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                                    109年度彰簡字第295號

原      告  博勝不動產開發有限公司

法定代理人  蔡燕菁 

訴訟代理人  陳姿君律師

複 代理 人  邱靜怡律師

被      告  林文村 

訴訟代理人  施廷勳律師

複 代理 人  張幸茵律師

上列當事人間給付仲介費事件，本院於民國110年3月3日言詞辯

論終結，判決如下：

被告應給付原告新臺幣42萬元，及自民國109年4月29日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

訴訟費用新臺幣4,520元由被告負擔。

本判決得假執行；但被告如以新臺幣42萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）42萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。陳述：

  ㈠兩造於民國107年9月間訂立土地專任委託銷售契約書（下稱甲契約），由被告委託原告，出賣被告所有坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地），委託銷售價額即底價為1,290萬元，被告應依甲契約第5條約定，按成交價額4％給付報酬予原告。兩造再於107年9月26日第1次訂立土地委託事項變更契約書（下稱乙契約），合意將委託銷售價額變更為1,160萬元，且約定「甲方（指被告）付土增稅、鑑界費、履保費及4％仲介費實拿1050萬」，被告仍應按成交價額4％給付報酬予原告。兩造復於107年9月29日第2次訂立土地委託事項變更契約書（下稱丙契約），合意將委託銷售價額變更為1,100萬元，且約定「買賣價金為新台幣壹仟零陸拾捌萬元正」、「甲方（指被告）需付土地增值稅（依國稅局核定）」，並將乙契約約定之委託銷售價額1,160萬元改寫為1,100萬元，由被告在改寫處簽名及記載日期，意即被告實拿1,068萬元，惟丙契約上買賣價金誤載為1,068萬元。兩造最後約定之委託銷售價額為1,100萬元，被告實拿1,068萬元，應給付原告42萬元之報酬。

  ㈡原告覓得楊志清於107年9月29日與被告訂立土地買賣契約書（下稱丁契約），由楊志清以1,110萬元之價金買受系爭土地，兩造遂於同日另訂立服務費確認單（下稱確認單），約定被告應給付原告服務費42萬元，惟原告事後在其上補充記載之成交金額誤寫為1,310萬元。楊志清已依丁契約將合計510萬元之價金陸續匯入履約保證專戶，被告竟將系爭土地出賣予葉清煌，並於107年10月18日辦畢所有權移轉登記。楊志清乃提出詐欺之刑事告訴(案號：臺灣彰化地方檢察署108年度偵字第8582號，下稱偵查另案），並提起返還價金之民事訴訟(案號：本院108年度訴字第1230號，下稱民事另案），被告因自知違約，於109年2月20日與楊志清成立訴訟上和解，給付100萬元予楊志清。

  ㈢依甲契約第2條、第5條及乙契約第4條，所謂「委託銷售價額」包含被告應按成交價額4％給付之報酬在內，又依甲契約第8條，被告與楊志清訂立丁契約後，因可歸責於被告之事由而解除契約時，仍應給付報酬。蔡志嘉係受被告與楊志清所託，出面與原告協商請求減免報酬，葉清煌偕同被告與原告協商時，亦數度要求減少傭金比例，可見被告知悉其負有給付報酬之義務，原告未曾全部免除報酬。又委託銷售價額為底價，原告既以己力為被告向楊志清爭取以1,110萬元之價金買受，被告原應給付之報酬為444,000元（計算式：11,100,000*4％=444,000），因原告同意被告實拿1,068萬元，則被告應給付之報酬為42萬元（計算式：11,100,000-10,680,000=420,000），原告已減免報酬24,000元。如被告仍以確認單之意思表示有錯誤為由而撤銷意思表示，拒絕依確認單給付42萬元，則原告仍得依甲契約第5條、第8條及乙契約，請求被告給付報酬444,000元。

  ㈣乙契約、丙契約之頁底均記載「第一聯（白）受託人留存」、「第二聯（黃）客戶留存」等文字，原告業已將上開契約之第二聯書面交付被告，被告於本件訴訟中，並以書狀自認執有上開契約之書面，其嗣後翻異否認上開契約形式上之真正，應係卸責之詞。

  ㈤兩造於訂立確認書以前，原告曾向被告說明其約定之內容，始由被告在服務費欄自書42萬元，及在客戶簽章欄自書姓名，其餘部分再由原告按兩造約定之內容打字補充完成，自非偽造。至成交金額欄雖誤載為1,310萬元，尚不因此變更報酬金額多寡，亦未損害被告之權利。

