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113年度彰簡字第48號

原      告  許凱雲 

訴訟代理人  洪義雄 

被      告  鉅唐國際企業有限公司

法定代理人  唐肇澧 

上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國113年9月9日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告應給付原告新臺幣5萬8,851元，及自民國112年10月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。　　

三、訴訟費用由被告負擔百分之55，餘由原告負擔。

四、本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣5萬8,851元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　

一、原告主張：兩造於民國111年5月4日簽訂本院卷第17至29頁之租賃契約書（下稱契約書），約定由原告將所有之門牌號碼臺中市○○區○○路00號6樓之6房屋（即臺中市○○區○○○段0000○號建物；下稱系爭房屋）出租予被告，且租期為111年5月5日起至114年12月31日止，每月租金為新臺幣（下同）1萬元。詎被告於112年3月25日以LINE通知原告要終止租賃契約後，自112年4月起即未繳納租金，兩造便於000年0月下旬約定提前終止租賃契約，然被告卻遲遲未完成點交及繳清積欠之水費、電費與瓦斯費，原告遂於112年5月8日以存證信函催告被告盡快約定點交期日，但被告仍置之不理，導致瓦斯被停用，原告只好先行代墊被告所積欠之水費544元、電費743元與瓦斯費4,103元，且嗣經原告查看系爭房屋，發現天花板與牆壁遭開挖鑽孔，客廳、廚房與臥室都有非正常佈線與電線外露、遭加裝室內外監控、鐵門與鐵框未更換回木門、環境髒亂等情況，皆已不合於回復原狀之約定，導致原告受有10萬2,370元之系爭房屋損害。因此，原告依租賃契約、不當得利等法律關係，請求被告賠償、返還系爭房屋損害10萬2,370元、瓦斯復錶費200元、代墊之水費544元、電費743元與瓦斯費4,103元等共計10萬7,960元等語，並聲明：被告應給付原告10萬7,960元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告抗辯：

（一）因被告未至系爭房屋實際點交系爭房屋給原告，並不清楚系爭房屋屋況，且本院卷第53頁之估價單是原告之配偶兼訴訟代理人開立，所以被告爭執本院卷第53、115至165頁之原屋況照片、終止租約後屋況照片、估價單的形式上真正。

（二）原告於簽訂契約書時已同意被告裝設鐵門、門鎖、保全、監控、網路、電話、有線電視、防盜等器材，且同意被告以鐵門更換系爭房屋之木門，且租約到期時鐵門可留著，不用回復木門，所以原告不得對被告請求回復木門所需之費用；又原告並未舉證證明如何損害、損害項目、損害行為人、回復原狀費用之必要性、原狀為何，僅憑主觀估價之估價單即向被告請求，對被告顯非公平，且原告亦尚未支出回復原狀費用，自不得請求被告賠償。

（三）原告提出之水費單、電費單、瓦斯單難以證明是原告所代繳。

（四）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　　　

三、兩造不爭執之事實：

（一）兩造於111年5月4日簽訂契約書，約定由原告將所有之系爭房屋出租予被告，且租期為111年5月5日起至114年12月31日止，每月租金為1萬元，並約定押金為2個月之租金2萬元，保證金為4萬4,000元，被告並於111年4月28日匯款押金2萬元、保證金4萬4,000元等合計6萬4,000元予原告。

（二）本院卷第43頁之鐵門原本為木門，嗣經被告於承租系爭房屋之期間將木門拆換成鐵門。

（三）被告於112年3月25日以LINE通知原告要終止租賃契約後，自112年4月起即未繳納租金，原告與被告便於000年0月下旬約定提前終止租賃契約，並由原告依租賃契約第13條第2項之約定，以1個月之押金1萬元作為提前退租之違約金，並以1個月之押金1萬元作為被告於112年4月租金之給付。

