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臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決　105年度彰簡字第291號 原　　　告　李韋慶 被　　　告　京讚建設有限公司 法定代理人　尤瑞鳳 訴訟代理人　施廷勳律師 複代理人　　詹皓傑律師 上列當事人間損害賠償事件，本院於民國105年12月20日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新台幣266,305元及自民國105年4月29日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新台幣3,310元，由被告負擔新台幣2,924元，其餘由原 告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。被告如以新台幣266,305元為原 告預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書 第2款定有明文。本件原告於起訴係請求被告應給付原告新 台幣（下同）297,600元，及自民國105年4月22日起至清償 日止，按年息5%計算之利息。嗣於105年7月28日以書狀擴張 聲明為被告應給付原告301,430元，及自105年4月22日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。核其基礎事實均屬同一， 與上開規定無違，合先敘明。 二、原告聲明求為判決被告應給付原告301,430元，及自105年4 月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供 擔保請准宣告假執行。其主張略以： ㈠緣被告以興建樣品屋及售屋大廳為由，向原告承租坐落彰○ ○○鄉○○段○○○○號面積508平方公尺土地（下稱系爭土地 ），雙方訂土地租賃契約，租期自102年2月15日起至103年2 月14日止。租賃期間屆期時，被告對再續約或不再續約回復 原狀交還土地，並不表示意見，惟仍繼續占用系爭土地，經 原告分別於103年2月17日、103年3月6日以伸港郵局第11號 、第16號存證信函通知交還系爭土地之後，被告通知原告表 示願續約，雙方再訂租約，期間自103年2月15日至104年2月 14日止（締約日期回推前契約到期日次日即103年2月15日） 。契約到期後雙方再續訂租約，期間自104年2月14日至104 年4月14日止。期滿後雙方再續訂租為期1個月，後以此模式 每月另訂租約至104年9月14日止（5個月訂5次租約）。由於 系爭土地於訂約前已完成鑑界並埋設界樁，四週設置完整之 安全圍籬，且已申請建照，因此雙方協議，當契約終止確定 不再續約，被告交還土地時，必須回復簽約前之狀態，故於 系爭土地租賃契約第四條第3項明定：「租約終止如不再續 約，交還標的物時，…乙方（即被告）…恢復空地、設置安 全圍籬、土地鑑界樁等原狀…。」，同條第4項明定：「… 未清除廢棄物因致而致甲方（即原告）產生代為清除之清潔 費用時，其費用由乙方負擔並核實給付甲方。」。被告於 104年9月14日契約屆滿時，一如第1次訂約時一樣，並未明 確表示是否繼續承租或願如期回復系爭土地之原狀後交付原 告，經原告多次電話通知及當面請被告表示意見，被告均置 之不理，原告分別於105年1月25日、3月22日寄出伸港郵局 第14號、第32號存證信函後，被告方於105年2月6日以和美 郵局第25號存證信函表示近期會設置安全圍籬，顯見系爭土 地此時尚未交付，被告於105年3月2日早上9時15分以電話通 知原告點交系爭土地及施工安全圍籬，原告於現地提出承租 前原始照片，並向被告指派的人員（陳先生）表示依契約「 交還土地時須恢復空地設置安全圍籬，土地鑑界椿及清除廢 棄物等原狀。」，但事後經查驗，此安全圍籬草率行事，規 格大小、柱子數量、圍籬米數、浪板高度及施工品質低落， 與原告出租前之原圍籬差異甚大，且現地留下未清理之廢棄 物，圍籬差異與未清理廢棄物詳明如下： ⑴安全圍籬部分：①原狀柱子以角鐵38MM*38MM規格，厚度 4MM角鐵焊接A字型柱子並往下挖20公分並在角鐵攛洞壁虎 鎖鎖住水泥護攔外加水泥固定，而被告僅以直徑38MM生鏽 廢空心上鐵管直接往土裡插入約15公分及任意焊補不足高 度，焊接品質低落，才完工就發現多處焊接脫落。②浪板 高度不符合，原狀為高2米上塑酯防鏽浪板，被告施工卻 用2.5米高生鏽破損浪板。高度不符合，高度越高受風面 越大，越容易倒塌。③圍籬正反面2米處需以角鐵38MM*38 MM規格厚4MM焊接，補強牢固，惟被告並沒有做補強固定 。④圍籬範圍原狀為西面35米、南面14米、東北面各10米 共69米，而被告僅做南面14米、西面25米，長度共少了30 米長。因本租賃空地位於伸港鄉公所斜對面大馬路，兩面 分別為30米及25米大馬路，三角窗人車眾多，被告圍籬施 作敷衍草率，剛完工即已傾斜，大風一來將勢必不堪支撐 ，隨時都有傾倒的危險，何況系爭土地位於濱海，東北季 風及颱風強勁，對用路人及附近住戶會有重大生命、財產 安全風險。被告所施設之系爭圍籬非但不安全且極為危險 ，隨時有釀成公安事件之虞，必須重新施設。 ⑵系爭土地現場遺留化糞池、水管及磁磚碎片未清理。 ⑶土地界樁已毀損未重新鑑界及埋設界椿。 ㈡被告因未依契約履行責任，構成民法227條不完全給付要件 ，導致原告受有損害，明細及金額如下：⑴被告施設之安全 圍籬不堪使用，已倒塌，重設費用每米長900元共69米，計 損失62,100元。⑵廢棄物清理費每車3,000元及挖土機費用 6,500元計9,500元。⑶系爭土地重新鑑界費每筆4,000元。 ⑸被告安全圍籬拆除費用扣除廢鐵殘值不足3,830元，被告 架設安全圍籬已傾斜，有公安疑慮應儘速拆除。⑹本件契約 期限屆至後，被告繼續使用系爭土地並未即時交付，是否續 訂租約不明，有原告存證信函通知為證，截至104年9月15日 起至105年3月14日止確定不續約期間共6個月，為交付土地 遲延，構成民法第229條給付遲延要件，被告須負民法第231 條遲延賠償責任。被告因遲延交付土地，原告不能以同一條 件即每月37,000元另出租予他人，致原告損失6個月租金收 益共計222,000元。 ㈢綜上，被告於契約到期後延遲交付系爭土地，且未依契約履 行施設原規格之安全圍籬，導致安全圍籬倒塌及土地界椿損 毀、廢棄物未清除，依民法第767條物上請求權之規定，並 依侵權行為之法律關係，請求被告賠償原告所受之損害；及 依同法第229條因給付遲延負第231條遲延賠償責任，第179 條規定無法律上之原因而受利益，致他人受損害者應返還其 利益；因債之給付遲延及不完全給付，致原告受有前述之損 害等。 ㈣兩造於系爭土地租約生效起，被告自行僱工拆除安全圍籬， 自行放置拆除材料於樣品屋旁，並於興建樣品屋時採用部分 角鐵，部分浪板於租地期間被颱風捲走，其餘部分於拆除樣 品屋時自行拿走，原告並未被告知保管且並無保管義務。被 告於105年2月6日存證信函回函中也自承：「…剩餘設置安 全圍籬和土地鑑界樁等原狀，近期每將處理…」等語，顯見 安全圍籬鐵材已為被告取走及土地界樁已損毀，當時系爭土 地尚未點交。被告於104年9月14日租約到期後，仍繼續占有 使用系爭土地，即使經原告以存證信函催促下，依然未及時 點交歸還系爭土地，直至105年3月2日早上9時15分才以電話 通知原告到場要點交土地及設置安全圍籬（安全圍籬並未符 合安全需求）。