  ㈥原告於系爭土地買賣過程中，已盡忠實辦理義務，未隱匿對被告有利之資訊或收取差價。楊志清雖於107年9月28日、107年9月29日交付現金及票款合計20萬元予原告，充作斡旋金，然其當時出價金額並非1,110萬元，兩造訂立丙契約以前，原告不知楊志清願以1,110萬元成交，並無不動產經紀業管理條例第19條規定收取差價之行為，或民法第571條規定違反忠實辦理義務之行為，原告之執行長林朝賀與被告對話協商時，係表明原告無論是否願意減輕報酬，均僅向被告收取30萬元，並未承認收取差價。

  ㈦原告之仲介員陳宏維於委託銷售過程中，已向被告明確告知，關於系爭土地之增值稅能否適用自用住宅稅率及其金額多寡，應依國稅局核定結果，丙契約第4條亦明文約定「甲方（指被告）需付土地增值稅（依國稅局核定）」等語，被告由葉清煌陪同審閱無誤後，始在其上簽名，自難認陳宏維有詐欺或誤導被告之行為。

  ㈧兩造約定之報酬42萬元，係按成交價額4％給付，僅占買賣價金約3.78％，尚無民法第572條報酬為數過鉅失其公平之情事，亦未逾越不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條所稱不動產實際成交價金6％，被告不得請求酌減。

  ㈨為此依甲契約、乙契約、丙契約、確認單及民法第565條、第568條第1項規定之法律關係，請求判決如聲明所示。

被告聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。陳述：

  ㈠否認甲契約、乙契約、確認單形式上之真正，被告無庸給付報酬：

    ⒈被告為35年生，識字不多，於委託銷售過程中，皆按原告代理人或使用人陳宏維之指示簽章，至於在何處簽章，有無取得簽章之文書，均不復記憶。原告未提出甲契約、乙契約、確認單之原本，難認已盡其舉證責任。

    ⒉依影音光碟，被告與楊志清訂立丁契約時，兩造並未另行訂立確認單，陳宏維於偵查另案以證人身分應訊時提出之確認單，僅有服務費欄記載42萬元、客戶簽章欄記載被告姓名而已，其他欄位均為空白，原告於本件提出之確認單與陳宏維於偵查另案提出之確認單內容顯不一致。又不動產經紀業者通常係於訂立委託銷售契約時，即與委託人約定報酬，以免事後發生爭執，原告竟謂被告與楊志清訂立丁契約後，兩造始訂立確認單，約定由被告給付原告42萬元報酬云云，不合常情，該確認單乃原告偽造。

  ㈡縱認甲契約、乙契約、確認單為真正，被告仍無庸給付報酬：

    ⒈依甲契約第2條約定，委託銷售價額為1,290萬元，且包含被告應負擔之土地增值稅及服務報酬在內，被告聽信陳宏維所言，乃與原告訂立甲契約。嗣陳宏維藉詞說服被告，將委託銷售價額調降為1,160萬元，並於107年9月26日訂立乙契約。後陳宏維又於107年9月29日藉詞說服被告，將乙契約委託銷售價額調降為1,100萬元，且於第4條約定實拿1,050萬元，意即買賣價金扣除各項稅費後，被告至少可取得1,050萬元。然陳宏維於107年9月29日下午，又通知被告前往原告營業所，由自稱原告副店長之人向被告遊說，將委託銷售價額調降為1,068萬元，再由原告之執行長林朝賀向被告表示，買方與代書均已到場，希望被告同意降價成交，另陳宏維提出增值稅概算表，向被告詐稱，被告如未曾出賣不動產，系爭土地得適用自用稅率，稅額可由90萬元左右降至28萬元左右，卻未一併告以節稅之其他要件，同時，辦理丁契約簽約業務之地政士林庚芳則未參與土地增值稅之解說，被告誤信陳宏維所言為真，以為約可節稅60萬元，與實拿1,050萬元之約定相去不遠，乃與原告訂立丙契約，且不再約定報酬。原告遂安排被告與楊志清訂立丁契約，並於第15條第2項約定「本約農地之土地增值稅以自用增稅申報」，使被告相信果真得依自用住宅用地之規定節稅。依兩造上開約定，原告已全部免除被告給付報酬之義務。

