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臺灣彰化地方法院民事判決　98年度訴字第512號 原　　　告　乙○○ 訴訟代理人　邱垂勳律師 被　　　告　甲○○ 訴訟代理人　丙○○ 上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國98年11月18日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾萬元，及自民國九十六年四月二 十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用新臺幣壹萬捌仟捌佰貳拾元由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣陸拾萬元為被告供擔保後，得為假執行。 事實及理由 一、原告主張： ㈠坐落彰化縣○○鎮○○段○○○號土地及其上同段349 建號房 屋，門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○ 段○○○ 巷○○○ 號（下 合稱系爭房地，分稱系爭土地、系爭房屋），原為被告所有 ，被告於民國96年間委由其母親即被告訴訟代理人丙○○代 理出售系爭房地，並於96年3 月2 日以總價新臺幣180 萬元 ，將系爭房地出售給原告，雙方並簽立不動產買賣契約書（ 下稱系爭買賣契約）。嗣原告依約付清180 萬元之買賣價金 ，被告亦於96年4 月23日將系爭房地所有權移轉登記予原告 。 ㈡原告於買受取得系爭房地所有權後，本有計畫將其轉售，雖 中古房屋市場之買賣，近年來的景氣尚非熱絡，但仍有出售 獲利之機會，惟98年1 月間，原告在處理相關出售事宜時， 始聽聞系爭房地於未經原告買受前之某個時間曾發生非自然 死亡之兇殺刑案事件，亦即系爭房地係屬坊間俗稱之凶宅， 原告就此一凶宅之傳聞，曾向丙○○查證，未獲明確答覆， 嗣原告乃委託律師於98年4 月20日以員林中正路郵局第0013 6 號存證信函催告被告出面解決，惟被告卻於98年4 月27日 以員林郵局第174 號存證信函答覆指稱原告於購買系爭房地 之前，即已四處打聽，並請地理風水師及具天眼通靈師父前 來鑑驗過此屋很乾淨沒問題。被告之函覆誠屬無稽卸責之詞 。 ㈢曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋，對於一般社會大眾而言 ，確屬具有心理層面之嫌惡狀況，對於居住其內之住戶，不 僅會有居住品質的疑慮，且在心理層面亦會造成相當大的負 面影響。因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自 然身故情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並 因此造成該等標的之市場接受程度及價格低落情事，亦即具 有經濟性之價值減損，而屬物之瑕疵，出賣人應就此負法定 無過失之瑕疵擔保責任。本件系爭房地既屬坊間俗稱之凶宅 ，在通常交易觀念上，即具有經濟性價值減損之重大瑕疵， 被告應依民法第354 條第1 項前段規定及最高法院73年台上 字第1173號判例意旨，對原告負物之瑕疵擔保責任，原告爰 依民法第359 條前段規定解除系爭買賣契約，並以本件起訴 狀繕本送達被告，作為解除系爭買賣契約之意思表示。 ㈣就本件買賣價金之交付，原告於系爭房地完成所有權移轉登 記之日即96年4 月23日之前，即陸續以簽約定金18萬元及其 餘銀行貸款等方式完成全部180 萬元價金之支付，是原告以 本件起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示後， 自得依民法第259 條第2 款規定，請求被告返還180 萬元之 價金及自96年4 月23日完成價金受領日起之利息。 ㈤綜上，系爭房地之買賣，因在房地出售之前，即具有俗稱兇 宅之非自然身故情事，依通常交易觀念，已構成減損系爭房 地經濟性價值之重大瑕疵，被告自應依民法第354 條第1 項 規定負出賣人之物之瑕疵擔保責任，而原告依民法第359 條 前段規定主張解除系爭買賣契約，並依民法第259 條第2 款 規定請求返還價金，應屬有理由等語。並聲明：⑴被告應給 付原告180 萬元，及自96年4 月23日起至清償日止，按年息 百分之5 計算之利息。⑵訴訟費用由被告負擔。⑶原告願供 擔保，請准宣告假執行。 二、原告對被告抗辯之陳述： ㈠臺灣高等法院臺中分院85年上重更㈡字第34號及最高法院86 年台上字第3079號刑事判決已明確認定訴外人游日水是在系 爭房屋內遭殺死之事實。 ㈡原告沒有請風水師去看過系爭房屋，原告是透過21世紀房屋 仲介公司（下稱21世紀公司）員工劉素娟向被告購買系爭房 屋，購買時並不知道系爭房屋是凶宅，簽約前也曾經跟被告 之代理人丙○○詢問房子乾不乾淨，丙○○回答沒問題。原 告否認簽約時有聽到系爭房屋是凶宅的傳言；當時會問房子 乾不乾淨只是一般購屋時的詢問。 ㈢因本件房屋買賣仲介人是劉素娟，簽約時21世紀公司老闆即 訴外人陳瑞志也在店裡，簽完約陳瑞志表示如果沒有馬上要 處理，是否可以出租，之後過了幾個月原告才租給陳瑞志。 因此原告購買系爭房屋後，有供21世紀公司員工即訴外人周 世華住過，但出租時原告並不知道陳瑞志是租屋給哪位員工 住。 ㈣原告並非陳瑞志的人頭，更不知情陳瑞志是否知道系爭房屋 為凶宅。 ㈤被告陳稱出租系爭房屋每月有3 萬元租金收入不實在，且被 告所提出租約之租賃標的物與系爭房屋所在不同，不能作為 本件之參考。 ㈥否認被告於將系爭房屋交付予原告前有重新裝潢，當時系爭 房屋沒有任何的新的裝潢或設備，裡面的裝璜及設備都是老 舊的，原告沒有做任何的更動；亦否認系爭房屋於被告交付 予原告後有遭人為破壞；另系爭房屋現在的外觀就是買賣當 時的狀況，從原告所提出之系爭房屋外觀照片就看得出系爭 房屋與隔壁的房屋都一樣，沒有重新整理過。又系爭房屋係 於71年辦理保存登記，本次買賣被告交付時就已經是26年的 中古屋，且交付至今不到3 年，屋況不可能如被告所述，從 嶄新變成很舊。再者，被告陳稱出售前特別裝璜超過100 萬 元，卻只以180 萬元出售系爭房地，更與常理不符。故被告 請求扣除修繕費用無理由等語。 三、被告則以： ㈠原告指稱系爭房地為非自然死亡之刑案發生地，應提出相當 之證據，不可一再誣指，事實上系爭房地與刑案無任何關聯 ，被告已以員林郵局第174 號存證信函向原告說明詳細。 ㈡被告訴訟代理人丙○○為刑案苦主，當年刑案屍體是在郊外 產業道路的車上，並非在系爭房屋內；當年系爭房地各角落 經數次化驗，全無案情任何痕跡，可證系爭房地與刑案無關 聯。 ㈢對於臺灣高等法院臺中分院85年上重更㈡字第34號及最高法 院86年台上字第3079號刑事判決認為游日水是在系爭房屋內 遭殺死，丙○○還要上訴，丙○○之刑案20年內可提非常上 訴及再審，正在預備再審。 ㈣原告是四處打聽後才投資系爭房屋，故購屋時即知悉一切， 才有叫通靈師父來鑑驗檢視之動作，且21世紀公司老闆陳瑞 志也是通靈師，檢定過才當系爭房地之仲介人；只是原告以 投資欲出賣系爭房屋，卻因近年房市低迷，賺多不易，才以 本件主張方式欲陷丙○○於不利。 ㈤另原告簽約前曾經詢問丙○○系爭房屋乾不乾淨，就是因原 告有聽到傳言才會問；蓋因丙○○是殺人犯出獄的身分在賣 系爭房屋，大家都知道，原告也聽系爭房屋附近鄰居說過， 且當時丙○○也有向原告說自己是殺人犯，但被害人沒有死 在系爭房屋裡面；最後被告還是用凶宅的價格即半價賣給原 告，此從原告用180 萬元買到房子，還去貸款240 萬元可證 。 ㈥系爭房屋事實上是陳瑞志買的，也曾供21世紀公司員工居住 ，原告只是人頭，而陳瑞志於系爭房屋買賣前就知道是凶宅 ，也曾特地去現場勘察確認沒有兇殺案的那些徵象，但因外 面確實有謠言，所以被告就按照凶宅的價格賣給陳瑞志。 ㈦丙○○係經營套房出租之房東，每房出租約4,000 元至6,00 0 元，系爭房地內共7 個房間，每月最少應收入租金3 萬元 左右，所以若原告解除契約，原告要賠償被告交付房屋到解 除契約這段時間的房租收入，因為被告有租金收入的損失。 本件被告若須返還價金，價金應與租金損失之賠償抵銷。 ㈧98年10月間縣政府發佈公告，系爭房地前將施工拓寬道路， 系爭房地應拆除前端約半數之房地，則被告96年以整間房屋 出售，98年10月取回時僅剩半屋，且還有修繕工程，故系爭 房地應只剩出賣時半價之金額90萬元。 ㈨系爭房屋於出賣前被告有重新裝修，光樓梯裝璜就花了50幾 萬元，客廳及房間玻璃都有雕刻及彩繪，也花了50幾萬元， 玻璃是找藝術家來畫的，衣櫥、和室也重新裝修，大概花了 50 萬 元，另外有裝新的太陽能熱水器，還有電熱水器，還 有衛浴設備，總共花了約18萬元，但現在裝璜都已經被破壞 了，故原告請求返還之價金，應扣除這部分的修補費用70萬 元。另房屋外觀也被破壞，破損修繕費要20萬元亦應扣除。 上開費用均係人為破壞後要進行修補的費用，總計應扣除90 萬元。 ㈩系爭房地是丙○○受刑完後回鄉進行出賣，因此鄰居謠言四 起，致本屋以半價180 萬元賤賣，該價格已是減損房地經濟 性後之價金，故應不違反瑕疵擔保責任等語，資為抗辯。並 聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。 四、兩造不爭執之事項： ㈠系爭房地原為被告所有，96年3 月2 日被告委由其母親丙○ ○代理，以總價180 萬元出售系爭房地予原告，雙方並簽立 系爭買賣契約。原告已依約繳清180 萬元之買賣價金，而被 告亦於96年4 月23日將系爭房地所有權移轉登記予原告。 ㈡臺灣高等法院臺中分院85年上重更㈡字第34號及最高法院86 年台上字第3079號刑事判決認為訴外人游日水是在系爭房屋 內遭殺死。 ㈢彰化縣員林鎮公所98年9 月18日員鎮建字第0980028631號函 記載，系爭房地並無辦理徵收情事。 五、兩造爭執事項： ㈠原告得否依民法第359條規定解除系爭買賣契約？ ⒈臺灣高等法院臺中分院85年上重更㈡字第34號及最高法院86 年台上字第3079號刑事案件中，游日水是否在系爭房屋內遭 殺死？系爭房屋是否為凶宅？ ⒉若游日水在系爭房屋內遭殺死，是否構成物之瑕疵？ ⒊原告於買賣當時是否知悉系爭房屋為凶宅？原告得否以上開 物之瑕疵為由，依民法第359 條規定解除系爭買賣契約？ ㈡若原告得依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，其依民法 第259 條第2 款規定得請求返還之金額為何？ ⒈被告辯稱系爭房地將因政府拓寬道路，而需拆除前端約半數 之房地，故系爭房地價值只剩出賣時半價之金額90萬元，是 否有理由？ ⒉被告辯稱返還之價金應扣除系爭房屋內部裝潢設備及外觀遭 破壞之修繕費共90萬元，是否有理由？ ⒊被告辯稱原告如解除系爭買賣契約，即應賠償其未能出租系 爭房屋之每月3 萬元租金損失，其並主張以該損害賠償債權 與原告之價金返還債權相抵銷，是否有理由？ 六、得心證之理由： ㈠原告得否依民法第359條規定解除系爭買賣契約？ ⒈游日水是否在系爭房屋內遭殺死？系爭房屋是否為俗稱之凶 宅？ 本件被告固否認系爭房屋為俗稱之凶宅，並辯稱游日水並非 在系爭房屋內遭殺死云云。惟查：被告訴訟代理人丙○○（ 原名高淑丹）與夫游日水平日相處不睦，丙○○本亟思離婚 ，並曾與他人商討要對付游日水事宜。於82年6 月2 日下午 3 時50分許，游日水自外返回伊與丙○○共同居住之系爭房 屋後，因自浴廁所出來走至廚房門時，不慎踢到門框跌倒， 後頭部撞擊地面受傷昏迷，丙○○見狀，不但未將游日水送 醫急救，反因思及平日相處不睦之情，竟起殺意，將白毛巾 沾水弄濕後掩住游日水口鼻，並以雙手掐游日水頸部，致使 游日水窒息死亡。