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臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　103年度壢簡字第730號 原　　　告　開壢不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　張惠碧 訴訟代理人　沈朝標律師 被　　　告　彭玉蘭 訴訟代理人　彭威中 上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國103 年11月4 日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳拾萬元，及自民國一百零三年五月三十 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元由被告負擔。 本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳拾萬元為原告預供 擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第三百八十六條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造 辯論為判決。 二、原告主張略以：被告於民國103 年3 月19日與原告簽訂買賣 議價委託書與要約書（下稱系爭委託書），由原告居間仲介 購買訴外人姜碧君所有門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○巷○ 號之房地（下稱系爭不動產），並約定仲介服務費報酬為買 賣成交總價款2 ％，嗣系爭房屋以新臺幣（下同）780 萬元 成交，被告並與姜碧君於103 年3 月20日簽訂不動產買賣契 約書（下稱系爭買賣契約書），被告同時書立給付服務費同 意書（下稱系爭同意書）並同意給付原告共20萬元之服務費 （包含契稅、代書費、潤筆費、履約保證費用、服務費及復 電之費用）。詎被告違約拒絕履行買賣契約及拒絕依同意書 給付服務費，經原告一再催討，均置之不理，爰依居間契約 之法律關係提起本訴，並聲明：被告應給付原告20萬元，及 自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息。 二、被告未於言詞辯論期日到場，據其提出之書狀所為之聲明及 陳述如下：被告於103 年3 月19日經由訴外人即原告之仲介 營業員陳則維（下逕稱其名）簽訂系爭委託書，當日原告通 知被告於隔天立即103 年3 月20日簽訂系爭買賣契約書購買 系爭不動產，並支付定金40萬元，嗣因被告恐自有可動用現 金不足，遂於103 年3 月23日電話聯絡陳則維，告知欲解除 契約。又於103 年3 月24日晚間訴訟代理人彭威中（下逕稱 其名）與陳則維聯絡，陳則維表示除沒收定金40萬元外，被 告需支付15萬6,000 元始得解約。後被告詳閱雙方所簽訂之 系爭委託書及系爭買賣契約書上之約定，認原告未依規定給 予3 日契約審閱期間，使被告在未了解不動產現況及周詳的 考慮狀況下訂約，致被告權益受損。又原告應依規定於簽訂 系爭委託書前提供不動產標的現況說明書（下稱系爭說明書 ），原告直至締約時始提供系爭說明書，然卻將房屋漏水瑕 疵以現況交屋處理，並要求被告自行復電及將排水系統問題 及修繕責任等問題全部轉嫁被告；原告復未告知得請求減少 買賣價金或買方有物之瑕疵擔保請求權，實有諸多違反21世 紀不動產總公司內部規範及消費者保護法相關規定之情事， 並欺瞞被告而違反原告應有的最大誠信原則及忠實義務等語 。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。 三、原告主張被告於民國103 年3 月19日與原告簽訂系爭議價委 託書，由原告居間仲介購買姜碧君所有之系爭不動產，並約 定仲介服務費報酬為買賣成交總價款2 ％，嗣被告與姜碧君 於103 年3 月20日簽訂系爭買賣契約書，被告同時書立系爭 同意書同意給付原告共20萬元之服務費（包含契稅、代書費 、潤筆費、履約保證費用、服務費及復電之費用）等情，有 不動產賣賣契約書、給付服務費同意書、21世紀不動產買賣 議價委託書與要約書、不動產標的現況說明書等件影本在卷 可稽（見本院卷第21頁至25頁、42頁、46頁至48頁），且為 兩造所不爭執，堪信為真實。 四、原告主張被告與姜碧君就系爭不動產已成立買賣契約（下稱 系爭買賣契約），被告應依系爭同意書之約定給付服務費20 萬元，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為 ：( 一) 原告未給予被告3 天之審閱期間，是否影響系爭議 價委託契約之效力? （二）被告是否有給付居間報酬之義務 ？若有，數額為多少？ （一）原告未給予被告3 天之契約審閱期間，是否影響系爭委託 書之效力? 1、企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之 合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者 ，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構 成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型 化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項 ，公告定型化契約之審閱期間。消費者保護法( 下稱消保 法) 第11條之1 固定有明文，惟上開條文之立法目的，係 在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不 及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯 失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審 閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂違反 上開規定之契約即屬無效。而消費者於簽約審閱契約條款 內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消 費者事先審閱契約之行為，且消費者有充分了解契約條款 之機會，即不得引用上開規定而主張契約無效。 2、查系爭委託書中載明：「為配合買賣議價之進行，委託人 （下稱買方）完全瞭解並同意以下條款：一、依內政部公 告，買方有三天以上之契約審閱權。買方於契約成立前可 要求本契約影本攜回審閱。買方簽立本契約時係業已行使 契約審閱權利並充分瞭解該契約條文。」；又系爭委託書 條款最末亦載有：「買方經詳閱上述一～六所有注意事項 、服務費給付約定及充分瞭解無誤後同意簽認。」