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臺灣彰化地方法院民事判決　99年度訴字第1005號 原　　　告　周涵晴 訴訟代理人　楊益松律師 被　　　告　邱玉珍 訴訟代理人　林世祿律師 複代理人　　江欣鞠 被　　　告　永晟不動產經紀業有限公司 法定代理人　張榮恭 受告知人　　杜建邦 上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國101年1月19日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、被告永晟不動產經紀業有限公司（下稱永晟公司）經合法通 知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列 各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。又當 事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上 利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明文。被 告邱玉珍陳稱其係於民國（下同）99年2月8日向受告知人杜 建邦購買彰化縣○○鄉○○○段同安宅小段第138-1地號、 面積1135平方公尺土地（下稱系爭土地），並於同年4月即 轉賣予原告，原告本件訴訟之主張若有理由，則被告邱玉珍 即可對受告知人為相同主張，因此受告知人對本件訴訟自有 法律上之利害關係，請准告知訴訟等語，核與前揭規定相合 ，本院亦予准許，並已合法告知杜建邦本件訴訟。前述程序 事項，於此敘明。 二、原告之主張與聲明：原告於99年4月2日委託被告永晟公司（ 對外以永春不動產員林加盟店為名稱）之員工陳秀芬欲購買 土地，陳秀芬遂帶原告和原告之母去看系爭土地。當時被告 永晟公司曾刊登廣告宣稱：永靖中宅美田，地坪：343.30坪 ，地目：田地，座向：南，深度27-32，特點：地形方正價 格便宜適農保，總價：新臺幣（下同）188萬等。原告遂於9 9年4月8日與陳秀芬簽立買方議價委託書，並與被告邱玉珍 辦理買賣，原告並付清價款，取得該土地之所有權。於99年 5月22日時系爭土地雜草滋生，原告遂請父親過去除草。99 年5月26日原告並購買大量有機質土壤來填土，以增加土地 之高度，使與道路地面接近。99年6月9日原告請推土機來將 農地整平。當時有聽推土機老闆說，在整平的過程當中，發 現土壤底下有很多樹木以及廢棄物。推土機老闆建議原告要 再請挖土機來開挖農地，將地底下掩埋的大量樹木取出，才 不會導致地層下陷的情形出現。99年6月15日，下了一場大 雨過後，原告赫然發現系爭土地地層嚴重下陷。99年6月21 日原告又發現系爭土地出現更多處之裂洞，且範圍面積更大 。99年6月26日原告與家人一起到系爭土地種樹，發現土地 到處都是裂洞的下陷情形。99年7月8日原告至系爭土地灌溉 ，發現土地之地層裂洞情形更為嚴重。99年7月15日原告到 系爭土地拍照，發現下陷之情形更為嚴重。99年7月23日原 告再次購買有機質土壤至系爭土地填土，並僱用推土機來整 平土地。99年7月26日原告父親再度至系爭土地除草，但還 是發現先前所填土整平之系爭土地，又出現地面嚴重下陷之 情形。99年8月3日原告到系爭土地時，才聽到鄰居邱先生說 ，系爭土地底下，在土地成交前，有被掩埋大量樹木和廢棄 物。當天晚上原告主動打電話詢問陳秀芬，其於電話中假稱 不知此情事，其會將此事稟報公司，並協助調查。99年8月6 日被告永晟公司邀集前地主即被告邱玉珍與前前地主杜建邦 ，協調責任之歸屬。當時被告邱玉珍稱不知地下有大量掩埋 廢棄物，其只知當時在委託仲介賣系爭土地之前，有整地之 情事。杜建邦則稱當初要賣地時，有請被告永晟公司僱用挖 土機來處理，並且以省錢的方式，將大量的波羅蜜樹，全部 剷平就地掩埋。杜建邦稱沒有像鄰居邱先生所講的，系爭土 地有掩埋大量廢棄物，該土地只有掩埋樹木，並沒有其它廢 棄物，其並簽立一份承諾書，承諾將地下掩埋物清除。99年 8月6日被告永晟公司有請兩名挖土機工作人員先到系爭土地 了解情形及估價，並安排開挖日期。99年8月12日開第2次協 調會前，杜建邦曾以電話向原告聲明，若只有由他一個人承 擔責任付費，他覺得不公平，因為當時整地要賣給邱玉珍， 其是全權交給永晟公司之陳秀芬負責整地，其並聲稱當天其 並沒有在場。其希望原告可以幫他說話，好讓第2次的協調 會，有個合理的責任分配，來付挖土機及清運樹木之費用。 經由第2次的協調，決定由杜建邦及仲介人員陳秀芬共同負 擔挖土機開挖及清運費用。99年8月13日開挖當日永晟公司 也派幾名人員來到現場，並有很多鄰居圍觀，原告和家人當 天全程也在場監督開挖進度，並且都有拍照和錄影作為記錄 。