臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事簡易判決
107年度彰簡字第357號
原 告 昇格砂石有限公司
法定
代理人 陳鑽昆
訴訟代理人 羅永安
律師
被 告 富友實業股份有限公司
法定代理人 嚴春霖
兼下二人複
代理人
被 告 展民瀝青有限公司
法定代理人 林如蘋
被 告 玉山瀝青有限公司
法定代理人 游清海
上三人共同 朱文財律師
訴訟代理人
上列
當事人間返還租賃物事件，本院於民國107年12月19日
言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告富友實業股份有限公司應給付原告新臺幣224,000元。
原告其餘之訴
駁回。
訴訟費用由被告富友實業股份有限公司負擔10分之3，餘由原告
負擔。
本判決第1項得
假執行；但被告富友實業股份有限公司如以新臺
幣224,000元為原告
預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
原告聲明：㈠被告富友實業股份有限公司（下稱富友公司）、
展民瀝青有限公司（下稱展民公司）、玉山瀝青有限公司（下
稱玉山公司）應自包含坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○○
○號在內之門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○○號建物（下
合稱
系爭建物）遷出並返還原告；㈡被告富友公司應給付原告
新臺幣（下同）1,000萬元，及自民國107年1月1日起至返還系
爭建物之日止，
按月給付原告2萬元；㈢被告富友公司、玉山
公司應分別辦理自彰化縣○○鄉○○路○段○○○號、彰化縣○
○鄉○○路○段○○○號1樓遷出之公司登記；㈣被告富友公司應
將泰勇實業股份有限公司（下稱泰勇公司）、廠址彰化縣○○
鄉○○路○段○○○號之工廠登記證變更為原告或原告指定之人
名義。陳述：
㈠被告富友公司原名泰勇公司，於103年11月30日與原告訂立
房屋
租賃契約書（下稱系爭租約），由被告富友公司向原告
承租原告所有系爭建物，供工業用廠房、辦公室使用，
期間
自104年1月1日起至106年12月31日止，被告富友公司應按月
給付租金2萬元，如於租期屆滿時不交還系爭建物，或未經
原告同意，將之全部、一部轉租、出借、頂讓，或以其他變
相方法由他人使用，應賠償原告
違約金1,000萬元。
詎被告
富友公司於租期屆滿前，未經原告同意，竟容許被告展民公
司、玉山公司占有使用系爭建物，又系爭租約租期已經屆滿
，被告均無占有使用之正當權源，為此依系爭租約、物上
請
求權之
法律關係，請求判決如聲明㈠所示。
㈡被告富友公司於租期屆滿前，未經原告同意，容許被告展民
公司、玉山公司
無權占有使用系爭建物，依約自應賠償原告
違約金1,000萬元；又被告富友公司自107年1月1日起無正當
權源占有系爭建物，獲有相當於每月租金2萬元之
不當得利
，致原告受損害，為此依系爭租約、不當得利之
法律關係，
請求判決如聲明㈡所示。
㈢溪頭段79之1及79之2建號建物為原告於103年11月24日以買
賣為原因登記取得
所有權，登記之主要用途為廠房、辦公室
，而被告富友公司、玉山公司向
主管機關登記之公司
住所，
及泰勇公司向主管機關登記之工廠住所，依序為彰化縣○○
鄉○○路○段○○○號、彰化縣○○鄉○○路○段○○○號1樓、
彰化縣○○鄉○○路○段○○○號，又本院通知
兩造於107年9
月14日到場
勘驗系爭建物時，兩造就被告對於系爭建物均已
解除占有，而由原告直接占有
一節均不爭執。然被告富友公
司、玉山公司為迫使原告給付額外代價，拒絕辦理遷出上址
之公司登記，被告富友公司亦拒絕辦理泰勇公司遷出上址之
工廠登記，再將工廠登記證變更為原告或原告指定之人名義
，致原告無法在上址合法申請經營工廠，並增加不必要之稅
捐、徒勞收受
非關原告之郵件，難以圓滿行使所有權。為此
依不當得利、物上請求權之法律關係，請求判決如聲明㈢㈣
所示。
被告聲明：
原告之訴駁回。陳述：
㈠被告富友公司、玉山公司已於107年4月底將系爭建物返還原
告。
㈡被告展民公司登記之公司住所為南投縣○○市○○○街○○號
，且未曾占有使用系爭建物。