    ⒉由乙契約第4條與丙契約第4條之約定對照，被告依乙契約可實拿1,050萬元，依丙契約則需負擔土地增值稅，且被告係因陳宏維之詐欺，誤以為稅額約為28萬元，但不必給付報酬。依此亦可見兩造最後約定，被告不必給付報酬。

    ⒊被告僅在確認單簽名，未在服務費欄自書42萬元，除被告簽名外，其餘內容皆為原告偽造。又確認單成交金額欄記載1,310萬元，丁契約約定之買賣價金僅1,110萬元，未達1,310萬元，被告無庸給付確認單約定之服務費42萬元。依彰化縣地方稅務局108年7月2日函（下稱稅務局函），被告將系爭土地出賣予葉清煌，所應核課之土地增值稅為890,589元，如被告未撤銷乙契約，而履行丁契約，則以成交價1,110萬元減去土地增值稅後，僅餘10,209,411元，如以成交價1,110萬元減去42萬元報酬後，僅餘1,068萬元，再繳納土地增值稅後，僅餘9,789,411元，均未達實拿1,050萬元之額度。是無論依確認單之約定，或依乙契約之約定，被告給付報酬之條件均未成就。

    ⒋蔡志嘉係事後受託出面調解買賣雙方兼及仲介雙方間之全部紛爭，至於兩造曾否約定報酬，並不知情，被告亦未委託蔡志嘉出面，其自行以30萬元成立調解所為之提議，不能拘束兩造。又蔡志嘉出面調解時，原告未向其表示有報酬42萬元之存在，其於本件所為證述，亦難認被告有給付報酬42萬元之義務。陳宏維受僱於原告，且有分享報酬之利害關係，其於本件所為證述，難免偏頗，被告未曾授權蔡志嘉提議由被告提出30萬元解決紛爭，且蔡志嘉係表明希望以110萬元解決上開全部紛爭，其金額已逾原告所稱報酬甚多，可見被告並非僅欲與原告解決紛爭，否則不至於調解不成立。

    ⒌被告訂立丁契約後，隨即於107年10月1日委由地政士林雍盛通知陳宏維及原告法定代理人蔡燕菁，表明不履行丁契約，復於108年9月9日向原告及楊志清送達存證信函，通知係遭陳宏維詐欺，而為撤銷丁契約之意思表示，則丁契約已因被告之撤銷意思表示，溯及失效。

    ⒍陳宏維未向被告誠實告知土地增值稅之核課基準，藉此使楊志清低價買受系爭土地，依民法第571條規定，原告不得向被告請求報酬。原告受託銷售系爭土地，未投入大量人力物力，3日內即已成交，並收受楊志清給付之20萬元報酬，該20萬元已足敷其勞務代價，如被告應給付報酬予原告，自應將報酬酌減至零。被告與楊志清於民事另案成立訴訟上和解，給付楊志清100萬元，損害甚大，和解之原因實際上出自於陳宏維之詐欺，原告與陳宏維本應賠償被告之100萬元損害，如被告應給付報酬予原告，爰以上開損害賠償請求權與報酬抵銷。

民事訴訟法第277條規定「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限」，第279條第1項規定「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證」，第357條規定「私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限」。當事人在訴訟外或其他訴訟事件所為不利於己之陳述，雖非裁判上之自認，而為裁判外之自認，惟亦得採為間接事實，予以斟酌。經查：

  ㈠原告主張兩造於107年9月間訂立甲契約，由被告委託原告，出賣被告所有系爭土地，委託銷售價額即底價為1,290萬元，被告應依甲契約第5條約定，按成交價額4％給付報酬予原告，兩造再於107年9月26日訂立乙契約，合意將委託銷售價額變更為1,160萬元，且約定「甲方（指被告）付土增稅、鑑界費、履保費及4％仲介費實拿1050萬」，兩造復於107年9月29日訂立丙契約，合意將委託銷售價額變更為1,100萬元，且約定「買賣價金為新台幣壹仟零陸拾捌萬元正」、「甲方（指被告）需付土地增值稅（依國稅局核定）」，並將乙契約約定之委託銷售價額1,160萬元改寫為1,100萬元，由被告在改寫處簽名及記載日期，原告於同日覓得楊志清與被告訂立丁契約，由楊志清以1,110萬元之價金買受系爭土地之事實，業據其提出甲契約、乙契約、丙契約、丁契約為證，並經本院調取民事另案、偵查另案卷宗提示兩造辯論。被告雖以原告提出之甲契約、乙契約為影本為由，否認該2件契約形式上之真正，惟其於民事另案中，已自認與本件原告（於該件為訴外人）訂立甲契約、乙契約、丙契約，及與楊志清訂立丁契約，並主動提出甲契約、乙契約、丙契約為證，且以係遭原告詐欺而訂立乙契約、丙契約為由置辯，而被告於民事另案中所提出之甲契約、乙契約，經核其形式上與本件原告提出之甲契約、乙契約內容相同，且係被告主動引用為對己有利之抗辯，雖非本件之自認，依訴訟上誠信原則，仍應以該間接事實，認定甲契約、乙契約為兩造所訂立。原告雖未能提出契約原本，尚無礙於此部分之判斷，堪信原告上開主張為真。