嗣丙○○並於翌日即同年月3 日凌晨0 時 許，駕游日水所有之自用小客車，將游日水之屍體自系爭房 屋載出，運至彰化縣○○鎮○○里○○路○○○ 號前產業道路 旁之空地，放火焚燒游日水之屍體及自用小客車等情，業據 本院調取臺灣彰化地方法院檢察署86年度執字第1739號執行 案件全卷（包括該署82年度偵字第6076號、本院82年度重訴 字第15號、臺灣高等法院臺中分院85年上重更㈡字第34號及 最高法院86年台上字第3079號等偵查（含警卷）卷宗、歷審 刑事卷宗）核閱明確，並有相驗屍體證明書、驗斷書、內政 部刑事警察局82年7 月8 日刑醫字第1275號函、電話通聯記 錄、指認照片、現場照片、丙○○指導證人進行偽證之字條 、證人江麗君、謝萬來、黃雙好、陳秀滿、張秀敏、高錦昌 、林春桐、張壬寅之證述及丙○○之供述等筆錄附於該等卷 宗內可稽，應堪認定；且丙○○經檢察官以殺人罪及損害屍 體罪起訴後，已經判決有罪確定，入監執行後，目前假釋付 保護管束中，而該刑事案件判決亦認定丙○○是在系爭房屋 內以白毛巾沾水弄濕後掩住游日水口鼻，再以雙手掐游日水 頸部致使游日水窒息而死亡之事實，復有臺灣高等法院臺中 分院85年上重更㈡字第34號、最高法院86年台上字第3079號 判決及臺灣高等法院被告前案紀錄表可按。是游日水係遭丙 ○○在系爭房屋內殺死之事實，至堪確定。則原告主張系爭 房屋內曾發生游日水遭人殺死之非自然死亡事件，為俗稱之 凶宅等語，即堪採信，被告辯稱游日水非在系爭房屋內遭殺 死，系爭房屋非凶宅等語，委不足採。 ⒉游日水在系爭房屋內遭殺死，是否構成物之瑕疵？ 按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之規 定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項前段定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物 之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為 物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有 瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限（最高法院73年台上 字第1173號判例意旨參照）。次按有非自然身故情事之房屋 即一般所稱之「凶宅」，此一因素雖不致對於房屋造成直接 物理性之損傷或降低房屋之通常效用，惟依我國社會民情， 一般社會大眾對於此類有兇殺等非自然身故情事之凶宅，多 存有嫌惡畏懼之心理，對居住於其內之住戶而言，除會對居 住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大之負面 影響，因此，在房屋交易市場之實務經驗中，具有非自然身 故情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此 造成該等標的市場接受程度及價格低落之情事。故依估價學 理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別 條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市 場價格，應認屬物之瑕疵；而出賣人應負之上開瑕疵擔保責 任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受 人負責，此觀最高法院87年台上字第2907號判例亦謂「物之 瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買 或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測 之損害。至出賣人有無過失，則在所不問」甚明。從而，本 件系爭房屋為凶宅，且在系爭房屋內殺害游日水之人即被告 母親丙○○既如上述，則原告主張系爭房屋存有物之瑕疵等 語，自堪採信。 ⒊原告於系爭房屋買賣時是否知悉系爭房屋為凶宅？