定，請求返還該利益（最高 法院61年臺上字第1695號判例要旨參照）。次按城市地方房 屋之年租金，以不得超過土地及其建築物申報總價額年息10 ％為限，土地法第97條第1項定有明文。而土地法第97條第1 項所謂年息10％為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須 照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁 榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係 及社會感情等情事以為決定（最高法院68年台上字第371 號 判例要旨參照）。再按土地法第97條第1 項限制房屋租金之 規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用。至 非供居住之營業用房屋並未涵攝在內。亦即城市地方供營業 用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一 般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97 條規定之限制。本件原告主張被告應給付自其取得系爭房屋 起至被告返還系爭房屋止，按月租金之不當得利25,000元， 經查，系爭房屋並非供住宅使用，且該址亦為康佳利全球有 限公司、龍鳳整合行銷有限公司之登記公司所在地，自非屬 供住宅用之房屋，依前開規定，自不受土地法第97條規定之 限制，而原告主張系爭房屋附近之租賃行情，約每坪306 元 ，據其提出內政部不動產交易時價查詢服務網查詢結果為證 ，堪認原告請求相當於租金之不當得利為按月25,000元尚屬 合理，則本件原告請求請求被告給付自108 年9月2日起至遷 出系爭房屋止，按月給付原告25,000元由有理由。 ㈨從而，本件原告依民法第767條第1項前段，請求被告等應將 門牌號碼彰化縣○○市○○街○○○ 巷○○號之房屋遷讓返還予 原告，併依不當得利之法律關係，請求被告給付自108年9月 2 日起至遷出系爭房屋止，按月給付原告25,000元均有理由 ，應予准許。 四、本判決原告陳明願供擔保請准為假執行，經核無不合，爰酌 定相當之擔保金額併准許之；被告部分依職權宣告供擔保免 為假執行之金額。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 六、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第85條 第1項、第390條第2項、第392條第1項，判決如主文。 中 華 民 國 109 年 9 月 2 日 民事第一庭 法 官 姚銘鴻 以上正本係照原本作成。 如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 9 月 2 日 書記官 陳品潔