  ㈡原告主張楊志清與被告訂立丁契約後，兩造於同日另訂立確認單，約定被告應給付原告服務費42萬元之事實，為被告否認，依民事訴訟法第277條前段規定，應由原告就該有利於己之事實，負舉證責任。原告雖提出確認單影本、影音光碟及譯文為證，並聲請調查證人陳宏維、蔡志嘉，惟被告否認確認單影本形式上之真正，原告又未依同法第357條規定，提出確認單原本以供調查，且影音光碟及譯文亦未呈現被告訂立確認單之過程，上開證人復未證述被告有何訂立確認單之過程，則被告曾否訂立確認單，已有疑義。另陳宏維於偵查另案以證人身分應訊時提出之確認單，僅有服務費欄記載42萬元、客戶簽章欄記載被告姓名而已，其他欄位均為空白，原告於本件提出之確認單，則以打字方式記載成交金額1,310萬元及被告個人資料等項，原告復自認係其事後補充完成，可見原告及其受僱人執有之確認單內容不一致，尤難認確認單為兩造合意所訂立。是原告此部分主張，尚非可採。

民法第98條規定「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」。經查：

  ㈠甲契約、乙契約、丙契約為兩造所訂立，丁契約為楊志清與被告所訂立，至確認單則難認為兩造所訂立，已如前述。原告主張被告應按成交價額4％給付報酬42萬元予原告之事實，為被告否認，依民事訴訟法第277條前段規定，仍應由原告就該有利於己之事實，負舉證責任。

  ㈡依原告提出之上開影音光碟及譯文，第1段之對話人包含買賣雙方之仲介員、被告、葉清煌，對話內容略為，被告最初欲將實拿價金由1,050萬元提高至1,070萬元，為原告拒絕，兩造對於原告可得報酬百分比，亦無共識，最終兩造合意為被告實拿1,068萬元，但需扣除土地增值稅、水電點交日拆算、履保費等，並訂立丙契約，至於報酬百分比或金額則無結論，原告亦未曾向被告表示免除報酬，第2段則為代書會同買賣雙方訂立丁契約之過程。依證人陳宏維於本院結證所述，蔡志嘉出面調解時，係以30萬元為調解成立之條件，最終未能成立，依證人蔡志嘉於本院結證所述，其對於調解過程幾已遺忘，而買賣雙方或仲介其中一方，均未向其告知被告應給付仲介費42萬元，是上開證人之證述，尚難證明兩造於調解時就報酬部分已再有約定。乙契約第4條約定為，「甲方（指被告）付土增稅、鑑界費、履保費及4％仲介費實拿1050萬」，可見原告未於乙契約免除被告應按成交價額4％給付報酬予原告之義務，丙契約第4條約定為，「買賣價金為新台幣壹仟零陸拾捌萬元正」、「甲方（指被告）需付土地增值稅（依國稅局核定）」，與乙契約固有不同，且未再有「按成交價額4％給付報酬」或其他相類之約定，然依上開影音光碟及譯文，原告從未表明免除報酬，反之，偕同被告到場之葉清煌，則一再請求原告減少報酬百分比。本院斟酌上開證據，依民法第98條規定解釋意思表示，並探求兩造之真意，認為兩造最終約定為，被告可取得之買賣價金為1,068萬元，但相關稅捐及費用應由1,068萬元中扣除，又丁契約約定之買賣價金為1,110萬元，則原告可取得之報酬為1,110萬元減去1,068萬元即42萬元。是原告此部分主張，堪信為真。