且業據 被告於「委託人（買方）」欄下親自簽名並按奈指印確認 ，有系爭議價委託書在卷可參（見本院卷第42頁），堪認 被告係於充分審閱後始予締約。又被告於103 年3 月19日 締約後持有系爭契約而得隨時查閱，如被告對各該條款有 所爭執，自可向原告提出質問，惟被告於103 年3 月20日 簽訂不動產賣賣契約書及系爭同意書後，直至103 年3 月 23日告知原告所屬業務員欲解除買賣契約時，期間俱未向 原告為爭執，復未反應不瞭解契約條款之情，縱令被告於 簽約前並未有3 天以上之審閱期間，亦難認被告有何因未 充分瞭解契約內容致造成不公平情事。又被告自陳系爭買 賣契約無法履行乃係因自有資金不足，惟並未對系爭議價 委託書當中的條款或內容有所爭執，被告就系爭議價委託 書內容或條款有何不合理或不明瞭之處均未舉證以實其說 ，空言抗辯系爭議價委託書未給予3 天審閱期間，違反消 保法之規定云云，依上揭說明，洵屬無據。 （二）被告是否有給付居間報酬之義務？若有，數額為多少？ 1、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565 條定 有明文。次按「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產 說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供 解說前，應經委託人簽章。」，不動產經紀業管理條例第 23條亦有明文規定。原告主張被告經由原告居間仲介購買 系爭不動產，並於103 年3 月20日與姜碧君簽訂系爭買賣 契約書，原告已完成居間任務，被告並簽署系爭同意書， 承諾給付20萬元之服務報酬，原告自得向被告請求給付居 間報酬等情，為被告所否認，並辯稱：原告未依規定於簽 訂系爭議價書前提供系爭說明書，而至締約時才提供系爭 說明書，而將房屋瑕疵全部轉嫁被告，實有嚴重欺騙被告 的情形云云，惟查，本件被告與姜碧君簽訂系爭買賣契約 時，原告同時出具系爭說明書，且其上記載：「是有否有 滲漏水之情形」經勾選「是」，「處置：現況交屋」；「 本戶是否有獨立電表」，經勾「否」，「說明：請自行復 電」；「本戶排水系統是否正常」，未勾選，「說明：不 清楚自行處理」等節，有系爭說明書在卷可參（見本院卷 第46頁），且並經委託人姜碧君在委託人欄下簽名並蓋章 ，並經被告於其他重要事項欄中簽名蓋章以資確認，應認 原告就不動產之現況調查，已為相當之調查，並就其所知 事項報告予被告，亦經被告簽名確認，足認原告並無違不 動產經紀業管理條例第23條之規定。又原告雖未於簽訂系 爭委託書前出據系爭說明書，然被告於簽訂系爭買賣契約 時知悉買賣標的物有瑕疵時，即應提出異議並暫緩締約， 而被告卻仍於當下簽訂系爭買賣契約並同時書立系爭同意 書，堪認被告對於系爭不動產之現況已有所評估及瞭解， 是被告即有依約履行之義務，被告直至103 年3 月23日因 恐自有資金不足而告知欲解除買賣契約，然此事由顯與原 告於簽訂系爭議價委託書前是否已出具不動產說明書之爭 議無涉。且被告係因可歸責於自己之事由而無法履行系爭 買賣契約，方爭執系爭委託書及系爭說明書未經合理審閱 ，其權利之行使亦顯有違誠信原則，被告復未舉證原告有 何違反居間任務之情事，是被告所辯，尚不足採。另被告 主張原告未告知物之瑕疵擔保請求權乙節，然此乃屬買賣 契約成立後所得主張之權利，且物之瑕疵擔保請求權係對 買賣契約之賣方所主張，原告既已對標的物現況為據實之 說明，即應認原告並無違居間人或受任人之義務，被告所 辯顯有誤會。 2、按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求 報酬，民法第568 第1 項定有明文。又居間人於契約因其 媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其 所得報酬並無影響，最高法院49年台上字第1646號民事判 例意旨可供參考。又系爭議價委託書載明：「三、買方服 務費給付之約定：（一）買方承諾有下列情形之一者，同 意以買賣成交總價款百分之二現金金額乙次給受託人作為 服務費報酬：1 、買方與賣方簽訂不動產買賣契約書之同 時。其後因非可歸責受託人之事由而解除買賣契約者，服 務報酬不受影響。」，查被告於103 年3 月20日簽訂系爭 買賣契約，足認原告已完成居間任務，被告同時書立系爭 同意書，同意給付原告20萬元之服務費，是依上開說明， 被告即應負有給付報酬之義務。是原告主張被告應依系爭 同意書給付包含服務費報酬、契稅、代書費、潤筆費、履 保費及復電費用共計20萬元，為有理由，應予准許。 四、另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命 令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之 債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算 之遲延利息，應付利息之債務其利率未經約定，亦無法律可 據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第1 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。查本件支付命令係 於103 年5 月29日合法送達被告，此有本院送達證書1 紙附 卷可稽（見支付命令卷第21頁），被告自應由翌日即103 年 5 月30日起負遲延責任。 五、綜上所述，原告主張依居間之法律關係，請求被告應給付原 告200,000 元，及自103 年5 月30日起至清償日止按週年利 率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。 六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依 職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣 告被告如以主文第3 項所示金額為原告預供擔保，得免為假 執行。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果 不生影響，不再一一論述，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。 中 華 民 國 103 年 11 月 19 日 中壢簡易庭 法 官 王星富 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明 上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達 後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 11 月 19 日 書記官 劉彩華 計 算 書： 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 2,100元 合 計 2,100元