後來挖土機不僅挖到大量的波羅蜜樹木，還挖到很多大量 黑色塑膠網、塑膠布及沙發，以及尼龍材質……等廢棄雜物 。99年8月18日永晟公司再僱用清理吊車，來將清出之大量 廢棄物清理運走，費用由杜建邦和陳秀芬共同負擔。在吊車 清理過程中，仍有其他細小樹枝吊車人員稱無法夾起。當時 遂以1,000元請鄰居邱先生的一位男性朋友，一同協助做分 類。99年8月20日原告和母親再度到系爭土地，原本的想法 是要去撿那些無法被吊車夾起的細小樹枝及其他雜物，但在 撿拾過程中，竟然發現細小樹枝及雜物中夾雜著大量的電子 機板，原告始發現該土地遭嚴重污染。99年8月22日，原告 與母親再度到該土地要撿電子機板，但因為下雨無法將雜物 分類，看著該土地凹陷積水處，面積像是個大水池一樣，心 中感嘆萬分。99年8月30日原告和爸媽一同去系爭土地作分 類，因為那堆土壤裡不僅有廢棄物，也有電子機板。於是原 告便打電話向陳秀芬反應環境污染之問題，電話中其答應會 來中宅巷農地了解情況，但等了一個下午，被告永晟公司仍 沒有到場來關心。原告遂於當日近傍晚時向當地警察局報案 ，並協同柳警員來到現場拍照存證，且打電話給環保局報案 中心，將事態嚴重性告知。並與環保局安排時間，請稽查人 員到現場勘查。當日原告與爸媽將一同撿拾的一大袋電子機 板帶回住家，以防止證物被有心人士取走，且在傍晚又再次 打給被告永晟公司，約定隔天早上10點來農地了解環境污染 問題。99年8月31日永晟公司的邱經理和協理早上10點有去 系爭土地了解，但是永晟公司的反應認為吊車清理費用已付 清，至於吊車無法夾起的那堆土還會有廢棄物，是原告和吊 車人員沒溝通好而導致現存的問題。當時永晟公司的協理在 8月18日之前，有先照原告之請求吩咐吊車清理的過程當中 ，可以保留夾起後黏附在樹木的土，但是協理卻在31日又改 口並且責怪原告為什麼當時吊車不把這堆土一並處理掉。其 一直責怪原告，只要當時吊車人員將這些廢棄物和污染物一 併清理運走，就沒有所謂的環境污染及所延伸的問題存在。 其更聲稱這些電子機板也許是清朝時代所遺留下來的廢棄物 ，實令原告無法忍受。按「物之出賣人對於買受人，應擔保 其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或 減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定 效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。 出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。 」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔 保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情 形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、 「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，依左列之規定：…二、受領之給付為 金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。…四、受領之給 付物生有孳息者，應返還之。…」、「解除權之行使，不妨 礙損害賠償之請求。」此有民法第354條、359條、259條第2 、4款、260條規定可參。原告向被告邱玉珍購買之農地遭掩 埋廢棄物等，其出賣之農地，實已構成民法第354條規定之 物之瑕疵，原告以本起訴狀為通知被告解除系爭土地買賣契 約之意思表示，並依民法第359條、第259條規定提起請求如 下述訴之聲明。而原告既與被告邱玉珍解除買賣契約，且系 爭土地有遭掩埋廢棄物等既為被告永晟公司所明知，則其自 應退還此件買賣之仲介費用新臺幣26,600元。另原告因向被 告邱玉珍購買系爭土地，所支出之代書費9,000元、規費等4 ,258元、貸款徵信手續費2,000元、設置水電設施費用32,92 5元，均為原告之損失，故向被告請求此部分之損害賠償共4 8,183元。爰聲明請求：被告邱玉珍應給付原告133萬元，及 其中13萬元自99年4月12日起、40萬元自99年4月2日起、80 萬元自99年5月19日起，均至清償日止，按年息百分之5計算 之利息。被告永晟公司應給付原告26,600元，並自99年5月2 1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告邱玉珍 、被告永晟公司應給付原告48,183元及自本訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並願供擔 保，請准予宣告假執行。 