原告請求被告返還自租賃契約到期日至返還 土地時止之不當得利，及不履行返還土地時所應負擔之義務 ，讓原告增加不必要經濟支出之損害賠償，依法有據。 ㈤有關系爭土地點交及安全圍籬，被告答辯不實部分，茲述如 下： ⑴依系爭租約第4條約定「契約到期交還土地時，須拆除地 上臨時建物，恢復空地、設置安全圍籬、土地界樁等原狀 」，被告辯稱已點交，應負舉證責任。點交需兩造雙方到 場，被告並應依契約完成上述義務，然被告在105年3月2 日前從未向原告表明不再續約，況且被告於前幾次所訂土 地租賃契約於到期後，在沒有續約狀態中繼續占用系爭土 地而後再訂新租約之前例（如原證2所示原告103年2月17 日及103年3月6日存證信函），因此原告根本不了解被告 於契約到期後，在未點交土地前是否援前例續約？ ⑵系爭租約中載明被告不再續租點交還返土地要完成那些義 務，即契約第4條約定「契約到期交還土地時，須拆除地 上臨時建物，恢復空地、設置安全圍籬、土地界樁等原狀 」。系爭土地安全圍籬部分，在出租前已申請過建照〈建 照（100)府建管（建）字第0000000號〉，且完全按照營 建署有關安全圍籬規範施工，於現場拍照安全圍籬狀況並 向環保局報請土地開工（環保局管制N100NA2029-1），完 全符合營建署有關安全圍籬施工條件，被告所施工狀況並 未符合營建署有關安全圍籬施工，詳細狀況分述如下： ①安全圍籬柱子間距過大達2.4-2.6米中間;造成基座穩定 不佳。②柱子生鏽腐蝕、斷裂。③圓鐵管柱基座未固定造 成搖晃、傾斜牢固度不佳。不符合營建署基座需穩固規定 ，且浪板、圓鐵管生鏽腐蝕部份也不符合營建署規定（需 定期維護、油漆，如有壞損、腐朽、銹蝕、傾倒等狀況， 應隨時整修，維護其功能)。④浪板間隙過大，違反安全 圍籬全阻隔式圍籬規範。原告使用38MM*38MM角鐵，以間 距1.2米焊接A字型及角鐵交叉為一柱並往下挖20公分並打 上璧虎外加水泥固定，浪板採用上塑酯防鏽材料符合內政 部營建署營建工程。 ⑶被告所稱安全圍籬部份三得利（即出售取得對價+重新自 承租人取得+損害賠償），殊屬無理混淆視聽，詳細狀況 如下：①原告原始圍籬遭被告自行僱工拆除放置土地旁， 並在被告興建樣品屋時採用部分角鐵當建材。浪板於風災 被吹走一部份，剩餘部分於拆除時拿走。被告存證信函回 函才表示要重設。②被告所架安全圍籬米數只有39米角鐵 ，重量經換算一米重是1.74公斤（長度3排共117米長）共 203.58公斤，斜支撐角鐵17支長度1.7米共50.3公斤（1.7 7米×1.74米重×17支），廢鐵回收市價1公斤是4元，共 價值1,016元（計算式：203.58+50.3×4元廢鐵價），圓 鐵管及浪板因嚴重腐蝕已沒有多少價值，廢鐵回收殘值每 公斤市價1.5元。被告共架設18支規格直徑3公分、高2.5 米換算全部重量為123.8公斤（計算式：3.1416圓周率× 0.3直徑×2.5米×0.3厚×9.73〈基數〉×18支），殘值 共186元。另浪板部份西面28塊、南面15塊每塊高2.5米、 寬85公分總重量為445公斤（0.85米〈寬〉×2.5米〈高〉 ×0.5CM〈厚〉×9.73(基數)×43〈塊〉＝445公斤），市 價殘值為668元（計算式：445×1.5=668元）。而被告所 架設安全圍籬經換算總共價值1,870元（角鐵1,016元＋圓 鐵管186元+浪板668元）扣除拆除費用不足3,830元，僱工 拆除要兩個人各1天工資（2,500元×2）及租發電爐及買 汽油的費用約700元總費用5,700元，拆除變賣的廢錢連僱 工拆除工資都不夠，何來被告所稱三得利。如果不是自己 僱工拆除經專業拆除工程估價，每米拆除費146元全部費 用要再補貼5,694元，倘若被告認為那些廢鐵有利可圖， 請被告自行拆除。被告所架安全圍籬已搖晃傾斜、鐵管生 鏽斷裂難以再修復，基於公安，最好能儘速自行拆除，否 則颱風來臨時會發生用路人生命財產危害，屆時損害會更 嚴重。 ⑷現場所遺留廢棄物、水管管線、化糞池等，位在土地北面 電線桿附近，被告於105年4月7日存證信回函中也承認有 廢棄物並提及近期會處理。而被告卻以拍攝無上述廢棄物 南面土地之空地狀態，並配合答辯狀書中稱並無遺留廢棄 物，完全於事實不符。 ⑸系爭地土地界樁有三支，已毀損2支，東北位置在興建樣 品屋被壓毀不見，西北位置是斷裂，而被告答辯書中所稱 及拍照只有一支正確（東南面），另外一支完全指鹿為馬 ，被告照片中所指位置是隔壁土地即同段398、426地號土 地的界樁。 ⑹原告於契約到期後，先後以電話及當面告知而後寄出存證 信函表示，契約到期如不願續租須依契約第4條規定：「 須恢復空地設置安全圍籬，土地界樁及清除廢棄物等原狀 。」。然而被告卻占用系爭土地遲遲不肯交付，直到105 年3月2日早上9點15分才以電話通知原告點交系爭土地及 施設安全圍籬。事後原告發現安全圍籬草率不安全、建築 廢棄物未清、土地界樁損損，原告以存證信函要求恢復原 狀，被告卻以各種理由搪塞置之不理。 ㈥被告辯稱104年10月間拆除樣品屋時已交還系爭土地，其所 陳不實，茲分述如下： ⑴點交土地，依系爭契約被告需完成契約所載「拆除地上臨 時建築物、恢復空地、設置安全圍籬、土地界樁等原狀」 後，交還土地予原告，被告根本未履行上項義務。 ⑵被告稱已交還土地，每期電費還準時繳納，違背常情。因 系爭土地不但有被告所稱電線管路，更有塑膠水管及化糞 池排水管及碎玻璃、廢棄木頭等廢棄物，被告於租約到期 遲遲不肯交還土地，原因乃歸責於被告原本想重新規劃新 的用途，而保留電力讓台電公司持續供電，後因某些因素 而放棄此計劃，要是如被告所宣稱是基於原告所要求保留 電力，那為何被告還會去繳納電費？既然已不再承租該系 爭土地，依照合約已無繳交電費義務，大可通知原告去繳 納或不繳納讓台電公司自行斷電，準時繳交電費證明被告 為了繼續使用系爭土地之必要，繼續付費讓台電公司持續 供電，此由被告每期準時繳納電費可得到印證。被告是將 本求利的商人，凡事錙銖必較，焉有繳納無義務的用電費 用之理。 ⑶105年3月2日訴外人陳豫泓，為何還聯絡原告到現場點交 系爭土地及討論安全圍籬架設。現場除了訴外人陳豫泓， 還有安全圍籬架設公司工人可證明（被告所提估價單；安 全圍籬架設同一公司）。 ⑷兩造第一次租地既由訴外人陳豫泓代表被告與原告簽約， 租期自102年2月15日起至103年2月14日止。租約到期被告 也是在沒續約狀況下繼續使用系爭土地，直到103年4月20 日訴外人陳豫泓才以電子郵件表明續約，並遲至103年5月 28日才完成續約，由此證明被告於契約到期在無續約狀況 下繼續佔有前例可循（締約日期推前契約到期日次日即10 3 年2月15日）。 ⑸被告在庭上一直否認認識訴外人陳豫泓，為何認識訴外人 吳相佑，兩者明明同在系爭土地賣預售屋，系爭租約及簽 約多由他出面，為何不願承認認識？是否再逃避問題、真 相，還是另有隱情？ ㈦有關被告所稱原告程序部分不符部分：按民事訴訟法第255 條第1項第2款之規定，原告依前揭規定，主張本件請求基於 事實同一，除起訴書上主張構成民法229條及231條規定要件 外，參照最高法院102年度台上字第545號民事判決意旨，亦 構成民法第767條第1項、第179條、第184條規定要件，而為 訴之追加，請求基礎都源自土地租約糾紛的共同性、基於一 次解決避免浪費不必要司法資源而為之，理由如下： ⑴被告於104年9月14日系爭土地租約到期，至105年3月2日 點交土地為止（共6個月），在無租約狀況下繼續使用系 爭土地，亦即被告於該期間對於土地有事實上管領能力之 一種狀態，直到105年3月2日，訴外人陳豫泓才連絡原告 到系爭土地現場進行點交，此乃兩造不爭事實。