臺灣彰化地方法院民事判決 96年度簡上字第28號
上 訴 人 乙○○
訴訟
代理人 吳皓偉
律師
被
上訴 人 丙○○
兼訴訟代理 甲○○
人
上列
當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國96年1
月23日本院彰化簡易庭95年度彰簡字第449號第一審判決提起上
訴，經本院於民國96年8月29日
言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
原判決廢棄。
上開棄廢部分，被上訴人應將坐落彰化縣彰化市○○段第1057-1
、1058-4、1059-1地號土地上同段第2021建號建物之地下一樓編
號64號停車位返還上訴人。
第一、二審
訴訟費用由被上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴及上訴主張：
⑴上訴人於民國94年間向貴院民事執行處94年度執字第3893號
強制執行事件，
拍賣取得
債務人丁○○所有坐落彰化縣彰化
市○○段第1057-1、1058-4、1059-1地號土地上同段第2021
建號建物權利範圍萬分之90之
所有權（下稱
系爭建物）。
⑵系爭建物原所有權人丁○○曾一併向起造人買受地下一樓編
號64號停車位（下稱系爭停車位），並簽立「預訂停車位
買
賣契約書」，而依該社區住戶規約第2條第4項：「停車空間
應依與起造人或建築業者之買賣契約或
分管契約使用其約定
專用部分」之約定，丁○○基於分管契約，對於系爭停車位
有專用使用權。上訴人既經拍賣程序買受丁○○所有之系爭
建物，並辦理
所有權移轉登記完竣，則上訴人標得之系爭建
物自應包含系爭停車位之占有使用權利。
⑶被上訴人丙○○於84年1月2日與丁○○所簽立之系爭停車位
讓渡證書並
非真正。縱認該讓渡證書為真正，
惟地下室停車
位共同使用部分，既與建物專有部分具有密不可分之主從關
係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用
權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售
他人，此有最高法院81年
台上字第2962號判決
可稽，故丁○
○保留其專有部分，僅將系爭停車位使用權讓渡予被上訴人
丙○○之行為應為無效。又
退萬步言，縱認丁○○之
上揭系
爭停車位使用權讓渡行為為有效，惟該讓渡行為，僅屬
債權
行為，亦不得對抗上訴人。蓋若區分所有建物
應有部分之所
有權人依法欲將共同使用之應有部分移轉予同大廈之其他共
有人，需依土地法相關規定向地政機關辦理應有部分之移轉
變更登記，藉以對外彰顯公示其對共有物權利範圍，以符合
土地法第43條登記絕對之效力，而被上訴人
前揭私人間之讓
渡行為僅屬債權行為，並未辦理移轉登記，
第三人實無從知
悉，則該讓渡書之效力僅及於締約當事人，並無對世效力，
故上訴人
無庸繼受前手與住戶或其他人間之約定，準此被上
訴人之
無權占有行為不得對抗上訴人。
⑷再者，丁○○上揭讓渡系爭停車位行為，亦未經全體
區分所
有權人同意，僅為私下買賣，有違
民法第820條第1項規定，
該讓渡行為自不生效力。上訴人基於分管契約，對於系爭停
車位有專用使用權，被上訴人占有系爭停車位為無權占有，
核已妨礙上訴人所有權及分管權利之行使，是上訴人得依民
法第767條前段規定，請求被上訴人返還系爭停車位。
二、被上訴人則以：
⑴被上訴人與丁○○皆係「生活大亨」社區之住戶，被上訴人
丙○○於84年1月2日自上訴人之前手丁○○受讓系爭停車位
，已停車超過10年了，法院強制執行時並未將系爭停車位列
入拍賣。
⑵被上訴人洪美玲向丁○○購買系爭停車位之使用權，丁○○
所有系爭建物之持分雖未一併移轉，但社區住戶很多人都知
道等語，資為
抗辯。
三、原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人不服
提起上訴，
並聲明：⑴原判決廢棄。⑵上開棄廢部分，被上
訴人應將坐落彰化縣彰化市○○段第1057-1、1058-4、1059
-1地號土地上同段第2021建號建物之地下一樓編號64號停車
位返還上訴人。⑶第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被
上訴人則聲明：㈠
上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負
擔。
四、得
心證之理由：
⑴上訴人主張其於94年間拍賣取得系爭建物之所有權，並已辦
理移轉登記完畢，訴外人即系爭建物原所有權人丁○○曾一
併向起造人買受系爭停車位，系爭停車位現為被上訴人占用
之事實，
業據上訴人提出
不動產權利移轉證書影本1件為證
，並經本院
依職權調閱本院94年度執字第3893號強制執行事
件卷宗核實
無訛，且為被上訴人所不爭執，
堪信為真實。
⑵
按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相
表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介
而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者
