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臺灣彰化地方法院民事判決　109年度訴字第1469號 原　　　告　黃信銘 訴訟代理人　洪明立律師 被　　　告　昱誠圓建設有限公司 法定代理人　尤昱誠 訴訟代理人　施廷勳律師 上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國110年2月19日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠被告於民國108年12月2日向原告購買坐落苗栗縣○○鄉○○ 段○○○○○號土地（下稱系爭土地），總價金為新台幣（下同 ）2110萬元，系爭土地已於109年4月9日移轉登記予被告， 然被告迄今仍有551,350元之尾款尚未給付。 ㈡系爭土地雖部分遭苗栗縣造橋鄉公所無權占用設置公用排水 溝，然兩造所簽立之土地買賣契約特約約定：「本約土地經 鑑界後，若發現有部分土地供道路使用，則雙方同意每平方 公尺以當期公告現值計價，於交付尾款時再找補買賣價金。 」，換言之，既遭占用部分之土地並非作為道路使用，因此 被告不得以此項特約約定拒絕給付剩餘之買賣價金。況且， 原告為履行買賣契約，多次要求造橋鄉公所遷移排水溝，返 還占用之土地，造橋鄉公所已於109年9月施作遷移排水溝完 成，原告並無違約情事，被告自無由短付價金。 ㈢另依苗栗縣建築管理自治條例第6條第1項第1款規定，面臨 現有巷道之基地，其建築線之指定：巷道為單向出入口長度 在四十公尺以下，雙向出入口長度在八十公尺以下，寬度不 足四公尺者，以該巷道中心線為準，二旁均等退讓，以合計 達到四公尺寬度之邊線作為建築線；巷道單向出入口長度超 過四十公尺，雙向出入口長度超過八十公尺者，其二旁應均 等退讓，以合計達到六公尺之邊界線作為建築線。本件系爭 土地建築線之指定係依上開規定為之，系爭土地依法得建築 之面積與系爭土地遭占用無涉。系爭土地已無遭占用之瑕疵 ，被告應依約給付價金，為此依買賣法律關係提起本訴，並 聲明：被告應給付原告551,350元，及自準備一狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 二、被告則以： ㈠系爭土地經地政事務所測量鑑界後，確有部分面積○○○鄉 ○○○○道路使用並埋設公用側溝之情形。遭占用面積依當 期土地公告現值計算，減計後之買賣價金應較原約定總價金 額減少551,350元，被告並無短付價金情事。 ㈡市區道路條例第3條第2款規定：「市區道路附屬工程，指下 列規定而言：二、道路之排水溝渠、護欄、涵洞…設備等」 ；苗栗縣市區道路管理規則第3條規定：「本規則所稱市區 道路○○道路主體結構及附屬設施」、第4條規定：「六、 附屬設施：指路燈、行道樹與植栽、道路綠帶、排水溝渠… 」。依上開規定可知市區道路包含主體結構及附屬設施，排 水溝渠既為附屬設施，即屬市區道路之一部分，系爭土地遭 排水溝渠占用，應依買賣契約特約第二條約定，遭占用面積 以當期公告現值計算價金。 ㈢原告雖已請造橋鄉公所遷移排水溝，惟被告申請指定建築線 結果，苗栗縣政府仍是提定以道路原本所在位置之邊緣為建 築線，系爭土地遭占用範圍之土地，並未回復為可供建築之 用地。無論系爭土地遭占用範圍必須退縮建築之原因為何， 該部分土地確實不能作為建築基地，對被告而言均屬瑕疵或 損失，被告依約扣減551,350元價金，並無違約遲延或未給 付價金情事等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、法院之判斷： ㈠原告主張兩造買賣系爭土地，約定總價為2110萬元，系爭土 地部分遭造橋鄉公所占用設置公用排水溝，惟排水溝遷移後 ，被告就曾遭占用面積仍依當期公告現值計價，而扣減價金 551,350元之事實，業據原告提出土地買賣契約書為證，且 為被告所不爭執，堪信為真實。 ㈡被告則辯稱系爭土地上之排水溝嗣後雖已遷移，但該部分土 地仍未能供建築之用，並據提出建築線指示（定）申請書圖 為證，且為原告所不爭執，亦堪信實。 ㈢本件兩造之爭點厥為被告主張依買賣契約特約第二條約定， 就系爭土地遭公用排水溝渠占用部分之面積，依當期公告現 值計算價金，是否有理？本院查，兩造買賣契約之特約第二 條約定：「本約土地經鑑界後，若發現有部分土地供道路使 用，則雙方同意每平方公尺以當期公告現值計價，於交付尾 款時再找補買賣價金。」另第五條約定：「賣方應於簽訂本 買賣契約後協助買方申請本約土地確為現有道路及確有臨接 建築線之指示，並得依建築法規定申請建築使用；倘若本約 建築土地未臨接建築線，賣方同意不經催告即解除契約，並 …無息退還買方所支付之定金、價款。」而按解釋契約，須 探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字。本件被 告為建商，依上開特約條款之約定，可知被告購買系爭土地 係為建築房屋，而就系爭土地「供道路使用」部分為區別計 價，依當事人之真意應係指系爭土地無法供建築用之面積， 僅以當期公告現值計價，不能拘泥契約文字，而謂特約第二 條約定僅限於法規所定義之「道路」占用部分。況且，占用 系爭土地之排水溝，係水泥造之道路側溝，上有加蓋可供通 行、停車之用，有照片在卷可稽，依社會通念可認係道路之 一部分，是系爭土地確有符合特約條款第二定所定「經鑑界 後，發現有部分土地供道路使用」之情形，是被告抗辯系爭 土地遭占用部分之面積，應依當期公告現值計價，符合雙方 之真意，應為可採。原告雖主張該遭占用之情形已排除，惟 該部分面積仍未能作為建築之用，且特約條款亦未約定此情 形應回復原計價方式，原告主張此部分面積應依原價給付， 即無可採。 ㈣綜上所述，被告抗辯本件買賣依特約條款第二條之約定，應 扣減價金551,350元，應屬有據。從而，原告依買賣關係， 請求被告給付551,350元及法定遲延利息，為無理由，應予 駁回。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 110 年 3 月 5 日 民事第一庭 法 官 施錫揮 以上正本係照原本作成。 如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 3 月 5 日 書記官 顏麗芸