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臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決　102年度彰簡字第220號 原　　　告　黃　蘭 　　　　　　賴麗雪 　　　　　　顏秀真 上三人共同 訴訟代理人　楊振芳律師 前列三人共同 複代理人　　郭永忠 被　　　告　李彩菊 訴訟代理人　黃茂松律師 複　代理人　許崇賓律師 上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國102年6月11日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應各給付原告新台幣伍萬貳仟伍佰貳拾元，及均自民國102 年4月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並應自民國102 年5月起至民國104年6月止，按月各給付原告新台幣伍仟貳佰伍 拾元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新台幣3,000元由被告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如各以新台幣貳萬元分別 為原告供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠兩造於民國93年12月17日訂立「土地合買協議書」（下稱系 爭協議書），以新台幣（下同）21,872,500元之價格，合買 坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號、地目田、面積0.3365 公頃土地全部（下稱系爭土地），上開購地之價金，由原告 黃蘭、賴麗雪、顏秀真與被告各出資4分之1，並約明在系爭 土地上興建房屋，共同出租及收益，按每人4分之1之比例分 配，並約定按月結算。又因系爭土地之地目為田，使用分區 為花壇鄉都市計畫農業區，為顧及使用上之完整性，兩造又 約明以原告顏秀真為土地所有權登記名義人，此有系爭協議 書及本院93年度彰院認字第00000000號認證書可稽。按民法 第179條前段之規定及最高法院55年度台上字第1949號判例 意旨亦指明：「民法第818條所定各共有人按其應有部分， 對於共有物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有 物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行 使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益 時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益， 要難謂非不當得利。」，查系爭土地上所興建之房屋，係分 別出租於訴外人⑴彰佺工業有限公司（簡稱彰佺公司）、每 月租金26,000元；⑵詳鈞實業有限公司（簡稱詳鈞公司）、 每月租金16,000元；⑶大榮公司、每月租金15,000元；⑷吳 振柱、每月租金23,000元；⑸聯亞公司、每月租金16,000元 ；⑹彰佺工業有限公司、每月租金9,000元，合計每月之租 金收益共計105,000元，上開每月租金，依系爭協議書第2條 之約定，兩造每個人可分得4分之1即26,250元。而上開訴外 人彰佺公司每月26,000元、詳鈞公司每月16,000元，合計42 ,000元之租金，自101年7月1日起係由被告收取，而被告每 月應分得之租金為26,250元，換言之，被告每月溢得之租金 為15,750元，自應按月返還原告黃蘭、賴麗雪、顏秀真每人 各5,250元，被告自101年7月起至102年4月止應各給付原告 黃蘭、賴麗雪、顏秀真52,500元，爰依不當得利之法律關係 ，請求被告應分別給付原告黃蘭、賴麗雪、顏秀真各52,500 元及法定遲延利息。