（四）原告於112年5月8日以沙鹿北勢郵局存證號碼第100號存證信函催告被告盡快與原告約定屋況、設備點交之期日，若被告仍置之不理，將視為已完成點交。

（五）被告於租賃契約終止時並未繳清系爭房屋之水費544元、電費743元、瓦斯費4,103元。

（六）本院卷第167至185頁之LINE紀錄為原告、被告之負責人唐肇澧（暱稱：房客唐先生）間之對話內容。

四、兩造之爭點：

（一）原告依租賃契約法律關係，請求被告賠償系爭房屋損害10萬2,370元、瓦斯復表費200元，有無理由？

（二）原告依不當得利法律關係，請求被告返還代墊之水費544元、電費743元、瓦斯費4,103元，有無理由？

五、得心證之理由：

（一）原告依租賃契約法律關係，請求被告賠償系爭房屋損害10萬2,370元，有無理由？

   1、被告雖辯稱：因其並未至系爭房屋實際點交系爭房屋給原告，並不清楚系爭房屋屋況，所以爭執本院卷第115至165頁之原屋況照片與終止租約後屋況照片的形式上真正等語（見本院卷第226、350頁），然被告既已陳稱：其只有向原告承租系爭房屋，且本院卷第41、43、49頁照片所示之鐵門、網路是其經原告同意後所裝設等語（見本院卷第231、428、429頁），且本院卷第41、43、49頁之照片復與本院卷第117、123、125、131、141、147、149頁之終止租約後屋況照片相同，可見本院卷第117、123、125、131、141、147、149頁之終止租約後屋況照片即是系爭房屋經被告終止租約後之屋況；又將本院卷第117、123、125、131、141、147、149頁之終止租約後屋況照片與本院卷第115至165頁之其餘終止租約後屋況照片一同觀之，因照片中之地面磁磚、木板相同，且照片中之客廳、廚房與臥室之格局、裝設具連續性與一致性，故本院認本院卷第115至165頁之終止租約後屋況照片就是被告終止租約後之系爭房屋屋況；且因本院卷第115至165頁之終止租約後屋況照片復與本院卷第151、153、159至163頁之原屋況照片格局相同，因此，本院認本院卷第151、153、159至163頁之原屋況照片應即為系爭房屋於出租予被告前之屋況。

   2、被告雖又辯稱：本院卷第53頁之估價單是原告之配偶兼訴訟代理人開立，所以其爭執該等估價單之形式上真正等語（見本院卷第226、231頁），然其既已不爭執該等估價單是原告之訴訟代理人所出具，且原告之訴訟代理人亦陳稱：該等估價單是其開立等語（見本院卷第227、265頁），可見蓋有原告訴訟代理人印文之該等估價單確是原告之訴訟代理人所出具，於形式上已屬真正，而得作為本院判決之證據資料。　　　

　 3、本院卷第151、153、159至163頁之原屋況照片是系爭房屋於出租予被告前之屋況，而本院卷第115至165頁之終止租約後屋況照片則是被告終止租約後之系爭房屋屋況一節，業經本院說明如上；而將本院卷第151、153、159至163頁之原屋況照片與本院卷第115至165頁之終止租約後屋況照片相互對照後，可見系爭房屋於出租予被告後，天花板與牆壁有遭開挖鑽孔、客廳、廚房與臥室有非正常佈線與電線外露、遭加裝室內外監控、木門被拆換成鐵門與鐵框、環境髒亂等情形，且未經被告於終止租約後予以回復原狀。

   4、被告於終止租約及經原告催告後，仍未將其在占有使用系爭房屋之租期內所生的天花板與牆壁遭開挖鑽孔、客廳、廚房與臥室有非正常佈線與電線外露、遭加裝室內外監控、木門被拆換成鐵門與鐵框、環境髒亂等屋況予以回復原狀一節，業如前述，並有沙鹿北勢郵局存證號碼第100號存證信函在卷可參（見本案卷第69、71頁），則依契約書第9條第3項（見本院卷第21頁）、租賃契約法律關係之民法第227條第1項不完全給付責任，原告自得請求被告賠償回復上開屋況所需之費用。

　 5、原告雖主張：請求被告賠償回復系爭房屋上開屋況所需之10萬2,370元等語（見本院卷第105、429頁）），並提出原告之訴訟代理人所出具之估價單為證（見本院卷第53頁），然將原告訴訟代理人出具之估價單與原告所提出由訴外人許庭誌就回復上開屋況出具之估價單相較（見本院卷第265、273至277、309、351頁；下稱許庭誌估價單），許庭誌估價單之總費用僅需7萬8,370元（即：4萬100元＋2萬4,570元＋1萬3,700元＝7萬8,370元），但原告訴訟代理人出具之估價單總費用卻需10萬2,370元，已有過高，並非可採；再者，原告已陳稱：木門仍在系爭房屋內等語（見本院卷第430頁），則自應將許庭誌估價單上之「實木門+木框零件9,890元」、「五金零件+鎖頭6,700元」予以扣除，且「裝修木門+五金門鎖7,980元」應僅以一半即3,990元計算，又許庭誌估價單上之「插座③、零件4,800元」，經扣除90年7月4日系爭房屋興建完成（見本院卷第35、428頁）起至000年0月間視為點交止之折舊後，應只得以480元計算，而許庭誌估價單上之其餘工項與金額，核與回復上開屋況原狀具關連性，亦與市場行情相當，並未過高，應屬適當，故原告請求被告賠償回復上開屋況所需之5萬3,470元（即：480元＋8,700元＋3,500元＋1,500元＋3,990元＋2萬6,800元＋1,800元＋6,700元＝5萬3,470元），應予准許。

　 6、被告雖辯稱：原告已同意其以鐵門更換系爭房屋之木門，且租約到期時鐵門可留著，不用回復木門，所以原告不得對其請求回復木門所需之費用等語（見本院卷第408頁），並提出兩造間之LINE紀錄為證（見本院卷第411頁），然已為原告所否認（見本院卷第408頁）；又依前揭紀錄所載，被告對原告表示「那結論就是承租人要不要搬走門或鎖都可以，只要最後留給出租人的門或鎖，無論是原來的門或鎖、同等原來品質或高於原來品質的門或鎖皆可。這樣沒錯吧？」等內容後，原告固陳述「是的，沒問題。」， 然被告安裝之鐵門與鐵框是裝設在系爭房屋內之臥室與客廳間（見本院卷第43頁），並非裝設在系爭房屋與大樓走廊間，而衡諸常情，一般正常屋主根本不會將房屋內之臥室與客廳間之房門以鐵門與鐵框安裝，而讓自己彷彿桎梏在監獄之鐵門牢房或宛如動物生活在鐵籠內，故本院認被告所遺留之鐵門與鐵框並不符合兩造所約定前揭內容之「同等原來品質或高於原來品質的門」。因此，被告依兩造所約定之前揭內容，仍負有回復木門原狀之義務，被告上開所辯，並非可採。

