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臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決　105年度彰簡字第376號 原　　　告　人人房屋仲介有限公司中央店分公司 法定代理人　陳明輝 訴訟代理人　王孝鳴 被　　　告　郭鴻鈞 上列當事人間給付報酬事件，本院於民國105年9月6日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新台幣50,000元，及自民國105年6月4日起至清 償日止，按年息3%計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新台幣2,210元，由被告負擔新台幣542元，其餘新台幣 1,668元由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新台幣50,000元為原 告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由 一、原告聲明求為判決被告應給付原告新台幣（下同）204,000 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之三 計算之利息。其主張略以：緣被告於民國104年11月15日委 託原告銷售坐落彰化縣○○鄉○○段○○○號、地目田、面積 1200平方公尺、權利範圍全部之土地（下稱系爭土地），自 104年11月15日起至105年3月16日期間內達成銷售條件，並 約定於104年12月29日簽定不動產買賣契約，因系爭土地賣 方全體共有人未全數到齊，賣方部份共有人（含被告）先簽 立開會議紀錄，買方林進南之50萬元訂金暫由原告暫管，雙 方約定於105年3月31日前系爭土地賣方辦妥分割繼承登記後 ，全體共有人無條件與買方正式簽約。後因歸責系爭土地賣 方之事由，雙方約定延至105年4月30日，系爭土地賣方於 105年4月20日申請於105年5月3日至彰化縣秀水鄉老人會協 調希望可以延長時間，原告恪盡仲介之責任協調買方再延長 2個月時間，原告派員多次聯絡系爭土地賣方代表人即被告 ，惟被告避不見面。當時系爭土地有9個共有人，一開始被 告在跟原告業務接洽的時候，說授權部分被告可以處理，系 爭土地的委託售價是505萬元，但後來協議時，系爭土地共 有人沒有全部都到，簽契約時也沒有全到，因為被告表示他 獲得其他共有人的授權，後來買方林進南出價510萬元，被 告說其為長輩，可以得到其他共有人的認同，但後來系爭土 地沒有買賣成交，爰依專任委託代理銷售契約書（下稱系爭 代銷契約）第7條、第8條第2項約定以及民法第508條規定， 按系爭土地成交價5,100,000元的4%即204,000元來請求，兩 造在調解時，原告也願意跟被告協商，但被告只願意給5,00 0元，這就差太多等語。 二、被告則聲明求為判決駁回原告之訴。其答辯略以：系爭土地 沒有賣掉。伊當時是說可以幫忙取得系爭土地共有人的同意 ，但後來其他共有人沒有同意。當時在會議記錄是有4個人 簽名要賣，其他共有人不同意是因為認為價錢太便宜所以才 不同意。被告本來一開始委託是585萬元，但是原告當時是 用515萬元的價格來收訂金。系爭土地其他共有人不願意賣 ，伊也沒有辦法。系爭土地沒有分管證明，也沒有授權書， 原告要罰伊，就算違約也不能拿這麼多錢，因為伊也沒有得 利等語。 三、得心證之理由： ㈠原告主張被告於104年11月15日委託原告銷售系爭土地，自 104年11月15日起至105年3月16日期間內達成銷售條件，約 定於104年12月29日簽定不動產買賣契約，因系爭土地賣方 全體共有人未全數到齊，賣方部份共有人含被告先簽立開會 議紀錄，買方林進南之50萬元訂金暫由原告暫管，雙方約定 於105年3月31日前系爭土地賣方辦妥分割繼承登記後，全體 共有人無條件與買方正式簽約，後因歸責系爭土地賣方之事 由，雙方約定延至105年4月30日，被告於105年4月20日申請 於105年5月3日協調希望可以延長時間，原告協調買方再延 長2個月時間，然系爭土地仍未能買賣成交等語，業據其提 出專任委託代理銷售契約書、委託出價契約書、會議記錄、 不動產買賣預定契約書、協議書、委託代理銷售契約內容變 更同意書等為證，且為被告所不爭執，應堪信為真實。 ㈡原告又主張被告在跟原告業務接洽的時候，說授權部分被告 可以處理，系爭土地的委託售價是505萬元，被告表示他獲 得其他共有人的授權，但後來系爭土地沒有買賣成交，故依 系爭代銷契約第7條、第8條第2項約定以及民法第508條規定 ，請求204,000元等語，則為被告所爭執，並以前詞置辯。 經查： ⑴原告雖主張依系爭代銷契約第7條約定請求204,000元等語 ，惟細繹系爭代銷契約第7條約定為：「本房地買賣成交 ，賣方（甲方）同意給付乙方成交價4%之服務報酬。