又因被告自101年7月起迄今均未依時給 付原告黃蘭、賴麗雪、顏秀真，其所溢得之租金，其顯有日 後亦不履行之虞，而有預為請求之必要，爰依民事訴訟法第 246條之規定，一併請求被告應自102年5月起按月給付原告 黃蘭、賴麗雪、顏秀真5,250元之不當得利之租金。 ㈡本件系爭土地兩造於93年12月17日所訂立之系爭協議書，其 附圖上固然載有○○○鄉○○段○○○○○○號分管位置圖」、 「立分管契約人：甲方：黃蘭、乙方：賴麗雪、丙方：李彩 菊、丁方：顏秀真」，惟系爭協議書並無就系爭土地為分管 之協議，僅係約定日後欲分割應如何分割及各人應分得之位 置而已，此觀整個協議書之條文即明，再揆諸○○○鄉○○ 段○○○○○○號分管位置圖」之下方載明：「民國93年11月經 全體共有人協議決定日後欲分割時，依上開尺度分割及位置 分配，通路則按分得實際面積比例維持共有。」益明。再者 觀之被告所提出兩造於100年10月16日訂定之「合資購買農 地共有過戶分割協議書」（下稱系爭分割協議書）之全文， 亦無兩造有關分管系爭土地之位置與面積之協議，故而被告 抗辯其有權將系爭土地依兩造分管之協議其所分管之位置出 租予訴外人彰佺公司、詳鈞公司，而由其取得全部之租金， 實非事實，而無理由。又原告於系爭土地之分割共有物訴訟 中，同意依兩造於系爭協議書之附圖之內容為分割，因系爭 土地尚未分割完畢，故被告亦不得據此而主張其出租於訴外 人彰佺公司、詳鈞公司之租金應由被告單獨取得。末按本件 原告請求被告給付溢得之租金，其期間係自101年7月起算， 因之被告抗辯本院101年度訴字第631號判決認定從100年10 月至101年6月止，系爭土地每月之租金為105,000元，均已 由訴外人郭永忠收取完畢，實亦無理由，而無足採。 ㈢兩造係依每人各出資4分之1而合資購買系爭土地及建造其上 之房屋，既係每人出資相同，則合資標的之收益，自應每人 分得之數額均相同。因本件系爭土地之聯外道路係在系爭土 地的東面，因之本件系爭土地相同之面積，東面之價值高於 西面之價值，為求公平，故兩造於93年12月17日訂立系爭協 議書時，方就將來分割系爭土地時每人應分得之面積為不相 同之約定，即分得位置越靠西位置者分得之面積較多，分得 位置靠東面者，所分得之面積則較少，如此方能使每人所分 得土地之價值均相同。因兩造約定日後分割系爭土地時，被 告所分得之位置位在系爭土地之最西面，距離系爭土地聯外 道路最遠，其分得土地之單位面積價格較分在系爭土地東面 土地之單位面積價格為低，故被告能分得之面積較大，始臻 公平，揆諸上述，可明在兩造完成系爭土地分割登記之前， 被告欲獨得兩造所約定其將來分割時所分得土地面積時之全 部租金，實不公平而無理由，自不應准許之。 ㈣系爭協議書第2條定明：「前述合買土地出資金額新台幣21, 872,500元，出資比例分別為甲方1/4、乙方1/4、丙方1/4、 丁方1/4，其土地興建房屋共同出租及收益，各方均約定以 上述比例分配，並應每月結算分配，日後處分亦應經4人同 意始能決定。」，足見系爭協議書係屬民法第667條第1項所 規定合夥之性質，依民法第692條之規定，自不得由其中任 一合夥人任意主張終止之。揆諸上述，被告引用最高法院98 年度台上字第449號、94年度台上字第1793號、92年度台上 字第608號等民事判決意旨，主張系爭協議書性質並非合夥 契約，而係合資或共同出資之無名契約，性質與委任契約類 同，應類推適用委任關係終止、消滅之規定，當事人之一方 得隨時終止契約，其以本院101年度訴字第562號是建中以起 訴狀繕本送達該事件被告之日期101年6月19日為終止兩造之 本件所謂借名登記之無名契約…云云，實無理由，自無足採 。