三、被告均聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保，請 准宣告免假執行，各抗辯如下： １、被告邱玉珍抗辯稱：其乃99年2月向受告知人杜建邦購買系 爭土地，經整地後交付，系爭土地之外觀均正常，即又委託 被告永晟公司仲介出售，而於同年4月即又成交出售於原告 ，故被告實不知土地確實狀況。原告自承99年5月26日購買 大量有機質土壤來填土，故原告所稱之廢棄物是否為所購之 土壤所夾帶，此部分亟需原告舉證。又原告直至99年8月即 事隔3、4個月，才向仲介公司稱有廢棄物云云，99年8月6日 被告邱玉珍應仲介公司邀請與原告及受告知人杜建邦至仲介 公司協調，杜建邦稱只有將樹就地掩埋，並無廢棄物情事， 原告要求清除，杜建邦亦同意，故才有杜建邦之承諾書，而 費用由杜建邦負責，且在99年8月13日即請來挖土機進行開 挖，原告母女亦在場，挖土機是挖到原告認可為止才停止。 99年8月18日再請清潔公司人員清理，但因原告要求將樹木 上之土敲下，花費時間頗長，故仲介公司人員劉乾城協理即 將應付清潔公司之費用交予原告方面，並告知清潔公司乃整 個包下，要原告需等清潔公司處理到原告母女滿意，才可付 錢，因此縱有瑕疵亦已除去。豈知99年8月30日原告又稱有 問題，但8月12日及18日眾目睽睽下均無原告所稱之物，但 事後原告自己去即又有問題，故被告質疑原告乃悔約而故為 誣陷。更何況原告買地乃要建廟，其所稱之污染根本不影響 其使用，因為建築亦會產生廢棄物。既然系爭土地上係以建 廟為目的，縱有污染亦無關重要者，即非瑕疵。退一步而言 ，縱有瑕疵亦已於99年8月18日除去，故原告解約不合法。 更何況閒置空地難免有他人會丟棄雜物，且瑕疵早已清除， 若解約亦對被告顯失公平。另原告主張被告邱玉珍、被告永 晟公司應給付原告48,183元之依據為何，祈能闡明清楚，尤 其貸款及水電設置費根本與系爭土地買賣契約之履行無關。 況且原告在彰化地方法院檢察署99年他字第2041號案即稱其 購買系爭土地之用途乃係想在土地上放一貨櫃，讓人家來問 姓名學、面相等事，這幾年來原告都是從事這方面的工作， 惟所有相關之人均否認有土地有挖出電子主機板等，且原告 提告涉犯詐欺罪嫌之部份亦已經檢察官以100年度偵字第403 號不起訴處分，故被告即無詐欺可言。況按證人蕭書勳在本 院證稱開挖系爭土地時原告及其母亦在場，且是「從我開始 工作結束他們都在場，他們有表示應該差不多了，我才覆土 回去我才離開，且挖七、八尺，大約二個成人身高左右，故 有廢棄物亦已挖出。」；證人謝敏興亦證稱「現場清的時候 原告及其母親都在場，他們希望土的部份盡量留下來要回填 ，我要離開錢就給我了，而原告亦自認錢最後是永春劉協理 給我們轉交的」，故足證也是清到滿意才停止，故瑕疵實際 上已去除。且原告亦坦承證人謝聰興自己花一千元，請一位 在場的人分離樹枝，故若有電子板亦必由此人發覺，且原告 母女在場監視、拍照、錄影怎會未當場發現電子板，卻是事 後呢？又原告之母坦承「買土地本來是要讓人家隨緣問事， 是預備搭壹個小寮子，後來才知道農地沒有超過二分半沒有 辦法申請建照，故可知是要建築用，並非要耕作，今是因未 超過二分半而悔約，絕非是有雜物的問題，且所稱亦非瑕疵 ，此有民法第354條但書之規定可資參照等語。 ２、被告永晟公司抗辯稱：其只係單純仲介公司，故根本不知悉 系爭土地之詳情，即根本不知道系爭土地有何瑕疵存在，且 被告派人參與協調，並非公司有責任，只是基於服務精神。 本案已盡力協調解決仍無法避免訴訟，公司亦深感遺憾。依 據最高法院49年台上字第1646號判例明示契約事後解約，並 不影響居間報酬，故原告訴請被告永晟公司返還給付原告26 ,600元及利息部分即無理由，另外因被告永晟公司就系爭土 地買賣並無過失可言，更無應給付原告48,183元及利息之責 任等語。 四、兩造未爭執事項： １、原告於99年4月2日委託被告永晟公司員工陳秀芬欲購買土地 ，並於99年4月8日會同簽立買方議價委託書，嗣經仲介以 133萬元買得被告邱玉珍所有之系爭土地，原告已付清價款 ，登記為所有權人，且支付永晟公司仲介費用26,600元。嗣 原告發現系爭土地地層有下陷情況，於99年7月23日購買有 機質土壤填土，並僱用推土機整平土地。詎又發現系爭土地 埋有雜物，於99年8月6日由被告永晟公司邀集前地主即被告 邱玉珍與前前地主杜建邦，協調責任之歸屬，杜建邦並簽立 一份承諾書，承諾將地下掩埋物清除。99年8月6日被告永晟 公司請兩名挖土機工作人員先到系爭土地了解情形及估價， 並安排開挖日期。再經第2次的協調，決定由杜建邦及仲介 人員陳秀芬共同負擔挖土機開挖及清運費用。