在105年3 月2日前並未點交系爭土地，被告對系爭土地有事實上管 領能力，因系爭租約已終止，已構成民法767條第1項無權 占有要件，如原告欲使用系爭土地，被告又拒絕點交返還 土地時，原告勢必只有訴請返還土地一途，故被告只要未 點交返還系爭土地前，原告於法律上不能管領系爭土地， 而被告對於因管領系爭土地即受有利益，無論在拆除地上 物之前或之後，而於契約終止後至點交土地前之期間所受 之利益即是不當得利，至為明確。 ⑵民法767條第1項無權佔有或侵奪其占有者、民法179條不 當得利及構成對原告負有民法184條損害賠償及起訴書所 主張民法229條給付遲延要件，民法231條遲延賠償責任， 兩者都基於被告因遲延點交無權占有系爭土地，本件契約 書合意明訂租金數額，自不受土地法第97條限制。 ㈧有關證人作證陳述不實及矛盾部分，答辯如次： ⑴證人吳相佑在庭上作證稱其為台中市○○○路威霆開發公 司負責人，惟向經濟部商業司查詢威霆開發公司負責人是 戴媛芝，證人作證之陳述有偽。 ⑵證人第一次與所屬上司訴外人尤昱誠董事長（昱誠圓建設 、傳誠營造負責人）到原告家中洽談租地事宜，所遞名片 頭銜是昱誠圓建設、傳誠營造副總經理，與被告京讚建設 公司此次所推案「伸港微笑莊園帝寶系列11」企業LOGO及 名稱一致（帝寶系列10、帝寶系列11），並且由「京讚建 設公司」所推出「伸港微笑莊園」出資股東結構即是傳誠 營造、金帝寶建設、昱誠圓建設、京讚建設。由此可見證 人在此推案中居重要職位，非自稱只是代銷公司，此部分 ，證人有作偽證之嫌。 ⑶被告此次推案「伸港微笑莊園帝寶系列11」投資興建既是 昱誠圓建設、傳誠營造，而證人在這兩家公司擔任副總經 理，顯見證人與被告為僱傭關係。 ⑷證人在庭上稱：「從土地簽約、興建樣品屋、水電發包、 電力停用、廢棄物處理、安全圍籬架設、拆除安全圍籬大 小事全包」，已超越自稱代銷公司範圍，庭上應訊中話語 常說「阮董」所指既是訴外人「昱誠圓建設」、「傳誠營 造」負貴人「尤昱誠」。 ⑸證人吳相佑與其特別助理陳豫泓帶著被告「京讚建設公司 」大小印章，與原告第一次簽約時，閒聊中透露此次推案 自己只投資一小部分只是小股東，主要股東有「傳誠營造」 、「金帝寶建設」、「昱誠圓建設」、「京讚建設」還開 放其他暗股，暗股主要還有伸港當地人士蘇錫岩、王德慶 等訴外人。 ⑹證人稱現場遺留化糞池及磁磚只要請一個工人半天花1,00 0元就可以處理，根本與事實不符。依據現場原告開挖後 不但有磁磚，還有塑膠管、化糞池水管、碎玻璃、廢木頭 等，土地主要污染面積範圍達12米長、8米寬、深度達0.2 5米，土方有24立方公尺（12米×8米×0. 25米）經換算 後如以35噸位車輛載運，可承載13.8立方米土方，一車要 價3,500元，需要1.7台車（一台35噸車輛是車斗10米長、 2.3米寬、0.6米高，土方容量才13.8立分方公尺），以一 人之力如何清除，被告信口雌黃毫無計算根據，把清除費 用嚴重低估。系爭土地因在沒開挖前不知道污染狀況，開 挖後方知被告把廢棄物埋在土中混合正常土壤， 從外觀 上估算以為只要一台車，實情非然。 ⑺證人吳相佑根本未參與第2次租約及後續租約事證，其記 憶乃停留第一次租約內容階段，如系爭契約第4條：「原 約乙方（被告）於租期屆滿時…乙方土地內建物應視同廢 棄物，甲方（原告）有權強制拆除或無償歸甲方所有，乙 方不得異議。」，第2次修正為：「…乙方(被告）須拆除 地方上臨時建物，恢復空地、設置安全圍籬、土地界樁等 原狀」，在第2次續約洽談中原告已表明租約到期需依契約 第4條拆除地上臨時建物，恢復空地、設置安全圍籬、土 地界椿等原狀。 ⑻證人吳相佑作證陳述：「我個人的判斷，應該是因為颱風 刮走，至於原告說用土方覆蓋，我認為這不可能，因為要 有土方，又要有挖土機…」等語。與事實不符，因為系爭 土地現場確實被挖土機挖的坑坑洞洞，且安全圍籬確實被 土方所覆蓋。綜上可知，或因證人記憶的不可靠性其陳述 與事實有落差，加上證人有重聽，對於外界資訊的接收及 判斷都失準確，其所陳述真實性就更該存疑了；又或因證 人在本件訴訟上有與被告有著相同的利害關係，而為不實 之陳述，以維護其與被告共同的利益。 ㈨有關被告陳述不實及前後矛盾部分，答辯如下： ⑴被告於答辯狀(二）第2頁第5行：「…至多以土地法第97 條等規定之申報地價年息5%為計算上限。」，然前開土地 法第97條規定為「10%為上限」，被告蓄意誤導。 ⑵被告答辯狀(二）第2頁第17行：「…於被告人員拆卸原所 設安全圍籬後，吳相佑詢問原告要將安全圍籬等材料放置 何處，原告向其表示放在樣品屋旁邊既可…」等語。事實 上原告根本不知道被告哪天要來拆除，何來表示放置樣品 屋旁，況且當時樣品屋尚未興建，如何表示放置樣品屋旁 呢？可知其所述全為杜撰之詞。 ⑶證人吳相佑委託他人興建樣品屋時，被告使用原告安全圍 籬一部分角鐵當樣品屋建材，拆除樣品屋後尚有部分角鐵 遺留可為證，安全圍籬於拆除後的浪板及角鐵，在拆除樣 品屋的同時一併遭被告載走變賣，這可從被告存證信函回 函中承認剩餘設置安全圍籬和土地界樁等原狀看出，顯見 原告並未接受保管。要不然被告豈敢為小利冒竊盜罪之風 險，使用原告的角鐵及拆除樣品屋後順便把角鐵、浪板載 去變賣。 ⑷被告答辯第4頁第15行辯稱：「只有小量地表之廢棄物， 根本無需動用挖土機」。那被告訴訟代理人於105年9月6 日開庭時又稱:「我方認為清理費用是2000元，…另挖土 機費用，我方是同意原告先前主張的6000元。」，由上揭 被告陳述前後自相矛盾，避重就輕。依原告前往挖掘後發 現主要土地污染面積範圍達12米長、8米寬、深度達0. 25 米，廢棄土方有24立方公尺，如以35噸位車輛一台3,500 元換算成清除廢棄物要1.7台車，這還不包括乾淨土方損 失費用及其他少量污染土地範圍廢棄物。 ⑸被告訴訟代理人庭上所提挖土機6,000元，廢棄物清除費 2,000元是20噸車輛價錢。而原告所估價的是35噸車輛3, 500元，兩者間差距是車輛大小及噸位差別，所以價錢有 差。 ⑹被告辯稱土地界樁仍在，然被告卻由自己存證信函回函中 表示近期將處理，不是前後矛盾嗎？既然界樁乃在，哪來 近期將處理之問題？ ⑺被告稱在103年2月15日後「續訂租賃契約」時…原告原本 要求自租金每月26,000元調漲至每月62,000元…等語。原 告與被告原本就約訂租約一年，本應照租約履行，因原告 已在系爭土地申請建照，花費建築師費用及政府規費近20 萬元，原本已洽詢過超商租賃，因被告遲遲不肯拆屋還地 ，讓原告喪失已洽談好出租予超商的機會（因當初跟超商 談的租金是一坪1,200元要租50坪，租金是6萬元），原告 多次存証信函催促，被告完全置之不理，原告迫於無奈接 受被告所提每年調漲5,000元，租約由被告所擬訂，完全 不是被告所稱：「未檢視契約其他條款內容，因而未發現 原告提出之新契約書內容已作加重被告責任修正之情事。 」，此點可由陳先生所發予原告電子郵件（內容文為：李 董您好這是伸港微笑莊園在彰化縣○○鄉○○段○○○○號 的土地租賃契約，請你過目，如果沒有疑問，我會請小姐 把資料準備起來，謝謝微笑莊園陳豫泓），可證明契約內 容文字是被告所擬撰，原告豈會不知契約內容。 ⑻被告想保留電力，後因某些因素放棄計畫，由被告每期準 時繳納電費可得到印證。證人作證時稱：「廢除電應該是 建設公司去處理，不是我在管。」，而被告於「民事答辯 （二）暨聲請調查證據狀」第4頁第6行卻稱：「吳相佑方 著手辦理停電、拆表事宜，…」，兩者何者為真？ ⑼被告訴訟代理人稱：「鈞院履勘時，系爭土地上沒有安全 圍籬，也沒有原告所述上情，因為如果是土方覆蓋，不可 能完全看不出來」。此完全與事實不符，因為經被告清除 多日可看出確實有安全圍籬且被土方覆蓋。 ㈩本件被告以民法第230條、第235條、第237條作為抗辯為無 理由。