原告得否 以上開物之瑕疵為由，依民法第359 條規定解除系爭買賣契 約？ ⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按買賣因物有瑕疵， 而出賣人依民法第354 條之規定，應負擔保之責者，買受人 得解除其契約。但買受人於契約成立時，知其物有民法第35 4 條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第35 9 條前段、第355 條第1 項分別定有明文。可知，出賣人原 則上應負物之瑕疵擔保責任，但如買受人於契約成立時即知 該瑕疵，嗣後即不可再以該瑕疵主張出賣人應負瑕疵擔保責 任並據以解除契約；惟基於舉證責任分配，如買受人否認於 契約成立時即知該瑕疵存在，則就該有利於出賣人之事實， 即應由為該辯解之出賣人負舉證之責。是本件被告雖以①丙 ○○因殺人案服刑出監後代理被告處理系爭房屋出賣，大家 都知道，原告去看系爭房屋時也有聽鄰居說、②原告於購買 前即找通靈人士到場看房屋，並詢問丙○○系爭房屋乾不乾 淨，顯見原告當時即已聽聞系爭房屋為凶宅之傳言、③系爭 房屋就是因有凶宅之傳言，才以半價即180 萬元出售、④原 告是21世紀公司老闆陳瑞志之購屋人頭，而陳瑞志是通靈人 士，曾去看過系爭房屋，確認沒有問題，故陳瑞志已知悉系 爭房屋有關凶宅之傳言等理由，辯稱原告於系爭買賣契約簽 定前即已聽聞系爭房屋為凶宅之傳言，故當時已知系爭房屋 為凶宅之瑕疵等語，惟此既均經原告否認，自應由被告就此 辯解負舉證責任。 ⑵被告就其上開辯解，雖自行帶同證人賴紹報、林添財到庭， 欲證明原告於購買系爭房屋時即知悉系爭房屋為凶宅之事實 ，且證人賴紹報證稱：伊於95年9 月間曾因售屋廣告去看過 系爭房屋，當時有聽到鄰居說系爭房屋死過人，不乾淨等語 （見本院98年10月2 日言詞辯論筆錄第2 、3 頁）、證人林 添財亦證稱：伊曾於92年至95年間向被告租用系爭房屋，當 時鄰居曾告知系爭房屋有兇殺案乙事，且如有人去看系爭房 屋，鄰居也會這樣講等語（見同上筆錄第5 頁）；惟渠二人 復均證稱：不知道本件兩造房屋買賣事宜，也不知道原告去 看系爭房屋時，是否有鄰居告知原告系爭房屋為凶宅之事等 語；證人林添財並證稱：伊於95年就搬走了，沒看到原告去 看房子等語（見同上筆錄第2 、3 、5 頁）。則該二證人既 未親自見聞原告購屋過程，自不能僅憑渠等自己於原告購屋 之1 年前所經歷之事情，推認原告於購屋時亦曾聽聞系爭房 屋為凶宅之事實，是該二證人上揭證述尚無從據以為被告辯 解為真之認定。 ⑶原告固不否認曾向被告售屋代理人丙○○詢問系爭房屋是否 乾淨乙節，但主張僅是購屋時一般性之詢問等語，亦否認曾 找通靈人士到系爭房屋查看。則本院審酌①被告並未就其此 部分之陳述為任何具體之舉證、②證人即本件買賣之仲介人 劉素娟證稱：簽約時我們有問丙○○系爭房屋是否乾淨，丙 ○○回答說沒有不乾淨。又如果在簽約前就知道系爭房屋為 凶宅，就不會仲介買賣了；且後來原告要出售系爭房屋，因 買主反悔而得知系爭房屋為凶宅後，伊曾與原告去找被告， 丙○○還否認說沒有發生兇殺案這樣的事等語（見本院98年 10月2 日言詞辯論筆錄第7 、8 頁）、③原告所陳「詢問房 屋是否乾淨僅是購屋時一般性之詢問」等語，與臺灣民情風 俗相符，甚為合理等情，認被告僅憑原告於購屋時曾詢問系 爭房屋是否乾淨，即推認原告必已聽到系爭房屋為凶宅之傳 言，實屬主觀臆測之詞，委不足採。 ⑷證人賴紹報證稱：伊於95年間想買彰化縣○○鎮○○路附近 之房屋，所以才去看系爭房屋，當時系爭房屋那邊之房價約 200 多萬元等語（見同上筆錄第2 、3 頁）；另證人劉素娟 亦證稱：系爭房屋以180 萬元成交後，於97年初，系爭房屋 隔壁第二間房屋也有交易，該房屋是邊間，且土地比系爭房 屋多約10幾坪，成交價約200 萬元等語（見同上筆錄第8 頁 ）。則被告辯稱系爭房屋當時市價應有400 萬元，以180 萬 元成交就是因原告知道系爭房屋是凶宅，其才以半價出售等 語，真實性尚有可疑。