民法第92條第1項前段規定「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示」。土地所有權移轉，其應納之土地增值稅多寡，係由稅捐機關核定，非由當事人自行決定，此為一般人之常識。經查：被告辯稱陳宏維向其表示，系爭土地得適用自用稅率一節，為原告否認，被告雖提出形式上為原告不爭執之稅務局函及原告製作交付被告之增值稅概算表為證，然前者係就被告與葉清煌間因買賣系爭土地所應核課之土地增值稅，以主管機關地位所提出之意見，後者則並列一般稅率與自用稅率之概算稅額，另丙契約約定，「甲方（指被告）需付土地增值稅（依國稅局核定）」，丁契約第15條第2項約定，「本約農地之土地增值稅以自用增稅申報，但須以稅務機關之實際核稅為主，賣方無異議」，並非被告所稱「本約農地之土地增值稅以自用增稅申報」而已，可見系爭土地適用之土地增值稅稅率及金額多寡，原告未向被告表示必然適用自用稅率，其僅係以自用稅率提出申報，此亦為被告所明知，乃表示「賣方無異議」，是原告向被告所為土地增值稅之試算，尚無不實或引人錯誤，難認屬於詐欺之行為。被告辯稱係因陳宏維之詐欺，誤以為稅額約為28萬元，自非可採，其向原告及楊志清送達存證信函，而為撤銷丁契約之意思表示，不生效力。

民法第571條規定「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用」，第572條規定「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還」；不動產經紀業管理條例第19條第1項規定「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收」；不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條規定「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」。經查：

　㈠被告辯稱陳宏維未向被告誠實告知土地增值稅之核課基準一節，尚非可採，已如前述。被告依民法第571條規定，否認給付報酬義務，容非可採。

　㈡不動產買賣之斡旋金性質，除有特約外，通常係由其中一方交付不動產經紀業者，擔保其要約進而訂立買賣契約之意願，待買賣雙方合意訂立買賣契約時，斡旋金轉為價金之一部，如買賣雙方未能合意，則斡旋金應返還交付之該方，是斡旋金與居間報酬之性質未必相同。被告辯稱原告向楊志清收取之斡旋金為20萬元一節，為原告不爭執，而原告得向被告收取之酬金為42萬元，已如前述，兩者合計62萬元，未逾丁契約所約定價金6％即666,000元，又被告就委託銷售價額、應給付予原告之酬金及應給付予楊志清之價金，均無不明瞭之處，原告亦非先借用他人名義以低價買入系爭土地，再以高價賣予楊志清，可見原告尚無利用其與被告之買賣資訊不對等情況，收取差價。被告辯稱原告向買賣雙方收取報酬之總額，已違反不動產經紀業管理條例第19條第1項、不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條，並為抵銷抗辯，皆非可取。

　㈢依不動產仲介經紀業通常之交易實況，買賣雙方各按買賣價金2％及4％合計6％給付居間報酬，事屬常見。兩造係於107年9月間訂立甲契約，楊志清與被告係於107年9月29日訂立丁契約，原告為仲介系爭土地之買賣，需尋覓買主，並委任代書辦理相關簽約，又因被告對於委託銷售價額有疑義，進而拒絕履行丁契約，另將系爭土地出賣他人，致原告須與多方調解並涉訟，其支出之勞力、時間、費用不少，兩造約定之酬金42萬元約為買賣價金之3.78％（計算式：420,000÷11,100,000≒0.0378），尚無為數過鉅失其公平之情事。被告以原告居間之勞費甚少，依民法第572條前段規定，請求將報酬酌減至零，尚屬無據。

民法第565條規定「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」，第568條第1項規定「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬」；甲契約第8條第3款第4目約定，「專任委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（指原告）已完成居間仲介之義務，除第二款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方（指被告）仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付與乙方。④簽立書面土地買賣契約後，因可歸責於甲方之事由而解除契約時」。經查：原告主張被告訂立丁契約後，將系爭土地出賣予葉清煌，並辦畢所有權移轉登記一節，為被告不爭執，則依甲契約第8條第3款第4目約定，被告仍應給付報酬。從而原告依據甲契約、乙契約、丙契約及民法第565條、第568條第1項規定之法律關係，請求被告給付42萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年4月29日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。

本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行，並酌定相當擔保金額，准被告預供擔保而免為假執行，及依職權確定訴訟費用額為4,520元（第一審裁判費），命被告負擔。

本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，不另論述。

中　　華　　民　　國　　110 　年　　4 　　月　　26　　日

                  彰化簡易庭  法  官  廖政勝

以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　

如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，並

按應送達於他造之人數提出繕本或影本，及繳納第二審裁判費。

中　　華　　民　　國　　110 　年　　4 　　月　　26　　日

                              書記官  彭品嘉