被告於104年10月中旬後拆除樣品屋，原告事先並未 接獲通知到現場，原告完全是在事後才被告知樣品屋已拆除 。被告辯稱基於原告要求保留樣品屋，造成拆屋遲延。此為 不實，原告早於第2次簽約時既表明不願保留樣品屋，這點 可從第2次租賃契約書要求被告增加第4條「…拆除地上臨時 建物、恢復空地、設置安全圍籬、土地界樁等原狀」看出， 被告不能空言，請舉出基於原告要求保留樣品屋之相關證據 以實其說。被告屢稱遲延交付土地可歸責原告，尚有何原因 ，那請被告一一舉證，以明原告責任。系爭土地點交予原告 需履行契約第4條義務（拆除地上臨時建物、恢復空地、設 置安全圍籬、土地界樁），被告於104年10月中旬拆除樣品 屋後並未完成上述義務，此點可由被告存證信函回函中得以 證明。依民法第235條前段規定，本件被告未依債務本旨實 行提出給付（履行契約第四條規義務），不生提出之效力， 至為明確。綜上，被告於契約屆滿遲延交還土地，且未依契 約履行系爭租約第4條拆除地上臨時建物、恢復空地、設置 安全圍籬、土地界樁等原狀。後雖有架設安全圍籬，但經檢 視其品質草率且不安全以至於在105年9月28日、9月29日天 鵝颱風來襲期間，被告自行僱用挖土機把圍籬推倒，並覆蓋 土方，把原來平坦土地挖掘坑坑洞洞，讓原告徒增不少清理 費用，且土地界樁損毀、廢棄物未清理等等。 被告所提由達有有限公司所估價為每米750元計69米共51,75 0元，兩者間差異係原告角柱有估價鑽孔打洞並上膨脹螺絲 外加水泥固定，而被告估價單上並無此加工。安全圍籬是針 對SRC建物的圍籬，必須要符合營建署乙種建築規範，會再 陳報此規範。因為要回復原狀，如果回復原狀，原告原本就 是要興建房屋為前題而設置安全圍籬。被告所設置安全圍籬 不堪使用，這是依據營建署的標準來看，例如基座不穩定， 還有柱子生鏽、腐蝕、斷裂，又浪板傾斜，不牢固，而且浪 板之間的間隙過大，重設費用62,100元（每米900元，共69 米），因為當時有請人估價。對於被告抗辯之金額，清運跟 挖土機的費用，就是去請人來看的。廠商是否來作證，因為 差距不大，一般民眾也不願來作證。原告主張民法第231條 遲延交付土地之賠償，期間是104年9月15日起至105年3月14 日，原告受有不能以同一條件（每月37,000元）出租他人， 受有222,000元損失，租金就是按照原告與被告最後所定的 契約租金來做計算。原告是颱風前一天去巡視，大概下午5 點之前安全圍籬還在，隔天颱風進來之後，原告在早上10點 多去看，安全圍籬不見了，也不曉得去哪裡，經原告仔細檢 視，才發現不曉得是何人在半夜僱請挖土機將安全圍籬用土 方覆蓋，原告估計時間是晚上，所以履勘的時候也看不到， 原告有拍照。現場遺留之塑膠管，原告沒有要求被告留下， 那個管子是PVC，所以認為是水管。本院履勘後，被告並沒 有約說要在隔天要去清除。被告所稱的磁磚集中在一處，是 原告自己用人工加以清理集中在一處。被告如果不承認有移 除安全圍籬，原告可不可以去警局報案。105年10月29日吳 相佑有叫人去現場清除，但只有清理一個化糞池、一支水管 、一小部份的磁磚，其他大部分的廢棄物都沒有清除，工人 只是去清除廣告電線桿，並不是為了去清除其他廢棄物，現 場的廢棄物還沒有清。從原告的照片可以看出，在承租之前 並沒有廢棄物，另也可以從GOOGLE的街景照片可以看出之前 並沒有這些廢棄物。原告提出照片顯現的日期之所以不同， 一個是11月29日被告去挖電線桿時原告所拍攝的，另12月19 日的照片，是原告收到被告提出的準備㈢狀稱已經清除，特 地去拍攝的。另證物8的存證信函，被告已經承認有廢棄物 等語。 三、被告則聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利判決，併願供 擔保免為假執行。其答辯略以： ㈠程序部分：原告起訴時就其所稱之租金損害係以民法第231 條遲延賠償責任為請求權基礎，而該等遲延賠償責任，係建 立在債務人遲延、債權人因遲延而生損害之要件上，與第76 7條第1項、第179條、第187條等規定要件及所生效果、賠償 範圍及金額計算等情截然不同，故法院審理時調查之訴訟資 料或基礎事實大部分不同，顯非本於同一基礎事實。足徵原 告所為上開訴之追加，於法不符。 ㈡實體部分：民法第767條第1項規定，無從為金錢請求之基礎 。另被告須依第179條規定返還不當得利之前提要件，乃被 告受有使用系爭土地之利益，然被告在系爭租約終止後已無 使用系爭土地，乃兩造不爭之事實，有爭執者，係原告已否 點交、接管系爭土地？足證被告在系爭租約終止後已未受有 使用系爭土地之利益（至於原告有無接管，能否使用收益則 係別一問題），至為灼然。被告既無受利益，自無返還之義 務。且原告所謂之利益，亦不能直接以系爭土地租金計算， 至多以土地法第97條等規定之申報地價年息5%計算為上限。 另被告並無因故意或過失而侵害原告之土地所有權，原告未 證明被告有該當上開要件之行為，亦未證明因此行為致其所 受損害為何（損害金額並不同於系爭租約租金數額），空言 主張，自無可採。 ㈢兩造租賃系爭土地之過程如下： ⑴兩造於102年2月15日至104年9月14日止之期間內，陸續就 系爭土地合意成立如原證一、原證三、原證四、原證五、 原證六所示之土地租賃契約。訂約後，被告基於自己使用 系爭土地之計書，經原告同意後拆除原坐落於系爭土地上 之安全圍籬，並按原告之指示將拆除後之圍籬材料即烤漆 浪板放置於原告指定地點。 ⑵兩造土地租賃契約於104年9月14日終止，被告欲將作為房 屋銷售中心之臨時建物遷往他處，正當被告欲拆除之際， 原告表示欲依照契約第4條第3項約定承買該臨時建物，被 告因而按同條項約定「取走約定之物件」。但原告嗣後反 悔不願承買，惟已因此造成被告拆除系爭土地上建物之時 間延宕。於原告確定不承買臨時建物後，被告即拆除之， 於同年10月中旬拆除完成，原告並確認系爭土地已回復原 狀。詎料，於被告交還系爭土地後時隔3個月之際，原告 突然以被告未依照系爭土地租賃契約第4條約定回復原狀 為由，要求被告重新清空現場廢棄物並設置安全圍籬。被 告接獲通知後，本於善意即行處理，惟在設置安全圍籬時 ，因原告未妥善保管原先拆除後之安全圍籬材料即烤漆浪 板，致無法覓得，被告為求圓滿，遂出資購買烤漆浪板並 按先前範圍施工架設。 ㈣原告主張被告未回復原狀云云，與事實不符，說明如下： ⑴安全圍籬部分：被告否認原告起訴狀附原證九照片之真正 ，且該照片拍攝之時間，是否為被告承租系爭土地時之原 狀，亦無法確定，自無法憑此證明被告承租系爭土地時之 原狀為何。矧參原告提出之照片中，亦無法看出原告所稱 原安全圍籬上有「角鐵打洞上壁虎」、「A字型角鐵上水 泥」、「高2米上塑酯防鏽浪板」等情存在。又依照原告 自稱為原狀之上揭照片中，亦可看出該安全圍籬上業已生 鏽、腐蝕，顯然僅屬「堪用」之狀態。既係如此，自無權 要求被告提供「全新」之烤漆浪板設置安全圍籬。次查， 安全圍籬之材料即烤漆浪板、角鐵等物，本非不可重複利 用。兩造雖約定「乙方須拆除地上臨時建物，恢復空地、 設置安全圍籬、土地鑑界樁等原狀」，但並非謂被告應自 行出資購買安全圍籬之材料替原告設置。 故被告雖有「 回復」安全圍籬原狀之義務，但並無「購置或提供」安全 圍籬材料或「保管」原安全圍籬材料之義務。從而，被告 既已於拆除安全圍籬後放置於原告指示之地點，原告即應 自負保管責任，並在被告履行回復原狀之工程時，提供原 安全圍籬材料予被告架設。否則原告豈非既能取得原安全 圍籬之浪板材料加以出賣，又能自被告處取得設置安全圍 籬之請求權，形同雙重得利，於法不符。又查，被告於租 約終止後設置之安全圍籬，與承租前原本之安全圍籬品質 、形式均相仿，已符合前揭實務見解所認「回復原狀」之 條件。