更何況被告於98年4 月27日員林郵局 第174 號存證信函中自承系爭房屋亦因鄰居養雞及回收物堆 積致影響價格等情，有該存證信函影本附卷可稽，則系爭房 屋交易價格180 萬元雖較上開證人證述之價格仍有略低情形 ，但系爭房屋既有被告自承之環境缺點，且土地面積又較小 ，自難認該180 萬元之價格有何不合理或特別低於市價行情 之情事。是被告此部分之辯解亦不足採信。 ⑸又被告雖辯稱原告僅是陳瑞志之購屋人頭等語，惟其就此辯 解並未舉證以實其說，已難認有據。況細核被告之辯解，其 一開始是先辯稱原告係為投資獲利而購買系爭房屋，購屋前 已四處打聽系爭房屋情形，去看房屋時亦有鄰居告知系爭房 屋是凶宅之事，故原告曾找通靈人士去看房屋，確認沒問題 才購買，且陳瑞志也是確認系爭房屋沒問題才接手系爭房屋 「當仲介人」等語（見被告98年8 月3 日答辯狀及本院98年 8 月19日言詞辯論筆錄），嗣才又改辯稱原告僅是陳瑞志之 購屋人頭，而陳瑞志知道系爭房屋是凶宅等語（見本院98年 11月18日言詞辯論筆錄第2 頁），前後辯詞明顯矛盾，益顯 被告此部分之辯解應是臨訟卸責之詞，無足憑採。 ⑹綜上，依被告之舉證及卷內證據資料，顯尚無法證明被告上 揭辯解為真；此外，被告又未能提出他證以實其說，本院自 無從僅憑其空言辯解，遽為有利被告之認定。是被告辯稱原 告於系爭買賣契約成立時即知系爭房屋為凶宅之瑕庛等語， 洵屬無據。 ⑺從而，系爭房屋既曾發生兇殺案而有物之瑕疵，且被告並無 民法第355 條第1 項不負瑕疵擔保責任之情形，則原告主張 依民法第359 條前段規定解除兩造間之系爭契約，並以本件 起訴狀繕本送達被告，作為解除系爭買賣契約之意思表示等 語，自屬有據。 ㈡原告依民法第359 條規定解除系爭買賣契約後，依民法第25 9 條第2 款規定得請求返還之金額為何？ ⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領 時起之利息償還之，民法第259 條第2 款定有明文。本件原 告主張其已依約繳清180 萬元之買賣價金，而被告亦於96年 4 月23日將系爭房地所有權移轉登記予原告，故被告於96年 4 月23日即已完成受領價金等語，為被告所不爭執，並有土 地登記謄本、建物登記謄本及異動索引附卷為憑，堪認為真 實。 ⒉被告雖辯稱系爭房地將因政府拓寬道路徵收，而需拆除前端 約一半房屋，故系爭房地價值只剩出賣時半價之90萬元，且 返還之價金應扣除系爭房屋內部裝潢設備及外觀遭破壞之修 繕費共90萬元；另原告如解除契約，應賠償其交付房屋後未 能出租房屋之每月3 萬元租金損失，其並主張以該賠償與應 返還之價金相抵銷等語。然既均為原告所否認，則被告自應 就其辯解為真負舉證責任。經查： ⑴本院依被告聲請，函詢彰化縣員林鎮公所系爭房地是否有辦 理土地徵收及發放補償費事宜，彰化縣員林鎮公所函復表示 系爭土地並無辦理土地徵收之情事，有該所98年9 月18日員 鎮建字第0980028631號函附卷可稽，則被告辯稱系爭土地將 有一半遭徵收，系爭房屋需拆除一半，故系爭房地僅有當初 買賣價格一半即90萬元之價值等語，即屬無憑，不足採信。 ⑵被告雖辯稱於出售系爭房屋予原告前，曾將系爭房屋內部重 新裝潢、外觀重新整修，並裝設太陽能熱水器等新設備，但 已遭人為破壞，故應扣除修繕費共90萬元等語。惟迄本件言 詞辯論終結，被告除於98年11月18日言詞辯論期日提出系爭 房屋現況照片3 幀為證外，始終未能提出其他證據資料為憑 ；而細核其提出之現況照片，系爭房屋外觀固甚老舊，然系 爭房屋為連棟透天厝，整排房屋均為同時所興建，而照片中 系爭房屋所貼磁磚、外觀形式及大門樣式，均與兩側鄰房完 全一樣，且一樣老舊，則系爭房屋目前外觀仍與同時興建之 鄰房外觀相同之事實，堪可確定，實難認系爭房屋於3 年前 出售予原告前曾經重新整修，更難認定系爭房屋於賣予原告 後，外觀有何遭人為破壞而須修繕之情形，是被告雖提出該 3 幀照片，但實無從證明其辯稱系爭房屋曾重新整修，但交 付原告後已遭人為破壞，須修繕費20萬元之事實。