99年8月13日 開挖當日被告永晟公司也派幾名人員至現場。99年8月18日 永晟公司再僱用清理吊車，將清出之大量廢棄物清理運走。 惟吊車清理過程中，仍有其他細小樹枝吊車人員稱無法夾起 。當時遂以1,000元請鄰居邱先生的一位男性朋友，一同協 助做分類工作。 ２、原告以前述購地糾紛向臺灣彰化地方法院檢察署檢察官提出 被告邱玉珍、杜建邦、陳秀芬、邱煥文（永晟公司店長）等 人涉嫌詐欺之告訴，經檢察官以100年度偵字第403號案件偵 查終結，以犯罪嫌疑不足為不起訴處分。惟檢察官另就杜建 邦、陳秀芬及蕭昆璋（受僱將樹木等物就地埋於系爭土地者 ）以該署100年度偵字第4149號案件偵查終結，認係涉犯廢 棄物清理法罪嫌予以提起公訴，現由本院刑事庭以100年度 訴字第1290號案件審理中。 五、得心證之理由： １、兩造未爭執事項並有買方議價委託書，系爭土地所有權狀、 土地登記謄本、承諾書等影本與相關系爭土地開挖情狀等相 片在卷可稽，本院亦調閱前述檢察官偵查案件核屬相合，並 有不起訴處分書、起訴書影本等附卷供参，自可信為真正， 並據為以下論述之基本事實。 ２、原告主張系爭土地埋有雜物，原告已依法解除與被告邱玉珍 前述買賣系爭土地之契約部分，被告抗辯如上。經查，系爭 土地於交付原告後確經於99年8月13日挖出混合泥土之樹木 、農事用的黑色塑膠網等物，但未見電子機板，當日經原告 及其母認可下即覆土回填，隔幾日後再經清理分類，儘量將 土留下，而運走絕大部分之樹木、雜物垃圾，亦未見電子機 板等情，已經證人即挖土機司機蕭書勳及清運車司機謝敏興 證述至明，核與該二證人於彰化地方法院檢察署100年度偵 字第4149號偵查卷宗內之警訊陳述相合，暨於警訊時亦均陳 稱挖出、清運之一大卡車大部分為廢木，廢塑膠網只有一點 點等語，則依土地內埋有一大卡車之廢棄物，於社會通念自 堪減少土地之價值，自屬民法第354條「物之出賣人對於買 受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無 滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契 約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為 瑕疵。」，所稱之瑕疵。惟就系爭土地是否挖出電子機板部 分，證人即原告之母蕭星固證述如原告所言，且併與原告會 同彰化縣環境保護局人員於99年9月6日檢視系爭土地攝有電 子機板等物之相片附於臺灣彰化地方法院檢察署99年度他字 第2041號偵查卷內第62頁（嗣簽分為前述該署100年度偵字 第403號偵查事件），惟距與前述8月13日開挖及後幾天之清 運日容隔半月，此開挖時未見，且相隔約半月才現之物，尚 難證明即係8月13日自系爭土地挖出之物，故被告抗辯系爭 土地未挖出電子機板部分，容加採取。 ３、承上，系爭土地既經挖出廢棄之樹木等物而有民法第354條 所稱之瑕疵，就此瑕疵參諸彰化縣環境保護局覆函本院稱「 ……依現場之廢棄物屬一般廢棄物，如無其他物質，尚不致 變更土壤之品質……」等語，且該些廢棄物已經相關人等協 調開挖與清運殆盡，並原告亦迄未舉證證明系爭土地已遭污 染致變更品質，有影響正常用途或危害國民健康及生活之慮 等情狀，則按諸民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣 人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約 或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受 人僅得請求減少價金。」，原告主張應解除其與被告邱玉珍 前述買賣系爭土地之契約顯失公平，故原告主張已依法解除 契約部分，容未足採取。 綜上，原告主張已依法解約，請求被告應各給付如原告訴之聲明 部分，係無理由，本院均應予以駁回。至原告聲請彰化縣環境保 護局人員作證部分，欲證事項為99年9月6日稽查系爭土地有見電 子機板等情，既經本院認有前述檢察官偵查卷內相片屬實，即無 再予調查之需，爰認無傳證之必要，於此敘明。 六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即無所附驪，應併予駁 回。 結論：原告之訴無理由，並依民事訴訟法第385條第1項前段、第 78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 2 月 9 日 民事第三庭 法 官 洪榮謙 以上正本係照原本作成。 如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 2 月 9 日 書記官 蔡亦鈞