故原告於本件起訴時所為之種種指摘，均屬無據。 殊料，原告於被告架設安全圍籬後竟仍無理要求，並藉之 稱該圍籬施作草率、要求損害賠償云云。原告之主張，形 同在雙重得利外，進一步企圖三重得利（出售取得對價＋ 重新自承租人取得＋損害賠償債權），殊屬無理。退步言 ，縱假設原告有其所稱之損害，亦未說明其計算之依據並 證明主張（如原安全圍籬長度69米、每米900元等情）屬 實。 ⑵廢棄物清理部分：經被告再次至現場確認並以相片紀錄， 並無發現原告所稱廢棄物，故原告之請求，自無理由。且 縱假設系爭土地上有廢棄物存在，被告並非不願出面清理 以回復原狀，參照最高法院79年台上字第1826號民事判決 理由，原告自不得捨回復原狀而直接向被告請求金錢賠償 。 ⑶土地鑑界樁之部分：系爭土地上之土地鑑界樁並未遺失， 且兩造間之土地租賃契約中並未約定於契約終止後須重新 鑑界，故原告自無權請求鑑界費用。 ㈤參照最高法院著有104年度台上字第1060號、95年台上字第 2895號判決意旨，所失利益非指僅有取得利益之希望或可能 為已足，且應具備依通常情形，或依已定之計劃、設備或其 他特別情事，具有客觀之確定性。 ⑴原告所稱被告是否續訂租約不明云云，與事實不符。被告 於104年9月14日即已未再占有、使用系爭土地，而至同年 10月中旬，原告確定不承買系爭土地上之臨時建物後，被 告即拆除該建物。從而，原告早已得管領使用系爭土地。 且依原告提出之原證七存證信函內容可知，原告早已知悉 兩造間系爭土地租賃契約已經終止，僅因原告當時對系爭 土地之狀況是否符合回復原狀之定義有所爭執，因此要求 被告重新清理，故被告自無交還系爭土地遲延之情存在， 原告無從要求給付遲延之損害賠償。 ⑵又依兩造間土地租賃契約書已明定租賃期間為「104年8月 15日起至104年09月14日止，共計一個月」，且無任何續 約條款。次按民法第451條之規定，被告於租賃期滿後即 表示不願繼續續約承租，並且遷離未再繼續使用系爭土地 ，自不存在法定租約更新之要件。從而兩造間之土地租賃 契約已因租期屆滿而終止，此後原告欲向他人招租或繼續 與被告洽商，乃原告之自由。故原告以被告是否拒絕其繼 續承租要約為判斷交付系爭土地之時點，全然無據。 ⑶退步言，縱「假設」被告有部分廢棄物未清理完成，惟原 告亦得依約自行清理後出租他人，再向被告請求清理費用 。亦即原告既然因租賃契約之特別約定而取得清理系爭土 地地上物品之免責權限，則遲延清理系爭土地上廢棄物之 風險與損害，即應移轉由原告負擔。 ⑷矧原告於租約期滿時即已得管領使用系爭土地，若原告欲 主張被告未交付系爭土地、並因而限制原告之管領使用權 限，致伊無法出租系爭土地，自應先舉證被告未交付系爭 土地。而就主張被告未回復土地原狀之部分，除應舉證被 告未回復原狀之事實外，亦應舉證因被告未清理廢棄物造 成系爭土地難以出租他人。若無法舉證被告行為與原告所 受損害間之因果關係，自無權要求被告賠償其損害。 ⑸原告將系爭土地出租予被告前，並未出租予他人，顯見伊 並非長期、有計劃性之出租，嗣後更未見原告繼續招租（ 提出繼續出租之預定計書），或有他人前來承租。足徵原 告於本件主張之租金預期利益，顯不具備客觀確定性，毫 無疑義。 ㈥兩造於102年1月11日開始合意租賃系爭土地並簽訂原證一所 示土地租賃契約書時，該契約第4條並無約定承租人即被告 於租約終止時之回復原狀義務包含「設置安全圍籬、土地鑑 界樁等」，而被告當時係由訴外人吳相佑代理被告與原告洽 商、談妥一切租賃細節。經查： ⑴訂定系爭租約後，原告向吳相佑表示須由被告替其拆除系 爭土地原圍繞之中古圍籬材料，於被告人員拆卸原告所設 圍籬後，吳相佑即詢問原告要將該等材料放置何處，原告 向其表示放在樣品屋旁邊即可，吳相佑遂問若該等材料被 偷或被風吹走怎麼辦？原告回以該等中古建材不會有人來 偷；以石塊壓住堆疊之浪板即可避免其被風吹走，吳相佑 因而指示工人照原告所述辦理，原告並於完工後檢視放置 上開圍籬材料之狀況。104年間陸續幾次颱風侵台，吳相 佑即曾目睹原告自己於馬路或空地上撿拾上揭浪板並放回 原處。由此可證係原告自己負責保管拆卸後之圍籬材料， 並指示被告施工人員將該等材料放置於系爭土地上樣品屋 所在位置旁，諉無疑義。 ⑵吳相佑委託他人於系爭土地上起造三層樓之樣品屋時，因 係供消費者參觀及實地體驗，故基於安全及外觀之考量， 全部以嶄新之材料起造，且材料規格亦較原告前揭中古圍 籬材料為粗，且於建造該樣品屋期間，原告每天到場巡視 （原告本打算在預售結束後要購買該樣品屋為己用），被 告之人若有盜用其圍籬材料之情，原告豈可能不加制止？ 故原告於105年7月27日之民事準備書狀諉稱被告之人建造 樣品屋時盜用其圍籬之部分角鐵云云，全然無稽，亦與常 理不符。 ⑶原告嗣後在103年2月15日後續訂租賃契約時，方在租賃契 約書第4條加入「設置安全圍籬、土地鑑界樁」等內容，被 告因係續訂租約，故在與原告談妥調漲之租金數額後（原 告本要求自原租金每月26,000元大幅調漲至每月62,000元 ，被告不接受此等坐地起價之要求，協調後方僅調漲至每 月31,000元、37,000元），即未特別檢視契約其他條款內 容，因而未發現原告提出之新租賃契約書內容已作加重被 告責任之修正。綜上可知，被告並無保管拆卸後圍籬材料 之義務，拆卸後圍籬材料之放置地點及存放方式，均係按 原告指示而為，從而，原告要求被告於租約終止後，按其 已遺失或毀損之原圍籬材料回復原狀，顯無理由。 ㈦系爭土地現場所留塑膠管路並非水管，係電線管路，訴外人 吳相佑於鈞院履勘現場時更已說明因當時向臺灣電力公司申 請之臨時電力規格係「動力電」（功率較高且申請及牽線費 用較貴），故原告於租約終止時即告知伊要留用，所以方未 拆除該等電線管路。原告誤認在先，當鈞院履勘時聽聞吳相 佑澄清後，於其民事準備二狀雖未再主張被告未清除水管， 但卻改諉稱被告若有點交系爭土地，豈會平白代繳數月電費 云云。然查，於點交系爭土地數月後，原告改變心意，通知 吳相佑稱其不留用該臨時電力了，吳相佑方著手辦理停電、 拆表事宜，係因此方令被告多負擔數月基本電費。且若如原 告所稱租期屆滿後被告尚使用系爭土地數月，則何以原證二 十所示電費自104年11月份起，均僅有基本電費（即無用電 ）？由此益徵被告於104年11月之後，確實已未再使用系爭 土地。 ㈧原告主張被告應負之違約責任、範圍、清理與修繕費用等均 無理由，分述如下： ⑴雖系爭土地有遺留小型化糞箱及磁磚碎片，被告已前往清 理，故原告無庸支出清理費用，且此等小量且在地表之廢 棄物，根本無需動用挖土機工作。 ⑵原告不能證明其出租前裝設之安全圍籬數量及材質（例如 幾成新，或有鑽孔打洞、上膨脹螺絲加水泥固定等）及被 告於租賃期間負有此等材料之保管義務；亦不能證明被告 於租期屆滿後應其要求（非被告自認有為原告保管或提供 圍籬材料之義務）裝設之安全圍籬，與出租前原狀不符。 故原告空言主張安全圍籬費用每米900元，共需69米云云 ，全非事實，被告否認之。原告主張之中古圍籬材料價格 高於市價，有被告於105年9月6日言詞辯論時提出之被證 三估價單可證。再者，原告因今年9月25日登台之梅姬颱 風毀損系爭土地上圍籬，因而將之拆除，其拆除費用與 本件紛爭毫無關連，原告因清理天災引起之事故，竟向被 告增加請求拆除費用扣除廢鐵殘值不足額3,830元，全無 可採。 ⑶系爭土地出租前之界樁仍在，且被告並無於租期屆滿時為 原告負擔申請鑑界費用之義務。 ㈨被告於104年9月14日系爭租賃契約終止後，即行遷出系爭土 地並通知原告接管，於整理系爭土地時，被告本欲拆除做為 預售屋用途之臨時建物，惟係因原告先表示欲購買該臨時建 物，嗣後又反悔不買，始延宕至同年10月中方拆除、整理系 爭土地完成，故此段時間之延宕自不得歸責於被告。