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臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　101年度壢簡字第577號 原　　　告　若林企業股份有限公司 法定代理人　彭文樂 訴訟代理人　林翰榕律師 被　　　告　梁新華 上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國101 年10月16日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣叁拾萬零伍佰壹拾陸元，及自民國一○一 年五月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之七十七，餘由原告負擔。 本判決得假執行。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告原起訴聲明：被告應給 付原告新臺幣（下同）39萬元，及自民國101 年3 月1 日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。嗣於審理中 將聲明減縮為被告應給付原告39萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日即101 年5 月31日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條 規定，自應准許。 二、被告未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386 條 所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張：被告與原告前就座落桃園縣觀音鄉崙坪村8 鄰13 8 之1 號與138 之2 號之房屋（下稱系爭房屋）訂有租賃契 約，約滿後於民國100 年8 月1 日重行就系爭房屋簽立房屋 租賃契約書，租賃期限自100 年8 月1 日至101 年2 月28日 ，共計7 個月，每月租金新臺幣（下同）14萬6,000 元，並 交付原告39萬元作為押租保證金（押租保證金已於90年6 月 ，開立90年8 月6 日，金額39萬元之支票兌現），契約屆滿 後，原告依約遷空完畢，並交還系爭房屋予被告，詎被告竟 拒絕返還押租保證金，經原告屢次催討，並於101 年5 月4 日寄發存證信函向被告表示其應返還押租保證金，均未獲置 理等語，爰依租賃契約第5 條提起本件訴訟。並聲明：被告 應給付原告39萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率百分之5 計算之利息。 二、被告雖未於最後言詞辯論期日到場，惟提出書狀辯以：於10 0 年8 月1 日重行就系爭房屋簽立房屋租賃契約書時，曾要 求原告提出連帶保證人，並把一些被告要求會損壞建築結構 的部分立刻給予修復，原告公司法定代理人徐文樂有答應， 被告始同意續租，後因被告到大陸，委託訴外人黃瑞琴理簽 約事宜，惟原告嗣後均未提出連帶保證人，也無修復被告所 要求之事項，原告遷廠後未依房屋租賃契約書第6 條處理， 經被告多次追蹤仍無結果，顯見原告自始即無誠心處理續約 事宜，以致約滿後造成問題，始被告蒙受損失，原告於約滿 後曾來電告知要把租賃契約延長半個月，被告也同意，並於 101 年3 月18日與原告共同會勘，並提出缺失事項要求原告 改善，惟原告一直無法改善，且原告一直未告知交還系爭房 屋，故原告尚未點交返還系爭房屋，是原告之訴均無理由等 語，並聲明: 駁回原告之訴。 三、原告主張100 年8 月1 日重行就系爭房屋簽立房屋租賃契約 書，租賃期限自100 年8 月1 日至101 年2 月28日，共計7 個月，每月租金14萬6,000 元，並交付被告39萬元作為押租 保證金且為被告收受，及原告已遷空完畢等事實，業據原告 提出與其所述相符之房屋契約書、遷空房屋照片13張、整廠 遷移工程合約書及請款單、信宏起重工程簽收單及統一發票 、請購單等件影本為證（本院卷第8 頁至第21頁、第62頁至 第68頁），且為被告所不爭執，故原告主張之前開事實，堪 信屬實。是本案爭點厥為㈠原告是否已依契約交還系爭房屋 ? ㈡若原告已依契約交還被告系爭房屋，被告應返還之押租保 證金之數額為何? 茲分別論述如下： ㈠原告是否已依契約交還系爭房屋? 1.原告主張雖曾要求被告暫緩半個月，但其目的是要清理系爭 房屋，於101 年2 月29日主要機器已經完全搬遷完畢，原告 公司課長李俊賢並於同年3 月18日與被告一同會勘系爭房屋 進行點交。然被告固不否認曾同意原告暫緩半個月，並於同 年3 月18日與原告公司課長李俊賢一同會勘系爭房屋，然主 張原告請求暫緩半個月並非進行清理，係為進行搬遷，其機 器設備並未搬遷完畢等語。惟查，兩造既對暫緩半個月交還 係爭房屋之合意並不爭執，且對同年3 月18日由訴外人即原 告公司課長李俊賢與被告一同會勘系爭房屋進行點交之事實 亦不爭執，則兩造合意延長租賃期間至同年3 月18日進行會 勘點交之事實，應堪認定。兩造雖對暫緩半個月之期間，究 係為清理系爭房屋，亦或進行工廠搬遷有所爭執，惟兩造既 有暫緩半個月交還房屋之合意，則原告主張101 年2 月29日 交還系爭房屋之事實即難採憑。 2.