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臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決　102年度彰簡字第470號 原　　　告　洪沛瑜 原　　　告　世榮房屋仲介有限公司 法定代理人　李文信 共　　　同 訴訟代理人　薛任智律師 共　　　同 複　代理人　蔡承育 被　　　告　石奕承 上列當事人間給付違約金事件，本院於民國102年10月22日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告洪沛瑜負擔新台幣1,060元、由原告世榮房屋仲 介有限公司負擔新台幣1,590元。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠被告於民國102年5月21日委託原告世榮房屋仲介公司（簡稱 世榮房仲公司）專任銷售其所有坐落之彰化市○○段0000地 號土地應有部分10000分之34，及其上同段1486建號即門牌 號碼彰化縣彰化市○○路○○○○○號1樓之房屋（下稱系爭房 地），當時被告與原告世榮房仲公司簽署之專任委託銷售契 約書（下稱系爭委託書）約定被告實拿價金為新台幣（下同 ）220萬元。嗣原告洪沛渝經由原告世榮房仲公司知悉被告 欲出售系爭房地後，遂於102年5月22日交付5萬元斡旋金並 表示願以230萬元價金向被告買受系爭房地，被告亦於同日 在不動產買賣意願書簽名同意出賣，豈料被告簽署後竟遲遲 不願簽訂系爭房地買賣契約書，經原告世榮房仲公司於102 年5月25日以彰化光復路郵局第382號存證信函催告，被告依 舊置之不理，並於102年6月19日擅將系爭房地出售予訴外人 林家良。查原告洪沛渝交付之5萬元斡旋金經被告於不動產 買賣意願書承諾以230萬元出售後，5萬元已屬定金之一部， 今既可歸責被告之事實致雙方無法簽訂系爭房地買賣契約書 ，爰依民法第249條之規定，請求被告返還原告洪沛瑜10萬 元及遲延利息。另按系爭委託書第8條原本約定：「乙方（ 即原告世榮房仲公司）收受定金後，因可歸責於甲方（即被 告）之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買 賣契約書時，均視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應 支付委託銷售價百分之四服務報酬。」。本件係因原告世榮 房仲公司與被告於前揭契約書第17條特約條件特別約定「甲 方實拿貳佰貳拾萬元正。履約保證費用甲方願承擔一半。」 ，換言之被告係與原告世榮房仲公司特別約定以逾220萬元 委託價額之價金部分，作為取代原先銷售價4%服務報酬之約 定。以本件為例，實際成交價額既為230萬元，則除被告特 別約定實拿之220萬元外，剩餘之10萬元價金則係約定作為 原告世榮房仲公司之服務報酬。今因被告拒絕簽立系爭房地 買賣契約書，致原告世榮房仲公司受有10萬元之服務報酬（ 計算式：230萬元－220萬元＝10萬元）。又原告洪沛瑜簽署 「買方給付服務費承諾書」同意其應於契約成立時，給付買 賣總價款2%之服務費予原告世榮房仲公司，本件被告於簽署 「不動產買賣意願書」時既已同意以買賣總價230萬元出售 系爭房地，則若非被告事後悔約不肯履行約定，原告世榮房 仲公司原本得自原告洪沛瑜處取得46,000元之服務費(230萬 元×2%＝46,000元)，今因被告拒絕簽立系爭房地買賣契約 書，致原告世榮房仲公司受有46,000元之服務費損失。故本 件自應以實際成交價額230萬元，而非以買方委託價額220萬 元，作為2%服務費之計算基礎。 ㈡按系爭委託書第6條約定：「甲方（即被告）同意乙方（即 原告世榮房仲公司）可為買賣雙方之代理人，並且於買方出 價達到委託價額時，乙方無須再行通知甲方即得全權代理收 受定金及安排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙 方收受定金時成立生效。」。查原告洪沛瑜係於出價230萬 元逾被告委託價額220萬元時，在簽署不動產買賣意願書之 際交付5萬元定金予賣方之代理人即原告世榮房仲公司充作 價金之一部，被告雖亦在不動產買賣意願書上簽名同意以 230 萬元出賣，惟因簽署後旋即後悔，原告世榮房仲公司事 後有請被告來領取5萬元定金，惟被告事後拒不肯至原告世 榮房仲公司處領取5萬元定金。本件被告係於簽署「不動產 買賣意願書」後，事後以230萬元成交價額過低為由而拒絕 履約，然被告當初簽署系爭委託書委託原告世榮房仲公司以 220萬元以上價額出賣系爭不動產時，該220萬元之委託及實 拿價金亦係被告所自行決定，則在原告世榮房仲公司以230 萬元高於被告委託價額220萬元完成居間仲介之義務時，被 告石奕承自不應再以成交價額過低為由作為契約無效或拒絕 履約之事由。爰依契約關係請求被告給付原告世榮房仲公司 146,000元及遲延利息等情。並聲明：⒈被告應給付原告洪 沛瑜10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5%計算利息。⒉被告應給付原告世榮房屋仲介有限公司14 萬6000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算利息。⒊訴訟費用由被告負擔。 二、被告則以：系爭不動產買賣意願書第3條斡旋有效期間撤回 權，上面清楚寫著受託人得全程代理買方將斡旋金交付給賣 方，視同收據，重點是其沒有拿到錢，該第3條上面有清楚 寫著5日內不簽訂不動產契約書，本契約書自動失效，其事 後莫名收到存證信函，及法院的通知，原告世榮房仲公司沒 有把錢交付予其。