嗣於原 告確認系爭土地回復原狀再隔3個月後，原告突然要求被告 須重新清空現場廢棄物並設置安全圍籬，被告雖本於善意配 合處理，但原告始終未將其保管之前揭拆除後圍籬材料交付 被告以便施工安裝。故被告無法以拆卸前原有材料回復原本 安全圍籬之原狀，係肇因於原告未盡其協力義務，按民法第 230條、第235條、第237條等規定，無可歸責於被告。矧告 嗣後以相當品質之中古角鋼、浪板等材料圈圍系爭土地，揆 諸通常社會生活經驗法則，堪認已完成承租人依一般租賃契 約約定內容所負之回復原狀義務。原告於本件之主張，顯違 誠信。又原告陳稱系爭土地上雜亂等情，乃被告交還系爭土 地後3個月，原告才向被告提出，自無從認定原告所謂之髒 亂或垃圾，均為被告所留。綜上所陳，被告確實已經交付系 爭土地與原告。退步言，縱假設鈞院認為原告於104年3月14 日之前尚未接管系爭土地，然接管系爭土地乃需原告配合之 行為，非被告一人可完成，按民法第235條之規定，被告於 104年10月間既已通知原告接管系爭土地，原告卻因可歸責 於己之事由而未配合接管，原告之受領遲延行為，被告無何 賠償責任可言。 ㈩原告稱其在出租前有申請建照且按營建署有關安全圍籬規範 施工，並向環保局報請開工，被告架設之安全圍籬不符合營 建署規範云云，均無可採，被告否認原告於前揭書狀內主張 其設置之安全圍籬具有之規格、材質、品質等情屬實，亦否 認原告所設安全圍籬品質符合其所舉營建署關於安全圍籬之 施工品質。原告所舉原證十一圖三、四等照片無法辨識文書 內記載內容，且參此等文書外觀，應係原告欲起造房屋之建 造執照及申報資料或繳款書，根本與系爭圍籬材質或是否符 合規範無關。原告藉之比附援引，並無可採。先不論原告陳 稱被告設置之安全圍籬品質不佳、不符合營建署施工規範之 要求乙情是否屬實，惟本件檢視被告有無盡回復原狀義務之 標準，係比對原告出租前設置之圍籬品質，非比對營建署施 工規範。故原告以營建署施工規範內容檢視並主張被告未盡 回復圍籬原狀之義務，顯然無稽。 若鈞院認原告有權對被告請求系爭租約終止後之不當得利， 則其計算基礎係按土地法第97條規定，並非按系爭租約約定 租金計算，矧被告於系爭租約終止後並無使用收益系爭土地 。 證人吳相佑為威霆開發有限公司法定代理人戴媛芝之配偶， 且為該公司實際負責人，該公司主要業務為代銷房屋。原告 不明就裡即稱吳相佑證稱其為威霆開發有限公司實際負責人 乙情不實，並無可採。房屋代銷公司主要業務係為建設公司 銷售預售屋或新成屋，因消費者通常不瞭解或不理會「代理 」之法律關係，代銷公司人員為於銷售中心方便代表建設公 司銷售房屋之目的，印製使用之名片均會直接冠以建設公司 之名，否則易令消費者質疑其究竟有無權銷售預售屋，徒增 困擾。故原告以名片即謂吳相佑受僱於被告，並無可採。另 吳相佑並非被告之股東，原告稱吳相佑私下向伊表示為小股 東云云，子虛烏有。 系爭土地上之磁磚碎片及小型化糞池，被告已全部清除、運 離，有照片可證。原告猶主張此部分之清除費用或損害云云 ，顯無可採。原告主張吳相佑與其特別助理陳豫泓根本未參 與第二次租約及後續租約事宜，故其記憶仍停留於第一次租 約內容云云。然查，如原告所提原證21電子郵件，足徵原告 關於第二次以後之租約締約等事宜仍是與陳豫泓聯繫；租約 終止後之交還土地事宜，亦係與陳豫泓聯繫並會同至土地現 場勘查。是可證原告前開主張，顯非事實。 關於回復原告出租前於系爭土地設置之圍籬原狀乙節，原告 之請求並無理由，說明如下： ⑴證人吳相佑證稱：承租前原告於系爭土地上設立之圍籬係 伊代表威霆開發有限公司去拆除的，拆除後有問原告要將 該等材料放置何處，原告就在當地指了一個地點要伊集中 放，並說只要放重物壓著就可以，所以我們就放在接待中 心的後面，並以鋼材、角鐵還有幾塊石頭來壓著。雖原告 質疑當時接待中心即樣品屋（被告出資，威霆公司發包給 裝潢公司搭設）還未蓋好，如何能確定樣品屋後方為何處 。然在承租系爭土地，被告公司與吳相佑原已規劃、確定 系爭土地之配置及樣品屋位置，故在拆除圍籬時為求日後 美觀，以免消費者看見土地上有凌亂之建材，吳相佑即將 之放於樣品屋所在位置後方，並無何不實之處。另證人上 開所述，可證拆除後之圍籬材料係由原告自己負保管責任 。 ⑵吳相佑亦證稱在搭設樣品屋過程中，原告雖然沒有每天來 ，但有時候一天來兩、三次巡視，且原告有去跟師傅講說 要裡面要多加鋼材，要堅固一點，因為之後是否這個樣品 屋要留給他，所以伊重視這個安全結構等等。是可證被告 辯稱並無竊取拆除後之安全圍籬材料乙情與事實相符，原 告指摘被告竊取云云，毫無可採。 ⑶吳相佑證稱：不承租時回復安全圍籬之材料係以當初拆除 的圍籬，但因為歷經多次颱風，已經散落到剩沒幾塊，後 來這個安全圍籬是因為建設公司在別的地方使用過，用完 拆除之後，我就向被告公司建議就幫原告搭圍籬，既然都 做好了，為何還要求償等等。由此足證系爭租約課予被告 回復圍籬之義務，係以承租前之圍籬材料復原；而此圍籬 材料係由原告自己負保管之責。故原告因舊有圍籬材料遺 失而要求被告須賠償伊其出租前所設圍籬材料等費用，全 無理由。 ⑷原證八所示被告寄發之存證信函雖有記載：「剩餘設置安 全圍籬和土地鑑界樁等原狀，近期內將處理」。然被告所 寫上揭文字係指應吳相佑之建議，以自己所有之圍籬材料 無償為原告於系爭土地上設置安全圍籬，並未表示被告有 按原告要求之標準出資在系爭土地上設置安全圍籬之義務 。原告以存證信函內之前揭文字即論稱原告無保管原有圍 籬材料之義務乙情，違反論理法則且非事實。再以土地界 樁而論，上開存證信函內同樣有提及土地鑑界樁原狀，但 實際上系爭土地原有之鑑界樁仍在，並無遺失。是由此客 觀情狀及被告於上開存證信函內所寫文字，亦堪推知所謂 剩餘設置安全圍籬和土地鑑界樁等原狀，近期內將處理乙 詞，僅係表示被告會偕同原告處理上開事務，並非表示被 告承認原有安全圍籬或土地鑑界樁已遺失，被告有將之回 復原狀之義務，至為灼然。 ⑸被告無償設置於系爭土地上之圍籬已遭颱風颳走，原告主 張是有人用土方覆蓋云云。然查鈞院履勘時，已見系爭土 地上並無倒地或遭覆蓋之圍籬，且吳相佑亦證稱若係以土 方覆蓋，必須要先運來土方，再動用挖土機施工，除非有 善心人士怕圍籬飛走，否則顯無可能。而鈞院履勘時現場 亦確實不見有任何挖土機施工過之跡象，足證原告稱圍籬 仍在，係被土方掩蓋乙情不實。至於原告提出證23編號7 、8照片不知是何時所拍，亦與鈞院至現場履勘時之狀況 不同，不能證明原告之主張屬實。 ⑹因被告大多係委由吳相佑處理系爭土地現場所生狀況，故 亦係請其著手辦理停電、拆錶事宜，吳相佑於鈞院之證述 與被告於答辯內狀所述並無衝突。又吳相佑證稱：樣品屋 大概是在9月跟10月之間拆除，被告的老闆有叫伊問原告 要不要留樣品屋，要的話可以賣，伊有問過原告，原告說 要考慮一下，等原告回覆說他不要，我們就拆了。故原告 主張是在拆除樣品屋後其方知悉云云，毫無可採。何況系 爭最後一份租約第四條第3項約定：「租約終止如不再續 約，交還標的物時，乙方之地上物設施，以當時乙方開出 之金額看甲方是否願意承買，…如甲方不願意承買時，… 」，足證原告於訂約時即保留購買樣品屋之權利。而被告 若能售出樣品屋，可藉之收回一些成本，否則最終亦係拆 除廢棄。既係如此，揆諸常情，被告豈可能不問原告即先 拆除樣品屋，徒增損失？而原告主張由上揭系爭租約第4 條內容，即可證明伊在第二次簽約時即表明不願保留樣品 屋云云，更係對上開約定內容之曲解，毫無可採。 契約約定於104年9月14日到期，到期後租賃關係就終止。被 告否認土地現場遺留化糞池、水管、磁磚碎片及土地界樁已 毀損，土地的界樁仍然存在。