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臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　102年度壢簡字第143號 原　　　告　富岡太一股份有限公司 法定代理人　姜紫凌 訴訟代理人　徐建弘律師 被　　　告　匡和股份有限公司 法定代理人　鄭原燦 訴訟代理人　林清漢律師 複　代理人　韓曉玲 上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國103 年7 月8 日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；不變更訴訟標的，而 補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加 ，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款、第 256 條分別定有明文。查本件原告原起訴聲明為：㈠、被告 應自桃園縣新屋鄉○○村○○○0 鄰000 號之建物遷出，並 將系爭廠房騰空返還原告。㈡、被告應給付原告56萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨自101 年11月1 日起至返還前項廠房之日為 止，按月給付原告14萬元。嗣原告於102 年9 月30日以書狀 將聲明變更為：㈠、被告應自桃園縣新屋鄉○○村○○○0 鄰000 號之建物遷出，並將系爭廠房騰空返還原告。㈡、被 告應給付原告56萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨自101 年11月1 日 起至返還前項廠房之日為止，按月給付原告15萬9,438 元。 復於102 年12月3 日以書狀將聲明中「桃園縣新屋鄉○○村 ○○○0 鄰000 號之建物」更正為「桃園縣新屋鄉○○村○ ○○00鄰000 號之建物」：核屬基於同一租賃契約之基礎事 實，而擴張應受判決事項之聲明及更正，且無礙被告之防禦 及訴訟之終結，參諸前揭規定，應予准許，合先敘明。 貳、實體部分 一、原告主張：被告於民國98年6 月1 日起向原告承租門牌號碼 為桃園縣新屋鄉○○村○○○00鄰000 號之廠房（下稱系爭 廠房），雙方簽有廠房租賃契約書1 紙（下稱系爭租約）， 租期至104 年5 月9 日，租金每月為新臺幣（下同）14萬元 ，並依照系爭租約第3 條約定被告應於每年5 月10日開立12 張於每月10日兌現之支票交付原告。詎料，被告並未依約於 每年5 月10日開立支票交付原告，迄今已積欠100 年6 月、 101 年8 月、9 月、10月共4 個月之租金，原告前以國史館 郵局第832 號存證信函催告被告7 日內繳納租金，否則即為 解約之意思表示，被告於101 年10月11日收受原告催討之存 證信函，但仍未於7 日內清償，是以雙方之系爭租約已於10 1 年10月18日終止，原告並依照系爭租約第11條將被告支付 之押租金沒收，而系爭廠房坐落於○○鄉○○○段414 、41 4-1 、415 、415-2 、416 、416-2 及417 地號土地共7 筆 （下稱系爭土地），系爭土地經鈞院強制執行，由訴外人指 南企業有限公司（下稱指南公司）葉史南拍定，嗣又經臺灣 高等法院以101 年度重上字第750 號判決（下稱系爭高院判 決），原告建物佔地為7684.3平方公尺，高院判決命原告支 付土地所有人相當於租金之不當得利每年36萬9,437 元，而 被告公司租用之系爭廠房佔地為4851 .72平方公尺，應與原 告按佔用比例支付，是被告應支付土地所有人23萬3,255 元 ，平均被告每月亦應支付1 萬9,438 元，綜上所述，被告應 給付原告4 個月之租金與自租約終止後至返還系爭廠房前每 月相當於租金之不當得利14萬元及依照上開高院判決被告每 月應與原告共同攤還之1 萬9,438 元，為此爰依民法第767 條前段、契約及不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明 ：㈠、被告應自桃園縣新屋鄉○○村○○○00鄰000 號之建 物遷出，並將系爭廠房騰空返還原告。㈡、被告應給付原告 56萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率百分之5 計算之利息，暨自101 年11月1 日起至返還前項 廠房之日為止，按月給付原告15萬9,438 元。㈢、願供擔保 ，請准宣告假執行。 