裁判書系統

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　102年度壢簡字第700號 原　　　告　俊國房屋仲介有限公司 法定代理人　張麗雪 訴訟代理人　曾憲基 被　　　告　黃祺堯 訴訟代理人　王棟樑律師 上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國102 年11月4 日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：被告委託原告，就被告所有位於桃園縣楊梅市○ ○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地三筆共1,475 坪（下稱系爭 土地）代為銷售，於民國101 年12月14日兩造訂有不動產專 任委託銷售契約書（下稱系爭契約書），原定委託之銷售價 為為每坪新臺幣（下同）19,000元，然又於同日簽定同意書 （下稱系爭同意書），將授權價格更正為每坪16,000元，授 權原告在售價每坪16,000元以上可自行收受定金，銷售總金 額即為23,600,000元（1,475 坪×16,000元＝23,600,000元 ）以上，並同意以該售價之百分之1.5 即354,000 元為服務 費（計算式：23,600,000×1.5%＝354,000 元），嗣經原告 已於委託有效期限內覓得買主即訴外人粘晋瑋，欲以每坪16 ,000元之價格購買系爭房地，並於粘晋瑋之要求下出示同意 書，證明已獲被告授權收受定金，買主遂於102 年4 月2 日 交付訂金2,000,000 元，詎被告竟反悔拒絕出售系爭土地， 為此，爰依系爭契約法律關係提起本件訴訟等語，並聲明： 被告應給付原告354,000 元，及自支付命令送達翌日起至清 償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 二、被告則以：兩造簽定系爭契約書，委託銷售之底價為19,000 元，惟原告竟於簽定系爭系契約書時夾藏銷售底價為16,000 元之系爭同意書，被告並無簽定同意書之意思，即並無同意 以每坪16,000元為銷售底價及授權原告代收訂金，原告受詐 欺才簽定系爭同意書。退步言，縱被告有簽定系爭同意書， 並非同意以每坪16,000元出售，而係在每坪16,000元至19,0 00元委託銷售，然原告竟將系爭同意書出示給粘晋瑋，買方 既知悉每坪16,000元即可買得，不可能會出價高於每坪16,0 00元，原告此舉有違委託之意旨及保密之義務，依民法第 571 條，不能請求報酬等語置辯，並聲明：如主文第1 項所 示。 三、原告主張兩造就被告所有系爭土地，於101 年12月14日兩造 訂有系爭契約書，銷售金額為每坪19,000元以上，嗣經原告 已於委託有效期限內覓得粘晋瑋，欲以每坪16,000元之價格 購買系爭房地，並交付訂金2,000,000 元，業據原告提出不 動產專任委託銷售契約書等為證，且為被告所不爭執，應堪 信為真實。惟被告仍以前詞置辯。 四、得心證之理由： （一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。民事訴訟法第277 條前段定有明文。查本件原告主張兩 造就被告所有系爭土地訂有系爭契約書，並簽定系爭同意 書之事實，業據原告提出不動產專任委託銷售契約書、系 爭同意書等為證，而被告抗辯原告竟於簽定系爭系契約書 時夾藏銷售底價為16,000元之同意書，被告並無簽定同意 書之意思等情，自應就上揭其主張之事實負舉證責任，然 查，系爭契約書被告上方之「黃祺堯」之簽名，被告均不 否認為其親自簽名，故系爭契約書上方之黃祺堯之簽名均 為真正已堪認定，又原告提出之系爭契約書及同意書原本 ，業經本院當庭勘驗，上方黃祺堯簽名運筆的方式，書寫 的字體、筆跡的特徵均極為相似，有本院102 年11月4日 勘驗筆錄在卷可稽，故系爭同意書為被告所親自簽名亦堪 認定。另就系爭同意書上第三條所載：同時授權貴公司在 售價「每坪壹萬陸仟元」以上，自行收受定金，本人無議 ，並同意以該售價百分之「壹點伍」給付貴公司為服務費 。上開第三條之約定中，「」引號中之字為手寫，並將系 爭同意書原以印刷之百分之四之「四」用筆刪除而改為「 壹點伍」，可知系爭同意書上方之服務費百分比已有所調 整，且係調整為比原告預設之百分之四為低，苟被告係在 不知情的情形下所簽立系爭同意書，原告何須將服務費之 百分比自行調降，來減少自己獲利？故以原告主張兩造間 確有達成系爭同意書之合意較為可信，被告抗辯受詐欺而 簽定系爭同意書，實不可採。是以，兩造間應已就系爭土 地之出售達成系爭同意書之條件來補充系爭契約書之條件 。 （二）又本件被告以原告將同意書出示買方知悉，有違委託之意 旨及保密之義務等語置辯。按居間者，謂當事人約定，一 方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報 酬之契約；又居間人違反其對於委託人之義務而為利於委 託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人 收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第 第565 條及571 條分別定有明文。另按經紀人員對於因業 務知悉或持有之他人秘密，不得無故洩漏，不動產經紀業 管理條例第25條已明文規定。依據社會通念，賣方經由仲 介業者賣房地，當然希望買方出高價來購買，然相對的， 買方則希望能出價越低越好，但仲介則不一定希望價錢越 高越好，雖然價高成交，仲介之報酬可能較高，但無法成 交時，反而完全無報酬可言，故仲介的心態通常僅希望能 使標的成交，即有仲介報酬。依上開之常情判斷，仲介會 有向買方透露賣方底價之道德風險，且若買方已知標的之 底價，怎可能有人再出高於底價之價錢購買標的。是以， 依居間契約之本質來看，仲介向買方透露賣方之底價，是 絕對不應允許，且亦違反居間契約之給付義務。經查，系 爭契約書及系爭同意書雖已將系爭土地之價格由每坪19,0 00元降至每坪16,000元，然此僅表示被告願以每坪高於16 ,000元之價格出售，並非同意原告可將此底價告知買主知 悉，然原告表示為收受定金，而將系爭同意書出示給粘晋 瑋知悉，此情亦為原告所不否認，則粘晋瑋既已知悉被告 之底價，則不可能以高於底價之價格購買，此舉明顯可得 知原告為促成成交，而已將被告之底價告知粘晋瑋，然被 告此舉明顯有違背兩造間之居間契約之給付義務，依民法 第571 條，原告之報酬請求權喪失，被告拒絕給付，為有 理由。 五、綜上，原告主張被告應給付其354,000 元，及自支付命令送 達被告之翌日即102 年5 月1 日起至清償日止按週年利率百 分之5 計算之利息，為無理由，不予准許。 六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果無影響 ，故不一一論列，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 102 年 11 月 25 日 中壢簡易庭 法 官 黃致毅 上判決正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺灣桃園地方法 院中壢簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本） 。 中 華 民 國 102 年 11 月 25 日 書記官 劉文松