被告認為清理費用應該是2,00 0元，但沒有估價單，因為沒有正式委託廠商，所以不願意 開估價單給被告；另挖土機費用，被告是同意原告先前主張 的6,000元；另被告認為清除該等廢棄物，不需要動用挖土 機。土地重新鑑界被告認為一筆是4,000元。契約對於設置 安全圍籬，當時並沒有約定要由被告提供材料或保管材料， 被告的花費是購買材料還是僱工費用，被告否認原告所稱不 堪使用，亦否認基座不穩定、柱子生鏽、腐蝕、斷裂，浪板 傾斜，不牢固、間隙過大等情形，若真有類似的情況存在， 也是與當時原告點交土地給被告使用時之圍籬狀態相同，且 原告收回系爭土地後，自己去搖晃圍籬或者在點交後才發生 的損壞，與被告無關。原告主張重設費用，被告提出如被證 3所示估價單，認為回復費用包含材料，重新裝設應該是54, 338元，為七成新的材料，品質已超過圍籬原狀。原告在颱 風後將受損的圍籬拆除，是因為原告自己要使用系爭土地之 目的，與被告有無債務不履行無關，所以不能向被告請求此 部分費用。鈞院履勘時，系爭土地上沒有安全圍籬，也沒有 原告所述上情，因為如果是土方覆蓋，不可能完全看不出來 。現場遺留之塑膠管，是電線的電路管，是原告要求要留下 動力供電的原因才沒有挖除。法院履勘後，被告是跟工人約 105年11月23日要去清除，現場磁磚碎片大多集中於一處； 被告沒有在颱風前去挪移系爭土地上的安全圍籬。陳豫泓係 受僱於吳相佑經營的威霆公司，係受吳相佑指示與原告協調 會同相關的點交事宜，如有碰到任何問題，也會直接向吳相 佑報告，所以原告稱第一次租約之後的事情吳相佑均未參與 等等，顯然與事實不符。另原告表示系爭土地上的廢棄物， 被告不知是否真有此等物品，縱使有，也不是被告承租後遺 留的，因為系爭土地為空地，可能因為任何人或者風力的吹 襲而將廢棄物捲入系爭土地內，所以原告表示被告遺留廢棄 物沒有清除，被告否認之，原告提出的照片，其上顯現的日 期不同，被告也否認該照片與原告之陳述屬實。另GOOGLE的 街景照片沒有辦法呈現系爭土地上清楚的狀況，而且系爭土 地出租前佈滿長的草或者是灌木，無法看清地表的情形，而 由被證1照片可知系爭土地上沒有廢棄物，被告承租系爭土 地只不過是蓋了樣品屋，及做為銷售廣告之用，所以不會產 生工程廢棄物，原告拍攝照片上顯現之廢棄物確實不是被告 承租後所遺留。原證8所寫的廢棄物是指磁磚碎片而已等語 。 四、得心證之理由： ㈠原告主張被告自102年2月15日起向原告承租系爭土地，先後 多次訂立定期租賃契約，最後為104年8月15日起至104年9月 14日止等語，為被告所不爭執，且有土地租賃契約書在卷可 稽，自堪信為真實。 ㈡原告又主張上開契約終止後，被告違反契約第4條第3項之約 定，在土地現場遺留化糞池、水管、磁磚碎片，故請求清理 費1車3,000元、挖土機費用6,500元；又系爭土地界樁已毀 損，未重新鑑界及埋設界樁，故請求土地重新鑑界一筆4000 元；被告設置安全圍籬不符營建署乙種建築規範且不堪使用 ，故請求重設費用62,100元；以及被告未將系爭土地點交予 原告，原告受有不能以同一條件即每月37,000元出租他人之 損失，自104年9月15日起至105年3月14日共6個月，請求222 ,000元；又被告所架安全圍籬價值扣除拆除費用不足3,830 元，被告亦應賠償，共請求301,430元等語，則為被告所否 認，並以前詞置辯。 ⑴按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完 全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民 法第227條第1、2項定有明文。所謂不完全給付係指債務 人提出給付不合債之本旨或債務人違反債之關係上之附隨 義務。又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起， 負遲延責任；債務人遲延者，債權人請得求其賠償因遲延 而生之損害。民法第229條第1項、第231條第1項分別定有 明文。 ⑵查兩造間之土地租賃契約第4條第3項約定：「甲方不願意 承買時乙方須拆除地上臨時建物、恢復空地、設置安全圍 籬、土地鑑界樁等原狀，如有遺留任何物品，視為放棄， 任由甲方處理」。同條第4項又約定：「未清除廢棄物因 而致甲方產生代為清除之清潔費用時，其費用由乙方負擔 並核實給付甲方」，有土地租賃契約書可憑；是以被告於 租賃契約期滿後，原告不願承買地上物時，被告即應履行 上開附隨義務。而原告已先後於105年1月25日、3月22日 以伸港郵局存證號碼第14號、第32號存證信函，催告被告 履行上開附隨義務，被告並於105年2月16日以和美郵局存 證號碼第25號存證信函表示已拆除地上臨時建物、恢復空 地和清除廢棄物，剩餘設置安全圍籬和土地鑑界樁等原狀 ，近期內將處理等語，有上開存證信函可稽，然被告究竟 有無履行上開附隨義務，茲分述如下： ①有關契約第4條第4項清除廢棄物部分：原告主張系爭土 地現場遺留化糞池、水管、磁磚碎片等語，為被告所否 認，然經本院會同兩造履勘現場結果，系爭土地有遺留 化糞池，現場散落多處磁磚碎片，原告所指水管位置， 被告表示此為電管之事實，有勘驗筆錄可證，儘管對於 在場之管筒究為水管或電管仍有爭執，然現場仍遺留上 開未清除之廢棄物品，已堪認定。而證人吳相佑雖於10 5年11月22日到庭證述略謂：已約好工人將在105年11月 23日清除等語，然原告表示只有清理一個化糞池、一支 水管，一小部分磁磚，其他大部分沒有清除等語，並提 出照片為佐，被告雖主張已清除完畢，然由被告所提出 之照片觀之，亦可見尚有多處散落磁磚碎片並未清除完 畢，堪認被告就此部分仍違反附隨義務。是以原告自依 據契約第4條第4項之約定，請求被告給付代為清除之清 潔費用。而原告主張被告應給付清理費1車3,000元、挖 土機費用6,500元等語，並提出建銘工程行報價單為佐 ，其中有關挖土機部分，因被告已將化糞池、管筒清除 ，自無再支出此部分費用之必要；至於廢磚塊清運1車 0,000元部分，為被告所爭執，辯稱應該是2,000元等語 ，而原告就超出2,000元部分，並未能再舉證以實其說 ，故原告向被告請求之清潔費用2,000元部分，應予准 許；超出2,000元以外部分，即屬乏據，未能准許。 ②有關契約第4條第3項恢復土地界樁原狀部分：經本院會 同兩造履勘現場結果，系爭土地現場有三根界樁，編號 1之界樁已傾倒於地面；編號2之界樁仍有留存，被告稱 此為留設之界樁；編號3之界樁，原告稱此為鄰地所設 置之界樁，被告稱此為留設之界樁等情，有勘驗筆錄及 簡圖可稽，雖證人吳相佑到庭證述略謂：界樁原來就有 了，去租土地的時候就有了等語，然因現場編號1之界 樁已經傾倒，以致系爭土地部分界址範圍不明確，自有 恢復土地界樁原狀之必要，被告未履行此部分附隨義務 ，且經原告催告後仍未完成，故原告自得請求此部分損 害賠償，而原告主張被告應賠償重新鑑界測量之規費 4,000元等語，被告對於鑑界測量規費為4,000元一節亦 不爭執，故原告請向被告請求此部分4,000元，應予准 許。 ③有關契約第4條第3項設置安全圍籬部分：原告主張被告 未依契約履行施設原規格之安全圍籬，導致安全圍籬倒 塌等語，被告則辯稱在設置安全圍籬時，因原告未妥善 保管原先拆除後之安全圍籬材料即烤漆浪板，致無法覓 得，被告為求圓滿，遂出資購買烤漆浪板並按先前範圍 施工架設，並無原告所稱不堪使用等情形，若有類似情 況，也是與當時原告點交土地給被告使用時之圍籬狀態 相同，且原告收回系爭土地後，自己去搖晃圍籬或者在 點交後才發生的損壞，與被告無關等語。