二、被告則以：依照系爭租約第1 條之約定，租賃範圍應該包括 土地及建物，而系爭廠房所坐落之系爭土地前遭指南公司、 葉史南拍定後，系爭土地已經移轉與第三人，且原告並未取 得系爭土地之所有權人即指南公司、葉史南之同意使用，係 已違反系爭租約第15條之約定而有不完全給付之情，是以被 告應可依照民法第264 條之規定，請求原告就系爭土地取得 正當使用權源前，被告可拒絕給付租金。又退萬步言，若原 告得向被告請求給付租金，但因原告已違反系爭租約第15條 之約定，致被告另向系爭土地之所有人給付租金，對被告所 生之損害，被告自得主張抵銷之等語置辯，並聲明：請求駁 回原告之訴。 三、原告主張雙方就系爭廠房於98年6 月1 日簽訂系爭租約，約 定每月租金為14萬元，而被告並未給付100 年6 月、101 年 8 月、9 月、10月共4 個月之租金，經原告以存證信函催告 後仍未給付，而系爭土地前遭指南公司與葉史南拍定後，原 告經系爭高院判決命應給付每年36萬9,437 元相當於租金之 不當得利，業據提出與其所述相符之廠房租賃契約書、存證 信函、系爭高院判決書等件為證，本院亦依職權向桃園縣楊 梅地政事務所調取系爭土地之公務用謄本、異動索引核閱屬 實且被告對此並不爭執，應堪信為真實。 四、原告主張業與被告終止系爭租約，爰依所有物返還請求權、 租賃契約及不當得利請求被告返還系爭建物及給付15萬9,43 8 元等語，惟被告則以前詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠、 兩造間系爭租約之租賃標的物為何？㈡、原告以101 年10月 9 日存證信函催告被告繳交租金並為終止租約之意思表示， 其終止租約之行為是否合法？即被告於收受上開存證信函後 有無以原告無法提供土地為由提出同時履行抗辯權？若有， 該抗辯是否可採？㈢、被告與指南公司及葉史南之間，自10 1 年9 月1 日起就系爭土地有無租賃關係存在？被告是否實 際給付租金？㈣、若被告確實給付租金予指南公司及葉史南 ，此是否為被告因原告違反系爭租約第15條所受之損害，而 可就對原告所負之租金債務主張抵銷？茲分述如下： ㈠、兩造間系爭租約之租賃標的物為何？ 兩造於98年6 月1 日簽訂系爭租約，有廠房租賃契約書1 份 在卷可佐（本院卷，第7 至9 頁），稽之系爭租約第1 條約 定，租賃標示如下（依權狀為準）含地上物全部土地：⑴ 414 之1 地號、⑵415 之2 地號、⑶416 之2 地號、⑷414 地號、⑸417 地號、⑹415 地號、⑺416 地號；上述地號土 地上之建物，除⑴、⑵、⑶項辦公室不屬於租賃範圍，其他 均為租賃範圍，坪數約為1,500 坪，建物外圍道路之部分供 乙方（被告）使用，但不得堆置物品；建物：建物門牌：桃 園縣新屋鄉○○村00鄰○○○0 號之1 等情，復另依原告所 執用以主張終止兩造系爭租約之催告函件內容亦表示：「貴 公司（被告）向富岡太一公司（原告）承租坐落新屋鄉社子 村番婆坟5 之1 號之房地」，此有存證信函在卷可稽（本院 卷，第11至14頁），綜合前開租約約定及存證信函內容觀之 ，兩造就系爭租約之內容均提及土地及建物，是堪認系爭租 約之租賃標的物應包含系爭土地與其上之系爭房屋，況原告 於另案即本院101 年度重訴字第32號言詞辯論審理時，筆錄 中亦記載：「... 審判長詢問：現在土地上的廠房是否是被 告匡和公司在租用？被告2 法定代理人（匡和公司即本案被 告）答稱：是，是全部。審判長詢問：每月租金為何？被告 2 法定代理人（匡和公司即本案被告）答稱：每月14萬元。 被告1 訴訟代理人（富岡太一公司即本案原告）答稱：租金 的部分是包含土地及廠房。... 」，此有言詞辯論筆錄可憑 （本院101 年度重訴字第32號卷，下稱系爭地院卷，第92頁 ），益徵系爭租約之租賃標的物應包含系爭土地與其上之系 爭房屋，應堪採認。原告雖主張：系爭租約第1 條僅是陳述 系爭房屋坐落之土地為何，且依被告於另案中亦不爭執僅承 租系爭房屋云云，以系爭高院判決審理程序中，上訴人指南 公司訴訟代理人陳稱：匡和公司承租房屋，契約當事人是屋 主不是地主等語，並提出102 年6 月18日之言詞辯論筆錄影 本為佐（本院卷，第140 頁），然觀諸原告所提出之系爭高 院判決之審理程序中，當事人僅為訴外人指南企業有限公司 、葉史南及富岡太一股份有限公司，被告並非該審理程序之 當事人之一，且指南公司訴訟代理人上開陳詞亦並未論及其 與被告間之租賃契約標的僅有系爭房屋，而不包含系爭土地 等情，是原告前開主張尚非無疑，自難逕予採認。 ㈡、原告以101 年10月9 日存證信函催告被告繳交租金並為終止 租約之意思表示，其終止租約之行為是否合法？即被告於收 受上開存證信函後有無以原告無法提供土地為由提出同時履 行抗辯權？若有，該抗辯是否可採？ １、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人， 並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態， 民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務 ，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃 關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之 本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付 （最高法院98年台上字第222 號、99年台上字第526 號裁判 要旨參照）。經查：依系爭租約第15條約定：「租賃期間， 甲方（原告）因土地買賣或向第三者、金融機構融資貸款， 或其他違反本契約所生之糾葛，致使租賃物遭法院處分等事 宜，如未能於十日內解決完畢，甲方除退還乙方（被告）押 租金並加計自繳交日起五％利息外，乙方有權終止契約，因 此產生之損失，概由甲方負全部賠償責任。」而系爭租約之 標的物包含系爭土地及系爭廠房，業經本院認定如前，又系 爭土地於100 年5 月17日由訴外人葉史南、指南企業有限公 司拍定取得，並於同年6 月1 日辦理移轉登記，此有土地登 記謄本、異動索引在卷可稽（本院卷，第39至59頁），是系 爭土地於100 年6 月間已發生前開系爭租約第15條約定之事 由，即租賃物遭法院處分之情事，且自100 年6 月事發後迄 今原告均未能依約解決前開情事，足認原告已有違反系爭租 約所約定之使用、收益狀態之事由，再者，指南公司於101 年1 月11日提起訴訟，請求本案之原告（富岡太一公司）、 被告（匡和公司）遷出系爭廠房、返還系爭土地及不當得利 之訴訟，並於101 年9 月經系爭地院判決裁判為本案之原告 （富岡太一公司）、被告（匡和公司）敗訴之判決，而應為 遷出及返還土地，且經系爭高院判決確定，據此足堪認定原 告確有難以提供合於系爭租約使用目的租賃物予被告使用之 情，故原告有違反系爭租約之約定乙節，應堪認定。原告雖 陳稱：被告並未受強制執行遷出，目前仍使用系爭土地及系 爭廠房，故其並無違反系爭租約云云，然原告於租賃期間存 續中，使系爭土地所有權移轉由指南公司取得，即已違反系 爭租約第15條之約定，自不能因指南公司此所有權人不行使 其權利，即逕認原告之行為並無違反兩造系爭租約之約定。 ２、指南公司、葉史南於100 年6 月取得系爭土地所有權後，即 於同年7 月20日以存證信函通知兩造共同洽談釐清系爭土地 租金給付事宜，被告並於同月28日以存證信函回覆通知指南 公司及原告商談釐清租金事宜，此有存證信函2 份為證（本 院卷，165 至166 頁），堪信兩造間就被告之租金給付對象 已有爭執疑義，復觀諸嗣後指南公司提起訴訟，原告於101 年10月9 日函催被告給付租金，被告並以101 年10月15日以 存證信函回覆，亦重行表明100 年7 月28日發函通知討論租 金歸屬未有結論，故不予給付原告乙情，此有存證信函2份 為證（臺灣高等法院101 年度重上字第750 號卷，下稱系爭 高院卷，第61至63頁），衡諸前開文件往來情形，堪信被告 於收到原告101 年10月9 日之催告函後，復以101 年10月15 日之存證信函表達行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金之意 ，是被告已行使同時履行抗辯權等情，堪信為真實。從而， 於租賃關係存續中，原告就租賃物未有保持合於約定使用、 收益狀態交予被告使用，揆諸前開說明，被告主張行使同時 履行抗辯權，拒絕租金之交付等情，係屬有據，即有理由。 是被告已如前述對原告行使同時履行抗辯權，被告自無給付 遲延租金，據此，原告依系爭契約書第11條約定：租金遲延 支付（兌現），經催告七日內仍不支付，甲方（原告）得終 止契約，且押租金甲方得沒收之約定，主張因被告遲延給付 租金而對其終止租賃契約乙節，自屬無據，即無理由，故原 告主張因被告遲延給付，且經催告後仍不履行而終止系爭租 賃契約，與法不合，應予駁回。 ㈢、被告與指南公司及葉史南之間，自101 年9 月1 日起就系爭 土地有無租賃關係存在？被告是否實際給付租金？ 按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無 效，民法第87條第1 項前段定有明文。