而原告訴代理人郭永忠於本院101年度訴第631號事件中所 為之陳述或提出之任何單據，均係就本件合夥之某一時點、 階段所為合夥事務之會算，並非系合夥解散（終止）之清算 ，被告據此而抗辯本件合夥已終止，其取得訴外人彰佺公司 、詳鈞公司之全部租金顯為違法，被告並無每月溢得15,750 元之租金…云云，實亦無足採，被告私自與訴外人彰佺公司 、詳鈞公司訂立租賃契約，未經過其他共有人同意，並將租 金占為己有，自應返還不當得利之利益予原告等語。並聲明 ：⒈被告應給付原告黃蘭52,500元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告並應自102年5 月起按月給付原告黃蘭5,250元。⒉被告應給付原告賴麗雪 52,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。被告並應自102年5月起按月給付原告賴麗雪 5,250元。⒊被告應給付原告顏秀真52,500元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告並 應自102年5月起按月給付原告顏秀真5,250元。⒋訴訟費用 由被告負擔。⒌請依職權宣告假執行。 二、被告則以： ㈠兩造於100年10月16日簽訂系爭分割協議書，內容載明：「 乙方（即原告賴麗雪）同意於中華民國壹佰零壹年肆月壹 日將此筆土地建物過戶分割于甲方（即原告黃蘭）、丙方（ 即被告）、丁方（即原告顏秀真）。乙方應將從中華民國 壹佰年拾月起至中華民國壹佰零壹年肆月止所收入房租還於 押金之用途不轉移它用。」等語。詎原告顏秀眞等人拒絕依 系爭協議書履行，被告不得已，於102年1月3日針對系爭土 地提起履行契約（分割共有物）事件之民事訴訟（本院102 年度訴字第25號）。又查，訴外人郭永忠即原告賴麗雪之配 偶將系爭土地出租予訴外人彰佺公司、詳鈞公司、大榮公司 、吳振柱、聯亞公司等承租人，自100年10月起截至101年6 月底為止，合計為954,000元，一直將上開租金占為己有， 經被告一再催討未果，被告李彩菊不得已，才向本院提起請 求履行契約及返還不當得利事件判決確定在案（本院101年 度訴字第631號）。 ㈡又根據本院101年度訴字第631號民事判決（請求履行契約及 返還不當得利事件）第5頁第4行載明：「⑷上開土地出租於 他人之租金，從100年10月至101年6月止，每月為105,0 00 元，均已由郭永忠收取完畢。」等語足見，訴外人郭永忠將 系爭土地出租予他人，並由郭永忠一人收取租金。 ㈢按最高法院57年台上字第2387號判例、89年度台上字第482 號判決意旨參照，經查，根據兩造於93年12月17日所簽訂系 爭協議書（內附分管位置圖），並經本院公證處公證可稽。 被告自101年7月1日起，遂將所分管之位置分別出租予訴外 人彰佺工業有限公司及詳鈞實業有限公司，此分管之位置係 分配予被告所有，自應由被告一人出面將其所分配之土地位 置出租，從而被告收取該部分之租金，顯為適法！被告並無 每月溢得租金15,750元。又分管位置圖係兩造就系爭土地及 地上建物所為分管之約定，其所附簡略圖，標明出租予訴外 人彰佺工業有限公司及詳鈞實業有限公司所承租之土地位置 為被告李彩菊持有範圍。足見依分管位置圖所示，被告自得 本於出租人之地位，出租其所分管範圍內之土地，實無就原 告出租分管範圍內所收取租金，再依出資比例分配予原告等 人之理。 ㈣被告於102年1月3日針對系爭土地提起履行契約（分割共有 物）事件，共有人之一即原告顏秀真在本院102年度訴字第 25號庭訊中對於分管位置圖之內容，並不爭執。兩造均同意 系爭土地依上開分管位置圖之內容分割。 ㈤關於本件是否為合夥契約？以及何時終止合夥關係乙節：按 最高法院98年度台上449號判決、94年度台上字第1793號判 決、92年度台上字第608號判決意旨參照，查本件被告係合 資購買系爭土地，以買賣為原因移轉登記予原告顏秀眞名下 ，依上開實務見解，足認系爭協議書之性質並非合夥契約， 而係合資或共同出資之無名契約。此借名登記之無名契約， 性質與委任契約類同，應類推適用委任關係終止、消滅之規 定。