民法第455條前段規定「承租人於租賃關係終止後，應返還租
賃物」，第767條第1項規定「所有人對於無權占有或侵奪其所
有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之
。有妨害其所有權
之虞者，得請求防止之」。
經查：
㈠原告主張被告富友公司原名泰勇公司，於103年11月30日與
原告訂立系爭租約，由被告富友公司向原告承租原告所有系
爭建物，期間自104年1月1日起至106年12月31日止，已經屆
滿之事實，
業據原告提出建物登記謄本、系爭租約為證，且
為被告不爭執，
堪信為真。
惟被告富友公司、玉山公司辯稱
已於107年4月底將系爭建物返還原告一節，亦為原告不爭執
，又本院通知兩造於107年9月14日到場勘驗系爭建物時，兩
造就被告對於系爭建物均已解除占有，而由原告直接占有
等
情復不爭執，經記明勘驗筆錄在卷，本院於107年12月19日
言詞辯論
期日提示
上開勘驗筆錄予兩造辯論，兩造仍不爭執
。是被告於
本件言詞辯論終結時，皆未再占有使用系爭建物
，則原告依系爭租約、物上請求權之法律關係，請求被告自
系爭建物遷出並返還原告，為無理由，應予駁回。
㈡系爭租約第4條第5款後段約定「乙方（指被告富友公司）交
還房屋時，並應負責
回復原狀」，第7條第2款約定「乙方遷
出時，如遺留傢俱不搬者，視為放棄，應由甲方（指原告）
處理」。原告已取得系爭建物之直接占有，其請求被告自系
爭建物遷出並返還原告，固屬無據，然其
非不得依上開約定
處理遺留物，如發生費用，自得另循
適法途徑，請求被告富
友公司給付，
附此敘明。
民法第179條前段規定「無法律上之原因而受利益，致他人受
損害者，應返還其利益」，第205條規定「約定利率，超過週
年百分之二十者，
債權人對於超過部分之利息，無請求權」，
第250條規定「當事人得約定
債務人於
債務不履行時，應支付
違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損
害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法
履行債務時，即須支付違約金者，
債權人除得請求履行債務外
，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損
害之賠償總額」，第252條規定「約定之違約金額過高者，法
院得減至相當之數額」。依不當得利之法則請求返還不當得利
，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故
其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人
所受損害若干為準，無權占有他人建物，可能獲得相當於租金
之利益為社會通常之觀念。其次，約定之違約金額過高者，不
問其作用為懲罰性抑為
損害賠償之預定，法院均得依兩造所提
出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁
量、判斷，減至相當之數額。經查：
㈠系爭租約第4條第2款約定「未經甲方同意，乙方不得將房屋
全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使
用房屋」，第6條約定「乙方如違約不於租賃期滿時交還房
屋或違反第4條第2款之規定者甲方得請求乙方給付違約金新
臺幣1,000萬元」。原告主張被告富友公司於租期屆滿前，
未經原告同意，容許被告玉山公司占有使用系爭建物之事實
，業據原告提出公司基本資料為證，且為被告富友公司不爭
執，
堪信為真。依上開約定，被告富友公司自應給付原告違
約金。
㈡系爭租約第2條約定「租賃期限：自民國104年1月1日起，至
民國106年12月31日止。共計3年」，第3條第1項約定「租金
：每月租金新臺幣2萬元整」，是系爭租約於租賃期限之租
金總額為72萬元，而被告富友公司因容許被告玉山公司占有
使用系爭建物所應給付之違約金，
苟為1,000萬元，竟高於
租賃期限租金總額逾13倍，尚屬過苛，本院衡諸社會經濟狀
況並平衡兩造利益，並
參酌民法第205條規定，認該項違約
金應酌減至租金總額20％，即144,000元（計算式：720,000