前項 服務報酬甲方應於簽訂『不動產買賣契約書』時給付70% ，餘30%於交屋時付清。如因不可歸責於乙方之事由，而 致買賣契約無效、被撤銷或解除時，甲方不得拒絕給付服 務報酬。」，換言之，必須買賣契約成立、或買賣契約無 效、被撤銷或解除時，方有此條約定之適用。然本件兩造 均陳稱系爭土地並未簽訂完成買賣契約，足見系爭土地之 買賣契約並未成立，自與上開條款之買賣契約成立、買賣 契約無效、被撤銷或解除之要件不符，故原告依據系爭代 銷契約第7條約定請求204,000元，顯然與該條約定不符， 為無理由。 ⑵原告又主張依系爭代銷契約第8條第2項約定請求204,000 元等語。按系爭代銷契約第8條第2項係約定：「甲方如有 下列情形之一者，應視為甲方違約，並應給付乙方原委託 售價的百分之四價金為違約金：…⑵於委託銷售期限內， 業已達成委託條件，而甲方反悔不賣或中途撤銷委託銷售 者。…」。查原告已覓得買方以510萬元出價購買系爭土 地，已如前述，原告業已達成委託條件，而被告既自陳當 時是說可以幫忙取得系爭土地共有人的同意，但後來其他 共有人沒有同意等語，則被告一再要求延期後仍未得全體 共有人同意致未出賣系爭土地，顯然已與前開約定反悔不 賣之情形相當，故原告依據此約定，請求被告給付違約金 ，即屬有據。因此，違約金為原委託售價的百分之四價金 ，而原委託售價為505萬元，有委託代理銷售契約內容變 更同意書可稽，依此約定計算，則違約金應為202,000元 （5,050,000×4%＝202,000）。 ⑶惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252條已有明定。而違約金是否相當，應依一般客觀事 實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標 準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得 酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而 異（最高法院82年度台上字第2529號裁判意旨可參）。是 約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意 給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外， 依上開規定，法院均得減至相當之數額，且此項核減，法 院得以職權為之（最高法院79年台上字第1915號判例、79 年台上字第1612號判例可參）。經查：兩造約定賠償之違 約金為202,000元，已如前述，本院綜合審酌被告為系爭 土地共有人之一，雖貿然與原告簽立委託代理銷售契約， 然因部分共有人未同意出賣系爭土地以致買賣契約不成立 ，實難與被告本人毀諾之情形相提並論，且衡酌被告未能 賣出系爭土地，其本身亦無利益可言，衡酌當事人所受之 利益及損害，暨原告所付出之勞力，認原告主張被告應給 付之違約金202,000元，顯屬過高，應酌減為5萬元，始為 適當。 ⑷從而，原告請求被告給付違約金5萬元，為有理由，應予 准許，其餘154,000元之請求，則屬無據，不能准許，應 予駁回。 ㈢再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、 第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債 權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者 ，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、 第203條亦有明定。本件原告主張被告自支付命令送達翌日 即105年6月4日起至清償日止，按年息百分之三計算之利息 ，未逾上開法律規定，為有理由，應予准許。 ㈣綜上所述，原告請求被告給付50,000元及自105年6月4日起 至清償日止，按年息百分之三計算之利息，為有理由，應予 准許；其餘逾此範圍之請求，則無理由，不能准許，應予駁 回。 ㈤本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定 ，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職 權宣告被告如預供相當之擔保後，得免為假執行。 四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條（第一審裁判費 2,210元）。 中 華 民 國 105 年 9 月 29 日 臺灣彰化地方法院彰化簡易庭 法 官 陳弘仁 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 105 年 9 月 29 日 書記官 林明俊