按民法第549條第1項之規定，從而，本件被告以起訴狀 送達之日即101年6月19日終止兩造之借名登記之無名契約（ 即本院101年度訴字第526號），訴請原告顏秀眞應將系爭土 地之所有權，權利範圍4分之1，移轉登記予被告之名義，自 屬該合資無名契約之終止！ ㈥關於兩造有無結算或如何結算乙節：查本件原告共同訴訟代 理人郭永忠於本院101年度訴字第631號案件之言詞辯論中： 「（問：被告郭永忠提出之房租收支明細表，其中雜費支出 明細部分，被告郭永忠是要做何種主張？）郭永忠：是這段 期間（指101年6月31日以前）支出的金額要從收取的租金中 扣除，‧‧‧。（問：對於被告主張扣除雜項支出明細，有 何意見？）郭永忠：我下次再提出支出證明。（問：是否已 向劉美杏收取租金到101年6月30日止？）郭永忠：有的，都 已經繳清了。」等語（參見該案101年10月25 日言詞辯論筆 錄）。再查，郭永忠於本院101年度訴字第631號案件（該案 101年10月25日言詞辯論筆錄）另謂：「（問：今日所提出 之明細表，與9月13日之明細表比較，有再多扣哪些項目？ ）郭永忠：還要扣7月至12月的房屋稅及101年度地價稅。房 屋稅依繳款證明書所示所屬期間100年7 月1日至101年6月30 日止，金額為106,900元，平均每月為8,908元，再乘以6個 月後再除以4個人分攤，每人為13,362 元。地價稅是繳納 101年1月1日至12月31日止，金額15,644元，每人平均分攤 3,911元。」，應認雙方已有終止無名契約，及結算金額之 合意甚明。 ㈦101年7月以前的出租情形是以兩造4個人的名義共同出租給 數個承租人，101年7月以後是就各自分管的位置出租給他人 。101年7月以前兩造是合夥購買土地建屋出租給他人，兩造 並有分割協議書，第一點是講到101年4月要分割，但是都沒 有辦理，原告拒絕履行分割，101年6月以前是兩造4個共有 人委託訴外人郭永忠出租系爭土地與建物，租金都是由訴外 人郭永忠收取，租約租期至101年6月，所以101年7月開始就 由各共有人就自己分管位置與承租人訂立租約。被告是在10 1年7月有先以存證信函通知訴外人郭永忠表示終止其繼續與 其他承租人訂立租賃契約的代理權利，訴外人郭永忠一直到 101年12月才把之前已到期的押租金返還給承租人，兩造之 合夥關係在另案訴訟即本院101年度訴字第631號曾結算，兩 造於102年1月17日也有一起結算，日期是101年7月到102年1 月，是郭永忠所結算書寫的，被告不承認這個結算結果，兩 造沒有會算過租金收入。兩造於100年10月16日所簽系爭分 割協議書有終止之前兩造共同出租系爭土地及建物契約的意 思，分割協議後，並沒有在訂立新的分管契約。因為原告拒 絕依照系爭分割協議書來履行，被告才向本院提起101年度 訴字第631號訴訟，被告是依照93年11月系爭協議書所附的 分管位置圖來自行出租。系爭協議書當時縱使分割以前沒有 依照分管位置圖分別與兩家承租人訂立租賃契約，後來兩造 之間也有再成立系爭分割協議書，且101年7月1日以前系爭 土地之租金都是訴外人郭永忠收取，事後郭永忠在前案101 年度訴字第631號案件也已經呈給法院房屋收取明細表結算 完畢，現在又另行提起本件訴訟，顯然是權利濫用等語置辯 。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如 受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠兩造於93年12月17日訂立「土地合買協議書」經本院公證處 公證在案，約定原告黃蘭（甲方）、賴麗雪（乙方）、顏秀 真（丁方）及被告（丙方）等4人，共同出資以21,872,500 元買受坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號、地目田、面積 3365平方公尺土地，由4人各出資4分之1，一致同意以原告 顏秀真為登記名義人，並在土地上興建房屋，共同出租及收 益，4人按上開比例每月結算分配，上開協議書末頁附有一 分管位置圖，頁中載明「93年11月經全體共有人協議決定日 後欲分割時應依上開尺度分割及位置分配，道路則按分得實 地面積比例維持共有」，上開土地所有權及其上建物登記於 原告顏秀真一人名下。 ㈡系爭土地及其上建物兩造委由訴外人郭永忠出租予第三人彰 佺公司、詳鈞公司及其他共5位承租人，租賃期限均至101年 6月止，每月租金之總收入共計105,000元，共收取押租金57 5,000元，並由郭永忠每月結算扣除必要支出（如地價稅、 房屋稅、房屋修繕費、土地鑑界費、測量費、環境清運費等 ）後將租金收益分配予兩造。 ㈢兩造於另100年10月16日簽訂合資購買農地共有過戶分割協 議書，約定原告顏秀真同意於101年4月1日將系爭土地建物 分割過戶與其餘3位共有人，顏秀真應將100年10月起至101 年4月之租金收入做為返還承租人押租金之用途，不得移轉 它用，房屋原有水表、電表各六個，如要增加、移轉時，必 須由共同費用內負擔之，並從100年10月起不得使用公費任 意修繕房屋，過戶分割費用由各方自行負擔，不得挪用共同 費用，迄今尚未辦理系爭土地及建物之分割登記。 ㈣被告以先位之訴對原告顏秀真、以備位之訴對訴外人郭永忠 提起履行契約及返還不當得利之訴訟，請求原告顏秀真或訴 外人郭永忠就100年10月至101年6月止之租金收益，扣除雜 項支出及房屋稅、地價稅後，應給付被告61,582元，經本院 101年度訴字第631號民事判決先位之訴駁回，備位之訴郭永 忠應給付被告李彩菊61,582元及法定利息，確定在案。 ㈤被告自101年7月起將其依93年12月17日土地合買協議書末頁 之分管位置圖，就其分割後得分配取得之編號丙部分土地及 其上建物，單獨與第三人彰佺公司及詳鈞公司分別訂立租賃 契約書，期限各至104年6月30日及103年6月30日，租金每個 月分別為26,000元及16,000元。 四、本院得心證之理由： ㈠稱合夥者，謂二人以上互約出資以經營共同事業之契約，民 法第667條第1項定有明文。查本件兩造於93年12月17日約定 共同出資購買坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號土地，並 於其上興建房屋，共同出租土地及建物，扣除必要費用後， 將收益分配予各出資人，是兩造間就上開土地、房屋及出租 事業，自有合夥契約之存在無訛；又各合夥人之出資及其他 合夥財產，均為全體合夥人之公同共有，合夥有民法第692 條規定之解散原因後，尚須經清算程序，合夥關係始歸消滅 ，合夥解散經清算完結，不過為合夥人間公同關係終止，合 夥財產公同共有之關係消滅之原因（民法第83 1條第1項參 照），是合夥人於合夥清算前，不得請求合夥財產之分析， 法既有明文，則合夥事業雖已停止，各合夥人對於合夥財產 之公同共有關係並非當然消滅（最高法院86年度台上字第 553號判決要旨參照）。又查，本件兩造雖於100年10月16日 簽立合資購買農地共有過戶分割協議，約定租金收入作為返 還押租金使用及其他費用如何負擔之情形，惟土地共有人約 定分割共有土地，是否即有終止並解散合夥事業之意思存在 尚非無疑，縱認上開分割協議有解散兩造間合夥關係之意思 表示，惟實際上兩造就合夥事業並未進行清算，此為兩造所 是認，因此被告始會對原告顏秀真及訴外人郭永忠提起本院 101年度訴字第631號請求履行契約及返還不當得利等訴訟， 故縱使系爭合夥財產，兩造已不再共同出租收益，然兩造間 之合夥關係尚未清算，財產亦未分析，就合夥財產之公同共 有關係迄今均仍未消滅，自堪認定。 ㈡次查，系爭93年12月17日土地合買協議書之條款僅約定兩造 合資購買土地並將地上建物共同出租收益，並無土地分管之 約定，協議書末頁雖有一「分管位置圖」，然該圖下方已附 註說明此圖係做為將來土地欲分割時各共有人之分配位置及 道路設置圖說，況協議書已約定由兩造共同將合買之土地及 其上建物予以出租收益，並依此委由訴外人郭永忠進行合夥 事業，將合夥財產全部出租予第三人，則兩造均未實際管領 占用系爭土地，自無可能又約定分管使用之情事，故被告辯 稱其就土地分割後可分配取得之位置，在未實際分割取得該 特定部分土地之所有權以前，有分管特定部分之權利存在， 顯屬無據。 ㈢另依民法第827條第2項規定，各公同共有人之權利，及於公 同共有物之全部，並無所謂應有部分之存在，而公同共有物 之處分及其他權利之行使，除其公同關係所由規定之法律或 契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，非任何一人 所得私擅處分，復為民法第828條第2項所明定（最高法院19 年上字第2418號判例要旨參照）。是共有人對共有物之特定 部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意，而共有土地之 出租，乃典型之利用行為而屬民法第820條第1項規定管理權 能之範圍，故共有人如未就共有土地已訂有分管契約者，對 共有物即無單獨使用、收益之權，其將特定部分出租他人， 自須得其餘共有人之同意。查兩造就系爭土地及其上建物有 公同共有關係存在，且未約定分管契約，土地及建物亦未經 分割由共有人分配取得特定部分之所有權，故被告未經其他 共有人同意，將系爭土地及其上建物之特定部分自行出租予 他人，為使用收益，自已違反上開規定對其他共有人不生效 力，被告自係無法律上之原因，受有相當於租金之利益，他 共有人得依不當得利之規定對被告為返還利益之請求，自堪 認定。 ㈣再查，被告向承租人彰佺公司收取租金每月26,000元、向承 租人詳鈞公司取得租金每月16,000元，每月共計42,000元， 故其餘3位共有人每月各得向被告請求返還利益10,500元， 自101年7月起至102年4月止，10個月各共有人每人可請求10 5,000元之租金利益；另被告將系爭土地特定部分出租予第 三人彰佺公司之租賃期限至104年6月30日，自102年5月起至 104年6月30日止，此部分租金原告每人每月得請求被告返還 之不當利益為6,500元，又被告與詳鈞公司訂立之租賃契約 ，租賃期限至103年6月30日，故自102年5月起至103年6月30 日止，此部分租金原告每人每月得請求被告返還之不當利益 為4,000元，因此原告各得請求被告自102年5月起至103年6 月30日止，按月給付10,500元，自103年7月起至104年6月止 ，按月給付6,500元，惟原告就此部分未以上開租賃期限之 末日為請求之終止日，故逾租賃期限以後之請求，自於法無 據。 五、綜上所述，原告依不當得利關係請求被告應各給付原告52,5 00元，及自起訴狀繕本送達翌日（即102年4月13日）起至清 償日止，按法定利率年息百分之5計算之利息，並應自102年 5月起至104年6月止按月各給付原告5,250元，為有理由，應 予准許，逾此範圍之請求即104年7月以後之租金利益，為無 理由，應予駁回。 六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告部 分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝 訴部分應依職權宣告假執行；又原告其餘之訴既經駁回，其 假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。另被告就原告勝訴 部分陳明願供擔保請准免為假執行，經核無不合，爰酌定相 當之擔保金額併准許之。 七、件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影 響，毋庸逐一論述，併此敘明。 八、本件訴訟費用之負擔如主文第3項所示。 中 華 民 國 102 年 6 月 25 日 臺灣彰化地方法院彰化簡易庭 法 官 黃倩玲 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 102 年 6 月 28 日 書記官 吳政峯