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臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決　102年度彰簡字第647號 原　　　告　來益不動產經紀有限公司 法定代理人　凌蔚菁 訴訟代理人　呂睿展 被　　　告　曾慶田 　　　　　　康錦圳 上列當事人間102年度彰簡字第647號請求給付銷售服務費事件， 於中華民國103年3月5日言詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告等應給付原告新台幣457,000元，及自民國101年8月4日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用新台幣4,960元由被告負擔。 本判決得假執行；但被告如以新台幣457,000元為原告預供擔保 後，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告於民國（下同） 101年7月7日與被告二人簽訂土地專任 委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），標的為坐落彰 化縣○○鎮○○段○○○○○號土地、 面積1,511平方公尺、權 利範圍全部及其上振興段695建號及696建號即門牌號碼彰化 縣○○鎮○○路○段○○○巷○○號及18號之建物（ 下稱系爭不 動產）。系爭不動產為被告二人及訴外人王郭碧連等三人共 有，被告曾慶田應有部分為四分之二、被告康錦圳應有部分 為四分之一、訴外人王郭碧連應有部分為四分之一。依系爭 銷售契約第15條特約條款約定：「王郭碧蓮持分部分遭第三 人查封登記，賣方願支付新台幣肆拾萬元整，代為申請撤銷 費用。並同意支付成交價2%，作為本筆土地銷售服務報酬。 」。 ㈡原告辛苦找到買受人即訴外人蔣玉玲，於101年08月4日，買 賣雙方簽訂不動產買賣契約書，買賣雙方約定：成交價金新 台幣（下同）2,285萬元、賣方有權利瑕疵，按合約於過戶 前加以排除，交地予買方。另特約條款約定，訴外人王郭碧 蓮之代理人為康錦圳），買方蔣玉玲並已支付220萬元第一 期款220萬元，依約存入僑馥建經履約保証價金信託專戶（ 專戶帳號：00000000000000）。 ㈢被告曾慶田、康錦圳與買方蔣玉玲在沒有合意解約情況下， 卻於102年8月6日將系爭不動產過戶登記予訴外人陳淑玲。 現被告二人違約，應給付原告服務報酬為457,000元【計算 式：22,850, 000元×2%＝457,000元】及自101年8月4日至 清償日止，按年息5%計算之利息。 ㈣原告曾於102年11月13日聲請調解，被告二人仍不願給付服 務報酬，致調解不成立，原告不得已，乃提起本件訴訟。並 聲明：⑴被告等應給付原告457,000元，及自101年8月4日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵訴訟費用由被 告負擔。 ㈤對被告之答辯所為之陳述： ⒈兩造簽訂系爭委託銷售契約書時，原告即已告知被告曾慶田 之代理人與被告康錦圳，要求找出訴外人王郭碧連，惟該二 人表示找不到訴外人王郭碧連，原告則告訴被告，被告應有 部分有超過三分之二，依照土地法第34條之1規定可以處分 系爭不動產所有權全部，所以系爭委託銷售契約與不動產買 賣契約書均無訴外人王郭碧連簽名。 ⒉訴外人王郭碧連之應有部分遭假扣押係被告要處理之事務， 原告僅是協助處理。被告處理結果訴外人王郭碧連之債權人 永豐銀行願意撤銷假扣押，惟被告康錦圳要求銀行要免除其 對訴外人王郭碧連之連帶保證人責任，銀行不同意，故銀行 準備進行法拍訴外人王郭碧連應有部分。 ⒊不動產買賣契約書上載明系爭不動產有租賃關係存在，即有 權利瑕疵，買方蔣玉玲請被告排除該部分瑕疵，原告也願意 幫被告寫存證信函去催告承租人遷讓房屋，被告就說租期如 果屆滿就有辦法解決不續租，惟被告並未解決。 ⒋兩造僅簽訂系爭委託銷售契約，未約定由被告二人交付40萬 元予原告辦理塗銷假扣押查封登記，原告沒有義務去塗銷假 扣押查封登記。 