（二）原告依不當得利法律關係，請求被告返還代墊之水費544元、電費743元、瓦斯費4,103元，有無理由？

   1、被告於租賃契約終止時並未繳清系爭房屋之水費544元、電費743元一節，業經被告所自認（見本院卷第429頁）；又原告既已出具台灣自來水公司繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證（見本院卷第55、59頁），則該等繳費憑證上之水費、電費自應為原告所繳納；再者，依該等繳費憑證所示，由水費544元之列帳月份為112年3月、112年5月一節觀之，原告繳納水費544元之計費期間應為112年1月至112年4月，而原告繳納電費743元之計費期間則是112年2月23日至112年4月24日，俱在被告於111年5月5日至112年4月承租系爭房屋之租期內，則依契約書第5條之約定（見本院卷第21頁），原告所繳納、於租期發生之水費544元、電費743元本應由被告負責支付，但現卻由原告代墊，顯已使被告無法律上原因而受有水費、電費受清償之利益，並致原告受有金錢上之損害，故依民法第179條前段之規定，原告自得請求被告返還代墊之水費544元、電費743元。

   2、被告於租賃契約終止時並未繳清系爭房屋之瓦斯費4,103元一節，已為被告所不爭執（見本院卷第429頁）；而依欣中天然氣股份有限公司113年6月13日函所載（見本院卷第401、403頁），計費期間111年8月25日至112年5月之積欠瓦斯費3,894元（即：948元＋899元＋1,166元＋777元＋208元÷2＝3,894元，均已包含違約金36元、34元、44元、29元、8元，且原告是錯誤解讀其所提出如本院卷第57頁氣費查詢表上之金額；又因208元之計費期間為112年4月26日至112年6月26日，而依前所述，被告是於112年5月視為點交系爭房屋給原告，故本院認應由被告負擔之瓦斯費應只計算至112年5月，遂將計費期間112年4月26日至112年6月26日之瓦斯費208元以一半即104元計算），是產生在被告於111年5月5日承租系爭房屋起至112年5月視為點交系爭房屋給原告之期間內，則依契約書第5條、第14條之約定（見本院卷第21、23頁），發生於租期內與點交前之積欠瓦斯費3,894元自應由被告負責支付；又依上開函文所示，被告積欠之瓦斯費3,894元既已於113年1月18日經繳納，而瓦斯費是否繳納對身為系爭房屋所有人之原告而言，利害關係甚大，故本院認被告積欠之瓦斯費3,894元應即是由原告於113年1月18日所代繳。因此，積欠之瓦斯費3,894元本應由被告負責支付，但現卻由原告代墊，顯已使被告無法律上原因而受有瓦斯費受清償之利益，並致原告受有金錢上之損害，故依民法第179條前段之規定，原告自得請求被告返還代墊之瓦斯費3,894元，至原告逾此部分之瓦斯費請求，則非可採。

（三）原告依租賃契約法律關係，請求被告賠償瓦斯復表費200元，有無理由？　　　

　　　原告主張：因被告遲未繳清瓦斯費，導致系爭房屋之瓦斯表被停用，須再復表，故請求被告賠償瓦斯復表費200元等語（見本院卷第15、105、107頁），業經其提出追繳通知為證（見本院卷第353頁），且依欣中天然氣股份有限公司113年6月13日函所載（見本院卷第401、403頁），系爭房屋之瓦斯表亦確因未繳納包含111年8月25日至112年5月租期在內之計費期間111年8月25日至112年9月26日的瓦斯費，才被於112年9月結算金額與停用，可見系爭房屋之瓦斯表被停用，是被告長期約9個月未繳納租期內之累積瓦斯費所致，而原告請求之瓦斯復表費200元，復已較欣中天然氣股份有限公司正常收取之瓦斯復表費為低，並無不當，故原告依租賃契約法律關係之民法第277條第2項不完全給付責任，請求被告賠償瓦斯復表費200元，核屬有據。

六、綜上所述，原告依租賃契約、不當得利等法律關係，請求被告給付5萬8,851元（即：系爭房屋損害5萬3,470元＋水費544元＋電費743元＋瓦斯費3,894元＋瓦斯復表費200元＝5萬8,851元），及自起訴狀繕本送達翌日即112年10月7日（見本院卷第99頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

七、關於假執行之說明：原告勝訴部分，是依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行；被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當擔保金額宣告之。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　9 　　月　　30　　日

                  彰化簡易庭  法  官  許嘉仁

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　9 　　月　　30　　日