原告世榮房仲公司有一位經紀人叫蔡宗佑 ，其不知道這筆5萬元是不是蔡宗佑私自拿走，所以其已經 到台灣彰化地方法院檢察署提出控告侵占（102年度他字第 2155號），所有的簽名欄是蔡宗佑引導其簽名的，沒有讓其 看契約書裡面的內容等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。 ㈡訴訟費用由原告負擔。 三、兩造不爭執事項： ㈠被告於102年5月21日與原告世榮房仲公司簽立專任委託銷售 契約書，委託原告世榮房仲公司出售被告所有坐落之彰化市 ○○段○○○○○號土地應有部分10000分之34，及其上同段148 6建號即門牌號碼彰化縣彰化市○○路○○○○○號1樓之房屋， 委託價額220萬元，委託期間102年5月21日起至同年月24日 止。 ㈡原告世榮房仲公司於102年5月22日與原告洪沛瑜簽立不動產 買賣意願書，原告洪沛瑜同意以230萬元之價格購買前項土 地及建物，原告世榮房仲公司同時向原告洪沛瑜收受5萬元 斡旋金，未交付被告，被告在不動產買賣意願書賣方簽章欄 簽名，簽章時間僅記載102年，無月日，嗣後被告未與原告 洪沛瑜簽訂不動產買賣契約書。 四、本院得心證之理由： ㈠查依不動產買賣意願書第三條第一項約定：「自簽立本意願 書至102年5月30日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接 受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約 已成立生效，若賣方有同意授權受託人可以代為收受買方支 付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予 賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣 方應於轉定之日起五日內簽定不動產買賣契約書」，第四條 約定：「斡旋金轉為定金後因可歸責於買方之事由致無法簽 訂買賣契約時，定金由賣方沒收。若係因可歸責於賣方之事 由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已收受全部之定 金」，因此依上開約定受託人即原告世榮房仲公司應將買方 交付之斡旋金交付賣方即被告，斡旋金始視同轉為定金，此 與被告及原告世榮房仲公司間之專任委託銷售契約書第6條 ：「甲方（即被告）同意乙方（即原告世榮房仲公司）可為 買賣雙方之代理人，並且於買方出價達到委託價額時，乙方 無須再行通知甲方即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽 約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效。 」之約定顯有牴觸，按定型化契約條款如有疑義時，應為有 利於消費者之解釋，消費者保護法第11條第2項定有明文， 因此應適用有利於消費者即被告之解釋，依不動產買賣意願 書之約定，原告世榮房仲公司既自承收受原告洪沛瑜5萬元 斡旋金後並未交付予被告，則斡旋金自無法視同轉為定金， 此時被告未與原告洪沛瑜簽訂不動產買賣契約，自無需加倍 返還定金予原告洪沛瑜，應堪認定。 ㈡又依上開不動產買賣意願書第三條第一項約定買方與賣方於 轉定之日起五日內簽定不動產買賣契約書，因此如斡旋金未 交付賣方以轉為定金時，則轉定之日起五日之期間即無法起 算，而專任委託銷售契約書第8條第3項第3款雖約定：「乙 方（即原告世榮房仲公司）收受定金後，因可歸責於甲方（ 即被告）之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動 產買賣契約書時，均視為乙方已完成居間仲介之義務」，然 依前開說明應適用有利於消費者即被告之解釋，即應以被告 已收受定金為其有簽訂買賣契約義務之認定，原告世榮房仲 公司並未交付定金予被告，則原告世榮房仲公司之居間仲介 義務是否業已完成，自非無疑，故原告世榮房仲公司依據專 任委託銷售契約書第8條第3項第3款內容主張被告應給付委 託價款百分之二之服務報酬，尚屬無據；另專任委託銷售契 約書中並無關於被告委託出售之價額，如與買方同意承買之 價額間有差距時，其間差額被告應支付與原告世榮房仲公司 之約定，是原告請求10萬元之差價損失，復無所據。 五、綜上所述，原告世榮房仲公司主張被告應給付實際成交價額 230萬元之百分之二計算之服務報酬46,000元及委託售價與 承買價額間之差額10萬元服務報酬，原告洪沛瑜請求被告應 加倍返還定金10萬元，均無理由。從而，原告主張被告應給 付原告洪沛瑜10萬元、應給付原告世榮房仲公司146,000元 ，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算 利息，洵無理由，不應准許，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無 影響，毋庸逐一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但 書。 中 華 民 國 102 年 10 月 31 日 臺灣彰化地方法院彰化簡易庭 法 官 黃倩玲 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 102 年 11 月 4 日 書記官 吳政峯