二、被告之答辯： ㈠原告仲介條件必須使系爭不動產全部買賣成交，惟原告未履 行將系爭不動產被告曾慶田應有部分為四分之二、被告康錦 圳應有部分為四分之一、訴外人王郭碧蓮應有部分為四分之 一全部出售之義務，自不得認為原告已履行仲介義務及達成 履行仲介條件， 此由原告提出之系爭委託銷售契約書第1條 記載仲介之標的物係系爭不動產所有權全部，而非只限於被 告曾慶田之應有部分四分之二、被告康錦圳之應有部分四分 之一，即可證明。此外，由原告所提出之不動產買賣契約書 第1條記載， 買方蔣玉玲之買賣標的物亦為系爭不動產所有 權之全部，而非只限於被告曾慶田之應有部分四分之二、被 告康錦圳之應有部分四分之一，亦可證明。 ㈡原告始終未與訴外人王郭碧連接洽，使其同意將其所有系爭 不動產應有部分四分之一出售予買方即訴外人蔣玉玲，而訴 外人蔣玉玲又堅持要購買系爭不動產所有權全部，非僅限於 被告二人應有部分，則原告仲介之標的物顯屬給付不能。 ㈢原告所提出之系爭委託銷售契約書第5條記載：「乙方（即 原告）受委託處理仲介事務，應以善良管理人之注意義務。 」所謂善良管理人之注意，最高法院42年台上字第865號判 例意旨指明：「因過失不法侵害他人致死者，固應負民法第 192條、第194條所定之損害賠償責任，惟過失為注意之欠缺 ，民法上所謂過失，以其欠缺注意之程度為標準，可分為抽 象的過失、具體的過失，及重大過失三種。應盡善良管理人 之注意（即依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意 之人應盡之注意）而欠缺者，為抽象的過失，應與處理自己 事務為同一注意而欠缺者，為具體的過失，顯然欠缺普通人 之注意者，為重大過失。故過失之有無，抽象的過失，則以 是否欠缺應盡善良管理人之注意定之，具體的過失，則以是 否欠缺應與處理自己事務為同一之注意定之，重大過失，則 以是否顯然欠缺普通人之注意定之，苟非欠缺其注意，即不 得謂之有過失。」，系爭土地專任委託銷售契約書係屬民法 第535條所規範之委任關係，該條明定：「受任人處理委任 事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意 ，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。」最高法院 102年度台上字第481號民事判決亦認為受有仲介報酬之仲介 專業人員，應盡善良管理人注意義務。原告既為專業仲介人 ，依交易上一般觀念，倘若仲介標的物為共有，原告必須促 使全體共有人均出面訂立土地專任銷售契約書及不動產賣賣 契約書，始能達成買賣條件之成就。但系爭仲介標的共有人 王郭碧連並未出面訂立土地專任銷售契約書及不動產買賣契 約書，原告卻未與訴外人王郭碧連接洽，使訴外人王郭碧連 亦同意其所有仲介標的四分之一所有權一併出售予買方即訴 外人蔣玉玲，亦未促使訴外人王郭碧連出具授權書予其他共 有人代理出售其所有仲介標的四分之一所有權予買方即訴外 人蔣玉玲，足見原告顯然欠缺善良管理人之注意，因其欠缺 善良管理人之注意，導致買方蔣玉玲所要購買之系爭不動產 所有權全部，無法成交，顯屬不可歸責於被告之事由至給付 不能，依民法第225條第1項規定，被告自無需支付系爭仲介 銷售服務費予原告。 ㈣系爭不動產買方即訴外人蔣玉玲向鈞院對於被告曾慶田、康 錦圳請求給付違約金事件，亦經鈞認定係屬不可歸責於被告 曾慶田、康錦圳之事由，致給付不能，而為訴外人蔣玉玲敗 訴之判決在案，此亦有鈞院102年度訴字第1056號民事判決 可資佐證。系爭不動產不可歸責於被告二人之事由致給付不 能，原告違背系爭委託銷售契約書第5條第1項應盡善良管理 人注意義務，如仍判令被告給付系爭專任銷售服務費予原告 ，顯失公平，原告之訴為無理由。 ㈤被告二人原係委託原告出賣被告就系爭不動產應有部分，原 告有找到買主即訴外人蔣玉玲，訴外人蔣玉玲是要買系爭不 動產全部，然訴外人王郭碧連就系爭不動產之應有部分，業 經其債權人聲請法院為假扣押查封登記，訴外人王郭碧連自 始並未出面，而原告說他有辦法讓訴外人王郭碧連的債權銀 行去拍賣訴外人王郭碧蓮就系爭不動產應有部分，被告二人 就拿40萬元給原告去辦理這個事情，訴外人蔣玉玲也同意用 不動產買賣契約書所加註的特約條款之方式買受系爭不動產 ，所以買賣雙方於101年8月4日簽訂不動產買賣契約書。 但 原告並未履行將訴外人王郭碧連應有部分查封登記塗銷之事 情，致買賣契約經過一年餘一直無法履行。