，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶
分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共
有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已
合意成立分管
契約。
經查，
本件「生活大亨」社區為公寓大廈管理條例所
指之公寓大廈，該社區區分所有建物出售時，建商係將專有
部分及第2021建號建物共同使用部分所屬停車位分開出售，
約定購買停車位者始能就特定之停車位有專用權，此為
兩造
所不爭執。又「生活大亨」社區住戶規約第2條第4項亦約定
：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約或分管契
約使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共
同持分之停車空間經區分
所有權人會議決議者，得將部分之
停車空間約定為專用部分供特定區分所有權人使用。」，是
應認「生活大亨」社區各區分所有權人就第2021建號建物所
屬地下樓停車位共同使用部分已成立分管契約，約定僅購買
停車位之區分所有人就該購買之特定停車位有專用之權。
⑶又共有人於與其他共有人訂立共有物分管之特約後，縱將其
應有部分讓與第三人，除應有部分之受讓人不知悉有分管契
約，亦無可得而知之情形，為保護
善意受讓之第三人免受不
測損害，受讓人無須受讓與人所訂分管契約之
拘束外，讓與
人於讓與前與其他共有人所訂之分管契約，對於受讓之第三
人仍繼續存在，此有大法官會議釋字第349號解釋、最高法
院48年台上字第1065號判例
可資參照。本件系爭停車位既經
共有人約定由丁○○專用，而上訴人
復於執行程序中拍定取
得丁○○所有專有部分及停車位所屬第2021建號建物應有部
分之所有權，依前開大法官會議解釋及最高法院判例意旨，
上訴人主張其繼受取得系爭停車位之專用權，
洵屬有據。
⑷被上訴人雖辯稱：被上訴人丙○○已於84年1月2日自丁○○
受讓系爭停車位，法院強制執行時並未將系爭停車位列入拍
賣
云云。惟按公寓大廈各共有人對於共同使用部分之設施，
雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使
用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為
買賣標的。又地下室車位共同使用部分，與建物專有部分，
具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人不得將共
同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權
而將建物專有部分出售他人。本件系爭停車位原分管由丁○
○專用，被上訴人雖同為區分所有權人，並已向丁○○單獨
價購系爭停車位使用權，惟此屬其與丁○○間之買賣行為，
僅具債權效力，不得以之對抗上訴人。又系爭停車位並無單
獨所有權，僅為系爭建物所有權之使用權能，應隨同系爭建
物所有權移轉，本院強制執行時縱未於公告中載明系爭建物
有使用系爭停車位之權能，亦不能因此謂上訴人不能因拍賣
取得系爭停車位之專用權，是被上訴人上開所辯，均無足採
。
⑸被上訴人又辯稱：被上訴人洪美玲向丁○○購買系爭停車位
之使用權，社區住戶很多人都知道云云。惟按共有物，除契
約另有訂定外，由共有人共同管理之。民法第820條第1項定
有明文。被上訴人上開所辯即使屬實，惟僅社區住戶很多人
知情之事實，並不足以證明共有人全體同意變更分管契約，
改由被上訴人取得系爭停車位之專用權，是被上訴人抗辯已
向丁○○購買系爭停車位之使用權，非屬無權占有，
委無可
採。
⑹再民法第818條及第821條但書「各共有人，按其應有部分，
對於共有物之全部，有使用收益之權；回復共有物之請求，
僅得為共有人全體之利益為之」之規定係指共有物尚未經共
有人為分管之約定時，始有其
適用。倘共有人就共有物已為
分管之約定，各共有人僅能就各自分管部分為使用、收益，
共有人就各自分管部分自無民法第821條但書規定之適用，
而得訴請無權占用者交還其個人，非交還共有人全體。本件
上訴人依繼受其前手丁○○與其他共有人之分管契約，既擁
有系爭停車位之專用權，對於無權占有系爭停車位之人，自
得依民法第767條物上
請求權法律關係請求返還。從而，上
訴人請求被上訴人返還系爭停車位，依法即屬正當，應予准
許。原審為上訴人敗訴之判決，
尚有未洽，
上訴意旨指摘原
判決不當，求予廢棄改判，為有理由，
爰由本院廢棄改判如
主文第2項所示。
五、本件事證
已臻明確，兩造其餘主張及陳述，
核與判決結果無
影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第450條、第78條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 9 月 12 日
民事第二庭 審判長法 官 康弼周
法 官 陳秋錦
法 官 施錫揮
以上
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 9 月 12 日
書記官 黃鏽金