原告主張已經將係爭房屋交還予被告現時占有，且被告可依 租約第16條之規定，由被告當作廢棄物清理等情，為被告所 否認，並以原告未告知上情，且未依被告之要求返還，自不 得認為業已交還等語置辯。惟查: 被告於本院101 年9 月14 日言詞辯論期日當庭自陳: （問: 何時知道原告已經搬走? ）3 月1 日時，原告有跟我說，他們搬遷要時間，叫我同意 他們占用半個月，我有同意。（問: 他們全部人員機器廠房 搬走，你何時知道? ）3 月初知道。是被告上開所辯即屬無 據。又證人即原告公司課長李俊賢到庭證稱: （問: 廠房搬 遷後，房東是否可持鑰匙或遙控器自由進出該廠房? ）應該 不需要鑰匙也可進入，因為房東住的地方跟廠房對通。是被 告所居住之地既與系爭房地對通，被告是否業已搬遷應知之 甚明，被告主張原告未通知因而認定原告未交付系爭房屋云 云，自無可採。況原告既已搬遷，且被告得自由進出掌控系 爭房，是被告主張原告尚未通知，故尚未移轉占有等情，均 無可採。 3.按「乙方（即原告）於租期屆滿時，除經甲方（即被告）同 意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲 方... 」; 「乙方（即原告）應以善良管理人之注意使用房 屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房 屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要 時，由甲方（即被告）負責修理」，兩造房屋租賃契約第6 條、第11條定有明文。惟查，被告主張原告未依要求進行修 繕，故原告尚未返還系爭房屋等語，顯係將原告租賃期滿所 負返還系爭房屋之義務與原告所負租賃物修繕義務混為一談 。況原告於租賃期滿後，若未盡租賃物修繕義務，被告原得 另行雇工修繕並於押租保證金內予以扣除，被告捨此不為， 一昧要求原告進行修繕，並同時主張原告未依約返還系爭房 屋，應另行支付租金，即屬無據，是被告上開所辯，自難採 憑。 ㈡若原告已依契約交還被告系爭房屋，被告應返還之押租保證 金之數額為何? 1.按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租 賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消 滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人 返還押租金，自為法之所許（最高法院83年度台上字第2108 號判決要旨參照）。由此可知，押租金係租賃關係存續中， 以擔保承租人之租賃債務為目的，由承租人交付於出租人之 金錢或其他代替物，故租賃關係消滅時，經扣除承租人所需 負之租賃債務後，出租人即應返還。經查，觀諸兩造所簽訂 之房屋租賃契約書第5 條約定：「…，乙方（即原告）如不 繼續承租，甲方（即被告）應於乙方遷空、交還房屋後無息 退還押租保證金」等語（本院卷第8 頁），可知出租人即被 告於承租人即原告租期屆滿不續租或合法終止租約後，經扣 除承租人所需負之租賃債務後，出租人即應返還押租保證金 甚明。 2.被告雖主張原告未盡修繕之責，然為原告所否認，並提出高 昌水電材料行交貨單、統一發票、請購單、估價單影本等件 為證（本院卷第24頁、第25頁、第68頁至第71頁）。是原告 已依被告要求盡修繕義務，應堪認定。況被告僅空言主張原 告未依契約按照原狀遷空系爭房屋，並未舉出系爭房屋原狀 為何，自難逕依被告主張為其有利之認定，且依被告要求原 告改善之事項，多為系爭房屋燈管補換、樓板及窗戶清洗等 事項（本院卷第52頁之1 ），實難謂上開事項為原告應負責 之修繕事項，況被告亦無舉證證明原告需負之租賃債務為何 ，僅泛言原告未依其要求進行修繕、水費異常、電費不繳云 云，自難據以認定原告有何應負之租賃債務。 3.又兩造既經合意暫緩半個月交還系爭房屋，並約定於101 年 3 月18日共同會勘系爭房屋進行點交等事實業已認定如前， 且原告自陳自租期屆滿之後即未支付租金（本院卷第75頁） ，則原告自仍應依原契約條件支付101 年2 月29日至101 年 3 月18日之租金，依兩造房屋租賃契約約定每月租金14萬6, 000 元，是原告仍應再行支付被告8 萬9,484 元之租金（計 算式146,000 ×19/31=89,484元，元以下四捨五入），是被 告拒絕原告此部分之請求即屬有據，原告主張被告返還30萬 516 元之押租保證金，為有理由，逾此範圍之請求即為理由 ，應予駁回。 四、綜上，原告主張依契約法律關係請求被告返還30萬516 元為 有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據 五、本件係就民事訴訟法第427 條適用簡易程序所為被告敗訴之 判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，爰依職權宣告假 執行。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經核與 判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 101 年 10 月 30 日 中壢簡易庭 法 官 張宏明 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。 中 華 民 國 101 年 10 月 30 日 書記官 鄭兆容