惟第三人主張表意人 與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責 ；且民事訴訟如係由原告主張權利者，應由原告先負舉證責 任，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真正，則被 告就其抗辯事實即令不能舉證，或所舉證據尚有瑕疵，亦應 駁回原告之訴（最高法院48年臺上字第29號判例、17年上字 第917 號判例意旨參照）。本件原告以被告與指南公司及葉 史南之間就系爭土地之租賃關係為通謀虛偽意思表示，而主 張其法律行為均屬無效，依前開說明，自應由原告就被告與 指南公司及葉史南間之租賃關係是基於通謀虛偽意思表示所 為乙節負舉證之責。查原告以被告提出之統一發票所載營業 稅由被告負擔，而被告與指南公司及葉史南間之土地租賃契 約書記載卻未有此等記載，且營業稅亦未在稅捐申報資料中 出現，故主張被告與指南公司及葉史南間為通謀虛偽意思表 示云云，惟土地租賃契約書固足作為契約當事人間權利義務 約定之依據，然並不以此為限，契約當事人尚得以口頭約定 之方式為之，是自難僅以統一發票中營業稅負擔事項於書面 契約中未記載，即遽以否認其真實性。再者，稅捐申報與否 為當事人履行稅法上義務之判斷依據，亦無從據此逕論未申 報稅捐即為通謀虛偽意思表示。另原告以其與被告間租賃物 為廠房，每月租金14萬元，而被告與指南公司及葉史南間租 賃系爭土地之租金也要14萬元，且彼此間又有監察人之關係 云云，質疑系爭租約真實性，然租金之高低涉及雙方交易時 之意願、需求、談判能力等因素，自無從以不同當事人間及 不同租賃物之租金高低，作為推論之基礎，況原告就前開主 張皆未能提出其他相關證明以實其說，自難僅依原告之徒言 臆測即遽論其主張為真實，是原告既未能舉證，當應受該不 利益之裁判，原告此部分之主張應無理由。 ㈣、若被告確實給付租金與指南公司及葉史南，此是否為被告因 原告違反系爭租賃契約第15條所受之損害，而可就對原告所 負之租金債務主張抵銷？ 承前所述，被告本得基於同時履行抗辯權拒絕給付租金，即 於原告未依系爭合約第15條交付被告合於約定使用、收益之 租賃物，被告得爰依同時履行抗辯權之規定對原告拒絕給付 租金，是自無庸審酌被告對原告主張損害賠償請求權之抵銷 事由是否有理由，併予敘明之。 五、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條前段定有明文。依不當得利之法則請求 返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損 害為其要件；次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者， 得請求返還之，民法第767 條第1 項前段，定有明文。查本 件原告主張系爭租約業經終止等情，業經本院認定並非合法 ，已如前述，被告仍得本於承租人地位使用系爭房屋，故被 告係屬合法占有使用系爭房屋，並非無權占有或因無法律上 原因而使用系爭房屋，揆諸前開說明，原告主張依所有物返 還請求權請求被告返還房屋，並依不當得利請求被告給付15 萬9,438 元，均非有理，應予駁回。 六、綜上，被告業以對原告行使同時履行抗辯權，被告本此主張 拒絕給付租金係屬合法有據，當無給付遲延租金之情事，原 告自無從依此主張終止契約，是兩造間之租賃關係仍存在， 被告得本於承租人地位使用系爭土地，故原告請求被告返還 系爭房屋即給付不當得利15萬9,438 元，應無理由，即予駁 回。又法院應依職權宣告假執行者，本無庸原告為聲請，若 原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅在促使法院職 權發動，法院仍係本於職權而宣告，自無庸對該聲請為准駁 之裁判。本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請本屬無據 ，依前揭說明，茲不另為駁回之諭知，併此敘明。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經 核與本件判決結果無生影響，爰不另逐一論述，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據；民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 103 年 7 月 31 日 中壢簡易庭 法 官 張英尉 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明 上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達 後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 8 月 8 日 書記官 林哲瑜