因訴外人王郭碧 連部分向鹿港信用合作社貸款800萬元， 被告康錦圳向鹿港 信用合作社貸款200萬元， 鹿港信用合作社對被告曾慶田及 被告康錦圳聲請發支付命令，被告曾慶田、康錦圳皆為訴外 人王郭碧連的連帶保證人，而鹿港信用合作社即將要拍賣系 爭不動產全部，所以被告趕快去找買主，後來找到訴外人陳 淑玲， 訴外人陳淑玲拿1,000萬元清償對鹿港信用合作社之 債務，乃塗銷查封登記，原告並未履行塗銷訴外人王郭碧連 查封登記部分，原告沒有完成委任契約事務，所以被告拒絕 給付2%之服務報酬。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用 由原告負擔。⑶被告如受不利之判決，請准預供擔保，免為 假執行。 三、得心證之理由： ㈠原告主張之事實，業據其提出不動產專任委託銷售契約書、 不動產買賣契約、土地登記第二類謄本、調解聲請書等件為 證， 被告等對於兩造於101年7月7日就系爭不動產簽訂系爭 委託銷售契約，由原告覓得買方即訴外人蔣玉玲，且訴外人 蔣玉玲係於 101年8月4日與被告等簽訂不動產買賣契約書， 嗣被告等及訴外人王郭碧連於 102年8月6日將系爭不動產移 轉登記予訴外人陳淑玲等事實並不爭執，惟以前揭言詞置辯 。 ㈡按民法第565條規定，稱居間者，謂當事人約定，一方為他 方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。 又該條所定居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間 ，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋 於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為 已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時 ，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅 為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。經 查：系爭委託銷售契約書第4條載明：「 甲方（即被告等） 全權委託乙方（原告）銷售之土地，銷售成交時，同意給付 成交價百分之肆計算為服務報酬，於成交時以現金一次給付 或自交易價金案全專戶中撥款支付。」，則不論系爭委託銷 售契約究係屬報告居間或媒介居間，於銷售成交時，原告即 得向被告等請求銷售服務報酬，又被告等經原告居間而於10 1年8月4日就系爭不動產權利範圍全部與訴外人蔣玉玲簽訂 不動產買賣契約，約定買賣標的總價款為2,285萬元， 有系 爭委託銷售契約書及不動買賣契約書附卷可稽，且為兩造所 不爭執，堪認原告已完成居間行為，依系爭委託銷售契約之 約定，自得向被告等請求銷售服務報酬。 ㈢被告等雖辯稱原告並未盡善良管理人注意義務使訴外人王郭 碧連出售系爭不動產應有部分四分之一，自不得請求服務報 酬云云，然查，買賣契約之成立，不以出賣人對於買賣標的 物享有所有權為要件，設共有人之一就其不得單獨處分之共 有物私自出賣，僅該買賣契約對於他共有人不生效力而已， 非謂該買賣契約當然無效（最高法院71年度台上字第5268號 民事裁判參照），另按土地法第34條之1第1項規定：「共有 土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、 不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過 半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數 不予計算。」， 又土地法第34條之1第5項、第2項所規定之 通知義務，純屬公同共有人間之內部關係，公同共有人未踐 行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任之問題，對於出 賣處分之效力，尚無影響（最高法院68年台上字第2857號民 事判例參照）。本件被告曾慶田就系爭不動產所有應有部分 為四分之二、被告康錦圳就系爭不動產所有之應有部分為四 分之一，被告等二人之應有部分合計已逾三分之二，依上開 說明及法條規定，被告等自得處分系爭不動產權利範圍之全 部，縱令原告未使系爭不動產共有人即訴外人王郭碧連同意 出售系爭不動產應有部分四分之一，仍無礙於被告等與訴外 人蔣玉玲所簽訂不動產買賣契約之合法、有效，被告等該部 分所辯，洵屬無據。 ㈣按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277條前段定有明文。 又原告對於自己主張之 事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出 反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責， 此為舉證責任分擔之原則。最高法院18年上字第2855號民事 判例揭示甚明。被告雖又辯稱原告未履行塗銷系爭不動產共 有人即王郭碧連之應有部分遭假扣押查封登記之委任事務云 云，惟原告否認其有受任處理該事務之事實，揆諸上開法條 規定及最高法院判例意旨，被告等就該部分有利於己之抗辯 事實，自應負舉證證明之責。然查，觀諸系爭委託銷售契約 第15條特約條款所載：「一、王郭碧連持分部分遭第三人查 封登記，賣方願支付新台幣肆拾萬元正代為申請撤銷費用。 二、仲介費2%」之內容，並未約定原告有受任處理上述假扣 押查封登記之義務，此外，被告等迄未能據證以遂其說，矧 稽諸被告等與訴外人蔣玉玲所簽訂系爭不動產買賣契約書特 約條款第3項：「若所有權人之王郭碧蓮之所有權， 需經由 法院執行拍賣，始取得所有權，雙方同意由買方具名投標若 拍得價金每坪低於新台幣伍萬元，則買方應將差額於尾款給 付時一併支付予賣方，若買方沒有得標，則賣方應主張優先 購買權，取得所有權後，一併將全部所有權移轉予買方，但 若拍賣金額高於新台幣伍萬元，則買方可考慮是否以同一價 格承買，若買方放棄，則雙方同意無條件解除本契約，買方 已付之價款無息返還買方。」之約定內容，倘原告須負有塗 銷該部分假扣押查封登記之義務， 則焉有上開特約條款第3 項之約定內容？！益徵被告等此部分抗辯，實難採信。 ㈤原告既已完成系爭不動產委託銷售事務，又依系爭委託銷售 契約第15條特約條款之特別約定，被告等應支付之銷售服務 報酬為買賣成交價之2%，原告自得請求被告等給付服務報酬 457,000元【計算式：2,285,000元×2%＝457,000元】。 又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率 ；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週 年利率為5％，民法第229條第1項、第233條第1項及第203條 分別定有明文。 兩造於系爭委託銷售契約第4條係約定銷售 服務報酬於成交時以現金一次給付或自交易價金安全帳戶中 撥款支付，有系爭委託銷售契約書在卷為憑，而系爭不動產 買賣契約乃於101年8月4日成立， 亦有不動產買賣契約書在 卷足稽，是原告對被告等之銷售服務報酬債權，核屬有確定 期限之給付，其給付期限即為101年8月4日， 惟被告等迄未 支付原告銷售服務報酬，被告等應自該日起負遲延責任。 ㈥綜上所述，原告依居間之法律關係，請求被告給付銷售服務 報酬457,000元，及自101年8月4日起至清償日止，按年息百 分之五計算之法定遲延利息，洵屬正當，應予准許。 四、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告 假執行。又被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，經核尚 無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。 五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經 審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，併予敘 明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 103 年 3 月 19 日 臺灣彰化地方法院彰化簡易庭 法 官 邱月嬌 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 103 年 3 月 19 日 書記官 魏嘉信