此外，被 告就其上揭辯解又未能舉出任何證據為佐，本院自無從僅憑 其空言辯解而為有利被告之認定。因此，被告辯稱縱需返還 價金，亦應扣除系爭房屋修繕費90萬元等語，亦無足憑採。 ⑶又被告雖辯稱原告如解除契約，應賠償其未能出租系爭房屋 之租金損失，並欲以之與價金返還債務抵銷等語。惟解除權 之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260 條固有明文， 但該條之規定，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規 定因其他已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙 。故因契約消滅所生之損害，並不包括在內，因此該條所規 定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行（給付不能或給 付遲延）所生之原損害賠償請求權而言（最高法院55年台上 字第2727號、55年台上字第1188號判例意旨參照）。而依民 法第226 條第1 項、第227 條或第231 條規定，契約債權人 得請求債務人債務不履行之損害賠償者，均以有可歸責於債 務人之事由為要件，然本件係因被告隱瞞系爭房屋為凶宅之 事實，經原告依民法第354 條、第359 條規定主張被告應負 物之瑕庛擔保責任，並據以解除系爭買賣契約，可知原告並 無任何可歸責事由，亦無債務不履行之情事，則被告辯稱原 告如解除系爭買賣契約，即應負損害賠償責任，實屬無據。 此外，被告又未提出其他原告應依何法律規定負損害賠償責 任之主張及舉證，是本院認被告辯稱原告應賠償其未能出租 系爭房屋之租金損失等語，並無理由。而原告對被告既不負 損害賠償責任，被告主張以對原告之損害賠償債權與原告對 被告之價金返還債權為抵銷，當亦無理由，不應准許。 ⒊綜上，被告既已於96年4 月23日完全受領180 萬元之價金， 且其上開主張應予扣除之金額及抵銷之金額均無理由，則原 告於解除系爭買賣契約後得依民法第259 條第2 款規定請求 被告返還之金額，即為被告所受領之金額180 萬元，及自受 領日即96年4 月23日起計算之利息。而系爭買賣契約並無契 約解除後返還價金時利息如何計付之約定，則依民法第203 條「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者， 週年利率為百分之5 」之規定，該價金返還之利息即應依週 年利率百分之5 計算之。 ㈢從而，原告依民法第359 條前段規定解除系爭買賣契約，並 依同法第259 條第2 款規定，訴請被告給付原告180 萬元， 及自96年4 月23日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利 息，洵屬有據，為有理由，應予准許。 七、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核於法並無不合，爰 酌定相當之擔保金額宣告之。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經本院審酌後認 與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。 九、本件裁判費用18,820元，業據原告預為繳納，有收據1 紙在 卷可憑，是本件訴訟費用為18,820元，堪予確定。 十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　98　　年　　12　　月　　2 　　日 民事第一庭 法　官　吳永梁 以上正本係照原本作成。 如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 中　　華　　民　　國　　98　　年　　12　　月　 4　　 日 書記官 陳美敏