經查： 兩造間之土地租賃契約中，對於設置安全圍籬之材料 ，固乏明文約定，而證人吳相佑雖到庭證述略謂：是 否應該用當初拆除的圍籬來作維護，因為歷經多次颱 風，已經散落到剩沒幾塊，後來這個安全圍籬是因為 建設公司在別的地方使用過，用完拆除之後，我就向 被告公司建議就幫原告搭圍籬，既然都做好了，為何 還要求償等語，然對於被告所搭設之圍籬是否符合通 常安全要求一節，亦無法證明。而本院會同兩造履勘 現場結果，系爭土地現場已無圍籬，原告稱因颱風關 係，被告怕會波及路人及車輛，所已連夜搬走了；被 告稱此次颱風極為嚴重，所以才會被吹倒。法官勘驗 鄰地所架設之看板，仍完好直立於鄰地上。以上各情 ，有勘驗筆錄可稽。是以本院勘驗現場期日，雖是在 颱風過後，然鄰地所架設之看板仍完好直立於鄰地上 ，而系爭土地上竟於颱風過後已無圍籬存在，應可認 定被告所設置之圍籬安全性，顯然不如鄰地之看板之 安全性，實難認被告所設置之圍籬合於通常安全的要 求，堪認此項給付並不完全，且經原告催告後仍未完 成，是以原告自得請求此部分之損害賠償。 原告主張重設安全圍籬費用為62,100元等語，並提出 上順行估價單為佐；被告則辯稱如重設安全圍籬，費 用應為54,338元等語，亦提出達有有限公司估價單為 佐。經比對雙方提出之估價單，差異在於原告的估價 單有記載膨脹螺絲固定、基座水泥固定，被告的估價 單則無施作相同的固定工作。然設置安全圍籬是否有 再以膨脹螺絲固定、基座水泥固定之必要？原告對此 並未能再舉證以實其說，尚難遽信。是以原告請求 54,338元部分，應予准許；超出54,338元以外部分， 即屬乏據，未能准許。 原告雖又主張被告所架設安全圍籬，經換算總共價值 1,870元，扣除拆除費用不足3,830元，被告亦應賠償 等語，此為被告所爭執。然本院履勘現場時系爭土地 已無圍籬存在，以及被告應賠償原告設安全圍籬費用 54,338元，均已如前述，則何以原告要再向被告請求 拆除費用？對此，原告並未能再提出具體事證證明其 損害，故原告此部分請求，即屬乏據，未能採取。 ⑶有關遲延返還系爭土地之賠償部分：原告主張104年9月14 日契約屆滿，被告未如期回復系爭土地之原狀後交付 原 告，以致原告自104年9月15日起至105年3月14日止共6個 月，受有不能以同一條件即每月租金37,000元出租他人， 故請求賠償222,000元等語，被告則辯稱契約終止後即已 經交還土地等語。經查： ①被告於105年2月16日以和美郵局存證號碼第25號存證信 函，向原告表示剩餘設置安全圍籬和土地鑑界樁等原狀 ，近期內將處理等語，有存證信函可稽，應可認被告寄 發存證信函之時，由此應可推斷，被告此時尚未將系爭 土地返還原告；而證人吳相佑亦證述略謂：拆除地上建 物應該是在9月份完成，拆除就算空地，設置安全圍籬 就比較慢，做了好幾個月，在圍籬弄好的時候，有請原 告來看，不曉得這是不是算點交，忘了完成點交系爭土 地及架設安全圍籬的確定日期等語，應堪認被告返還系 爭土地與原告之日期，應係在設置圍籬之後，再參諸原 告亦自承，直至105年3月2日早上9時15分被告才以電話 通知原告到場要點交土地及設置安全圍籬等語，綜合以 上事證，被告係在105年3月2日始將系爭土地返還原告 ，應堪認定。 ②按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；債務人遲 延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害；損害賠 償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權 人所受損害及所失利益為限；民法第455條前段、第231 條第1項、第216條第1項定有明文。又承租人於租賃關 係存續中負支付租金之義務，若租賃關係已經終止，承 租人負返還租賃物之遲延責任，出租人得請求賠償因此 而生之損害。承租人於租期屆滿後，仍未依約履行返還 租賃物之義務，致出租人因而受相當於租金額之損害， 屬違背民法第455條之規定，應負賠償之責（最高法院 23年上字第3867號、46年台上字第1780號判例要旨參照 ）。查系爭土地於104年9月14日租賃期間屆滿，以及被 告於105年3月2日返還系爭土地等事實，已如前述，被 告於系爭土地租賃契約終止後，仍繼續占有系爭土地， 致原告不能使用系爭土地出租以營利，被告自應負遲延 返還之損害賠償責任。原告主張因被告遲延返還系爭土 地致原告受有損失，並依被告租用系爭土地之每月租金 37,000元計算遲延期間之損失，應屬有據。依此計算， 原告自104年9月15日起至105年3月2日止，為5月又17日 ，原告請求被告給付205,967元【計算式：（37,000×5 ）+（37,000×17/30）＝205,967。元以下四捨五入】 ，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據， 不能准許。被告雖抗辯計算基礎應按土地法第97條規定 等語，然本件所依據之法律基礎，已如前述，並非不當 得利，是被告上開所辯，核無可採。 ⑷從而，原告得請求被告給付之金額，合計應為266,305元 （計算式：2,000+4,000+54,338+205,967＝266,305）。 ㈢按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期限者 ，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自 受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或 依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告 有同一效力；民法第233條第1項前段、第203條、第229條第 2項有明文規定。原告雖聲明請求自起訴時即105年4月22日 起計算之利息，核與上開規定不符，應以自起訴狀繕本送達 翌日即105年4月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息， 方與上開規定相符。 ㈣綜上所述，原告請求被告給付266,305元及及自起訴狀繕本 送達翌日即105年4月29日起至清償日止，按年息5%計算遲延 利息，為有理由，應予准許。其餘逾此範圍之請求，為無理 由，不能准許，應予駁回。 ㈤本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 後認對於本判決結果不生影響，爰不再逐一論述，併此敘明 。 ㈥本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用 簡易程序所為被告敗訴判決，依同法第389條第1項第3款規 定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依 被告聲請宣告被告如為原告預供相當之擔保後，得免為假執 行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已因訴之駁回而失 所附麗，應併予駁回。 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條（本件訴訟費用額 ，確定為第一審裁判費3,310元）。 中 華 民 國 106 年 1 月 10 日 臺灣彰化地方法院彰化簡易庭 法 官 陳弘仁 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 106 年 1 月 10 日 書記官 林明俊