*20％＝144,000），已足填補原告之損害。換言之，被告富
友公司應給付之違約金為144,000元（計算式：38,000*20％
*2＝15,200），原告此部分請求，應屬有據；逾此部分，容
屬無憑。
㈢系爭租約至106年12月31日止已經屆滿，又被告富友公司已
於107年4月底將系爭建物返還原告一節，已如前述，被告富
友公司自107年1月1日起至107年4月底之4個月期間占有使用
系爭建物，既無正當權源，即屬無法律上原因，而受有相當
於租金之利益，致原告受損害。是原告請求被告按月給付相
當於租金之不當得利2萬元，合計8萬元，應屬有據；逾此部
分，容屬無憑。
公司法第3條第1項規定「公司以其本公司所在地為住所」，第
387條規定「申請本法各項登記之期限、應檢附之文件與書表
及其他相關事項之辦法，由中央主管機關定之。前項登記之申
請，得以電子方式為之；其實施辦法，由中央主管機關定之。
前二項之申請，得委任代理人，代理人以會計師、律師為限。
代表公司之負責人或外國公司在中華民國境內之負責人申請登
記，違反依第1項所定辦法規定之申請期限者，處新臺幣1萬元
以上5萬元以下罰鍰。代表公司之負責人或外國公司在中華民
國境內之負責人不依第1項所定辦法規定之申請期限辦理登記
者，除由主管機關令其限期改正外，處新臺幣1萬元以上5萬元
以下罰鍰；屆期未改正者，繼續令其限期改正，並按次處新臺
幣2萬元以上10萬元以下罰鍰，至改正為止」；公司登記辦法
（原名稱為公司之登記及認許辦法）第4條第1項前段規定「公
司及外國公司登記事項如有變更者，應於變更後十五日內，向
主管機關申請為變更之登記」；工廠管理輔導法第13條第1項
第1款規定「工廠申請設立許可或登記，應載明下列事項：一
、廠名、廠址」，第16條規定「工廠設立許可事項有變更時，
非經取得變更設立許可，不得辦理工廠登記。工廠登記事項有
變更時，應辦理變更登記。工廠遷移廠址或變更產業類別，應
重新辦理工廠設立許可或登記」。公司所在地或工廠廠址之登
記事項如有變更，自應依上開條文辦理變更登記，並為公法上
之義務；租賃契約當事人就
前揭登記事項如未有約定，尚不得
以之為私權訟爭之客體；最高法院79年度
台上字第875號判決
認為，「房屋所有人應向政府繳納房屋稅，
乃在盡公法上之義
務，且房屋稅籍之變更
與否，與房屋所有權之移轉
無涉，更非
房屋
所有權移轉之要件，故房屋所有權如有讓與情事，而須向
稅捐稽徵機關申請變更納稅義務人名義，係盡其公法上之義務
，不得以之為私權訟爭之客體」，同此意旨。經查：
㈠原告主張被告富友公司、玉山公司向主管機關登記之公司住
所，及泰勇公司向主管機關登記之工廠住所，依序為彰化縣
○○鄉○○路○段○○○號、彰化縣○○鄉○○路○段○○○號1
樓、彰化縣○○鄉○○路○段○○○號之事實，業據原告提出
公司及工廠基本資料為證，並經本院向彰化縣政府調取工廠
登記抄本提示辯論，且為被告富友公司、玉山公司不爭執，
堪信為真。
㈡然系爭租約並未就被告富友公司、玉山公司之公司住所或泰
勇公司之工廠廠址等登記事項有何約定，而公司住所或工廠
廠址之登記事項如與實際不符，任何人均得請求主管機關依
公司法、公司登記辦法及工廠管理輔導法前開規定，為公法
上之適法處理，被告富友公司、玉山公司及泰勇公司之前開
登記事項雖與實際不符，尚
難謂有何不當得利或破壞所有權
圓滿之情形，則原告依不當得利、物上請求權之法律關係，
請求被告富友公司、玉山公司辦理遷出之公司登記，並請求
被告富友公司變更泰勇公司之工廠登記證，為無理由，應予
駁回。
本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就原告勝訴部分，
應
依職權宣告假執行，並依職權酌定相當
擔保金額，准被告預
供擔保而免為假執行。
本件判決事證
已臻明確，兩造其餘主張及舉證，
核與判決結果
無影響，不另論述。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 108 年 1 月 9 日
彰化簡易庭 法 官 廖政勝
以上
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出
上訴狀，並
按應送達於
他造之人數提出
繕本或影本，及繳納第二審
裁判費。
中 華 民 國 108 年 1 月 9 日
書記官 彭品嘉